T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
Rapor No:
90
Tarih:21.04.2017
Dosya No:2016/2226 KENTSEL YENİLEME-İMAR VE BAYINDIRLIK
KOMİSYONU MÜŞTEREK RAPORU
KONUNUN ÖZÜ: Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerine ilişkin “UİP- 4637,6” Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi
KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü’nün 12/12 /2016 gün ve 2016-12898-10448 sayılı yazısında;
“İlgi : a) 07.10.2016 tarih, E.1366-25961 sayılı Avcılar Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 09.09.2016 tarih, 85 sayılı İlçe Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli teklif Uygulama İmar Planı Değişikliği paftaları ve raporu.
b) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP:
İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerinde 15.06.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ait hazırlanan “UİP- 4637,6” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, Avcılar Belediye Meclisi’nin 09.09.2016 gün, 85 sayılı kararı ile kabul edildiği belirtilerek, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftalarının 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi gereğince onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmesi talep edilmektedir.
MÜLKİYET:
Teklife konu söz konusu alandaki parsellerin çoğunlukla şahıs ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir.
MEVCUT DURUM:
Başkanlığımız ortak kullanımında olan 2015 yılı uydu görüntüsünden söz konusu tadilata konu alanda yapıların bulunduğu görülmektedir.
PLANLARDAKİ DURUMU:
Teklife konu söz konusu alan; 15.12.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planı’nda kısmen 700ki/ha, kısmen 500 ki/ha kısmen de 300 ki/ha “Konut Alanı”, kısmen MaxH= 12.50 m yapılaşma şartlarında T1ve T2 rumuzlu “Tali İş Merkezi Alanları”, kısmen de “Ticaret Alanı” fonksiyonunda kalmaktadır.
28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planında kısmen ikiz nizam 3 ve 4 kat, ayrık nizam 3 ve 4 kat, blok nizam 4 kat, H=9.50m ve H=12.50m yapılaşma koşullarında “Konut Alanı” fonksiyonunda; kısmen ayrık nizam 4 kat, blok nizam 4 kat, H=12.50 yapılaşma koşullarında T1 rumuzlu “Tali İş Merkezi Alanları-1” fonksiyonunda; kısmen ayrık nizam 4 kat, ikiz nizam 4 kat yapılaşma koşullarında
T2 rumuzlu “Tali İş Merkezi Alanları-2” fonksiyonunda; kısmen ikiz nizam 4 kat, ayrık nizam 4 kat, 2 blok nizam 4 kat (2Bl-4), blok nizam 4 kat yapılaşma koşullarında “Ticaret+Hizmet” fonksiyonunda kalmaktadır.
İLÇE MECLİS KARARI:
09.09.2016 gün ve 85 sayılı İlçe Meclis Kararı ile;
“Komisyon Görüşü: Plan ve Proje Müdürlüğünün 1192522 sayılı yazısında Müdürlüğünden gelen konu komisyonumuzca incelenmiş olup; “28.08.2008 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre yapılmış binaların alınacak karardan yararlanabilmesi için yıkılıp yapılması halinde bu plandan yararlanabilir.” plan notu ilavesi ile tadilen komisyonumuzca oy birliği ile uygun görülmüştür. Not:
Gümüşpala, Mustafa Kemal Paşa ve Üniversite Mahallelerinin aynı koşullarda müktesep hakların korunması komisyonumuzca tavsiye edilmektedir.” şeklinde hazırlanan İmar Komisyon Raporu; Avcılar Belediye Meclisi’nde yapılan oylama neticesinde oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.” denilmektedir.
İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ
İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifine ilişkin işlem dosyasında; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün görüşleri bulunmakta olup, bu görüşler aşağıda belirtildiği şekildedir;
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 10.05.2016 gün ve 905-91245 sayılı yazısında;
“Proje alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli
"Yerleşime Uygunluk Haritaları" içerisinde kalmaktadır. Buna göre;
• kısmen "UA" (Uygun Alan),
• kısmen "ÖA-2b" (heyelan, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren alanlar),
• kısmen "ÖA-4b" (Alüvyon-Yapay Dolgu, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren alanlar),
• kısmen "ÖA-6b" lejantlı alanda kalmakta olup, bu alanlar; Sıvılaşma (ÖA-lb) ve Alüvyon- Yapay Dolgu (ÖA-4b) tehlikelerinin birlikte görüldüğü, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Karmaşık Problemli Alanlar,
• kısmen de "ÖA-6b" lejantlı alanda kalmakta olup, bu alanlar; heyelan (ÖA-2b) ve Yapay Dolgu (ÖA-4b) tehlikelerinin birlikte görüldüğü, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Karmaşık Problemli Alanlardır.
Bu haritalara ait açıklama raporu yazımız ekinde verilmektedir (EK-2). Söz konusu alanlarda belirtilen, karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler aşağıda verilmiştir. Buna göre;
"UA" (Yerleşime Uygun Alan) lejantlı alanlar için; "Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle; Uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Bu alanlarda, uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda kaya ortamlarında sık çatlaklı-kırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şev stabilite sorunları görülebilir. Bu durumlarda gerekli önlem projeleri hazırlanmalı, tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır" denilmektedir.
ÖA-lb (Düşük Sıvılaşma Potansiyelli Alanlar) lejantlı alanlar; "sıvılaşma potansiyeli düşük olan bu alanlarda hakim litoloji kil, silt, kum ve çakıllardan oluşur. Yeraltı su düzeyi yüzeye yakın olup, zemin büyütmesi riski bulunmaktadır. Temel kazı şevlerinde duyarsızlıklar oluşabilir. Bazen de kabul edilebilir limitleri aşan oturmalar, yapılarda deformasyon oluşturabilir. Bu alanlarda, orta-düşük sıvılaşma potansiyeli nedeniyle uygulama öncesinde yapılacak etütlerde ayrıntılı çalışmalar yapılıp, yukarıda belirtilen problemlerin varlığı ve oluşturacakları risklerin dereceleri saptanmalı ve bu problemlere karşı alınacak önlemler ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Bu alanlar, olası bir depremden alanın özgün koşullarına bağlı olarak orta-yüksek derecede etkilenecek yerlerdir. Bu nedenle, yeni yapılacak yapıların tasarım ve yapımı aşamasında sıkı denetim sağlanmalıdır" denilmektedir.
"ÖA-2b" (Heyelanlı Alanlar) lejantlı alanlar; "Orta-düşük stabilité sorunlarının görülebileceği alanlardır. Bu alanlar yumuşak zeminli yamaçlardan oluşurlar, stabiliteyi olumsuz etkileyebilecek eğime sahiptirler, kayma yüzeyleri 3-10 m. arası derinliklerdedir ve yer altı suyu problemi içerirler. Bu nedenle;
uygulama öncesi yapılacak etütlerde stabilite sorunu ayrıntılı olarak araştırılmalı ve gerekli görülen yerlerde zemin hareketi incelenerek uygulanabilecek projeler hazırlanmalıdır" denilmektedir.
"ÖA-4b" (Yapay Dolgu-Alüvyon) lejantlı alanlar; alüvyon ve yapay dolgu ile temsil edilirler. Bu alanlarda bulunan yapay dolgular; taşıyıcı olarak değerlendirilemediği için, yapılaşma öncesi yapılacak çalışmalarda kalınlıkları ve yayılımları tespit edilmelidir. Yapılaşma aşamasında bu dolgular sıyrılmalı veya yapılar dolgu altındaki daha yüksek taşıma kapasitesine sahip tabakalara taşıttırılmalıdır. Morfolojik olarak dere yataklarının hakim olduğu alanlar olup, yeraltı suyu yüzeye yakındır. Zemin büyütmesi riski gösterirler.
Temel mühendisliği yönünden zayıf zeminlerdir. İçerdiği malzemenin özelliklerine bağlı olarak oturma sorunları görülebilir. Uygulama öncesinde yapılacak etütlerde ayrıntılı çalışmalar yapılıp, yukarıda belirtilen problemlerin varlığı ve oluşturacakları risklerin dereceleri saptanmalı ve bu problemlere karşı alınacak önlemler ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Hazırlanacak jeoteknik rapor sonucuna göre, gerekli görülen tüm zemin iyileştirmeleri yapılmalıdır. Yeni yapılacak yapıların tasarım ve yapımı aşamasında sıkı denetim sağlanmalı ve mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahaleler yapılmalıdır" denilmektedir.
Sonuç olarak, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin- temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç. U.İ.Planı tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.
İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 03.06.2016 tarih ve 320624 sayılı yazısında;
“Planlama alanı ve çevresinden geçen altyapı tesislerimizi gösterir bilgi paftası yazımız ekinde gönderilmekte olup alana ilişkin İdaremiz görüşü aşağıda sıralanmaktadır;
1. İdaremize ait yazımız ekinde planları gönderilen her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ’de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir.
2. İmar planlarında mevcut ve planlanan içmesuvu borularımızın geçtiği yol güzergahlarının Ø6OOmm- Øl000 mm arası çaplar için minimum 10,00 m., Ø1200 mm- Øl600 mm arası çaplar için minimum 15,00 m., Ø1800 mm ve üstü çaplar için minimum 20,00 m. olacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
3. Mevcut ve planlanan atıksu-yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği imar yolları ve yeşil alanlar, Ø300 mm-Ø600 mm arası çaplar en az 5 m.. Ø700 mm- Ø1200 mm çaplar için en az 10 m. ve üstü çaplar için en az 15 m. genişlikte planlanmalıdır. Ana isale hatlarımız dışında yeri değişecek mevcut tesislerimizin bulunması halinde deplase bedelleri karşılanması, ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir.
4. İmar plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır.
5. Avcılar ilçesi, Merkez, Denizköşkler, Ambarlı ve Cihangir Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan, mülkiyeti İdaremize ait taşınmazlar yazımız EK-2 CD'de tarafınıza gönderilmekte olup, bu taşınmazlar İSKİ Hizmet Alam olarak planlara işlenmelidir.” denilmektedir.
Ulaşım Planlama Müdürlüğü' nün 16.06.2016 tarih, 670409-2348-116193 sayılı yazısında;
“28.08.2008 t.t'li 1/1000 ölçekli mer'i planda;
• Ticaret alanları; Bl-4, 2Bl-4, İ-4, A-4 kat ve H: 12.50 m yapılanma koşullarında planlanmıştır.
• Konut alanları; İ-3, İ-4, A-3, A-4, Bl-4 kat ve H: 12.50 m yapılanma koşullarında planlanmıştır.
Teklif plan tadilatı ile yapılanma koşulları aşağıdaki gibi yeniden düzenlenmiştir.
Ticaret Alanlarında;
28.08.2008 t.t.li plan Teklif Plan
Bl-4 A-6
Bl-4 2 Bl-6
2Bl-4 B-6
İ-4 İ-6
İ-4 İ-5
A-4 A-5
A-4 A-6
H: 12.50 H: 18.50
Konut Alanlarında;
28.08.2008 t.t.li plan Teklif Plan 28.08.2008 t.t.li plan
Teklif Plan
İ-3 İ-4 Bl-4 2 Bl-6
İ-4 İ-5 A-4 H: 15.50
İ-4 İ-6 İ-4 2 Bl-6
A-4 İ-5 A-3 İ-5
İ-4 A-5 A-4 A-5
A-4 Bl-5 A-4 A-6
Bl-4 Bl-6 H: 12.50 H: 15.50
03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Marmara Caddesi yakın çevresi ve Reşitpaşa Caddesi boyunca Konut Alanı olarak planlanmış olan parsellerin 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek Ticaret Alanına alındığı belirlenmektedir.
Teklife konu parseller mer’i planda 17.00 m, 15.00m, 12.00 m ve 10.00 m genişliğinde planlanmış olan imar yolları üzerinden cephe almaktadır.
Teklife konu alanın yer aldığı bölgede Müdürlüğümüz çalışmaları kapsamında uygulama projesi biten “Sefaköy-Avcılar-Beylikdüzü-Tüyap Metro Hattı” ve etüt projesi devam eden “Esenyurt-Avcılar- Beylikdüzü Raylı Sistem Hattı” yer almaktadır.
1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi;
03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı doğrultusunda ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Mikrobölgeleme Zemin Etüdü baz alınarak arttırılan kat adetlerinin İBB Şehir Planlama Müdürlüğü’nce çalışmaları yürütülen 1/5000 ölçekli Avcılar D-100 Karayolu Güneyi Nazım İmar Planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği,
03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Konut Alanı olarak planlanmış iken;
28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile Ticaret Alanına alınan parsellerin teklif ile yapılanmasının 03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planındaki yapılaşma şartları doğrultusunda, fonksiyonunun ise 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı doğrultusunda planlanmasının Ticaret Alanlarındaki ulaşım taleplerini arttıracağı,
03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin teklif plan tadilatı ile 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına işlendiği, bunun sonucu olarak aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşmaların planlandığı, teklif ile parsel bazında kat adedi arttırılan bu parsellerin ada bazında emsal oluşturarak ulaşım taleplerini arttıracağı belirlendiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır.” denilmektedir.
TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün 29.04.2016 tarih, 754/535 sayılı yazısında;
“Söz konusu bölgede Genel Müdürlüğümüze ait 380 kV'luk Ambarlı-İkitelli, 154 kV'luk Ambarlı- Küçükköy, 154 kV'luk Ambarlı-Hadımköy, 154 kV'luk Ambarlı-Davutpaşa, 154 kV'luk Ambarlı- Yıldıztepe, 154 kV'luk Ambarlı DGKÇS- Ambarlı TM ENERJİ, 154 kV'luk Ambarlı I-Ambarlı İrtibat II, 154 kV'luk Ambarlı-Hadımköy İrtibat II, 154 kV'luk İkitelli-Ambarlı İrtibat II, 154 kV'luk Ambarlı- Yıldıztepe II ve 154 kV'luk Ambarlı-Yenibosna E.İ.Hatları bulunmakta olup; ayrıca 154 kV'luk Ambarlı ve EÜAŞ Genel Müdürlüğüne ait 154 kV'luk Ambarlı FUEL Trafo Merkezleri bulunmaktadır.
1)
Bölgeden geçen hatlarımız ve Trafo Merkezleri CD ortamına işlenerek yazı ekinde sunulmuştur.2)
Mevcut Enerji İletim Hatlarımız için uygulama imar planlarına TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılamaz notunun düşülmesi gerekmektedir.3)
İleriye dönük yatırımlarımız bilinmediğinden, herhangi bir yatırımımızın olması durumunda ayrıca Belediyenize plan tadilatı teklifinde bulunulacaktır.4)
Müdürlüğümüzce Tesisi düşünülen 380 kV'luk Ambarlı-Yenibosna yeraltı güç kablosunun güzergâh çalışmaları devam etmekte olup; ilgili çalışmalar bittiğinde Başkanlığınıza bildirilecektir.”denilmektedir.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerinde 15.06.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ait hazırlanan “UİP- 4637,6” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, meri 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planı G21a05b4b, G21a05a3d, G21a05b4c, G21a05c1b, G21a05a2d, G21a05c2a, G21a05a3b, G21a05b3c, G21a05b4a, G21a05a3a, G21a05b4d, G21a05a3c, G21a05b3d, G21a05a4b, G21a05d2b, G21a05d2a rumuzlu paftalar üzerine;
“İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Merkez, Denizköşkler, Ambarlı ve Cihangir Mahallesi, İmarlı Alan İçerisinde Kalan Muhtelif Parsellere Ait Uygulama İmar Planı Değişikliği” şeklinde plan adı ve ilgili lejand oluşturularak;
"Plan Notları
1. Tasdik sınırı paftalar üzerine çizilmiş sınır içerisinde kalan parselleri ve bir kısım kadastral boşlukları içermektedir.
2. Tasdik sınırları içerisinde kalan alanlarda aşağıdaki listede belirtilen sembollere karşılık gelen imar planlarının yapılaşma şartları geçerlidir. 28.08.2008 tasdik tarihli uygulama imar planındaki plan fonksiyonları korunacaktır.
SEMBOL LİSTESİ:
A- 03.02.1982 tt.li uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
B- 20.06.1991 tt.li ıslah imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
C- 29.03.1985 tt.li Avcılar 2 no.lu gecekondu önleme bölgesi uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
D- 12.05.1993 tt.li ıslah imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
E- 01.08.1985 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
F- 23.09.1985 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
G- 08.09.1986 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
H- 01.05.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
İ- 01.06.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
J- 12.10.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
K- 24.02.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
L- 01.02.1989 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
M- 18.09.1990 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
N- 22.01.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
O- 18.03.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
P- 31.05.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
R- 12.09.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
S- 19.03.1992 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
T- 23.03.1992 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
U- 28.08.2008 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki kat yüksekliği şartları geçerlidir.
V- 09.10.2009 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki kat yüksekliği şartları geçerlidir.
Y- 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki yapılaşma şartları ön bahçe mesafesi ‘C’ olmak üzere geçerlidir.
3. Açıklanmayan hususlarda ölçekli meri uygulama imar planı şartları ve ilgili meri yönetmeliklerin hükümleri geçerlidir.
4. 28.08.2008 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre yapılmış binaların alınacak karardan yararlanabilmesi için yıkılıp yapılması halinde bu plandan yararlanabilir.” şeklinde plan notları düzenlendiği görülmüştür.
Teklife ilişkin, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün şartlı olumlu; Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün olumsuz görüşleri bulunduğu görülmektedir.
İlgi (a) yazı eki teklif incelendiğinde;
03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Marmara Caddesi yakın çevresi ve Reşitpaşa Caddesi boyunca “Konut Alanı” olarak planlanmış olan parsellerin 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek T1 ve T2 rumuzlu “Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
E-5 yanyolun güneyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek “Ticaret+Hizmet Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Ticaret+Hizmet Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapı adasının yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına işlendiği dolayısıyla aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşma koşullarının olacağı,
28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planında Konut ve Ticaret alanında yer alan muhtelif parsellerin 03.02.1982 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ve bu plandan sonra muhtelif tarihlerde (teklif plan notlarında sembollerle belirtilen tadilatlar) tadilat görerek yeni oluşan yapı nizamı ve kat yükseklikleri doğrultusunda kat adetlerinin arttırıldığı ve bazı kısımlarda yapı nizamlarının değiştirildiği, bu düzenlemenin gerekçesi olarak ise;
28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler, Merkez, Ambarlı, Cihangir Uygulama İmar Planına esas teşkil eden 15.05.2001 onaylı Avcılar Bölgesi Yerleşime Uygunluk Haritasında kat yüksekliklerine ilişkin sınırlamaların olduğu ancak 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda tadilata konu alanlar için kat sınırlamasının bulunmadığı belirtilmektedir.
Yapılan incelemede; söz konusu 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda kat sınırlaması olmadığı görülmekte, ancak söz konusu teklif ile mevcut nüfus yoğunluğu arttırılmadan
yoğunluklarına uyulduğu belirtilen üst ölçekli plan olan 15.06.2006 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planının açıklama raporunda plan nüfusunun 289.927 kişi olarak belirtildiği, söz konusu Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planı açıklama raporunda da plan nüfusunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında verilen yoğunluklar doğrultusunda 289.927 kişi olarak öngörüldüğü, dolayısıyla teklif ile kat artışı getirilmek istenen meri 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, üst ölçekli plandan gelen nüfus kapasitesinin tamamını kullandığı görülmektedir.
Dolayısıyla 03.02.1982 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile bu plan üzerine gelen muhtelif tadilatlar (teklif plan notlarında sembollerle belirtilen tadilatlar) doğrultusunda 24.12.2007 onanlı 1/2000 ölçekli Mikrobölgeleme Zemin Etüdü baz alınarak kat adetlerinin artırılmasına ilişkin söz konusu teklifin meri 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında nüfus ve yapı yoğunluğunu artırıcı, çevre parsellere emsal teşkil edici nitelikte olduğu görülmekte olup, söz konusu teklifin öncelikle Şehir Planlama Müdürlüğünce sunulan Avcılar İlçesi, D-100 Karayolu Güneyi Nazım İmar Planı teklifine ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin “…bölgedeki donatı alanı ihtiyaçları dikkate alınarak yeniden değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesi” şeklindeki 16.08.2012 gün ve 1582 sayılı kararı doğrultusunda Şehir Planlama Müdürlüğünce çalışmaları sürdürülen 1/5000 ölçekli bölge planları kapsamında değerlendirilmesi gerektiği düşünülmektedir. ” Denilerek.
İlgi (a) yazı eki UİP-4637,6 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ve ekleri yazımız ekinde olup, konunun, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık Oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, teklif plan notlarının 4.
Maddesinin iptal edilerek “ Plan notları plan onama sınırı içinde bulunan binaların komple yıkılıp tekrar yapılması durumunda, geçerlidir ” düzenlenmesi şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.
Nagihan ÜRGEN Temel YAZ Serpil BOZKURT
Kentsel Yenileme Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı
Muhammed Ali YILMAZ Murat ŞAHİN E.Ulaş KAYA Üye Üye Üye
Özgür DURMUŞ Soydan ALKAN Şafak KIR Üye Üye Üye
Hadi DİLER Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı
Abdülnaser ŞİMŞEK Eyüp DURSUN Bülent TATAR Üye Üye Üye
M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Dila Damla ÖNER Üye Üye Üye
T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
Rapor No:
91
Tarih:21.04.2017
Dosya No:2017/488
KENTSEL YENİLEME-İMAR VE BAYINDIRLIK-DEPREMVE DOĞAL AFET KOMİSYONU MÜŞTEREK
KONUNUN ÖZÜ: Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerine İlişkin
“UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi.
KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğünün 13/ 03 /2017 gün ve 2017-1306 -2010 sayılı yazısında;
İlgi : a) 30.01.2017 tarih ve 2017/900-575 sayılı Şehir Planlama Müdürlüğü yazısı ve eki 16.01.2017 tarih, E.67-1859 sayılı Avcılar Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 02.01.2017 tarih, 5 sayılı İlçe Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli teklif Uygulama İmar Planı Değişikliği paftaları ve raporu.
b) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP:
İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen; Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerinde 16.12.2010 onanlı 1/5000 ölçekli TEM ve D100 Karayolları Arası Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ilişkin hazırlanan “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, Avcılar Belediye Meclisi’nin 02.01.2017 gün, 5 sayılı kararı ile kabul edildiği belirtilerek, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftalarının 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi gereğince onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmesi talep edilmektedir.
MÜLKİYET:
Teklife konu söz konusu alandaki parsellerin çoğunlukla şahıs ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir.
MEVCUT DURUM:
Başkanlığımız ortak kullanımında olan 2015 yılı uydu görüntüsünden söz konusu tadilata konu alanda yapıların bulunduğu görülmektedir.
PLANLARDAKİ DURUMU:
Teklife konu söz konusu alan; 16.12.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar TEM ve D100 Arası Nazım İmar Planında kısmen Önlemli Alan lejantında ÖA-2b ve ÖA-6b rumuzlu “K2 Konut Alanı”, kısmen Önlemli Alan lejantında ÖA-6b rumuzlu “K3 Konut Alanı”, kısmen “K3 Konut Alanı”, kısmen “K4 Konut Alanı”, kısmen de “K+T3 Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonunda kalmaktadır.
25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planında kısmen ÖA-2b rumuzlu ayrık nizam 2 kat, kısmen ÖA-6b rumuzlu ikiz nizam 2 kat, kısmen ÖA-2b ayrık nizam ve ikiz nizam 3 kat, kısmen ikiz nizam 4 kat yapılaşma koşullarında
“Konut Alanı” fonksiyonunda; kısmen ikiz nizam 4 kat, ayrık nizam 4 kat, blok nizam 4 kat yapılaşma koşullarında K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonunda,
27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköyde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planında kısmen ikiz nizam 4 kat, kısmen ayrık nizam 4 kat yapılaşma koşullarında K+T3 rumuzlu “Konut+ Ticaret Alanı” fonksiyonunda,
26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planında kısmen ikiz nizam 3 kat yapılaşma koşullarında “Konut Alanı”, kısmen ikiz nizam 3 ve 4 kat yapılaşma koşullarında K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonunda kalmaktadır
İLÇE MECLİS KARARI:
02.01.2017 gün ve 5 sayılı İlçe Meclis Kararı ile;
“Komisyon Görüşü: Plan ve Proje Müdürlüğünün 1265523 sayılı yazısındaki Müdürlüğünden gelen yazıları Komisyonumuzca incelenmiş olup; Plan notlarının 3. maddesinde “yıkılıp yapılması” yerine “yıkıp yeniden yapılması” şeklinde, 5. maddesinde “minimum cephe uzunluğu” yerine “25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 1/1000 ölçekli tasdik tarihli şeklinde plan notlarının revize edilmesiyle tadilen” komisyonumuzca oy birliği ile uygun görülmüştür.” şeklinde hazırlanan İmar Komisyon Raporu; Avcılar Belediye Meclisi’nde yapılan oylama neticesinde oybirliği ile kabul edildi.” denilmektedir.
İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ:
İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifine ilişkin işlem dosyasında; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü ve Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün görüşleri bulunmakta olup, bu görüşler aşağıda belirtildiği şekildedir;
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 23.11.2016 gün ve 2073-204327 sayılı yazısında;
“Söz konusu alan; Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları"na göre;
Mustafa Kemal Paşa Mahallesi sınırlan içerisinde kalan parseller, kısmen "UA" (Uygun Alan), kısmen "ÖA-2b" (Zemin Ortamlar-Dairesel Kayma, Orta-Hafîf Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), Kısmen de "ÖA-4b (Alüvyon-Yapay Dolgu, Orta-Hafıf Mühendislik Önlemleri Gerektiren alanlar) lejantlı alanda kalmaktadır.
Üniversite Mahallesi sınırlan içerisinde kalan parsellerin tamamı ise, "UA" (Uygun Alan) lejantlı alanda kalmaktadır.
Gümüşpala Mahallesi sınırlan içerisinde kalan parseller ise; kısmen "UA" (Uygun Alan), kısmen
"ÖA-2b" (Zemin Ortamlar-Dairesel Kayma, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), kısmen
"ÖA-2a" (Zemin Ortamlar-Dairesel Kayma, Ağır Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), kısmen sıvılaşma(ÖA-lb) ve Alüvyon(ÖA-4b) tehlikelerinin, kısmen heyelan(ÖA-2b) ve Yapay Dolgu(ÖA-4b) tehlikelerinin, kısmen de sıvılaşma(ÖA-lb), su baskını "ÖA-3b" ve Alüvyon(ÖA-4b) tehlikelerinin birlikte görüldüğü "ÖA-6b" lejantlı alanda kalmaktadır.
İlgili alanlara ait olan, 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Harita ve raporları yazımız ekinde (Ek-1) verilmektedir. Söz konusu raporda belirtilen, karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler aşağıda verilmiştir. Buna göre;
"UA" lejantlı alanlar; "sıvılaşma, zemin büyütmesi, heyelan, tsunami ve sel baskını riski bulunmamakta olup, temel mühendisliği bakımından yapılaşmaya elverişli alanlardır. Ancak, bu alanlar, her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda lokal olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak, uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda ise, şev göçmesine ve çevre yapıların güvenliğinin sağlanmasına yönelik uygun iksa projeleri hazırlanmalı ve uygulanmalıdır" denilmektedir.
"ÖA-2a" lejantlı alanlar; "yüksek eğime sahip yamaçlarda karşılaşılan ciddi stabilite sorunlarının görülebileceği alanlardır. Yapılan analizler sonucunda elde edilen mevcuttaki güvenlik faktörünün (1.0 < Fs
<2.0) olduğu alanlar bu grup da değerlendirilmiştir. Bu alanlar; kil, silt ve bu malzemelerin altında kumlu seviyelerden oluşur, Stabiliteyi olumsuz etkileyecek eğime sahiptirler, Yeraltı suyu problemi içerir, Stabiliteyi etkileyen kayma yüzeyleri 10 m den daha derinde bulunma olasılığına sahiptirler. Bu alanlarda, uygulama öncesi yapılacak etütlerde stabilite sorunu ayrıntılı olarak araştırılmalı ve gerekli görülen yerlerde zemin hareketleri izlenerek elde edilecek veriler ışığında uygulanabilecek projeler hazırlanmalıdır. Yapılacak çalışmalarda, kayma yüzeylerinin derinlikleri tespit edilerek hazırlanacak ayrıntılı geoteknik rapor sonucu yapıların projelendirilmesi yapılmalıdır. Alınacak önlemlerin ve yapılacak yapıların uygulanabilirliği titizlikle irdelenmeli ve uygulama aşamasında sıkı denetim sağlanmalıdır. Bu alanlar olası bir depremden en fazla etkilenecek yerlerdir, bu nedenle uygulama öncesi yapılacak ayrıntılı çalışmanın planlama aşamasında plan notlarına konması sağlanmalıdır. Bu alanlardaki mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir"
denilmektedir.
"ÖA-2b" lejantlı alanlar; "kil, silt ve bu malzemelerin altında kumlu seviyelerden oluşur ve stabiliteyi olumsuz etkileyebilecek eğime sahiptirler. Yeraltı suyu problemi içerir. Uygulama öncesi yapılacak etütlerde stabilite sorunu ayrıntılı olarak araştırılmalı ve gerekli görülen yerlerde zemin hareketleri izlenerek elde edilecek veriler ışığında uygulanabilecek projeler hazırlanmalıdır. Yapılacak çalışmalarda, heyelan geometrisi, kinematiği, kayma yüzeylerinin derinlikleri gibi hususlar tespit edilerek hazırlanacak ayrıntılı jeoteknik rapor sonucuna göre yapılar projelendirilmelidir. Alınacak önlemlerin ve yapılacak
yapıların uygulanabilirliği titizlikle irdelenmeli ve uygulama aşamasında sıkı denetim sağlanmalıdır. Bu alanlardaki mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir. Yapılacak çalışmalar sonucunda duraylı zemin katmanlarının derinlikleri belirlenmeli ve yapı yükleri bu katmanlara taşıtılmalıdır" denilmektedir.
"ÖA-3b" lejantlı alanlar; orta-düşük sel tehlikesi nedeniyle boşaltma, korunma vb. planlar ve uygulamalar yapılmalıdır. Ayrıca, yağış rejimine bağlı olarak vadilerde ve diğer taşkın alanlarında oluşabilecek sel baskınlarına karşı planlama aşamasında ilgili kurumlardan (İSKİ, DSİ gibi) görüş alınmalıdır.
"ÖA-4b" lejantlı alanlar; "Alüvyon ve yapay dolgu ile temsil edilirler. Bu alanlarda bulunan yapay dolgular; taşıyıcı olarak değerlendirilemediği için, yapılaşma öncesi yapılacak çalışmalarda kalınlıkları ve yayılımları tespit edilmelidir. Yapılaşma aşamasında bu dolgular sıyrılmalı veya yapılar dolgu altındaki daha yüksek taşıma kapasitesine sahip tabakalara taşıttırılmalıdır. Morfolojik olarak dere yataklarının hakim olduğu alanlar olup, yeraltı suyu yüzeye yakındır. Zemin büyütmesi riski gösterirler. Temel mühendisliği yönünden zayıf zeminlerdir. İçerdiği malzemenin özelliklerine bağlı olarak oturma sorunları görülebilir.
Uygulama öncesinde yapılacak etütlerde ayrıntılı çalışmalar yapılıp, yukarıda belirtilen problemlerin varlığı ve oluşturacakları risklerin dereceleri saptanmalı ve bu problemlere karşı alınacak önlemler ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Hazırlanacak jeoteknik rapor sonucuna göre, gerekli görülen tüm zemin iyileştirmeleri yapılmalıdır. Yeni yapılacak yapıların tasarım ve yapımı aşamasında sıkı denetim sağlanmalı ve mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahaleler yapılmalıdır" denilmektedir.
Sonuç olarak, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin- temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç. U.İ.Planı tadilatı teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.
İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 15.11.2016 tarih ve E.20160615580 sayılı yazısında;
“Plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecek ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. İSKİ kurum görüşleri alınmadan hazırlanan imar planları ile herhangi bir imar yönetmeliği ya da yerel plan uygulaması yapılmamalıdır.” denilmektedir.
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 21.11.2016 tarih, 1243543-4196-202887 sayılı yazısında;
“28.08.2008 t.t'li 1/1000 ölçekli mer'i planda;
Konut+Ticaret (K+T3) alanları; İ-3, İ-4, A-4, BL-4 kat yapılanma koşullarında planlanmıştır.
Konut alanları; İ-2, İ-3, İ-4, A-3 yapılanma koşullarında planlanmıştır.
Teklif plan tadilatı ile yapılanma koşulları aşağıdaki gibi yeniden düzenlenmiştir.
Konut+Ticaret (K+T3) Alanlarında;
28.08.2008 t.t.li plan Teklif Plan
İ-3 İ-4
İ-4 İ-5
İ-4 İ-6
İ-4 H: 12.50
İ-4 H: 18.50
A-4 A-6
A-4 İ-5
A-4 H: 18.50
BL-4 A-6
Konut Alanlarında;
28.08.2008 t.t.li plan Teklif Plan
İ-2 İ-4
İ-3 İ-4
İ-3 İ-5
İ-4 A-6
A-3 A-4
A-3 A-5
Teklife konu parseller mer'i planda 30.00 m, 25.00 m, 20.00 m, 15.00 m, 12.00 m ve 10.00 m genişliğinde planlanmış olan imar yollan ile 8.00 m ve 7.00 m genişliğinde planlanmış olan yaya-servis yolları üzerinden cephe almaktadır.
Teklife konu alanın yer aldığı bölgede müdürlüğümüz çalışmaları kapsamında uygulama projesi biten "Sefaköy - Avcılar - Beylikdüzü - Tüyap Metro Hattı" ve etüt projesi devam eden "Esenyurt - Avcılar - Beylikdüzü Raylı Sistem Hattı" yer almaktadır.
1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi;
03.02.1982 t.t'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve 28.08.2008 t.t'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı öncesinde yapılmış plan tadilatları doğrultusunda ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Mikrobölgeleme Zemin Etüdü baz alınarak arttırılan kat adetlerinin bütüncül bir plan ve bütüncül bir ulaşım şeması içerisinde düzenlenerek bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği,
26.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı, 25.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampüs Alanı 1.
Etap Uygulama İmar Planı ve 27.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköy Mahallesinde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planı'ndan önce Konut Alanı olarak planlanmış iken; "tamamen Ticaret fonksiyonu yer alabilir."
plan notu ile Konut+Ticaret Alanına alınan parsellerin teklif ile yapılanmasının 03.02.1982 t.t'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ya da 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı öncesinde yapılmış olan tadilat planları yapılaşma şartları doğrultusunda, fonksiyonunun ise 26.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı, 25.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampüs Alanı 1.
Etap Uygulama İmar Planı ve 27.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköy Mahallesinde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planı doğrultusunda planlanmasının Konut ve Ticaret Alanlarındaki ulaşım taleplerini arttıracağı,
03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapı adasının yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin teklif plan tadilatı ile 26.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı, 25.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampüs Alanı 1.
Etap Uygulama İmar Planı ve 27.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköy Mahallesinde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planına işlendiği, bunun sonucu olarak aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşmalarının planlandığı, teklif ile parsel bazında kat adedi arttırılan bu parsellerin ada bazında emsal oluşturarak ulaşım taleplerini arttıracağı belirlendiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:
İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen; Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerinde 16.12.2010 onanlı 1/5000 ölçekli TEM ve D100 Karayolları Arası Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ilişkin hazırlanan “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, meri 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planı G21a05b3b, G21a05b3c, G21a05b3a, G21a05b4c, G21a05b3d, G21a05b4d, G21a05b4a rumuzlu; meri 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköyde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planı G21a05a1b, G21a05a1c rumuzlu ve meri 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı G21a05a1b, F21d25d4d, F21d25d4a, F21d24c3c rumuzlu paftalar üzerine;
“İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Üniversite ve Gümüşpala Mahallesi, İmarlı Alan İçerisinde Kalan Muhtelif Parsellere Ait Uygulama İmar Planı Değişikliği” şeklinde plan adı ve ilgili lejand oluşturularak;
"Plan Notları
1. Tasdik sınırı, paftalar üzerine çizilmiş sınır içerisinde kalan parselleri ve bir kısım kadastral boşlukları içermektedir.
2. Tasdik sınırları içerisinde kalan alanlarda aşağıdaki listede belirtilen sembollere karşılık gelen imar planlarının yapılaşma şartları geçerlidir. 25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 tasdik tarihli uygulama imar planlarındaki plan fonksiyonları korunacaktır.
SEMBOL LİSTESİ:
A- 03.02.1982 tt.li uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
B- 18.11.1993 tt.li Avcılar Firuzköy Bağlantı Yolu ve Çevresi İmar Islah Planı yapılaşma şartları geçerlidir.
C- 23.02.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
D- 11.05.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
E- 12.10.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
F- 07.11.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
G- 24.12.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
H- 18.03.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
İ- 18.07.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
J- 03.02.1982 tt.li uygulama imar planında belirtilen Belediyesi tarafından yapılmış blok etüdü şartları geçerlidir.
K- 26.02.2013 tt.li uygulama imar planındaki ön bahçe mesafesi ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı, arka bahçe, yan bahçe ve kat yüksekliği şartları geçerlidir.
L- 19.06.1996 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
M- 25.02.2013 tt.li uygulama imar planındaki ön bahçe mesafesi ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı, arka bahçe, yan bahçe ve kat yüksekliği şartları geçerlidir.
N- Ön bahçe mesafesi ‘c’ olmak üzere 03.02.1982 tt.li uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
3. 25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına göre yapılmış binaların alınacak kararlardan yararlanabilmesi yıkılıp yeniden yapılması halinde bu plandan yararlanabilir.
4. Aynı parsel içerisinde farklı kat yükseklikleri kademe hattıyla belirlenecektir.
5. Ayrık nizam verilmiş parsellerde yürürlükteki yönetmelikte belirtilen min. bina cephe uzunluğu sağlanamadığı takdirde ikiz nizam uygulaması yapılabilir.
6. Açıklanmayan hususlarda 25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 tasdik tarihli uygulama imar planlarının şartları ve ilgili meri yönetmeliklerin hükümleri geçerlidir. ” şeklinde plan notları düzenlendiği görülmüştür.
Teklife ilişkin, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı olumlu;
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün olumsuz görüşleri bulunduğu görülmektedir.
İlgi (a) yazı eki teklif incelendiğinde;
D100 Karayolunun kuzeyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
D100 Karayolunun kuzeyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköyde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
Firuzköy Bulvarı güneyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek K+T3 rumuzlu
“Konut+Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Konut+Ticaret Alanı”
fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapı adasının yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planına işlendiği dolayısıyla aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşma koşullarının olacağı,
25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 1. Etap Uygulama İmar Planı, 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 3.
Etap Uygulama İmar Planı ve 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 2. Etap Uygulama İmar Planında Konut ve Konut+Ticaret alanında yer alan muhtelif parsellerin 03.02.1982 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar
Planında ve bu plandan sonra muhtelif tarihlerde (teklif plan notlarında sembollerle belirtilen tadilatlar) tadilat görerek yeni oluşan yapı nizamı ve kat yükseklikleri doğrultusunda kat adetlerinin arttırıldığı ve bazı kısımlarda yapı nizamlarının değiştirildiği, bu düzenlemenin gerekçesi olarak ise; 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler, Merkez, Ambarlı, Cihangir Uygulama İmar Planına esas teşkil eden 15.05.2001 onaylı Avcılar Bölgesi Yerleşime Uygunluk Haritasında kat yüksekliklerine ilişkin sınırlamaların olduğu dolayısıyla yüksekliklerin düşürüldüğü gözlemlendiği ve 2013 yılında yapılan söz konusu uygulama imar planlarında ise 2008 yılında verilen kat yüksekliklerinin korunduğu ancak 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda tadilata konu alanlar için kat sınırlamasının bulunmadığı belirtilmektedir.
Yapılan incelemede; söz konusu 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda kat sınırlaması olmadığı görülmekte,
Ancak 16.12.2010 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli TEM ve D100 Karayolları Arası Nazım İmar Planı Açıklama Raporunda plan nüfusunun 211.000 kişi olarak belirtildiği görülmekte ve söz konusu Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 1. Etap Uygulama İmar Planı, 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 3. Etap Uygulama İmar Planı ve 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 2. Etap Uygulama İmar Planı açıklama raporunda da plan nüfusunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen yoğunluklar doğrultusunda sırasıyla 48.773 kişi, 36.615 kişi ve 11.740 kişi olarak öngörüldüğü görülmektedir. Ayrıca Söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bölgesinde tadilat teklifi bulunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları dışında 15.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli 4. Etap Uygulama İmar Planı da bulunmakta olup, plan açıklama raporunda plan nüfusunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen yoğunluklar doğrultusunda 30.604 kişi olarak öngörüldüğü görülmekle birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı sınırları içerisinde olduğu halde Yeşilkent Mahallesinin bulunduğu bölgede 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmadığı,
Bu durumda, 211.000 kişi nüfusa sahip meri 1/5000 ölçekli meri imar plan sınırlarındaki meri 1/1000 ölçekli planlardan gelen toplam nüfusun yaklaşık 127.487 kişi (48.773 + 36.615 + 11.740 + 30.604
= 127.487) olduğu görülmektedir.
Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda 1/1000 ölçekli planı yapılmayan bölgeye plan yapılması durumunda nüfusunun ne kadar olacağının tespitinin net olarak yapılamadığı, dolayısıyla söz konusu teklifin meri 1/5000 ölçekli plana göre nüfus artışı getirip getiremeyeceği hesap edilememekle birlikte, teklife konu parsellerin yoğunlaştığı bölgede teklif ile önerilen kat artışlarına göre yapılan hesaplamalar sonucu meri 1/5000 ölçekli plan yoğunluğunun üzerinde yoğunluk artışı getirdiği görülmektedir.
Diğer taraftan, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı görüşünde belirtilen hususların söz konusu plan değişikliğine tam olarak konu edilemediği görülmekte olup, bu kapsamda “Bu plan değişikliğinin yürürlüğe girmesine müteakip tüm mevcut yapılar, zemin etütleri ve geoteknik çalışmalar yapılıp deprem yönetmeliğine uygunlukları sağlanmadan bu planla getirilen imar haklarından yararlanamazlar.” şeklinde plan notunun eklenmesinin uygun olacağı düşünülmekte olup, söz konusu teklifin meri 1/1000 ölçekli plan kararlarını değiştirici, çevre parsellere emsal teşkil edici nitelikte olduğu görülmektedir.
Ayrıca, yapıların ruhsat aldığı dönemdeki kat yüksekliklerine atıfta bulunulan İller Bankasınca onaylanan 03.02.1982 tasdik tarihli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporunda yapılan incelemede; Zemin Etüdüne dair herhangi bir değerlendirmenin bulunmadığı tespit edilmiştir. "denilerek.
İlgi (a) yazı eki “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ve ekleri yazımız ekinde olup, konunun, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık Oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite mahallelerine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, teklif plan notlarından 3.maddenin iptal edilerek “ Plan notları plan onama sınırı içinde bulunan binaların komple yıkılıp tekrar yapılması durumunda geçerlidir ” düzenlenmesi şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.
Nagihan ÜRGEN Temel YAZ Serpil BOZKURT
Kentsel Yenileme Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı
Muhammed Ali YILMAZ Murat ŞAHİN E.Ulaş KAYA Üye Üye Üye
Özgür DURMUŞ Soydan ALKAN Şafak KIR Üye Üye Üye .
Hadi DİLER Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı
Abdülnaser ŞİMŞEK Eyüp DURSUN Bülent TATAR Üye Üye Üye .
M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Dila Damla ÖNER Üye Üye Üye
Turgay AKPINAR Rıfat KUTLU Adnan YILMAZ Deprem ve Doğal Afet Başkan Vekili Raportör Komisyon Başkanı
Timur SOYSAL Mehmet ÇON Süleyman Nadir ATAMAN Üye Üye Üye
Servet BAYLAN Erkan ERDOĞAN Tarık ERDOĞAN Üye Üye Üye
T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
Rapor No:
92
Tarih:21.04.2017
Dosya No:2017/431 ULAŞIM VE TRAFİK KOMİSYONU-İMAR VE
BAYINDIRLIK KOMİSYONU MÜŞTEREK RAPORU
KONUNUN ÖZÜ: Sancaktepe İlçesi, Fatih Mah. 6779 ada 7 parselin bir kısmı ile bir kısım kadastral boşluğa ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi hk.
KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü’nün 13/ 03 /2017 gün ve 2017-259 sayılı yazısında;
İLGİ: (a) 04.01.2017 tarih, 1339459-90 sayılı Sancaktepe Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısı ve eki 11.11.2016 tarih, 2016/152 sayılı Sancaktepe Belediye Meclisi kararı ile 1/1000 ölçekli teklif plan dosyası.
(b) 20.08.2004 tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi ve 20.08.2004 tarih, S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP
12.07.2013 t.t'li Paşaköy Deresi ve Kolları ile Yakın Çevresine ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinde çoğunlukla Park Alanında, kısmen
"Ağaçlandırılacak Alan"da kalan 6779 ada 7 parselin bir kısmı ve bir kısım kadastral boşluğun 10 metre genişliğinde taşıt yolu olarak düzenlenerek, Yazıcı Sokak, Feshane Caddesi ve İbn-i Sina Caddesinin bağlantılarının sağlanmasına yönelik İlçe Başkanlık oluru doğrultusunda İlçe İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından hazırlanan "UİP:123,211" Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi 11.11.2016 tarih, 2016/152 sayılı İlçe Meclis Kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri uyarınca gereğinin yapılması talebiyle ilgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilmiştir.
MÜLKİYET
Başkanlığımız Tapu Sorgulama sistemi ile ilgi (a) yazı eki teklif plan değişikliği dosyasında yer alan belgelerin incelenmesinden 6779 ada 7 parselin 1889,48 m² yüzölçümlü olarak hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu ve 13.11.1998 tarihinde edinildiği görülmüş olup, teklif konu yol alanının çoğunlukla kadastral boşluk üzerine planlandığı görülmüştür.
MEVCUT DURUM
Başkanlığımız sisteminde yer alan 2015 yılı uydu görüntüsü, panoramik sokak görüntüsü ve 2013 yılına ait halihazır haritalar üzerinde yapılan incelemede; teklife konu yol alanının bir kısmının fiiliyatta yol olduğu, kalan kısmının ise boş olduğu görülmektedir.
PLANLARDAKİ DURUM
İlgi (a) yazı eki teklif plan değişikliğine konu alan 24.11.2009 t.t’li 1/5000 ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planında “Dere yapı yaklaşma sınırı ve alanı" içerisinde kısmen “Park Alanı”, kısmen
"Ağaçlandırılarak Ekolojik Açıdan Ormanla Bütünleştirilecek Alanlar" lejantında kalmakta iken 12.07.2013 t.t’li 1/5000 ölçekli Paşaköy Deresi ve Kolları ile Yakın Çevresine ilişkin Nazım İmar Planı tadilatı kapsamında söz konusu parsel “Dere Yapı Yaklaşma Sınırı ve Alanı”ndan çıkartılarak kısmen
“Ağaçlandırılacak Alanlar”, kısmen “Park Alanı” olarak düzenlenmiştir.
15.02.2010 onanlı 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planında Dere yapı yaklaşma sınırı ve alanı" içerisinde kısmen “Park Alanı”, kısmen "Ağaçlandırılacak Alan"da kalmakta iken 12.07.2013 t.t’li 1/5000 ölçekli Paşaköy Deresi ve Kolları ile Yakın Çevresine ilişkin Nazım İmar Planı tadilatı kapsamında söz konusu parsel “Dere Yapı Yaklaşma Sınırı ve Alanı”ndan çıkartılarak kısmen “Ağaçlandırılacak Alanlar”, kısmen “Park Alanı” olarak düzenlenmiştir.
12.07.2013 t.t'li 1/5000-1/1000 ölçekli plan değişikliklerinde; Ağaçlandırılacak Alanlara ilişkin;
“Ağaçlandırılacak alanlarda parselin imar ya da kadastral yola cephesi olması durumunda, mevcut ağaçların korunması kaydıyla alanın doğal yapısı, bölgenin toprak ve iklim karakteristiğine uygun olarak ve parselin her 10 m² sine 1 ağaç dikilerek ağaçlandırılmak suretiyle E: 0.03 ve toplamda 250 m² yi ve bir bağımsız bölümü geçmeyen, hmax: 6.50 m olacak şekilde barınak yapılabilir” şeklinde plan notları yer almaktadır
İLÇE MECLİS KARARI
İlgi (a) yazı eki 11.11.2016 tarih 2016/152 sayılı Meclis kararı ile İmar Komisyonunun "Başkanlık oluru doğrultusunda, kurum görüşleri alınarak hazırlanan, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, müdürlüğünden geldiği şekli ile komisyonumuzca uygun bulunmuştur." şeklindeki 08.11.2016 tarih, 2016/71 sayılı raporunun Komisyondan geldiği şekliyle kabulüne oyçokluğu ile karar verildiği ifade edilmektedir.
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ
1/1000 ölçekli teklif plan değişikliğine ilişkin Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün kurum görüşleri ilgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilmiştir.
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 30.06.2016 tarih 1276-125703 sayılı görüş yazısında;
Söz konusu alanın Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarına göre;
kısmen "UA" lejantlı "Yerleşime Uygun Alan"da,
kısmen "ÖA-lb" lejantlı "Sıvılaşma tehlikesinin görüldüğü, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alan" da,
kısmen de "ÖA-5b" lejantlı "Diğer Yumuşak Zeminler nedeni ile Orta-Hafıf Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alan"larda kaldığı ifade edilerek;
"Sonuç olarak, yukarda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması,planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temel- yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması , yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç.U.İ.Planı tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir." denilmektedir.
Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğünün 28.07.2016 tarih 995-137537 sayılı yazısı eki kamu yararı gözetildiği gerekçesi ile uygun bulunduğu ifade edilmektedir.
İSKİ Genel Müdürlüğünün 06.08.2016 tarih 430057 sayılı yazısında;
"Plan değişiklik teklifi yapılacak olan alan Ömerli Baraj Havzası'nın uzun mesafeli (5000m-havza sınırı) koruma alanında ve ilgi (...) kararla kabul edilen plan sahasında kalmaktadır. Aynı zamanda plan sahasının sınırından ilgi (...) Yönetmelikle adı geçen Ayazma deresi geçmektedir.
İlgi (...) Yönetmelik'in 6.9.a maddesi gereği imar planları hazırlanırken veya mevcut planlar revize edilirken İdaremiz olumlu görüşünün alınması, 6.3 maddesi gereği de Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan meri imar planlarının İdaremiz uygulamalarında esas alınması gerekmektedir. Ayrıca ilgi (...) Yönetmelik'in 6.9.e maddesi ve ilgi (c) Yönerge'nin 8.3 maddesi gereği yoğunluk arttırıcı olmamak kaydıyla İdaremiz uygulamalarında esas alınan meri planlarda plan değişikliği yapılabilmektedir.
İlgi (...) yazı ve eki taslak plan paftası ile plan değişikliği raporu incelenmiş, meri 1/1000 ölçekli planda park ve ağaçlandırılacak alan fonksiyonunda kalan yerlerin taslak plan ile yola alındığı ve plana dair çıklanmayan hususlarda meri plan ile ilgi (...) Yönetmelik hükümlerinin geçerli olacağının plan notlarına yazıldığı görülmüş, meri plandaki konut alanlarının taslak plan ile arttırılmadığı anlaşılmıştır." denilerek Uygulama sırasında dikkat edilmesi gerekli hususlar 17 madde olarak sıralanmış olup;
-" İlgi (...) olur Yönetmelik'te adı geçen derelerde; dere ve kolektörlerin temizlik, bakım ve servisi için dere ıslah dış duvarından itibaren sağında ve solunda 10'ar metre olmak üzere toplam 20 metrelik alan dere işletme bandıdır Bu alanlar imar plan çalışmalarında dere ıslahı, servis yolu veya yeşil alan olarak korunmalıdır. Bu bantların içerisinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmemeli, derenin doğal akışını engelleyecek, arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma yapılmamalıdır. Bahse konu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği üzerine dere ıslah ve işletme bandı sınırlarının mutlaka islenmesi gerekmektedir."
-" Dere güzergahı boyunca yapılacak yol projesinde dere kesitinin üzeri açık olacak şekilde yer almalıdır. Açık dere mecraların kapalı mecraya dönüştürülmesi neticesinde; her yıl periyodik olarak yapılması gereken bakım-onarım hizmetleri imkânsız hale gelmekte, mecra kesitlerinin dolması ile yetersiz kalan mecralar su taşkınlarına neden olmaktadır. 2006/27 ve 2010/5 sayılı Başbakanlık Genelgeleri, 17.03.2010 tarih, 1987 sayı Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı yazıları gereği; taşkın kontrolü amacıyla derelerin üzeri kesinlikle kapatılmamalıdır.",
-" Dere işletme bantlarında İdaremizce herhangi bir kamulaştırma işlemi yapılmayacak olup, imar plan uygulamalarında bu alanlar yol ve yeşil alan olarak kullanılacağından, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında değerlendirilmelidir."
