Yeni Finansal Kaynakların Bulunması ve Bu Kaynakların Etkin

Risk azaltmak üzere yapılan bir birim harcama, dört birim kaybı önlemektedir. Afet öncesi veya sonrası yapılacak olan tüm çalışmalar için ulusal ve uluslararası kaynakların belirlenmesi, zarar azaltma ve zarar kapatma amacına yönelik olmak üzere; kaynakların bulunması ve doğru kullanılmasını sağlamak amacıyla, öncelikle ihtiyaç sahalarının ve toplam kaynak ihtiyacının belirlenmesi gerekmektedir. Güncelliğini koruması ve yararlı olabileceği düşüncesiyle İstanbul Deprem Master Planı’nda önerilen kaynak modeli öne-risinin özeti aşağıda sunulmuştur.

Finansman Kaynağı Modeli - 1

Afet öncesi ve sonrası yapılacak olan tüm çalışmalar için ihtiyaç sahalarının ve toplam kaynak ihtiyacının belirlenmesi, ulusal ve uluslararası kaynakların belirlenmesi, zarar azaltma ve zarar kapatma amacına yönelik kaynakların bulunması ve bu kaynakla-rın doğru kullanılması önem arz etmektedir.

Ülkemiz genelindeki gelir dağılımı ile risk dağılımı profillerinin örtüşmediği, ül-kemizin ekonomik gücünün sınırlı olduğu ve sadece borçlanma ve yasal düzenlemeler-le gerekli kaynak bulunamayacağı hususları göz önünde bulundurularak; afet olmadan harcanacak kaynağın afet sonrası gerekecek finansman ihtiyacından daha değerli olduğu düşünülerek; piyasa ekonomisine dayalı, kendiliğinden üretken ve “sürekli” olabilecek modeller gerekmektedir.

Bunun için öncelikle yapılacak işler;

• Deprem Öncesi: Deprem güvenliğinin araştırılması, kamusal yapıların

incelen-mesi, güçlendirilincelen-mesi, özel yapıların incelenincelen-mesi, güçlendirilmesi veya taşınması,

• Deprem Sonrası: İnsani zarar ve ihtiyaçların giderilmesi, yapıların incelenmesi,

tamiri ve yenilenmesi, şeklinde tasniflenebilir.

Afetlerle ilgili yapılacak iş çeşitleri ise;

• Belirgin Özellikli (spesifik) İşler: Bir defaya mahsus finansman gerektiren,

kay-nak ihtiyacı ve kapsamı kesin olan işler,

• Sürekli İşler: Sürekli finansman gerektiren ve kapsamının sınırları kesin

olma-yan olan işler,

Şekil 5: Finansman Yolları - Proje kredisi, kamu kaynakları ve menkulleştirme

Oluşturulabilecek Finans Kaynakları:

• Deprem riski için “Afet Bonosu” modeli: Depreme Hazırlık Fonu

• Likit olmayan varlıklar için “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)” modeli: Ara-zi Geliştirme İdaresi

Afet Bonosu ile kaynak sağlanması:

Büyükşehir Belediyeleri önderliğinde banka ve sigorta şirketlerinden oluşan bir konsorsiyum veya ortaklık oluşturulması ve olası riskleri doğru hesaplayan fiyatlandırma modellerine dayalı sigorta satışı ve afet bonosu benzeri bono ihracı yanında, faiz ve ana-para geri ödemesi ile gerekli sigorta karşılıkları sonrası net yatırım kaynağı sağlayan bir bono yapısı ve başlangıçta, kısmi veya tam Hazine garantisi ile finansman sağlanabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) ile kaynak sağlanması:

Büyükşehir Belediyeleri, TOKİ, Milli Emlak, ilgili meslek odaları ve şehircilik uzmanlarından oluşan bir yürütme organının yapacağı “arazi geliştirme stratejik planı” oluşturulmalıdır. Bu plan; imar planlarına uygun, afet risklerine göre tasarlanmış, bo-şaltma ve taşıma için gerekli hukuksal güce sahip olmalıdır. Stratejik plana uygun olacak şekilde ve GYO / GYF yoluyla yüksek hacimde konut üretimi sağlamak üzere;

• Ön finansman temini için GYO hisse senedi ihracından,

• Birincil ihale karşılığı için geliştirilen yeni arazilerin nakit veya kat karşılığı satışı, • Konut değişimi için mülk değer farkları GYO hissesi ile kapatılmak şartıyla riskli konutların yeni konutlarla değiştirilmesinden,

• İkincil ihale karşılığı için boşaltılan bölgelerin nakit veya kat karşılığı satışı ve ikincil menkulleştirme ile uzun vadeli krediden,

kaynak sağlanabilir.

Proje Kredisi Kaynakları

Uluslararası Finans kaynakları Ulusal Kaynaklar Sürekli İşler Belirgin Özellikli İşler Menkulleştirme Deprem Riski

Şekil 6: Afetler İçin Finansman Akış Şeması

Finansman Kaynağı Modeli – 2

Çekirdek finansman kaynağı etrafında bütünleşen tüm alternatif kaynaklar da kulla-nılarak yerel yönetimleri, özel kuruluşları ve sivil toplum kuruluşlarını bireylerin sağlam ve güvenilir konut edinmesi amacı ekseninde harekete geçirmek suretiyle fon oluşturula-bilir. Sağlanan finansman kaynakları genel olarak 3 grup altında değerlendirilmektedir:

• Öz kaynaklar: Bireysel ve kurumsal • Dış kaynaklar: Krediler ve fonlar • Ulusal Kaynaklar: Vergi ve tahsisler

Afetler için finansman kullanıldığında; • Garantör olarak devlet,

• Yüklenici olarak yerli ve yabancı ticari şirketler • Nihai kullanıcı/Müşteri olarak da bireylerin sorumluluk alması gerekmektedir.

Proje Kredisi Kaynakları

Depreme Hazırlık Fonu

Arazi Geliştirme İdaresi

Sigorta Satışı Afet Bonosu Satışı Fon Yönetimi

Sürekli İşler Belirgin Özellikli İşler Eşgüdüm

Eşgüdüm

GYO Hisse Satışı Arsa Üretimi Yeni Konut üretimi

Konut Kredisi Menkulleştirme Teminatlaşma Konvertibilite

Afetlere karşı tedbir alınmasında ve finansman kullanılmasında dikkate alınabile-cek hususlar aşağıda verilmektedir.

a) Deprem risklerine karşı yeniden yapılandırılması istenen alanlar belirlenmelidir. b) Yükleniciler; tahsis edilen alanlarda geliştirmeler yapacak ve pazarlayacaktır. c) Şirketler; kendi işgücü, kaynak, tecrübe, kredibilite ve becerilerini seferber ede-rek yatırım için kaynak yaratacaktır.

d) Kanun gücü tarafların mağduriyetini engelleyecektir.

e) Bir kamu kurumu görevlendirilecek; belirlenmiş kriterlere uygun bireylerin kul-lanacakları krediler devlet tarafından yatırımcı için güvence altına alınacaktır.

Şekil 7: Afetlerde Finansman Kullanım Döngüsü

Yetkili Kurum

Bu modelin önemli dayanak noktalarından biri de Devletin afetlere finansman sağ-lamak üzere “Yetkili Kurum (YK)” oluşturmasıdır. YK, kamu yönetim otoritesi tarafın-dan iş tanımı belirlenmiş ve gerekli yetki ile donatılmış bir kamu kurumudur.

Yetkili Kurumun amacı piyasayı oluşturan tarafların birbirleri ile iş yapma kriter-lerini belirlemek, gerektiğinde kriterleri günün koşullarına göre hızla yenileyerek, piyasa yapıcısı konumunda olmaktır. YK, yetkisi altında bulunan bölgenin yerleşim gelişimi için projeler oluşturur ve uygulanmasını başlatır. Ancak, uygulamayı diğer uygulayıcı

kuru-PROJE Doğru Fiyatlama

Tüketim/Talep/ Otokontrol

Uygulama / Rekabet

İzleme ve Denetim Belirgin Özellikli (Spesifik)

işler

Yetkili Kurum / Kanun Gücü Birey /

Nihai Kullanıcı

Finans ve İdari İşler Servisi

luşlara bırakır. YK, afetlere finansman sağlama modelinin işletilmesinden, izlenilmesin-den, geliştirilmesinden ve denetlenmesinden sorumlu olur. YK mali kaynakları belirli bir seviyeye ulaştıktan sonra fonunu değerlendirmek için İkincil Piyasalarda bankalardan kredi portföyleri satın alır; böylelikle bankaların yeni müşterilerle çalışabilmesine imkân yaratır; piyasadan elde edilen kaynağın piyasaya geri dönmesine katkı sağlar.

Modelin Uygulanması

Yeterlik kriteri belirlendikten sonra uygulama bölgeleri ve öncelik sıralaması belir-lenir son olarak ihale öncesi ve sonrası çalışmalar başlatılır. Yüklenici fonlama açısından sadece Finans Kurumu ile çalışır. Önce kendi kredisinden kullanarak sonra da satın alan veya rehabilite edecek olan bireylerin bankaya yaptıkları ödemelerden tahsilatlarını alır.

Şekil 8: Afetler için Finansman Modelinin İşleyişi