Yatırım Ortaklıklarının Sorunları

Yatırım ortaklıkları 1981 yılında hukuk sistemimize girmesine karşın ilk yatırım ortaklığı ancak 10 yıl sonra 1991’in ilk yarısında kurulmuş ve faaliyete başlamıştır. 1993 yılında hem yatırım fonları hem de yatırım ortaklıkları için bir takım teşvikler getirilmiştir.

Yatırım ortaklıklarının, portföy yapılarındaki çeşitlendirme daraltılmıştır. SPKnu’na göre, yatırım ortaklıklarında sermaye+yedek akçelerin %10’undan fazlasını bir ortaklığa yatırmak mümkün değildir. Bu sınır, Portföydeki varlıkların değerinin fiyat hareketleri ve rüçhan haklarının kullanılması nedeniyle, fon içtüzüklerinde ve ilgili Tebliğ’de belirtilen asgari sınırların altına inmesi veya azami sınırların üzerine çıkması halinde oranın en geç 30 gün içinde içtüzükte ve Tebliğ’de belirtilen sınırlara getirilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde elden çıkartmanın imkansız olması veya büyük zarar doğuracağının belirlenmesi halinde süre Kurul

tarafından uzatılabilir. Bu süre sonunda Kurul’a başvurmayan veya süre verilmesi Kurul’ca uygun görülmeyen fonların türleri Kurul’ca resen değiştirilir ve ilan ettirilmesi sağlanır238.

Yatırım ortaklıklarında maliyetler, hisse senetlerinin parçalanması söz konusu olduğundan hareketli ağırlıklı ortalama ile hesaplanmaktadır. Bu tür hesaplama şekli ile, fiziksel olarak hisse senedi stoku değişmese de maliyette gerçekleşen değişme dikkate alınmaktadır. Ağırlıklı hareketli ortalama hesabı, aynı senet üzerinde kısa sürede daha fazla yoğunlaşmayı gerektirmektedir.

Mevcut düzenlemelerle, yatırım fonlarının ve ortaklıklarının bir başka yatırım fonu ya da ortaklığından hisse senedi veya katılma belgesi alması mümkün değildir. Amacı; fiyatı net aktif değerinden daha az olan yabancı yatırım ortaklıklarının hisse senetlerine yatırım yapmak olan yatırım fonları bulunmaktadır. Buna örnek olarak da, İngiltere’de faaliyet gösteren ve açık sonlu bir yatırım fonu olan “City of London” verilebilir. Ayrıca bir yatırım ortaklığının net aktif değeri piyasa değerinin üzerinde bulunan bir başka yatırım ortaklığının hisse senedini alması durumunda, piyasa işlem hacminde önemli bir canlanma gerçekleşecektir.

Yatırımcıların az sayıda olması ve likidite sorunu da bu kurumların genel anlamda önemli sorunlarıdır. Yatırım ortaklıkların ayakta durabilmeleri için öz sermaye artışına ihtiyaçları vardır. Ancak yeni kaynaklardan gelecek fonlara duyulan gereksinim, bu hisse senetlerine talep olmayınca giderilememektedir. Ayrıca hisse senetlerini satın alan kişileri, gerektiği hallerde mevcut hisse senetlerini elden çıkaramama sorunu beklemektedir239. Yatırımcıların bu kurumlara yatırım yapmaya özendirilmesi ile bu sorun ortadan kalkabilecektir.

GMYO’ları yatırımcılarına, kendi tasarrufları ile ulaşamayacakları gayrimenkullerin rantlarına ulaşma imkanı veren vergi avantajlı bir portföy işletmeciliği hizmeti sağlamak amacı ile kurulmuşlardır240. Kuruluşlarından itibaren 14 sene geçmiş olmasına rağmen henüz sayıları 10’u aşamayan GMYO gelişme

238 _{SPK, (2006), Sermaye Piyasası Mevzuatı, Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği,}

Erişim:04.07.2006, www.spk.gov.tr.

239 _{Günal, a.g.e., ss. 376-378.} 240 _{Yönü, a.g.e., s. 81.}

sürecindedir. İMKB’de işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının 1,0 milyar dolara yaklaşan tahmini toplam net aktif değer büyüklüğü gelişmiş ülkelerdekilerle karşılaştırınca oldukça küçük kalmaktadır. Ülkemizdeki gayrimenkul yatırım ortaklıkları çok likit olmamakla birlikte yine de tatmin edici düzeyde işlem hacmi yaratmaktadırlar241.

Varolan bir çok ekonomik fonksiyonunun yanı sıra sermaye piyasasında yeni bir kurum olarak önemli işlevleri olan GMYO’nın, daha etkin hale getirilmesi ile ekonomiye ve sermaye piyasalarına birçok katkıları bulunacaktır242_{. GMYO’nın}

önemli katkıları şöyle olacaktır243;

• Büyük altyapı yatırımlarının finansmanına olanak sağlamak, • Atıl gayrimenkullerin değerlendirilmesini sağlamak,

• Konut sektörünün gelişmesine katkıda bulunmak, • Sermaye piyasasına yeni yatırımcı kazandırmak,

• Gayrimenkul piyasasında kurumsal yatırımcı tabanının oluşması, • Gayrimenkul sektörünün kurumsallaşması.

Gayrimenkullerin cazip bir yatırım alternatifi olması; psikolojik faktörler ve verdiği güven duygusunun yanında devletin sağlamış olduğu vergisel teşviklerden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul yatırımları, uzun dönemde enflasyonun üzerinde bir getiri sağlamaktadır. GMYO yatırımcılara özendirilerek hem sermaye piyasalarına uzun vadeli kaynak sağlanmış olacak hem de piyasanın volatilitesi azaltılmış olacaktır.

Gayrimenkul Türkiye’de uzun yıllardır güvenli ve popüler bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Son zamanlarda yapılan kamuoyu araştırmaları Türk nüfusunun yarıya yakınının ilk yatırım tercihi olarak gayrimenkulü seçtiğini göstermektedir. 3 yıllık durgunluk döneminin ardından 2004 yılının ortalarından itibaren gayrimenkul sektöründe canlanma gözlenmektedir. Düşük enflasyon ve

241 _{Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER), (2005), Sektör Analizi, Erişim:17.07.2006,}

http://www.gyoder.org.tr/images/content/GYODER_2005_GYO_Sektor_Istatistikleri.pdf.

242 _{Aras, a.g.e., s. 76.} 243 _{Altınyuva, a.g.e., s. 100.}

düşük reel faiz oranlarının oluştuğu bir ortamda, emlak piyasasının alternatif yatırım aracı olarak ilgi çekmesinin yanı sıra, uzun vadeli konut finansman modellerinin (Mortgage) hayata geçirilmesinden de olumlu etkilenmesi beklenmektedir. Uzun vadeli konut kredilerinin GSMH içindeki payı Türkiye’de halen %3.5 gibi düşük bir seviyededir. Aynı oran ABD’de %53, AB’de %39 ve diğer gelişmekte olan ülkelerde ortalama %5-15 aralığındadır244.

Yeni, büyüme potansiyeli ve karlılık oranı yüksek olan projelere yatırım yapan risk sermayesi yatırım ortaklıkları yine uzun vadeli yatırımlardır. Çok hızlı gelişme potansiyeli taşırlar ancak sağlıklı sonuç vermesi açısından risk sermayesi yatırım ortalıkları için ayrı bir borsa belirlenmeli ve orada faaliyet göstermelerini sağlamak gerekmektedir.

ABD’de 1978 yılına kadar risk sermayesine ilgi ciddi boyutlarda olmamıştır. 1978 yılında emeklilik fonlarına ilişkin düzenlemelerde yapılan değişiklikler neticesinde bu fonların varlıklarının %5’ine kadar olan bir bölümünü riskli yatırımlara kanalize edebilmelerine olanak sağlanmıştır. Bu düzenleme ile birlikte risk sermayesi sektörüne para akmaya başlamıştır. Ülkemizde de bu konuda yapılmış düzenleme umut vericidir ancak risk sermayesi/özel ortaklık konusunu RSYO’larla sınırlamak doğru değildir. Özel emeklilik fonlarının sektöre katkısını ABD örneğindeki gibi yüksek tutabilmek için bu fonların sadece RSYO’lara değil, yatırım ortaklığı şeklinde örgütlenmeyen diğer risk sermayesi/özel ortaklık şirketlerine/fonlarına da yatırım yapabilmelerinin önü açılmalıdır. Böylece risk sermayesine olan ilgi de artacaktır245.

Diğer ülke uygulamalarına bakıldığında Türkiye’de bu konudaki eksiklik ciddi bir şekilde göze çarpmaktadır. Eğer bu koşul sağlanırsa; İMKB kotasyon şartlarını sağlayamamış olan şirketler için bir imkan doğacaktır. Uzun vadeli bir yatırım şekli olmasının da GMYO’nda olduğu gibi piyasaya olumlu etkileri olacaktır.

244 _{Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER), (2005), Sektör Analizi…a.g.e.}

245

Abdullah Kaya, (2003), Genel Olarak Risk Sermayesi Yatırım Ortaklıkları Mevzuatı ve Değişiklik Önerileri, Erişim:15.07.2006, http://www.turkvca.org/articles/AAbdullahKaya_20020924.doc.