Yapıya Başlanmadan Önce Yapılan Denetim

İmar planlarının uygulanmasına ilişkin yasal araçların ve pasif denetimlerin en önemlisi, yapı izni ve denetimidir. Yapı izni ve denetim yetkisi olmadan; bölgeleme, parselleme, yapı yasağı ve yapıya zorlamaya ilişkin denetimlerin uygulanması imkansızdır. Yapı izni ve denetim yetkisi, aynı zamanda, yapıları estetik, sağlık, mimarlık ve mühendislikle ilgili özellikler ve kurallar açısından da denetlemesini sağlar.201

Yapı ruhsatı işlemi taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde belirli imar koşullarına uygun yapıyı yada yapılmış yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili makamlarca izin verilmesidir. Yapı ruhsatı ile yapılara inşaya başlamanın imar mevzuatına aykırı olmadığına karar verilir. Dolayısıyla yapıların imar planına ve mevzuata uygunluğu denetlenir. Ruhsatiye işlemiyle sağlanmak istenen amaç, kamu düzeni ve kamu güvenliğinin sağlanmasıdır. Devletin, Anayasamızın 56. ve 57. maddelerinde öngörülen görevlerini yerine getirebilmesi, ancak belli bir gözetim ve denetim ile gerçekleşebilir. Bu denetimin etkin araçlarından biri de ruhsatiyedir.202

3194 sayılı İmar Kanununun Yapı Ruhsatiyesi başlıklı 21.maddesinin 1.fıkrasında ‘‘Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.’’, Ruhsat Alma Şartları başlıklı 22.maddesinde ; ‘‘ Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valiliklere yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine

200 ÇOLAK, a.g.e., s. 469.

201 YILDIRIM, a.g.e., s.99.

90 geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.’’ , Ruhsat Müddeti başlıklı 29.maddesinin 1.fıkrasın da ise , ‘‘ Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. ’’ hükümlerine yer verilmiştir

Görüldüğü üzere, insanların imar mevzuatı açısından yapı kavramı içinde telakki edilen ve ruhsat alınarak yapılması mecburi olan inşai faaliyette bulunabilmesi için, öncelikle bir dilekçeyle birlikte tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmek suretiyle idareye başvurması ve ruhsat talebinde bulunması gereklidir. İdarece yapılan denetim sonucunda yapının imar planı ile diğer mevzuat hükümlerine uygun olup olmadığı irdelenecek, bu hususlarda bir aksilik görülmediği hallerde talebe uygun olarak yapı ruhsatı verilecek, eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışların giderilmesi yazı ile bildirilecek, verilen sürede gereği yerine getirilmezse ruhsat talebi reddedilecektir.

Taşınmazda inşai faaliyette bulunabilmek amacıyla yapı ruhsatı verilmesi için yapılan başvurunun reddine ilişkin işlemin iptali istemiyle açılan davada idare mahkemesi,203 3194 sayılı İmar Kanununun 1. ve 3. maddelerinde, yapılaşmaların her ölçekteki plan esaslarına, fen, sağlık, çevre şartlarına ve Yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılmayacağı ön görülmüş , aynı Yasa’nın 5.maddesinde yapı “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesis” olarak tanımlanmış , 20.maddesinde, kuruluş ve kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan veya kendilerine tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleriyle verilmiş bulunan arazi, arsa veya parsellerde yapılacak yapının imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği, 21.

91 maddesinde Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 27 nci maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir” hükmü ile 32. maddesinde de; bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç ruhsat alınmadan yapıya başlanması veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması halinde belediye veya Valiliklerce o andaki inşaat durumunun tespit edileceği, yapının mühürlenerek inşaatın derhal durdurulacağı, durdurmanın yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağı, bu tebligatın bir nüshasının da muhtara bırakılacağı, bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibinin yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak ilgili idareden mührün kaldırılmasını isteyeceği, belirtilen süre içerisinde bu yola başvurulmadığı takdirde ruhsatın iptal edileceği, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan binanın belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya Valilikçe yıktırılacağı, kurala bağlanmıştır. Dosyanın incelenmesinden ;....1 parsel sayılı , “boş arsa” durumunda bulunan taşınmaz için , ... sayılı imar durumu belgesinde , 19.10.2004 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre kısmen park alanında , kısmen önden yandan arkadan 3 er metre çekilecek

şekilde H:12.50 m yüksekliğinde ayrık nizamda tali iş merkezi işlevinde imar durumu düzenlendiği ve bu imar durumuna göre 06/3841 sayılı tadilat avan proje ile 3 bodrum+zemin+3 normal katlı tekstil atölyesi olarak onaylandığı , söz konusu taşınmazda davacı tarafından , avan projeye göre alt ve üst tarafındaki 2 metre kot farkı bulunan eğimli arsada arka tarafına betonarme kazıklar ile ankraj yapılarak zemin alt yol kotuna kadar olan kısımda hafriyat yapılarak zeminin düzeltildiği ve bu inşai faaliyetin davalı idarece tesbiti üzerine dava konusu 21.07.2006 tarih ve 15151 nolu yapı tatil tutanağı ile mühürlenerek durdurulduğu , bunun üzerine davacı tarafından , söz konusu inşai faaliyet için yapı ruhsatı verilmesi istemiyle davalı idareye başvurulduğu , başvurunun dava konusu 23.08.2006

92 tarih ve 3609 sayılı işlemle “tali iş merkezi alanında bulunan parselin park alanına alınması hususunda 1/1000 ölçekli imar planı tadilat çalışmasının bulunduğu” gerekçesiyle ve ileride telafisi güç durumların oluşmaması maksadıyla reddedilmesi üzerine bakılmakta olan davanın açıldığı , öte yandan , davanın devamı esnasında sonlandırılan plan tadilat çalışmaları neticesinde uyuşmazlık konusu parselin “park alanına” alınmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacının , istinat duvarı için yaptığı yapı ruhsatı başvurusunun reddine ilişkin işleme gelince ; “yapı”nın , 3194 sayılı Yasa’nın yukarıda aktarılan 5. maddesindeki tanımı dikkate alındığında uyuşmazlık konusu istinat duvarının da bir yapı olduğu tartışmasız olduğu gibi , davacı tarafça yalnızca bu istinat duvarı için ruhsat talebinde bulunulduğu ve bilirkişi raporunda belirtilenin aksine gerek parselin ruhsat talebinde bulunulduğu tarihteki imar durumu gerekse mer’i imar mevzuatına göre söz konusu istinat duvarı için müstakil ruhsat talebinde bulunulabilmesine engel bir durumun olmaması ve gerekse de istinat duvarının yıkılmasının çevre için sakınca oluşturabilecek olması karşısında , söz konusu istinat duvarının fiilen bitirilmiş olması ve tüm bu hususlar gözetilerek ve fiili duruma göre bir değerlendirme yapılarak söz konusu istinat duvarının ruhsatlandırılması gerekirken aksi yönde tesis olunan dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle işlemin iptaline karar verilmiştir.

Yapı izninin verildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanmalı ve her halükarda başlama müddetiyle birlikte yapı 5 yıl içinde bitirilmelidir. Aksi halde ruhsat hükümsüz hale gelir ve bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Ancak bu yapılar hakkında, ilk ruhsatın alındığı tarihte geçerli olan imar durumuna göre değil yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerine göre ruhsat verilecektir.

İmar planlama faaliyetlerinin amacı, yerleşim yerinin belirlenmesin den, arazinin tanınmasına bağlı olarak kullanım kararlarının oluşturulmasına, yapı yoğunluğunun belirlenmesinden, kullanım yoğunluğunun dengelenmesine kadar birçok karar alınarak, sağlıklı, düzenli ve estetik bir şehirleşmenin sağlanmasıdır. İçinde yaşayan insanların sağlıklı olduğu, binaların göçme riskinin bulunmadığı, sağlıklı bir şekilde yaşamaya imkan verecek niteliklere sahip olduğu bir yapılaşma birincil amaçtır. Sağlıklı yapılar ortaya konulurken toplumun düzenini sürdürmeye ve kamu hizmetlerinin düzenli sunulmasına zemin oluşturacak bir yapılaşma düzeninin kurulması bir diğer amaçtır. Şehirlerin sadece sağlıklı ve düzenli yapılaşmasının yeterli olmayacağından hareketle, belli bir sanatsal kalitenin de yapılaşma sırasında gözetilmesi gerektiği amaçlar arasında yer almaktadır.

93

İmar planlama çalışmalarında imar planlarının oluşturulması ve planların yürürlüğe konulması sürecinde bu amaçların yaşama geçirilmesi hedeflenir. İmar planlarında yer alan hükümlerin yaşama geçirilmesinde en önemli aşama, inşai faaliyet aşamasıdır. inşai faaliyet başlayana kadar, imar planlama faaliyetleri kağıt üzeridedir. İnşai faaliyet başlayana kadar planlama kararları hukuken var fiilen yoktur. İnşai faaliyetle birlikte, hukuken var olan kararların fiilen ortaya çıkma süreci başlar. Plan kararlarının uygulamaya geçiş sürecinde, yapılaşma faaliyetlerinin plan kararlarına uygunluğunun denetim altında bulundurulması gerekir. Planların uygulamaya geçiş sürecinin denetim eksikliği, plan kararlarında sapmalara yol açacaktır. Böyle bir durumda, planlama faaliyetlerinin amaçlarının gerçekleştirilmesi mümkün olmayacaktır. Planlama faaliyetleri yürüten idare, yapmış olduğu planların hedefleri doğrultusunda uygulanmasını sağlamaya yönelik olarak, gerekli tedbirleri almak, etkin bir denetim sistemi oluşturmak zorundadır. İnşai faaliyetin başlangıç aşamasında ruhsatlandırmayla başlayan denetim süreci, yapılaşma faaliyetlerinin ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasını sağlamaya yönelik gerekli denetimleri de gerçekleştirmek zorundadır.204