STANBUL TEKN K ÜN VERS TES
FEN B L MLER ENST TÜSÜ
ENDÜSTR YEL ALAN DÖNÜ ÜMLER NDE SÜRDÜRÜLEB L R
GAYR MENKUL GEL T RME KAVRAMI VE YATIRIM
ARAÇLARINDAN “OF S” KULLANIMI: KARTAL LÇES ÖRNE
Haziran 2009
Anabilim Dal) : Disiplinleraras)
Program) : Gayrimenkul Geli3tirme
YÜKSEK L SANS TEZ
HAZ RAN 2009
STANBUL TEKN K ÜN VERS TES FEN B L MLER ENST TÜSÜ
YÜKSEK L SANS TEZ Muammer EMANET
(516051012)
Tezin Enstitüye Verildi*i Tarih : 4 May.s 2009 Tezin Savunuldu*u Tarih : 4 Haziran 2009
Tez Dan.1man. : Yrd. Doç. Dr. Özlem ÖZÇEV K ( TÜ) Di*er Jüri Üyeleri : Doç. Dr. Ferhan GEZ C ( TÜ)
Yrd. Doç. Dr. Mehmet Ali YÜZER ( TÜ) ENDÜSTR YEL ALAN DÖNÜ:ÜMLER NDE SÜRDÜRÜLEB L R GAYR MENKUL
GEL :T RME KAVRAMI VE YATIRIM ARAÇLARINDAN “OF S” KULLANIMI: KARTAL LÇES ÖRNE?
ÖNSÖZ
Tezin haz rlanma sürecinde bana en büyük deste i veren, çal may yönlendiren, bu çal man n ortaya ç kmas nda eme i geçen, hocam Say n Yrd. Doç. Dr. Özlem ÖZÇEV'K’e, tüm sabr , yard mlar , eme i ve deste i için en içten te ekkürlerimi sunar m.
Ayr ca, bu çal ma s ras nda benden desteklerini esirgemeyen, gerekli sabr gösterip bana destek olan çal ma arkada lar ma da te ekkürü ayr bir borç olarak bilirim.
Son olarak tüm hayat m boyunca oldu u gibi bu çal man n tamamlanmas nda da her türlü maddi, manevi yard m ve deste i benden hiçbir zaman esirgemeyen ANNEME ve BABAMA sonsuz sab rlar için te ekkür ediyorum.
Haziran 2009 Muammer Emanet
Ç NDEK LER
Sayfa
KISALTMALAR ... xiii
Ç ZELGE L STES ... xiiix
:EK L L STES ...xi
ÖZET ... xiii
SUMMARY ...xv
1. G R : ... 1
1.1 Çal man n Amac ... 2
1.2 Çal man n Kapsam ... 3
1.3 Çal mada 'zlenen Yöntem ... 4
2. SÜRDÜRÜLEB L RL K VE GAYR MENKUL GEL :T RME KAVRAMLARI ... 5
2.1 Sürdürülebilirlik Kavram ... 5
2.1.1 Sürdürülebilirlik kavram na farkl yakla mlar...10
2.1.2 Sürdürülebilir geli me kavram ...13
2.2 Gayrimenkul Geli tirme Kavram ...14
2.2.1 Gayrimenkul geli tirme tan m ...14
2.2.2 Gayrimenkul geli tirici tan m ...18
2.2.3 Gayrimenkul geli tirme ile ilgili finansal kavramlar ...19
2.2.4 Gayrimenkul geli tirme yat r m araçlar ...22
2.2.4.1 Rezidans kullan m ...22
2.2.4.2 Al veri merkezi kullan m ...25
2.2.4.3 Ofis kullan m ...30
2.2.4.4 Otel kullan m ...33
2.2.4.5 Karma kullan m...41
2.3 Bölüm Sonucu ...43
3. KENTSEL DÖNÜ:ÜM VE SÜRDÜRÜLEB L R GAYR MENKUL GEL :T RME KAVRAMLARI ...45
3.1 Kentsel Dönü üm Kavram ...45
3.1.1 Kentsel dönü üm kavram n olu turan etkenler ...49
3.1.1.1 Ekonomik de i imler ve istihdam de i imi ...49
3.1.1.2 Sosyal ve toplumsal sorunlar ...51
3.1.1.3 Fiziksel eskime ve yeni alan gereksinimleri ...52
3.1.1.4 Çevre kalitesi ve sürdürülebilir kalk nma ...53
3.1.2 Kentsel dönü ümün çe itleri ...54
3.1.2.1 Alansal temizleme (urban clearance) ...55
3.1.2.2 Yeniden canlanma-canland rma (revival-revitalization) ...56
3.1.2.3 Yenileme-yenilenme (renewal-renovation) ...59
3.1.2.4 Yeniden geli tirme (redevelopment) ...61
3.1.2.5 Yeniden üretim (regeneration) ...61
3.1.2.6 Eski haline getirme-esenle tirme (rehabilitation) ...62
3.1.2.7 Kentsel koruma (conservation)...63
3.1.3 Endüstriyel alanlar n kentsel dönü ümü ...65
3.1.3.1 Endüstriyel alanlar n merkezi i alan na dönü ümü ...66
3.1.4 Endüstriyel alanlar n merkezi i alan na dönü üm örnekleri ...68
3.1.5 Endüstriyel alanlar n dönü üm örneklerindeki ortak planlama ilkeleri ... 89
3.2 Sürdürülebilir Gayrimenkul Geli tirme Kavram ... 90
3.2.1 Sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme tan m ... 90
3.2.2 Sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme stratejileri ve yakla mlar ... 91
3.2.3 Sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme sürecinde ye il binalar ... 92
3.3 Bölüm Sonucu ... 93
4. ENDÜSTR YEL ALANLARIN MERKEZ : ALANINA DÖNÜ:ÜMÜNDE SÜRDÜRÜLEB L R GAYR MENKUL GEL :T RME: “YE: L B NALAR" ... 97
4.1 Ye il Bina Tan m ... 97
4.1.1 Ye il binalar n faydalar ... 98
4.1.2 Ye il binalar n uygulama özellikleri ... 99
4.2 Dünyada Ye il Bina Derecelendirme Sistemleri ... 100
4.2.1 LEED sertifika sistemi ... 100
4.2.2 BREEAM sertifika sistemi ... 102
4.3 Ye il Binalar n Geli imini Engelleyen Faktörler (Bariyerler) ... 105
4.3.1 Bilinirlik ve tecrübe faktörü ... 105
4.3.2 Bilgi kaynaklar ve ölçütler faktörü ... 106
4.3.3 Kim öder, kim faydalan r, ne zaman sorular faktörü ... 106
4.3.4 Sertifika süreci faktörü ... 107
4.4 Ye il Binalar n Geli imini Destekleyen Faktörler (Drivers) ... 107
4.4.1 Kirac talebi faktörü ... 107
4.4.2 Yat r mc talebi faktörü ... 110
4.4.3 Devlet faktörü ... 111
4.4.4 Endüstri destek ve bask lar faktörü ... 112
4.4.5 De i en ye il bina maliyet yap s faktörü ... 113
4.5 Dünyada Ye il Bina Örnekleri ... 114
4.5.1 H2-Ofisi, Duisburg-Emcher Park Projesi ... 114
4.5.2 5 Curchill Place- Londra R ht m Bölgesi ... 116
4.5.3 Four Times Square New York Binas -Manhattan, ABD ... 117
4.5.4 Türkiye uygulamalar ... 118
4.5.4.1 'stanbul Sapphire projesi ... 119
4.5.4.2 RMI Binas projesi ... 120
4.5.4.3 Siemens Gebze tesisleri ... 120
4.5.4.4 Di er projeler ... 121
4.6 Bölüm Sonucu ... 122
5. ENDÜSTR YEL ALAN DÖNÜ:ÜMLER NDE SÜRDÜRÜLEB L R GAYR MENKUL GEL :T RME KAVRAMI VE YATIRIM ARAÇLARINDAN “OF S” KULLANIMI: KARTAL LÇES ÖRNE? ... 125
5.1 Kartal 'lçesi Profili ... 125
5.2 Kartal 'lçesi Planlama Süreci ... 129
5.3 Kartal Kentsel Dönü üm Projesinde Sürdürülebilir Gayrimenkul Geli tirme 'çin Ofis Kullan m ve Finansal Fizibilite Analizi Çal mas ... 136
5.3.1 Finansal fizibilite çal mas için parsel seçimi ... 136
5.3.2 Seçilen parselin imar ve tapu bilgileri ... 138
5.3.3 Finansal fizibilite analizi çal mas için ofis pazar ara t rmas ... 141
5.3.3.1 'stanbul ofis piyasas ... 142
5.3.3.2 Kartal ofis piyasas ... 151
5.3.4 Seçilen parsel için “Ye il Ofis Finansal Fizibilite Analizi Çal mas ” ... 157
6. SONUÇ VE GENEL DE?ERLEND RME ... 163
KISALTMALAR
AMPD Al veri Merkezleri ve Perakendeciler Derne i AVM Al veri Merkezi
BOMA Bina Sahipleri ve Yöneticileri Birli i
BREEAM Bina Ara t rma Kurulu u Çevresel De erlendirme Metodu DLH Devlet Hava Meydanlar ' letmesi
EKB Emlak Kredi Bankas
GYO Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar IBA Uluslararas Yap Fuar
ICSC Uluslararas Al veri Merkezleri Konseyi MP 'stanbul Metropoliten Planlama
VO 'ç Verim Oran
LDDC Londra R ht mlar Kalk nma Lirketi LEED Enerji ve Çevre Dostu Tasar mda Liderlik M A Merkezi ' Alan
NAIOP Endüstriyel ve Ofis Gayrimenkulleri Ulusal Birli i NBD Net Bugünkü De er
NRW North Rhine Westphalia Eyaleti SDK Soylula t rma Dalgalar Kuram SPK Sermaye Piyasas Kurulu TOK Toplu Konut 'daresi
UNEP Birle mi Milletler Çevre Program ULI Urban Land Institute
USGBC Birle mi Devletler Ye il Bina Konseyi WCED Çevre ve Geli im için Dünya Komisyonu
Ç ZELGE L STES
Sayfa
Çizelge 2.1 : Gayrimenkul çe itleri ...15
Çizelge 2.2 : GYO’lar n listesi ...17
Çizelge 2.3 : Gayrimenkul geli tirici döngüsü ...18
Çizelge 2.4 : Al veri merkezleri s n fland r lmas ...25
Çizelge 2.5 : 2008 y l itibari ile 'stanbul‘daki AVM‘ler ...28
Çizelge 2.6 : A s n f ofis kriterleri ...31
Çizelge 2.7 : Otel otopark ihtiyac ...36
Çizelge 3.1 : Kentsel dönü üm süreci ...48
Çizelge 5.1 : Seçilen parselin tapu bilgileri ... 140
Çizelge 5.2 : 2007-2008 y l ofis kiralamalar ... 150
Çizelge 5.3 : LEED sertifikal ye il binalar n maliyet fark ... 157
Çizelge 5.4 : LEED sertifikal ye il binalar n enerji tasarruf oran ... 158
Çizelge 5.5 : Kozyata ve Havaalan A s n f ofis bo luk oranlar ve kiralar ... 158
Çizelge 5.6 : Kozyata ve Havaalan A s n f ofis ortalama i letme giderleri ... 158
Çizelge 5.7 : 'mar durumu bilgileri (Kartal 'lçe Belediyesi) ... 159
:EK L L STES
Sayfa
:ekil 2.1 : Ataköy genel görünüm ...16
:ekil 2.2 : Akmerkez Residence ...24
:ekil 2.3 : AVM’lerin y llar itibari ile geli imi ...27
:ekil 2.4 : Ülkelere göre AVM’lerin her bin ki iye kiralanabilir alanlar ...30
:ekil 2.5 : 2000-2007 y llar Türkiye geneli ziyaretçi say s ve 'stanbul 'li pay ...39
:ekil 2.6 : 2000-2007 y llar Türkiye geneli turizm geliri ve 'stanbul 'li’nin pay ...40
:ekil 2.7 : Karma kullan m projelerine bir örnek: Metrocity ...42
:ekil 3.1 : Ruhr Bölgesinin Almanya’daki konumu ...69
:ekil 3.2 : Ruhr Bölgesinin konumu ...70
:ekil 3.3 : Emscher Bölgesinin konumu ...72
:ekil 3.4 : Emscher Bölgesi imar plan ...72
:ekil 3.5 : Bilim Park ...73
:ekil 3.6 : Duisburg 'ç Liman imar plan ...74
:ekil 3.7 : Duisburg 'ç Liman ’ndan görünüm ...75
:ekil 3.8 : Duisburg 'ç Liman ’nda planlanan ye il yap blo unun görünümü ...75
:ekil 3.9 : Duisburg Meiderich Çelik ' leri Tesisi ...76
:ekil 3.10 : Duisburg Meiderich Çelik ' leri Tesisi’nin gece görünü ü ...77
:ekil 3.11 : Oberhausen’de gaz deposu, avm ve bo vakit kompleksi ...77
:ekil 3.12 : Emscher Peyzaj Park ’n n bir parças ndan görünüm ...78
:ekil 3.13 : Londra R ht m ’n n 1805 y l nda görünümü ...80
:ekil 3.14 : Londra R ht m ’ndaki r ht m alanlar ...81
:ekil 3.15 : Londra R ht m geli im alanlar ...83
:ekil 3.16 : Londra R ht m korunacak alanlar ...84
:ekil 3.17 : Londra R ht m 1997 arazi kullan m ...85
:ekil 3.18 : Londra R ht m -Canary Warf ...85
:ekil 3.19 : Londra R ht m -Londra Lehir Havaalan ...86
:ekil 3.20 : Londra R ht m ye il alan düzenlemesi ...87
:ekil 3.21 : LDDC’nin geri çekilim süreci ...88
:ekil 4.1 : H2-Ofis, Duisburg Liman , Emscher Park Projesi ... 114
:ekil 4.2 : H2-Ofis, Duisburg Liman , Emscher Park Projesi ... 115
:ekil 4.3 : H2-Ofis, Duisburg Liman , Emscher Park Projesi ... 115
:ekil 4.4 : 5 Churchill Place, Canary Wharf, Londra R ht m ... 116
:ekil 4.5 : 5 Churchill Place, Canary Wharf, Londra R ht m ... 117
:ekil 4.6 : Four Times Square New York Ofis Binas , Manhattan ... 118
:ekil 4.7 : 'stanbul Sapphire Projesi ... 119
:ekil 4.8 : RMI Binas Projesi ... 120
:ekil 4.9 : Siemens Gebze Tesisleri ... 121
:ekil 5.1 : Kartal 'lçesi yeni s n rlar ... 125
:ekil 5.2 : Kartal 'lçesi karayolu ula m aks ... 126
:ekil 5.3 : Marmaray Projesi ula m aks ... 127
:ekil 5.4 : Kad köy-Kartal Metrosu Projesi ula m aks ... 127
:ekil 5.5 : 1/100.000 ölçekli 'stanbul 'l Çevre Düzeni Plan ... 129
:ekil 5.6 : 'stanbul’da yer alan sanayi alanlar için öngörülen planlama ... 130
:ekil 5.9 : Zaha Hadid Projesi 3B görünüm ... 134
:ekil 5.10 : 1/5.000 öl. Kartal Güneyi N. '. P. içerisinde kentsel dönü üm alan .. 135
:ekil 5.11 : 23.06.2008 t. t. 1/5.000 ölçekli Kartal Merkez Naz m 'mar Plan ... 136
:ekil 5.12 : Seçilen parselin konumu ... 137
:ekil 5.13 : Seçilen parselin olas imar durumu ... 141
:ekil 5.14 : 'stanbul ofis bölgeleri s n rlar ... 144
:ekil 5.15 : 'stanbul genel bo luk oranlar A s n f ofis binalar ... 144
:ekil 5.16 : 'stanbul ortalama bo luk oranlar A s n f ofis binalar ... 145
:ekil 5.17 : 'stanbul genel bo luk oranlar B s n f ofis binalar ... 145
:ekil 5.18 : 'stanbul ortalama bo luk oranlar B s n f ofis binalar ... 146
:ekil 5.19 : 'stanbul ortalama bo luk oranlar A ve B s n f ofis binalar ... 146
:ekil 5.20 : 'stanbul istenen kira rakamlar A ve B s n f ofis binalar ... 147
:ekil 5.21 : 'stanbul ortalama istenen kira rakamlar A s n f ofis binalar ... 147
:ekil 5.22 : 'stanbul istenen kira rakamlar B s n f ofis binalar ... 148
:ekil 5.23 : 'stenen en yüksek/en dü ük kira rakamlar ... 148
:ekil 5.24 : 'stenen en yüksek/en dü ük kira rakamlar ... 149
:ekil 5.25 : 2001-2008 A s n f bo luk ve kira rakamlar ... 149
:ekil 5.26 : Gedik Yat r m Ofis Binas ... 153
:ekil 5.27 : Palmet Metal Ofis Binas ... 154
:ekil 5.28 : Kurfal Ofis Binas ... 154
:ekil 5.29 : Finansbank’ n kirac s oldu u ofis yap s ... 155
:ekil 5.30 : I k Sigorta Ofis Yap s ... 155
:ekil 5.31 : 'kiz Plazalar Ofis Yap s ... 156
ENDÜSTR YEL ALAN DÖNÜ:ÜMLER NDE SÜRDÜRÜLEB L R GAYR MENKUL GEL :T RME KAVRAMI VE YATIRIM ARAÇLARINDAN “OF S” KULLANIMI: KARTAL LÇES ÖRNE?
ÖZET
Kent içinde terk edilmi endüstriyel alanlar fonksiyonsuz haldeyken bir yandan da ülke ekonomilerinin giderek büyüdü ü, kentlerin nüfusunun giderek artmakta oldu u ve ehir merkezi içinde arsa arz n n k s tl oldu u gerçe i göz önünde tutulursa, bu alanlar n kente geri kazand r lmas ve optimum olarak kullan lmas zorunlulu u kaç n lmaz görünmektedir.
Dünyan n en büyük metropolleri içerisinde ve 2010 Avrupa Kültür Ba kenti listesinde yer alan 'stanbul’unda içinde bar nd rd at l endüstriyel alanlar n bölgenin kimli ini koruyacak ekilde günün ihtiyaçlar ve sürdürülebilirlik ilkeleri do rultusunda yeniden yap land rmas önem kazanmaktad r. Avrupa’n n en önemli finans merkezlerinden birisi olmas hedeflenen 'stanbul’da merkez içerisinde geli tirilmeye müsait alana sahip olan at l durumdaki endüstriyel alanlar n “merkezi i alan ” olarak sürdürülebilir bir ekilde geli tirilmesi ve yan sektörlerle bu alanlar n beslenmesi konusu gün geçtikçe önemini art rmaktad r. Bu de i imler s ras nda birçok disiplini ve meslek grubunu bünyesinde bar nd ran gayrimenkul geli tirme kavram n n kullan lmas , bu bölgelerin sadece rant amaçl bölgeler olarak alg lanmamas ve çevre, toplum ve insan faydalar n n ve etkilerininde göz önünde bulundurulmas gerekmektedir.
Bu noktada, dünyada sürdürülebilirlik kavram n n kentsel ölçekteki ve gayrimenkul geli tirmedeki uygulamas olarak kabul edilen ve Türkiye pazar için çok yeni bir uygulama türü olan “Ye il Binalar” devreye girmektedir.
Çal ma kapsam nda, ehir merkezi içerisinde kalm at l endüstriyel alanlar n kentsel dönü üm örnekleri incelenmi ve bu örnekler içerisinde planlamalar n kapsamlar na ve ye il binalar n uygulamalar na bak lm t r. Sonras nda, çal ma kapsam nda seçilen örneklem alan olan Kartal 'lçesi için 'stanbul ofis piyasas n n genel bilgilerinden yola ç k larak bir “Ye il Bina Geli tirme Fizibilitesi” yap lm t r. Neticesinde, bölgenin bir bütün halinde sürdürülebilir bir ekilde ye il bina uygulamalar yla günün gerektirdi i ekilde geli tirilmesi s ras nda ortaya ç kan finansal sonuçlar geli tirici ve yat r mc aç s ndan de erlendirilmi tir.
SUSTAINABLE PROPERTY DEVELOPMENT IN INDUSTRIAL ZONES’ TRANSFORMATION AND “OFFICE” USAGE AS AN INVESTMENT TOOL: KARTAL COUNTY CASE
SUMMARY
As the economies of developing countries grow, and populations increase, urban planners and city authorities face pressures regarding urban environments and the demands from end users. As industrial uses are often developed on large land areas within the margins of cities, many urban planners are looking to the land formerly used by industrial facilities as a potential solution to the strains related to urban growth.
Istanbul provides instructive examples for the redevelopment of former industrial uses. As industrial areas transform, the actors involved often consider sustainability and the needs of the end users while maintaining the character of these regions in Istanbul, especially those with the historic significance. Former industrial use areas may develop into new “central business districts” according to principles of sustainability.
Developers often employ various real estate concepts, disciplines and occupational groups in their schemes and throughout the realization of the projects. These tools are utilized not only for financial gain but also to ensure the obligations to nature and the needs of society are met. It is through this process that the concept of “green buildings” may be applied to a project scheme.
The scope of the study presented in this paper includes a discussion regarding urban transformation and presents examples of inactive industrial areas in city centers with planning and green building applications in these areas. A “Green Building Development Feasibility” study was prepared for this thesis. The results and financial conclusions of the study, which proposed a sustainable project with green building applications in line with market demands, is presented for an audience of developers and investors.
1. G R :
Son y llarda ülkemizde, kentsel dönü üm projeleri h z kazanm ve birçok bölge için kentsel dönü üm projeleri haz rlanm t r. Fakat haz rlanan bu projelere çe itli meslek gruplar n n olu turdu u odalardan tepki ve itirazlar gelmi tir. Bu itirazlar n en önemlisi, haz rlanan projelerin rant amaçl oldu u ve yerel halk n, bölgenin kültürel miras n n ve sürdürülebilirlik ilkelerinin göz ard edildi i söylemidir. Bu söylem içerisinde, kentsel yenilemenin fiziksel yenileme olarak alg land ve çevre, toplum ve kültürel köklerden soyutlanarak ele al n ld vurgulanmaktad r. Ayr ca, bu projelerin birbirlerinden kopuk ve sadece k sa zamanl çözümlemeler sundu u, dolay s ile her bölge için yap lacak kendi bölgesine ait kentsel dönü ümün, zaten bugüne kadar ya anabilir ve sa l kl kentsel mekânlar üretimi aç s ndan sorunlar ya ayan ülkemizde bu sorunu körükleyece ine de inilmektedir.
Endüstriyel geli im sürecini de tamamlayarak üçüncül sektöre, yani hizmet sektörüne geçen Avrupa ülkelerinde yap lan kentsel dönü üm örneklerine bak ld nda, ilk olarak uygulanan fiziksel yenileme ve alansal temizleme anlay lar ndan vazgeçildi i ve bugün sürdürülebilirlik ilkesi alt nda kentsel dönü üm projelerinin uyguland görülmektedir. Sürdürülebilirlik ilkesi alt nda, çevre, toplum ve ekonomi ilkelerinin bir arada, bütünden kopmadan ve birbirlerinin önüne geçmeden uygulanmas na çal lmakta ve planlamalar hep bu do rultuda olmaktad r.
Sürdürülebilirlik ve sürdürülebilir geli me ilkeleri alt nda gerçekle tirilmek istenen kentsel dönü üm projelerinde ise çevre, toplum ve ekonomi ilkelerini bir çat alt nda toplayan yakla m sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme kavram olmaktad r. K saca tan m yla sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme, sürdürülebilirli i kovalayan yat r m olarak tan mlanabilmektedir. Daha geni kapsam ile ifade etmek gerekirse; finans, do a, üretim, insan ve sosyal birikim de erleri ile ölçülen ekonomik fayda, verimlilik ve refah kavramlar na öncülük eden daha fazla dayan kl l k, uyumluluk, binalar n ve bina stoklar n n kullan labilirli i ve verimlili i kavramlar n n pe inde olan yat r md r. Daha ya anabilir, çevreye daha duyarl ve ekonomik anlamda daha sürdürülebilir yat r mlar içeren sürdürülebilir gayrimenkul geli tirmenin kentsel ölçe e yans mas ise “çevre dostu binalar” olarak da adland r lan “Ye il Binalar” ile olmaktad r.
Kentsel dönü üm projeleri kapsam nda ele al nmas gereken sürdürülebilir geli menin kentsel ölçekte uygulamas olan ye il binalar n, kentsel dönü üm planlama süreci içerisine kat lmas , k sacas insana, çevreye ve topluma hak ettikleri ve gereken de erin verilmesi gerekmektedir.
1.1 Çal.1man.n Amac.
Sürdürülebilirlik kavram n n ve ilkelerinin dünyada h zl bir ekilde yay lmas n n ve destek bulmas n n neticesinde bu kavram ilkeleri ile beraber her alanda yer edinmeye ba lam t r. Lehircilik anlam nda ise sürdürülebilir ehir tan m ortaya ç km ve günümüzde en yayg n biçimde kullan lan alan ise kentsel dönü üm alanlar olmu tur. Bu alanlar n günümüz metodolojisinde birer örneklem alan gibi kabul edilmekte oldu u ve geli mekte olan sürdürülebilirlik ilkelerinin en geni uygulama alan bulduklar bölgeler olarak tabir edilebilmektedir.
Kent içinde terk edilmi endüstriyel alanlar fonksiyonsuz haldeyken bir yandan da ülke ekonomilerinin giderek büyüdü ü, kentlerin nüfusunun giderek artmakta oldu u ve ehir merkezi içinde arsa arz n n k s tl oldu u gerçe i göz önünde tutulursa, bu alanlar n kente geri kazand r lmas ve optimum olarak kullan lmas zorunlulu u kaç n lmaz görünmektedir.
Dünyan n en büyük metropolleri içerisinde ve 2010 Avrupa Kültür Ba kenti listesinde yer alan 'stanbul’unda içinde bar nd rd at l endüstriyel alanlar n bölgenin kimli ini koruyacak ekilde günün ihtiyaçlar ve sürdürülebilirlik ilkeleri do rultusunda yeniden yap land rmas önem kazanmaktad r. Avrupa’n n en önemli finans merkezlerinden birisi olmas hedeflenen 'stanbul’da merkez içerisinde geli tirilmeye müsait alana sahip olan at l durumdaki endüstriyel alanlar n “merkezi i alan ” olarak sürdürülebilir bir ekilde geli tirilmesi ve yan sektörlerle bu alanlar n beslenmesi konusu gün geçtikçe önemini art rmaktad r. Bu de i imler s ras nda birçok disiplini ve meslek grubunu bünyesinde bar nd ran gayrimenkul geli tirme kavram n n kullan lmas , bu bölgelerin sadece rant amaçl bölgeler olarak alg lanmamas ve çevre, toplum ve insan faydalar n n ve etkilerininde göz önünde bulundurulmas gerekmektedir.
Bu çal madaki amaç, kent içerisinde kalm olan at l durumdaki veya kentin de i en dinamiklerine ayak uyduramayarak ça n gerektirdi i dinamizmden uzak kalan yani tam olarak verim al namayan endüstriyel alanlar n, kent ile bütünle tirilmesini sa layarak sürdürülebilir geli me ilkeleri ile yeniden hayat bulmas n sa layacak olan kentsel dönü üm projelerinin içerisinde yer almas
kaç n lmaz olan ye il binalar n planlama sürecine kat l m n n finansal yönden incelenmesi ve geli tirici ve yat r mc aç s ndan de erlendirilmesidir.
Bu amaç do rultusunda, çal ma kapsam nda de inilen kavramlar detayl bir ekilde incelenmi ve örnek alan olarak üst ölçekli planlardan ba layarak 'stanbul için Anadolu yakas nda 1. derece merkezi i alan olarak geli tirilmesi planlanan Kartal 'lçesi kentsel dönü üm alan seçilmi tir. Bu alanda uygun bir parsel seçilerek üzerinde merkezi i alan içinde yer alabilecek gayrimenkul geli tirme yat r m araçlar ndan olan ofis kullan m için “Ye il Bina” uygulamas na yönelik finansal fizibilite analizi çal mas yap lm t r.
1.2 Çal.1man.n Kapsam.
Temelde be ana bölümden olu an çal man n ilk bölümünde; konuya giri yap larak, tezin amac , hedefleri ve çal mada izlenen yöntem belirtilmi tir.
'kinci bölümde; sürdürülebilirlik ve gayrimenkul geli tirme kavramlar ele al nm t r. Sürdürülebilirlik ilkesinin içinde bar nd rd ekonomik kayg y en iyi ifade eden tan m n sürdürülebilir geli me oldu u vurgulanm t r. Bölüm içerisinde gayrimenkul geli tirme, gayrimenkul geli tirici ve gayrimenkul geli tirme yat r m araçlar hakk nda da bilgi verilmi ve gayrimenkul geli tirme sürecinin ekonomik geli imlerden etkilendi i vurgulan p, bu süreç içerisinde sürdürülebilir geli me kavram n nda yer almas gerekti i belirtilmi tir.
Üçüncü bölümde; kentsel dönü üm ve sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme kavramlar ele al nm t r. Kentsel dönü üm kavram n n çe itli disiplinler taraf ndan yap lan tan mlamalar na yer verilip dönü ümü olu turan etkenler aç klanm t r. Kentsel dönü ümün uygulamas s ras nda kullan lan yöntem çe itlerinin aç klamas n n ard ndan dünyada ki büyük ölçekli endüstriyel alanlar n kentsel dönü üm uygulamalar n n ba ar l olanlar ndan örnekler verilmi ve devam nda bu örneklerin uygulamalar içerisinde yer alan sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme kavram n n tan mlamas yap larak kent içinde uygulama arac olan ye il binalardan k saca bahsedilmi tir.
Dördüncü bölümde; sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme arac olan ye il binalardan detayl olarak bahsedilmi tir. Ye il binalar n faydalar ndan, uygulama özelliklerinden ve en yayg n ekilde kullan lan sertifika sistemlerinden bahsedilmi tir. Yaln z Türkiye için de il dünya içinde yeni bir kavram say lan ye il binalar n geli imini k s tlayan faktörler ve geli imini destekleyen faktörlere de inilerek finansal aç dan piyasada tahmin edildi i gibi çok fazla ek harcama gerektiren bir yat r m türü olmad
vurgulanm t r. Bölüm sonunda ise bir önceki bölümde sunulan endüstriyel alanlar n merkezi i alan na dönü üm örneklerinde yer alan ye il bina geli tirme örneklerine de inilmi ve Türkiye’de yer alan birkaç ye il projeden bahsedilmi tir.
Be inci bölümde; örnek alan çal mas n n yap ld Kartal 'lçesi’nden bahsedilerek, bu ilçe içerisinde merkezi alana kom u olarak yer alan at l sanayi alan n n özelliklerinden ve bu bölge için haz rlanan kentsel dönü üm planlar ndan bahsedilmi tir. Bölge içerisinde uygun bir parsel seçilerek özellikleri tan mlanm ve merkezi i alan olarak geli tirilmesi dü ünülen alanda, gayrimenkul geli tirme yat r m araçlar ndan olan “ofis” kullan m önerisinin finansal aç dan de erlendirmesi yap lm t r. Bu de erlendirme s ras nda, Türkiye’de ye il bina tan mlamas na giren ofis yap s bulunmad için öncelikle 'stanbul ofis piyasas na de inilmi , arkas ndan Kartal 'lçesi ofis piyasas hakk nda bilgi verilmi tir. Derlenen piyasa bilgilerinden ve bir önceki bölümde sunulan LEED piyasa bilgilerinden faydalan larak ye il bina yat r m faktörleri için tahminlerde bulunulmu ve iskontolu nakit ak analizi yap lm t r. En son bölümde, tüm çal may kapsayan genel bir de erlendirme sunulmu tur.
1.3 Çal.1mada zlenen Yöntem
Endüstriyel alan dönü ümlerinde sürdürülebilir gayrimenkul geli tirmenin de erlendirilmesinin yap ld bu çal ma içerisinde öncelikle kavramlar üzerinde durulmu ve bu kavramlar n önemlerine ve gayrimenkul piyasas içerisine kat l mlar na de inilmi tir.
Sürdürülebilirlik, sürdürülebilir geli me, gayrimenkul geli tirme, kentsel dönü üm, sürdürülebilir gayrimenkul geli tirme ve ye il bina kavramlar ile ilgili kapsaml literatür ara t rmas yap lm ve bu konularla ilgili veriler derlenmi tir. Konularla ilgili dünyadan ve Türkiye’den örneklerede yer verilerek tüm bu elde edilen veriler sistematik bir biçimde düzenlenmi tir.
Sonras nda ise, gayrimenkul piyasas nda etkin söze sahip olan dan manl k firmalar n n güncel raporlar na ula lm , örnek alan olarak seçilen Kartal 'lçesi’nde fiyat ara t rmas yap lm ve birebir görü melerde bulunularak gayrimenkul pazar n n ürünlerine ait gerçek de erlere ula lmaya çal lm t r. En son olarak ise tüm derlenen bilgiler ve veriler nda öneri ye il bina projesi ve binan n ofis kullan m için finansal fizibilite analizi çal mas yap larak Türkiye gayrimenkul piyasas kabulleri nda geli tirici ve yat r mc aç s ndan de erlendirilmesi yap lm t r.
2. SÜRDÜRÜLEB L RL K VE GAYR MENKUL GEL :T RME KAVRAMLARI
2.1 Sürdürülebilirlik Kavram.
Ekoloji disiplini bilindi i gibi insan n ya am ortam yla ili kisinin ara t r lmas na yönelmektedir. Güncel tart ma alanlar olu turan “çevre”, “ekoloji” ve buna ba l olarak “sürdürülebilirlik” kavramlar , yakla mlara ve ideolojilere ba l olarak farkl biçimlerde yorumlanabilmektedir. Birçok faktöre ba l olarak geli en çevre süreci (nüfus art , sanayile me, endüstrile me, üretim-tüketim biçimleri vb.) bu ba lamda de erlendirildi inde, farkl bilim alanlar n n ve disiplinlerin ara t rma alan na girmektedir. Fiziksel faktörlerin yan s ra, üretim-tüketim biçimleri, ekonomik sistemler, yönetim ve siyaset ili kileri ya da davran psikolojisi gibi sosyal ara t rma alanlar da çevre olu umunda önemli etkenleri olu turmaktad rlar. Ba ka bir ifadeyle, do a kar s nda insan tavr n , salt fiziksel sonurgulara bakarak de erlendirmek yeterli de ildir; ya am süreçlerini, dü ünce sistemleriyle birlikte irdelemek gerekmektedir ('nceday , 2004b).
Tekeli (2001)’e göre sürdürülebilirlik, çevre hareketi içinde ortaya ç kan oldukça yayg n olarak kabul gören ve içeri i siyasal süreç içinde, sürekli olarak yeniden belirlenmeye çal lan bir ahlak ilkesidir. Kavram, 1972 y l nda Stockholm’de yap lan Dünya Çevre Konferans ’n n Raporu’nda yer verilen “eko-geli me” kavram çerçevesindeki tart malara ba l olarak geli mi olmakla birlikte, insan-ya am ortam sorgulamas çok daha eski tarihlere gitmektedir. Derin ekologlar, “çevre-merkezci”(eco-centric) yakla mlar n n, ilk insan topluluklar n n do a ile ili kileriyle ba lad n söylemektedirler. Onlara göre, 20. yüzy lda “çevre-merkezci” yakla m n gündeme gelmesinin nedeni, günümüzün “sürdürülemez” kal plar d r. 'nsanl k tarihinde son bin y lda geli en dü ünce ve edimlerde, insan n kendisini merkez yapan ve do ay indirgeyen tavr n n varl bugün antropologlarca benimsenmektedir. Süreç içinde tersine dü ünce geli meleri olmu sa da, (örne in, 17. yüzy lda Aziz Francis veya Spinoza gibi) insan-merkezli yakla m n a rl k kazanmas sonucunda, do a dengesinin yitirilmesi sürecine girilmi tir. Baz yap tlarda, bugün ya anan çevresel tahribata 150 y l önceden dikkat çekilmektedir. Liberalizm, sosyalizm, anar izm, marksizm ve bunun gibi farkl ideolojik yakla mlar, çevreyi farkl biçimlerde ele alm lar ve geli meleri kendi görü leri paralelinde
aç klam lard r. Bunlar n izdü ümleri olarak da, farkl yöntemler geli tirmi lerdir. Farkl ideolojilerin ekosistem yakla mlar ve özne-nesne ili kileri bir yana b rak ld nda, günümüzdeki çevresel dönü üm süreçleri kar s nda geli tirilmesi gereken sorgulama süreçleri ve bunlar n toplumsal kurumlarla payla lma biçimleri öne ç kmaktad r ('nceday , 2004b).
'nceday (2004b)’n n belirtti i üzere, 1960’l y llardan bu yana uzmanlar, yeryüzünde ya anan çevre tahribat konular na dikkat çekerek gerekli uyar ve ele tirilerde bulunmaktad rlar. Öncelikle, süreçte bir e ik olu turan 70’li y llardan itibaren “sürdürülebilirlik” kavram n n gündeme geli i ve izledi i geli me çizgisi k saca u
ekildedir:
1972’de Roma Kulübü taraf ndan yay mlanan “Büyümenin S n rlar ” ba l kl çal ma da, büyüme ile kaynaklar aras ndaki ili kiye dikkat çekilmektedir. Roma Kulübü taraf ndan haz rlanan rapora göre, sorunlar gidermek ya da en aza indirgemek için gereken, “denetimsiz” büyümenin durdurulmas d r. “S f r Büyüme Raporu” olarak an lan bu rapor, geli mi ve geli mekte olan ülkeler aras nda yakla m farkl l klar nedeniyle yo un tart malar ba latm ve ekonomik geli me, sanayile me süreçleri ve çevre aras ndaki sorgulamay tetiklemi tir.
“Sürdürülebilirlik” kavram yo un olarak 1977’de Dennis Pirages’ n, Sürdürülebilir Toplum yap t yla bilim çevrelerinde tart maya aç lmaktad r (Tekeli, 2001). Roma Kulübü’nün ard ndan, Dünya Çevre Kalk nma Komisyonu’nun (k saca Brundtland Raporu) 1987’de yay mlad “Ortak Gelece imiz” ba l kl rapor ilgili çevrelerde yüksek oranda destek bulmu tur. Bu raporun, çevre hareketinin merkezi bir konum kazanmas na yol açt söylenebilir. Bu geli meyi izleyen 1992 Rio Zirvesi öncesindeki bir geli meye de burada yer vermek gerekir. Bu geli me, 1992’de gerçekle en Heidelberg Bulu mas ’d r. 60’dan fazla dünya çap nda ünlü bilim insan n n olu turdu u uzmanlar ekibi, çevre hareketlerini suçlama tavr n benimsemi ler, bu alanda yap lan çal malar n “sözde” bilimsel oldu unu, rasyonellik içermediklerini ve giderek de ülkelerin ekonomik ba ms zl klar n tehdit etmekte olduklar n savunmu lard r (Kele , 2003).
Bu olumsuz geli meye kar n, ayn y l n Haziran ay nda Rio de Janeiro’da yap lan Çevre ve Kalk nma Konferans , paradigmatik bir noktay olu turmaktad r. Bu toplant yla birlikte, “sürdürülebilirlik” kavram küresel ölçekte kabul gören bir kavram haline gelmi tir. Art k toplum, çevresel geli im sürecinin merkezine çekilmektedir. Konferans s ras nda geli tirilen Gündem 21 yakla m , çevre eylem program n n kavramsal dayana n olu turmaktad r. Be y l sonra gerçekle tirilen Kyoto
Protokolü ise, iklim de i imleri ve etkileri çerçevesinde bir anla may gündeme getirmektedir. “Sürdürülebilirlik” kavram n n ancak küresel ortakl k anlay içinde gerçekle tirilebilece i kabulünden yola ç k larak, bu ortakl yönlendirebilmek için “Birle mi Milletler Sürdürülebilir Kalk nma Komisyonu” da bu y llarda kurulmu tur (Tekeli, 2001).
Rio Zirvesi’nden on y l sonra yap lan Johannesburg Zirvesi ise, uluslararas yöneti imde a rl k verilen alanlar n sadece ticaret ili kileri olmas nedeniyle hayal k r kl yaratm t r. Birle mi Milletler Sürdürülebilir Kalk nma Komisyonu çal malar n n yetersiz kalmas , Birle mi Milletler Çevre Program ’n n (UNEP) çerçevesinin s n rl tutulmas , bu sürecin sonuçlar olarak görülebilir. 2000 y l Eylül ay nda Kofi Annan, Birle mi Milletler Milenyum Geli me Hedeflerini aç klam , ancak bunlar uygulama alan nda yeterli çaba sarf edilmemi tir. 2001 Dünya Ticaret Örgütü, Doha Zirvesi’nde daha fazla ticari özgürlük pazarl klar n sürdürmü ve bunun sonucunda ulusal politikalar n de i tirilerek uluslararas pazarlar çerçevesinde de erlendirilmesi anlay gündeme getirilmi tir. Bugün ise “sürdürülebilirlik” kavram na tematik yakla m önerileri, mimari ve kentsel tasar m alan nda sürmekte, bu kapsamda geli tirilen görü lerin meslek örgütleri taraf ndan toplumsal bütünle me çerçevesinde ne ekilde ele al naca ara t r lmaktad r ('nceday , 2004b).
Newman (2007) sürdürülebilirlik kavram n , “mevcut ve gelecek nesillerin ihtiyaçlar n çevresel koruman n, sosyal ilerlemenin ve ekonomik refah n entegrasyonu ilkesi alt nda bulu turmak” olarak aç klamaktad r. Bu ba lamda sürdürülebilirlik ilkelerini u ba l klar alt nda toplam t r:
Sürdürülebilirlik Kurallar – Temel Kurallar 1. Uzun Dönemli Ekonomik Sa l k
Sürdürülebilirlik, mevcut ve gelecek nesillerin ihtiyaçlar n n uzun dönemli ekonomik sa l k, inovasyon, çe itlilik ve dünyan n üretkenli i için oldu unu kabul etmektedir.
2. E itlik ve 'nsan Haklar
Sürdürülebilirlik, herkesin tüm muhtemel isteklerini ifade edebildi i, ya amlara ve önemli ihtiyaçlara yeterlik, güvenlik ve f rsat ilkeleri öncülü ünde rehberlik eden bir çevre yarat lmas gereklili ini kabul etmektedir.
Sürdürülebilirlik, her ya am n bir zati de eri oldu unu, bunlar n birbirine ba l oldu unu ve biyolojik çe itlili in ve ekolojik bütünlü ün, yeryüzüne ba l olan yeri doldurulamaz ya am destek sisteminin bir parças oldu unu kabul etmektedir.
4. Yerle im Verimlili i ve Ya am Kalitesi
Sürdürülebilirlik, yerle im yerlerinin kendi ya am kalitelerini geli tirirken olu turduklar ekolojik ayak izlerini k s tlamalar (örne in; daha az madde ve enerji talebi ve at k azatl m ) gereklili ini kabul etmektedir.
5. Toplum, Bölgeler, “Yer Duygusu (Sense of Place)” ve Miras
Sürdürülebilirlik, dünyan n yönetimi için toplum ve bölgeler gerçe ini ve çe itlili ini, bununla beraber gelecek için yap lan herhangi bir planda “yer duygusu” ve miras n (binalar, peyzajlar ve kültür) kritik önemini kabul etmektedir.
6. Geli meden Net Fayda
Sürdürülebilirlik, tüm geli melerin ve özellikle yenilenemeyen kaynaklar n ç kart lmas n ihtiva eden geli melerin mütehammil de er miras sa lamas gerekti i anlam na gelmektedir ve bundan dolay gelecek nesiller için net çevre, sosyal ve ekonomik fayda sa lamaya gayret etmelidir.
7. Planlamada Kamu Yarar
Sürdürülebilirlik, planlar n kamu yarar için hava, su ve aç k alan gibi kamu kaynaklar n n tüketimini limitleyen kabuller içerdi ini ve böylece payla lan kaynaklardan herkesin yararlanabilece ini kabul etmektedir.
Sürdürülebilirlik Kurallar – Yöntem Kurallar 8. Entegrasyon
Sürdürülebilirlik, tüm sürdürülebilirlik ilkelerinin bir seferde uygulanmas yoluyla ekonomik, sosyal ve çevresel faktörlerin, planlama, de erleme ve karar veren ilkelere entegre edilmesini gerektirmektedir. Tüm bu süreç zarf nda ticari kayg lar minimum olmal d r.
9. Sorumluluk, Leffafl k ve Yükümlülük Sürdürülebilirlik;
a. 'nsanlar n sürdürülebilirlik konusu hakk nda ki bilgilere ula mas n n, b. Kurulu lar n y ll k bazda daha fazla sorumluluk sahibi olmas n n,
c. Programlar n düzenli sürdürülebilirlik denetimlerinin ve sürdürülebilirlik politikalar n n birle tirilmesinin,
d. Kamu yükümlülü ünün tüm bu sürdürülebilirlik ilkelerinin kalbinde yer almas n n, gereklili ini kabul etmektedir.
10. Önlem
Sürdürülebilirlik, çevresel, sosyal ve ekonomik sermayeye zarar verecek ciddi veya geri dönü ü olmayan hasar n anla lmama riskinden sak nmay , sürprizler için plan yapmay ve adaptasyon yönetimini gerektirmektedir. 11. Umut, Vizyon, Sembolik ve Tekrarlanan De i me
Sürdürülebilirlik, tüm bu sürdürülebilirlik ilkelerinin dünyan n geni stratejik vizyonun bir parças olarak uygulaman n gelecek için umut yarataca na ve bundan dolay nesiller boyu birçok ba ar l ad mlar için sembolik de i im ihtiva edece ini kabul etmektedir.
Tüm bu tan mlar çevre kar s nda insan tavr n n önemine dikkat çekmektedir. 19. yüzy l n sonlar ndan 20. yüzy l n ortalar na kadar sürdürülen tekno-merkezci (techno-centric) yakla m, insanl n sorunlar na ait çözümleri teknolojik geli melere ko ut olarak yaratmay önermektedir. Daha sonraki a amada ise, insan ön plana ç karan bir yakla m insanl k taraf ndan benimsenmektedir. 'nsan merkezci (antropo-centric) olarak an lan bu yakla m, insan yarar n her eyin üzerinde tutmaktad r. Ancak, süreç içinde bu anlay de i ime u ram ve ekosistem dü üncesi gündeme gelmi tir (Kele , 2003). Çevre-merkezcilik, “insan” , di er canl türleri gibi, çevrenin s radan bir parças olarak ele almakta ve onun do a içinde uyum içerisinde ya amas n bu görü e ba lamaktad r. Ekosistemin bütünlü ünü ön plana ç karan ve ona de er yükleyen bu yakla ma kar geli tirilen modern sonras ele tirilerin özünde ise, bireyin özgürlü ü üzerinde bir denetim mekanizmas na dönü ebilecek bir bütüncülük endi esi ve bu anlamdaki bütüncülü ü, statik ve davran lar önceden belirleyici bir sistem olarak görme yakla m vard r. Bu nedenle, çevre ahlak n n da bireyselci temele oturtulmas ye lenmektedir (Tekeli, 2001).
K saca özetlenen bu de i imler göstermektedir ki, insan n do a kar s ndaki tavr ve onunla geli tirdi i ili ki biçimi dinamik bir süreçtir. Bu aç dan de erlendirildi inde, sürecin toplumsal geli me ve kültür süreçlerine ko ut olarak nitelik de i tirdi i ve içerisinde bulunulan ko ullar bütününün ve toplumsal ekolojinin bir parças olarak geli ti i söylenebilir. Bu nedenle, “sürdürülebilirlik” kavram , siyasal, kültürel, sosyal,
ekonomik, yönetsel vb. birçok boyutla birlikte ele al narak üzerinde irdelemeler yap lmal d r ('nceday , 2004b).
“Sürdürülebilirlik” yakla m her eyden önce dü üncede bir reform sürecidir. Her dü ünce süreci gibi, siyasal bir tercih ya da tav r gerektirir. Bugünün, çevre aç s ndan sürdürülemez tüketim kal plar , siyasal, ekonomik, kültürel temelde de i ikli e u ramad kça, sürdürülebilir bir çevre sorgulamas içi bo alt lm bir hedef olarak kalacakt r. Sürecin mant en önemli belirleyicidir; o nedenle de toplumsal, ekonomik ve politik güçlerin bu dönü üm ve yeniden üretim sürecinde kararl l kla yer almalar , sorumluluk üstlenmeleri kaç n lmaz olmaktad r ('nceday , 2004b).
Küresel sorunlar küresel çözüm önerilerini gerektirmektedir. Çevre, her geçen gün onar m daha büyük çabalar gerektiren tehditler alt nda olumsuz geli melere aç lmaktad r. Salt fiziksel sonuçlar yla de erlendirilmesi mümkün olmayan bu süreç, de er sistemlerinde de önemli de i imlere neden olmaktad r. Ba ka bir deyi le, olumsuz geli melerin çevreye yans malar çok boyutlu ve çok yönlüdür. “Sürdürülebilirlik” kavram buna ba l olarak, sadece fiziki yap n n de il, sosyal ve kültürel yap n n da iyile tirilmesi sürecinin bir arac olarak yorumlanmal d r. Burada fiziki çevre ile toplumsal içeri i birbirinden koparmayan bir tasar m sürecinin ve toplumsal örgütlenmenin geli tirebilmesi temel amaç olarak vurgulanmal d r. Çevre konular nda duyarl davran aray lar n n sürdü ü bugünkü süreçte yönlendirici olabilmek ve geli meleri toplumsal dinamiklerin çözümüne terk etmemek için “planlama yakla m ” kaç n lmaz olmaktad r ('nceday , 2004b).
Bu yakla m çok boyutlu “ya am kalitesi” dü üncesinin bir parças olarak dü ünülebilir. “Ya am kalitesi” kavram , çok geni bir alana yay lan “ya an l r çevre” hedefleri paralelinde de erlendirildi inde, çevre üretim sürecinde “toplumculuk” do al bir nitelik olarak geli ecektir. “Sürdürülebilirlik” kavram na böylesi bir yakla m içermeyen bak aç s n n eksikli olaca ve “çözüm” olarak sunulmas na kar n, ileriki a amalarda “sorun”a dönü ece i kabul edilmelidir. Vurgulanmas gereken ise, çözüm aray sürecinde, birey yarar yakla m n n ya da bireyci tasar m mant n n yerini kamu yarar ve toplumcu tasar m ideolojisine terk etmesi gere idir ('nceday , 2004b).
2.1.1 Sürdürülebilirlik kavram.na farkl. yakla1.mlar
Sürdürülebilirlik kavram çe itli ekillerde yorumlanmaktad r; dolay s yla da çevre sorunlar n n çözümleri konusunda farkl yakla mlar geli tirilmektedir. Burada önem ta yan bir nokta, sorunun çözümünden çok, sorunu alg lama biçimindeki farkl l klar olmaktad r. Akademik ve bilimsel platformda “çevrebilim” mi yoksa “çevrenin bilimsel
yöntemlerle irdelenmesi mi?“ tart malar gündemdedir. Yukar da da de inildi i gibi, sorunun ortaya konulu biçimi, üretilecek çözümler aç s ndan önem ta maktad r. “Çevrebilim” yakla m nda, öznenin nesneye tahakkümü ya da nesneye anlam kazand rmaya yönelik bilim anlay ele tirilere neden olmaktad r (Çalgüner, 2003). Di er taraftan, “ekoloji” ve “çevre” kavramlar n n kapsam alan ve ili kilerinin tan mlanmas tart malar sürdürülmektedir ('nceday , 2003).
Kele (2003), L. Mumford’a at fta bulunarak, “Dü ünmeye de er ne varsa hepsi ekolojik olmak zorundad r. 'nsan n do as n n de i mesi gereklidir” demektedir. Bu dü ünceye göre, ekoloji bir dü ünce biçimi olarak alg lanmal d r. Kele (2003)’e göre, kapitalist toplumun ili kileri sonucunda çevre tahribat geli mektedir. Sorunlar n kayna olarak toplumsal örgütlenmedeki hiyerar ik yap y göstermekte ve sorunlar n çözümüne yönelmeden önce bu yap n n sorgulanmas ve de i tirilmesi gerekti ini savunmaktad r. “Toplumsal ekoloji” kavram n bu görü e ba l olarak geli tiren Bookchin, x-merkezci bak lar n kar s nda yer almaktad r ve sorunlar n temeli olarak üretim ve tüketim ili kilerini kabul etmektedir. Bookchin’in ifadesiyle, “Esas kirlilik, do adaki kirlikle birlikte büyüyen bilinç, zihin ve vicdan kirlili idir” (Çalgüner, 2003). Malthus’a göre ise, çevre sorunlar n n merkezinde nüfus art olgusu yatmaktad r ve çözüm de bu sorunun çözümüne ba l d r (Kele , 2003). Tüm bu farkl yakla mlara kar n, burada alt çizilmesi gereken, “çevre” ve “sürdürülebilirlik” kavramlar n n siyasal seçimlerin izdü ümleri olarak alg lanmalar gere idir. Ba ka bir deyi le, süreçlerin (dü ünce, politika, karar üretme, kullanma vb.) birbirleriyle ili kileri ve iç içe geli meleri ekoloji dü üncesinin temelini olu turmaktad r ve onun geli imine yön vermektedir. Bu aç dan de erlendirildi inde, kavramlar n yakla mlara ba l olarak yeniden tan mlanabilece i saptamas yap labilir ('nceday , 2004b). Ancak, sürdürülebilirlik kavram n n öncelikle bir ahlak ilkesi oldu u kabul edilmekle birlikte ahlak anlay n n da farkl yorumlar gündemdedir (Kele , 2003):
Do al durum yakla m nda, öncelikli olan do a yasalar n n esas al nmas d r. Do a yasalar na uygun davran biçimleri geçerlidir ve do a ile insan aras ndaki uyum bu temelde geli mektedir. Bu yakla m gerek bilim çevrelerinde gerek ilahi nedenlere dayand r larak felsefe alan nda da kar l k bulmu , do aya insan müdahalesinin kar s nda bir tav r geli tirmi tir. Bu nedenle de çevreyi bozmayan davran biçimlerinin ara t r lmas ve yayg nla t r lmas gereklidir. Bir di er yakla m olan yararc yakla m ise, davran biçiminin ne oldu undan çok, sa lad yarara göre de erlendirme yapmaktad r. Do a kar s ndaki tavr m z buna ba l olarak en fazla yarar getirme hedefine göre biçimlenir. Buna kar n, deontolojik bir yakla m olan
Kantç yakla mda etik haklar ve ödevler felsefesi ön plana ç kmaktad r. Ahlaki ve akla uygun davran n, politik süreçlerle de örtü mesi hedeflenmektedir. 'nsan n do a kar s ndaki davran n n temeli ahlak ilkeleridir, ba kalar n n haklar d r. Bu yakla m Kant, felsefe yap tlar nda “kesin buyruk” olarak adland rmaktad r ('nceday , 2004b).
“Sürdürülebilirlik” kavram böylesi bir bak aç s yla, toplumsal süreçlerin ve ko ullar n bütünlü ü içerisinde içerikleri sorgulanarak ve yeniden tan mlanarak ele al nmad sürece, gerçek bir çözüm önerisine dönü emeyecek, insan n temel hak ve özgürlükleri dü üncesine eklemlenemeyecektir. Bu durumda varolan sistemin bir arac olarak farkl biçimlerde yeniden üretilmeye devam edecektir ('nceday , 2004b). Dünya konjonktürünün ve di er disiplinlerin meslek üzerindeki yans malar na ko ut olarak, toplumdaki geli meleri izleyerek olu turulacak, sürekli de i ime, esnekli e ve kat l ma duyarl bir temel strateji, mesle in sürekli geli im çizgisi olarak meslek örgütleri taraf ndan benimsenmeli, belirli ilkeler çerçevesinde ve belirli bir anlay la yürütülmelidir. Sürdürülebilirlik, bu aç dan de erlendirildi inde kültürel tutarl l n da bir arac olarak i lev kazan r. Tasar m, kültürel süreklili in bir halkas olarak anlamlan r ve toplumsal geli me politikas na ba lanabilir. Bu nitelikleriyle sürdürülebilirlik;
• Toplum ile mesle in bütünle me arac olarak;
• Kültürel de erlerin ve gelene in sürdürülebilmesinin bir arac olarak;
• Tasar mda kullan c n n etkin k l nmas amac yla,
• Farkl disiplin ve bilim alanlar n n ileti imini geli tirmek üzere yorumlanabilir. Bu yakla mla de erlendirildi inde, mesle in uygulamalar , e itimi ve kuramsal alan yeni boyutlar ve içerikler kazanacakt r. Mesleki örgütlenme kurumlar n n mesle in toplumsal ba lar n güçlendirmek amac n ta yan bu giri imler, ku kusuz bir taraftan da toplumun mesle i tan mas çabalar olarak da de er ta rlar. Kar l kl diyalog ve etkile imin ekillendirece i tart ma platformlar , çe itli ekillerde ve yerlerde (meslek odalar nda, e itim kurumlar nda, yerel yönetim merkezlerinde, sanal ortamlarda vb.) meslek insanlar n n gerek kendi aralar nda gerekse farkl meslek gruplar ndan gelecek katk larla geni leyerek yayg n bir çevre politikas na dönü türülebilir. Önemli olan “sivil kat l m”la “ekoloji” dü üncesini bulu turabilmek, bu konudaki kat l m destek süreçlerini ba latabilmektir. Bu giri im, özgür dü üncenin seslendirilebildi i bir yöntemle geli tirildi inde demokrasi kültürüne de bir katk olacak ve disiplinleraras etkile im alan nda bir reform sürecine dönü ecektir. Aksi
halde, sistemin bir parças olarak geli en sivil örgütlenme, yukar da da de inildi i gibi sürdürülebilirli in bir arac olarak kalmaya mahkûm edilmektedir ('nceday , 2004b).
2.1.2 Sürdürülebilir geli1me kavram.
'lk kez 1987 tarihinde yay nlanan ve Norveç eski ba bakan Gro Harlem Brundtland ba kanl nda, 1983 y l nda kurulan “Dünya Çevre Kalk nma Komisyonu” (WCED) taraf ndan haz rlanmas nedeniyle onun ad yla an lan Brundtland Raporu’na göre sürdürülebilir geli me, en genel tan m yla, bugünün ihtiyaçlar n , gelecek ku aklar n da kendi ihtiyaçlar n kar layabilme olana ndan ödün vermeksizin kar lamak olarak ifade edilmektedir.
Bir di er tan ma göre, sürdürülebilir geli me, do al sermayeyi tüketmeyen, gelecek ku aklar da kendi ellerinden almayan, ekonomi ile ekosistem aras ndaki dengeyi koruyan, ekolojik aç dan sürdürülebilir özellikte olan bir ekonomik kalk nma olarak ifade edilmektedir. Sürdürülebilirlik kavram içerisinde yaln zca ekolojik de il, onla do rudan ili kili ve fakat ayn zamanda ondan ayr bir kentsel-kültürel boyutunda var oldu unu unutmamak gerekmektedir (Özden, 2008).
“Sürekli ve dengeli geli me” olarak da tan mlanan sürdürülebilir geli me kavram , sözlük anlam yla, çevre de erlerinin ve do al kaynaklar n savurganl a yol açmayacak biçimde ak lc yöntemlerle, bugünkü ve gelecek ku aklar n hak ve yararlar da göz önünde bulundurularak kullan lmas ilkesinden özveride bulunmaks z n ekonomik geli menin sa lanmas n amaçlayan çevreci dünya görü ünü ortaya koymaktad r (Kele , 1998).
Portney (2003)’e göre, sürdürülebilirlik kavram genel olarak alt adet tan ma ba l d r: “sürdürülebilir biyolojik kaynak kullan m ”, “sürdürülebilir tar m”, “ta ma kapasitesi”, “sürdürülebilir enerji”, “sürdürülebilir toplum ve ekonomi” ve “sürdürülebilir geli me”. Sürdürülebilirlik ve sürdürülebilir geli me anlam aç s ndan birbirlerine çok yak n olup birbirlerinin kuzeni olarak da ifade edilebilmektedir. Bu iki kavram aras ndaki tek fark anlam içerisinde sürdürülebilir geli me kavram n n ekonomik aktivite elemanlar n daha aç kça ta mas d r. Sürdürülebilir geli me, milletlerin kendi ekonomilerinin geli me ve büyüme yollar na ait olan kayg lar n n yans mas d r. Bu kayg , özellikle geli mekte olan ülkelerde, maksimum ve h zl büyüme amac n n dünyan n ekolojik ta ma kapasitesinin üzerine çok fazla sorumluluk verdi ini ortaya koymaktad r. Son dönemlerde sürdürülebilir geli me kavram n n, ekonomik büyüme amac n n ekolojik etkilerinin de göz önüne al narak
Genel olarak bak ld nda, sürdürülebilir geli me kavram çevreselli e odakl olan kayg y ekonomik kayg ya do ru kayd rmaktad r. Bu çeki menin ortaya koydu u sonuç, yanl bir ekonomik geli menin sadece dünyan n kaynaklar n tüketip dünyan n ekolojik ta ma kapasitesine zarar vermeyece i, ayn zamanda daha uzun zaman zarf nda ekonomik büyümenin kendi ba ar s n zay flataca d r. Sürdürülemez ekonomik geli me, ekonomik büyümenin sa lanamamas ile alakal oldu u kadar dünyan n ekolojik kapasitesinin a lmas ile de alakal d r (Portney, 2003).
2.2 Gayrimenkul Geli1tirme Kavram.
Gayrimenkul geli tirmenin tan m , geli tirici kavram n n tan m , gayrimenkul türleri, gayrimenkul geli tirme sürecinde faydalan lan fizibilite çal malar n n temel terimleri ve gayrimenkul geli tirme türlerinin yer alaca bu bölümde, ilgili tan mlamalar ve kavramlar irdelenecektir.
2.2.1 Gayrimenkul geli1tirme tan.m.
Gayrimenkul geli tirme kavram , içerisinde birçok faktörü ve aktörü bar nd rmakla beraber birçok tan mla aç klanabilmektedir. Bu tan mlardan baz lar u ekildedir:
• Gayrimenkul geli tirme, arazi geli tirmeye, bina yap m na, pazarlanmas na ve yönetilmesine ili kin birçok aktiviteyi kapsayan, çok yönlü bir i alan d r,
• Gayrimenkul geli tirme, çevreyi ekillendiren, ayn zamanda politik, ekonomik, sosyal, yasal ve fiziksel bile ene ba l organik ve evrimsel bir süreçtir,
• Gayrimenkul geli tirme, detayl bir i tir ve özel yetenek istemektedir,
• Gayrimenkul geli tirme, yarat c ve kompleks, k smen içgüdüsel, k smen de mant kl olabilen bir sanatt r (Kodal, 2006).
Peiser ve Frej (2003)’in tan mlamas na göre ise, gayrimenkul geli tirme kavram , mevcut binalar n renovasyonu ve tekrar kiralanmas ndan, ham arsa/arazi’lerin sat lmas na veya geli tirilerek sat lmas na kadar geni bir aktivite silsilesini içeren çok yüzlü faaliyettir. Gayrimenkul geli tirme organik ve evrimsel bir süreç oldu undan ve geli imdeki ko ullar s kça de i ti inden dolay , hiçbir gayrimenkul geli tirme süreci birbirine benzememektedir. Gayrimenkul geli tirme süreci her ürün için ayn gibi gözükmekteyse de, temelde, detaylarda ve vurgularda farkl l klar göstermektedir. En basit ekilde örnek vermek gerekirse; konut geli tirmede ön
kiralamaya gerek yokken, ofis ve al veri merkezi gibi gayrimenkul geli tirmelerinde ön kiralama hayati önem ta maktad r.
Gayrimenkul geli tirme projeleri kapsam nda; arsa, konut, ofis, al veri merkezi, turizm ve e lence tesisleri, otel, fabrika, bina renovasyonu, sanayi yap lar ve hatta sadece otopark geli tirme projeleri konular nda bile uzmanla labilmektedir. Özellikle birçok fonksiyonu bir araya getirerek, karma kullan ml (mix-use) geli tirme projeleri ile sadece talebi kar lamakla kalmay p, yeni pazarlar yaratan gayrimenkul geli tirici
irketler çok ba ar l sonuçlar elde edebilmektedir (Kodal, 2006).
Gayrimenkul çe itlerini genel olarak dört ana ba l k alt nda toplanabilmektedir. Bu dört ana ba l k ve alt aç l mlar n a a da yer alan çizelge 2.1’de gösterilmektedir.
Çizelge 2.1 : Gayrimenkul çe itleri (Kodal, 2006)
Arsa/Arazi Konut Yap.lar. * Villa/S raevler, * Apartman
* Toplu Konut Projeleri * Uydu Kentler,
* Çok Katl Residence Projeleri.
Ticari Yap.lar * Ofis
- Merkezi i alan nda (M'A) birden fazla mü teriye hitap eden, - M'A d nda bir veya daha fazla
mü teriye hitap eden, - Tek mü teri hedefli, - Ofis+showroom.
* Perakende/Al veri Merkezi (AVM) - Yerel çar / Yerel AVM,
- Bölgesel AVM/Süper Bölgesel AVM, - Butik/Özel AVM/ Temal AVM, - Güç Merkezleri (Power Center), - Outlet/Fabrika Sat Merkezleri. * Endüstriyel Yap lar
- A r Sanayi, - Hafif Sanayi/Depo,
- ' Merkezleri (Business Parks), - Ofis/Depo,
- Depo. * Otel/Motel Yap lar
- ' /Kongre, - Turist/Tatil. * Rekreasyon Yap lar
- Klüp,
- Marina/Resort, - Spor Kompleksleri. * Kurumsal Yap lar
- Hastane, - Üniversite, - Devlet, - Di er.
Çok Amaçl. (Karma) Kullan.mlar (Mixed-Use)
Ülkemizde gayrimenkul geli tirme tan m henüz tam olarak anla lm de ildir. Bunun temel nedeni y llarca yerel müteahhit kavram n n gayrimenkul sektöründe hâkim olmas olarak aç klanabilmektedir. Bu modelde müteahhitler yap-sat veya yap-kirala eklinde anla malar yaparak ürettikleri gayrimenkullerden faydalanmaktad rlar. Bu modelde profesyonel bir yakla m bulunmay p sürecin tamam müteahhitler taraf ndan organize ve kontrol edilmektedir. Fakat son 10 y ll k süreçte, gerek Toplu Konut 'daresi (TOK') ve Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar (GYO) olsun, gerek uluslar aras firmalar olsun gayrimenkul geli tirme kavram n n gayrimenkul sektöründe yer edinmesini sa lam lard r.
Türkiye’de gayrimenkul geli tirme sürecine bakt m zda, ilk örneklerinin devlet eliyle gerçekle ti i görülmektedir. Bu örneklerin ço unu ise, konut ihtiyac n kar lamak için planlanan projeler olu turmaktad r. Emlak Kredi Bankas (EKB) taraf ndan Levent bölgesinde 1947 y l nda ba lanan ve 1960 y l nda tamamlanan, orta gelirli ailelere yönelik proje bu anlamda bir ilki olu turmaktad r. Proje kapsam nda; 700 bahçeli konut, okul, çar , park, sa l k oca ve cami gibi sosyal donat alanlar na da yer verilerek üç mahalle planlanm t r. Bu projenin dikkat çeken en önemli taraf ise, proje kapsam nda yakla k 30.000 adet a aç bulunmas ve “sürdürülebilirlik” ve “sürdürülebilir çevre” kavramlar n n henüz dünya literatüründe yer almad belki de yeni yeni gündeme geldi i bir dönemde böylesi modern ve ekolojik bir projenin hayata geçirilmi olmas d r.
Daha sonraki dönemlerde, gene EKB taraf ndan 1962-1991 y llar aras nda geli tirilen 17.653 konutluk Ataköy Toplu Konut Alan , 1980’li y llarda Turgut Özal’la birlikte serbest pazar ekonomisine geçi le birlikte 1988 y l nda faaliyete geçen Galeria Al veri Merkezi, 5 y ld zl otel ve marina kompleksi ve daha sonras nda 1989 y l nda geli tirilmeye ba lanan Bahçe ehir Uydu Kent Projesi Türkiye’deki gayrimenkul geli tirme sürecinin geli mesinde önemli birer ad m olmu tur.
Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar (GYO) ise, Sermaye Piyasas Kurulu’nun 1995 y l ndaki yasal düzenlemelerinden sonra ortaya ç km lard r. SPK’n n tan m ile GYO’lar, “Sermaye Piyasas Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasas Kurulu taraf ndan düzenlenen gayrimenkul yat r m ortakl klar gayrimenkullere, gayrimenkule dayal projelere ve gayrimenkule dayal sermaye piyasas araçlar na yat r m yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim irketi tipidir.” olarak aç klanmaktad r (www.spk.gov.tr). Borsaya kote olan GYO’lar yüklü derecede öz sermaye isteyen büyük ölçekli gayrimenkul projeleri geli tirebilmeleri amac ile kurulmaktad r. GYO’lar n genel amaçlar n ise u ekilde s ralayabiliriz;
• Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yat r m yapmak,
• Gayrimenkule dayal projelere yat r m yapmak,
• Portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek,
• Gayrimenkul al m sat m kazançlar elde etmek (www.spk.gov.tr)
Nisan 2009 tarihi itibari ile SPK’ya ba l olan 14 adet GYO bulunmaktad r. Halen borsada i lem gören bu GYO’lar n listesi a a daki tabloda yer almaktad r.
Çizelge 2.2 : GYO’lar n listesi (www.spk.gov.tr)
GYO Ad. :ehir Kurulu1 Y.l.
Akmerkez GYO A.L. 'stanbul 2005
Alarko GYO A.L. 'stanbul 1997
Atakule GYO A.L. Ankara 2002
Do u -Ge GYO A.L. 'stanbul 1997
EGS GYO A.L. 'zmir 1998
' GYO A.L. 'stanbul 1999
Nurol GYO A.L. 'stanbul 1999
Özderici GYO A.L. 'stanbul 2008
Pera GYO A.L. 'stanbul 2006
Sa lam GYO A.L. 'stanbul 2005
Sinpa GYO A.L. 'stanbul 2007
Vak f GYO A.L. Ankara 1997
2.2.2 Gayrimenkul geli1tirici tan.m.
Gayrimenkul geli tirici, kâ t üzerindeki fikirleri gerçekle mi projelere dönü türen aktivitelerin koordine edicileridir. Gayrimenkul geli tiriciler, genellikle bir arazi/arsa veya bina al r, hedef pazar ve geli tirilecek gayrimenkulün kullan m fonksiyonunu belirler, yap m program n geli tirir, gerekli onaylar ve finans sa lar, in aat yapar, sonunda kiralay p yönetir ya da satarlar. Gayrimenkul geli tirici bir irket, iki ya da üç ki ilik çekirdek bir kadrodan, çok uluslu irketlere sahip bir holdinge kadar çe itli yap larda olabilir (Peiser ve Frej, 2003).
Gayrimenkul geli tirme süreci disiplinleraras bir çabaya dayand ndan dolay çe itli disiplinleraras ili kilerin iyi yönetilmesi, ba ar l bir geli tirme için art olmaktad r. Gayrimenkul geli tirici irketler bu noktada kilit görevi görmektedir ve çe itli disiplinlerden gelen farkl gruplarla çal maktad rlar. Bunlardan baz lar ; mimarlar, mühendisler, ehir planc lar , yükleniciler ve dan manlar içeren in aat ve bina yap m profesyonelleri, emlak pazarlama sektöründe çal anlar, kirac lar ve mü teriler, avukatlar, bankac lar ve yat r mc lar, resmi kurumlar, devlet kurumlar , kontrolörler ve sivil örgütlerdir (Kodal, 2006).
Çizelge 2.3 : Gayrimenkul geli tirici döngüsü (Kodal, 2006)
Yukar daki döngüde tüm aktörler görevlerini kendi profesyonellik s n rlar dâhilinde yerine getirmektelerdir. Örne in; müteahhit finansmana ve mimariye kar mamakta, yapt in aat n kimin taraf ndan kiralanaca veya kime sat laca na karar vermemekte, ama sat riski de almamaktad r. En büyük risk sahibi asl nda merkezde bulunan ve tüm ili kilerin koordinasyonu ve etkin yönetiminden sorumlu
Geli1tirici Mü avir Yat r mc Banka/Fon Müteahhit Ta eron Lehir Planc s / Mimar/ Mühendis Belediye/ Yerel 'dare Pazarlama Arsa Sahibi Kirac / Kullan c
olan geli tiricidir. Aktörlerin faaliyet çat mas n veya birbirlerinin sorumluluk sahalar na girmelerini engelleyecek olan taraf da kendisidir. Yani asl nda geli tirici, bir di er ifadeyle arsan n ham topraktan ba lay p bu toprak üzerinde hayal edilen en iyi yat r m n ba ar yla gerçekle mesini ilgilendiren tüm süreçten sorumlu ba aktördür. Geli tiricinin etraf ndaki kollardan birinde meydana gelebilecek kopma tüm projeyi riske atabilir. Bununla birlikte geli tiricinin varl projeye hayat vermektedir (www.maksimum.com).
Gayrimenkul geli tirici, en büyük riski alan ki i/ irket olup, gayrimenkul geli tirme süreci boyunca liderlik vasf na sahip olmal d r. Geli tiricinin süreç boyunca her konuda az çok fikri olmas laz md r ve beklenmeyen olumsuzluklara haz r olmal d r. Esnek bir yap ya sahip olmas gereken geli tirici gerekti inde h zl bir ekilde strateji de i ikli i yapabilmelidir (Peiser ve Frej, 2003).
2.2.3 Gayrimenkul geli1tirme ile ilgili finansal kavramlar
Gayrimenkul geli tirme projesi s ras nda detayl finansal analizler yap lmakta ve süreç boyunca bu analizlerden, analizlerin güncellemesi yap larak faydalan lmaktad r. Genellikle uzun dönemli nakit ak m tablolar olarak adland r lan bu tablolarda, yap lmas ya da geli tirilmesi öngörülen gayrimenkul projelerine ait detayl piyasa ara t rmalar büyük önem te kil etmektedir.
Gayrimenkul geli tirme projelerinde kullan lan ve bu tez çal mas n n be inci bölümünde yer alan finansal fizibilite analizinde kullan lan baz finansal terimlerin tan mlar u ekildedir:
skonto Edilmi1 Nakit Ak.1. Modeli: Uzun dönemli gayrimenkul analizlerinde paran n de eri çok önemlidir. Geli tiriciler bir yat r m sürecinde gelecekteki nakit ve ç k lar n iskonto edilmi nakit ak modeliyle de erlendirirler.
Bu yöntem genellikle, gelir ve giderlerinin düzensiz oldu u ta nmazlar n de erlemesinde ve yat r m projelerinin analizinde kullan l r. Paran n zaman de erini dikkate alan, bugünkü de er, net bugünkü de er ve iç verim oran gibi finansal ölçütleri hesaplayan bir yat r m analizidir. Bu modelde, gayrimenkulün gelecekte öngörülen süre zarf nda üretece i net i letme gelirleri daha önceden belirlenen bir iskonto oran ile tek tek bugüne indirgenerek, bugünü gösteren sütunda toplan r. Nakit ak m tablosu olu turulurken genelde kabul edilen dönem y ll k dönem olup geli tirilen gayrimenkulün cinsine ve tahmini yat r m ya da elden ç karma sürecine göre 6 ayl k, 3 ayl k veya ayl k dönemler halinde de haz rlanabilir. Bu modelde izlenen ad mlar u ekildedir:
1. Geli tirilen gayrimenkul projesinin gelecekte üretece i y ll k gelirlerin tahmin edilmesi,
Gayrimenkulün türüne göre sat tan elde edilecek gelirler, kiralamadan elde edilecek gelirler ya da karma kullan ml projelerde hem sat hem de kiralamadan elde dilecek gelirler dikkate al n r ve kiralanan gayrimenkullerin öngörülen süre sonunda yani son dönemde sat larak elden ç kar ld kabul edilir.
2. Tahmin edilen sat lara ve kiralamalara ait tahmini masraflar ve gelir üretiminin sa lanmas için gerekli ek yat r m harcamalar n n belirlenmesi, Gayrimenkulün geli tirilmesi için gerekli olan tüm harcama ve giderleri kapsamaktad r. Bu giderler ve harcamalar içerisinde, gayrimenkulün projelendirilmesinden in a edilip tamamlanmas na kadar olan süreçteki tüm proje, ruhsat, vergi, harç, direkt in aat maliyetleri, koordineli çal lan sat /pazarlama ekibi, hukuk dan manlar vb. ile öngörülemeyen maliyetler bulunmaktad r.
3. ' letme giderlerinin, brüt i letme gelirlerinden ç kart larak net i letme gelirlerinin elde edilmesi,
4. Son olarak ise, son y la ait net i letme gelirinin piyasadan elde edilen kapitalizasyon oran ile bölünerek gayrimenkulün o zaman dilimindeki tahmini sat de erinin hesaplan p son y la eklenmesi ve elde edilen tüm net i letme gelirlerinin iskonto oran ile bugüne indirgenmesi.
skonto Oran.: Bir gayrimenkulün gelecekteki tahmini gelirlerini bugünkü de ere indirgenmek için kullan lan bile ik faiz oran d r. Bile enleri;
• Risksiz oran: Bu oran eurobond, devlet tahvili, hazine bonosu vs gibi piyasada en az risk ta yan kâ tlara ödenen faiz oran d r,
• Risk Primi: Yat r mc n n paras n kaybetme riski kar l d r,
• Likidite primi: Yat r mc ya gayrimenkulün likit bir varl k olmamas (kolay elden ç kart lamamas ) kar l nda verilen primdir,
• Yönetim primi: Yat r mc n n yat r m yönetmesi kar l nda elde edece i ekstra tutard r, eklinde özetlenebilir.
'skonto oran tüm bu say lan risklerin toplam nda olu maktad r ve risksiz prim için genelde, ülke riskini de yans tt ndan dolay eurobond de erleri kullan l r.
Net Bugünkü De*er (NBD): Gelecekte olu acak nakit ak lar n n bugünkü de ere çekilmi de erleridir. Pozitif de er ç kmas , kazanc m z n, yat r m m zdan yüksek olaca n (karl ), negatif de er ç kmas yat r m giderlerinin, getiriden fazla olaca n n göstergesidir (zarar). S f ra e it olmas ise projenin ba a ba noktas nda oldu unun göstergesidir.
NBD= At / (1+i)t : t y l sonraki parasal miktar n bugünkü de erini hesaplayan formülüdür.
At: t y l ndaki harcama i: faiz oran (iskonto oran ) t: dönem
Bu durumda belirli bir süre için gerçekle tirilen nakit ak m n n net bugünkü de erini veren formül u ekilde olmaktad r:
At: t’ inci y ldaki net nakit ak m (gayrimenkulün t y l ndaki sat de eri son y la gelir olarak eklenir),
N : Nakit ak mlar tahmininde kullan lan süre,
' : Faiz Oran n (iskonto oran ) ifade etmektedir (yat r mdan beklenen asgari kârl l k oran olabilece i gibi, proje finansman nda kullan lan kaynaklar n sermaye maliyeti de olabilir).
ç Verim Oran. ( VO): Bir projede zaman içindeki tüm nakit ak lar n (gelir ve gider) e itleyen iskonto oran d r. K sacas , net bugünkü de eri s f r yapan de erdir. Yukar da verilen denklemde NBD yerine s f r koydu umuzda elde edece imiz “i” de eri 'VO’yu vermektedir. 'VO de eri yat r mc n n ve geli tiricinin karar na etki eden en önemli göstergelerden biridir.
At: t’ inci y ldaki net nakit ak m (gayrimenkulün t y l ndaki sat de eri son y la gelir olarak eklenir),
N : Nakit ak mlar tahmininde kullan lan süre, ' : 'ç verim oran . = + = + + + + + + + + = n t t t n n i A i A i A i A i A NBD 1 3 3 2 2 1 1 ) 1 ( ) 1 ( ... ) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( 0 ) 1 ( 1 = + = n t t t i A
2.2.4 Gayrimenkul geli1tirme yat.r.m araçlar.
Daha önce belirtildi i üzere gayrimenkul yat r m araçlar genel olarak dört ana ba l ktan olu maktad r. Bu çal mada seçilen örneklem alan n dönü üm niteli inin, endüstriyel alanlar n merkezi i alan na (M'A) dönü ümü olmas nedeniyle, M'A içerisinde yer alabilecek ba l ca kullan m ekilleri olan rezidans, al veri merkezleri, ofis, otel ve bunlar n birden fazlas n n ayn anda kullan lmas yla olu an karma kullan m (mix use) hakk nda genel bilgiler verilecektir.
2.2.4.1 Rezidans kullan.m.
Rezidans kavram 'ngilizcede ev anlam na gelsede Türkçede “yüksek devlet görevlileri, elçiler ve benzer ki ilerin oturmas için ayr lm olan konut” ve “saray konut” anlamlar na gelmektedir (www.tdk.gov.tr).
Son y llarda nitelikli gayrimenkul geli tirme projeleri ile birlikte literatürdeki yerini alan rezidans kavram özetle, “içinde oturanlara hizmet verebilen, sosyal imkân ve güvenlik sa layan, kendi kendine yetebilen teknolojik yap lar” olarak tan mlanabilir. Günümüzde lüks ya da di er bir deyi le elit ya am biçimini ifade eden rezidanslar, otel konforunu ve hizmetlerini daire sahiplerine sunmaktad rlar. Bu ba lamda rezidans Türk Dil Kurumu’nun tan mlar nda geçen “saray konut” anlam na daha yak nd r.
Günün ihtiyaçlar n kar layan modern yap lar olarak tan mlanan rezidans yap lar n n genel özellikleri u ekilde s ralanmaktad r:
• Yüksek katl olmak (genellikle),
• Modern ve kaliteli mimari tasar ma sahip olmak,
• Sosyal donat lara sahip olmak, - Sosyal tesisler, - Fitness center, - Sauna/spa/masaj odas , - Tenis/squash kortu, - Yüzme havuzu, - Restoran, - Kafe/bar,
• En son ç kan teknik donat lara sahip olmak, - Beyaz e ya,
- Ak ll ev sistemi,
- Son teknoloji güvenlik sistemi (Örn: parmak izi okuyucu ile aç lan kap sistemi)
- Yang n söndürme sistemi, - 'nternet ba lant s ,
- Kablolu TV/uydu TV,
- Merkezi s tma-so utma/klima sistemi, - Direkt telefon.
• 7/24 güvenlik sistemi/CCTV kamera sistemine sahip olmak,
• Kasa hizmeti/ünitede kasaya sahip olmak,
• Sekreterlik ve resepsiyon hizmetine sahip olmak,
• Kuaför hizmetine sahip olmak,
• Günlük temizlik ihtiyac n n yap içerisinden kar lanabilmesi,
• Kuru temizleme hizmetine sahip olmak,
• Çama rhane hizmetine sahip olmak,
• Terzi hizmetine sahip olmak,
• Bak m-onar m hizmetine sahip olmak,
• Al veri servisi hizmetine sahip olmak,
• Yemek servisi/a ç hizmetine sahip olmak,
• Vale parking hizmetine sahip olmak,
• Helikopterle ula m imkân na sahip olmak,
• Ünite ba na iki adet kapal otopark imkân na sahip olmak (1+1 üniteler için her ünite ba na bir adet olabilir).
Rezidans yap lar yukar da belirtilen tüm hizmetlere sahip olmak zorunda de ildir fakat bunlar n birço una sahip olmak zorundad r. Son zamanlarda kazançl bir yat r m arac olarak görülen rezidans projesi geli tirmede, geli tiriciler her yeni
projede lükslü ün ve konforun ç tas n bir önceki projeye göre yükselterek piyasa da fark yaratmaya çal maktad rlar.
Rezidans projelerinin en çok tercih edilme sebebi ço u zaman rahatl k ve konfor olarak aç klansa da as l neden ya am tarz d r. Akmerkez’in aç lmas yla ba layan rezidans kültürü, özellikle 'stanbul’da Etiler ve Levent’te yayg nla m durumdad r. Gözlemlenen bu hareketlili in en önemli nedeni, rezidanslar n daha güvenli ve rahat bir ya am sunuyor olmas d r. Her eyin bilgisayarla takip edildi i, ak ll binalar n içindeki bu daireler sorumluluk gerektirmeyen bir ya am vaat etmekte ve vaadini de yerine getirmektedir.
Tüm bunlara ek olarak genelde ehir merkezlerinde, ula m a n n en geli mi oldu u mevkilerde yer alan rezidanslar tercih edenler ise a rl kl olarak i adamlar , yabanc lar, bekârlar, yeni evliler, sanat ve spor camias ndan ki iler olup üst gelir kesimidir (www.arkitera.com).
Türkiye’de rezidans kullan m n n ilk örne i Aral k 1993 y l nda tamamlanan Akmerkez Residence’d r. Toplamda 85 adet üniteye sahip olan rezidans blo u 23 katl d r. Rezidans blo unda yer alan ünitelerin büyüklükleri 96-306 m² aras nda de i mekte olup ünite tipleri ise 1+1, 2+1 ve 3+1 eklindedir.
