Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır.
1.6 Değerleme Tarihi
Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.
1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00402 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize
‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’
hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir.
“Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.
Mitterteich Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü, “Arsa”
nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa (Pazar ) Değeri
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;
satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Mitterteich Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Mitterteich Tesisi’dir.
Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda demir yolu ve Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi, kuzeyinde demir yolu hattı ve Kütahya Ambalaj Fabrikası, batısında komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra yaklaşık 50m sonra sola dönüldüğünde 200m ilerledikten sonra Mitterteich Fabrikasına ulaşılır.
Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na ~240m, Çalca Yolu’na ~200m, Kütahya Otogarı’na ~4km, demiryolu hattına ~10 m, Zafer Havaalanı’na ~42 km, şehir merkezine yaklaşık ~7 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu Taşınmaz
Kütahya Porselen
Demiryolu
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Coğrafi Koordinatları;
İLİ KÜTAHYA MEVKİİ -
İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR
BUCAĞI - YEVMİYE NO 16731
MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO 29
KÖYÜ - SAHİFE NO 2842
SOKAĞI - TAPU TARİHİ 30.10.2013
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO 21 PARSEL NO 2502
ADA NO - YÜZÖLÇÜMÜ 35.358,41 m²
NİTELİĞİ ARSA
MALİKİ NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM)
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 03.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030830-7812-35854 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur.
3.3. İmar Bilgileri
Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030830-7812-35854 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.) -28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir. Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur.
İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. (3813178/3929689 hisse), Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. (416511/3929689 hisse) adına kayıtlı iken 30.03.2011 tarihinde 5075 yevmiye numarası ile satış ve hisse tevhit işleminden, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.
mülkiyetlerine geçmiştir.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde 16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir.
3.5
Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 03.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın;
Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde;
“M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur.
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.)
-28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapı için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapıyla ilgili olarak ise, yapı kullanma izin belgesinin alınması, Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır.
Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır.
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır.
Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur.
Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır.
Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır.
Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir.
Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır.
Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir.
Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir.
ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır.
Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır.
Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır.
Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır.
Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır.
İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır.
Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel
sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir.
Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır.
Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.
Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır.
Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.2.1 Makro Ekonomik Veriler;
Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu.
2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır.
Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur.
Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla
birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır.
Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir.
2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir.
2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır.
2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de
%8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu.
Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta
%0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü
%0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü