Oturma hakkı kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma yetkilerinden yalnız kullanma yetkisini hak sahibine verir. Ne var ki, bu kullanma yetkisi sınırsız değildir. Daha açık bir deyişle, hak sahibi hakkın konusunu ancak konut olarak kullanabilir. Bu bakımdan intifa hakkı ile aralarında önemli bir fark, kira sözleşmesi ile ise bir benzerlik vardır9.
karşısında bir yararlanan taşınmaz yoktur. Aral, Vecdi; Kanuni İrtifaklar, İÜHFM. 1963, C. 29, S. 4, s. 1038-1039.
7 Gürsoy/Eren/Cansel, s. 941; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 4; Ayan, III, s. 29; Leemann, s. 564; Mugglin, s. 16; Heinz, s. 9.
8 Kroll, Heike; Das dingliche Wohnungsrecht im Verhältnis zum Mietrecht, Köln 2004, s. 6.
9 Saymen/Elbir, s. 493/494; Akipek, III, s. 116-117; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 861;
Akipek/Akıntürk/Ateş, s. 696; Leemann, s. 563 ve 564; Mugglin, s. 18; Dammertz, s. 16; Tuor Peter/Schnyder, Bernhard/Schmid, Jörg; Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Auflage, Zürich-Basel-Genf 2009, s. 1057; Schmid/Hürlimann-Kaup, s. 342.
23
Konut olarak kullanma yetkisinin tam olarak ne anlama geldiğinin tespiti için konut teriminin tanımlanması gerekir. Bu tanım oturma hakkına ilişkin hükümlerde bulunmamaktadır. Kişiler hukukunda konut terimi mesken anlamında kullanılmış olup fiilen oturulan, hayatın sürdürüldüğü yer manasındadır10. Konut teriminin hukukumuzda baskın olarak kullanıldığı bir başka yer ise TBK m. 339 vd. hükümleridir. Kira hukuku doktrininde konut ve çatılı işyeri kirası kavramının içeriğine ilişkin birtakım tespitler yapılmıştır. Yapılan tespitlerde genelde, kişinin mesleki ve ticari yaşamı dışında sürekli olarak yaşamını sürdürdüğü, barınma ihtiyacını karşılayan, onu dış dünyanın etkilerinden korumaya elverişli, dört bir yanı ve üstü kapalı11 taşınmaz12 yapıların konut amacıyla kullanıma uygun olduğu, kanundaki konut teriminin kastının bu olduğu ileri sürülmektedir.13. Hatta konut teriminin somut bir objeyi tarif etmekten çok, tarafların sözleşmeyle kararlaştırdıkları kullanım amacına, bu amaca bağlanmış
10 Öztan, s. 311; Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah; Türk Medeni Kanunu’na Göre Yerleşim Yeri, İstanbul 2009, s. 11.
11 Üstü örtülü veya çatılı olma özelliğinin çekirdek unsur olmadığına ilişkin bkz. Eren, Özel, s.
395.
12 Taşınır yapıların da konut kirasına konu olabileceği yönünde bkz. Gümüş, Mustafa Alper;
Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul 2012, s. 24;
Gökyayla, Emre; Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK.
m. 339), JOYU. 2013, C. VIII, S. Özel, s. 1218; Permann, Richard; Mietrecht Kommentar, mit einsclägigen bundesrechtlichen und kantonalen Vorschriften, Zürich 2007, s. 58. Ne var ki, bu tartışmanın oturma hakkı için bir önemi yoktur. Zira oturma hakkının konusu daima bir taşınmazdır. Bkz. Aşağıda § 3. III.
13 Aral/Ayrancı, s. 241-242; Eren, Özel, s. 394; Gümüş, s. 23; Gökyayla, s. 1217; Aydoğdu, Murat/Kahveci, Nalan; Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2019, s. 558.
24
koruma düşüncesine vurgu yaptığı da ifade edilmektedir. Bu bağlamda, konutun büyüklüğü, oda sayısı, mutfak veya banyo gibi bir evde vazgeçilmez olarak değerlendirilen unsurların varlığı konut tanımında bir rol oynamamaktadır14. Biz oturma hakkı sahibinin konut olarak kullanma yetkisini konut kirasındaki gibi algılıyoruz. Daha açık bir deyişle, hakkın konusunun konut niteliğinin, amaca uygun kullanıma elverişliliğinin değerlendirilmesinde yukarıda anılan kriterlere başvurulabileceği kanısındayız. Çünkü hukuksal korumanın kapsamı, tarafların borçları, hakkın niteliği değişiklik gösterse de oturma hakkı konut kirasına benzer ekonomik ve pratik amaçları gütmektedir15.
Bireysel hayatın veya aile hayatının genellikle bir binanın bağımsız bölümünde sürdürülmesine zemin hazırlamak oturma hakkının en temel işlevidir. Asıl sorun, oturma hakkının işyeri olarak kullanma hakkı verip vermediğidir. Lâfzî yorum yapılacak olursa, konut olarak ifadesi kullanıldığı için, kanun koyucunun konut amacı dışında bir kullanımı dışladığı izlenimi uyanmaktadır. Konut kirasında kiracının kullanım yetkisi göz önünde bulundurulduğunda da aynı sonuca varılır. Keza TBK’da çatılı işyeri kirası teriminin ayrıca kullanılması, konut kirasının ticari, mesleki vb. faaliyetler için kurulamayacağı düşüncesini haklı kılmaktadır. Doktrinde de oturma amacıyla kullanımın esas; bunun yanında küçük çaplı işlerin yapılmasının, örneğin bir gazetecinin veya yazarın evin bir odasını büro olarak kullanılmasının mümkün olduğu ifade edilmektedir. Fakat oturma amacı ağır basmalıdır16.
14 Aral/Ayrancı, s. 242; Gümüş, s. 24; Eren, Özel, s. 394; Gökyayla, s. 1217-1218; Permann, s.
58-59.
15 Bkz. Aşağıda § 3, V, B.
16 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 862; Akipek/Akıntürk/Ateş, s. 696; Gökalp, s. 177;
Leemann, s. 564-565; Mugglin, s. 45-46; Heinz, s. 49; Dammertz, s. 16; Honsel/Vogt/Geiser,
25
Böyle bir hakkın varlığını oturma sözleşmesinde ayrıca ifade etmeye bile gerek yoktur. Burada belirleyici olan, hak sahibinin icra ettiği işin ona yasayla yüklenmiş özenle kullanma yükümlülüğüne zarar verip vermediğidir. Taşınmaz üzerindeki yükün veya malikin ödemekle yükümlü olduğu giderlerin bu işin icrası nedeniyle artması söz konusu ise malik buna izin vermeyebilir. Örneğin bir hekimin evin bir odasını muayenehaneye çevirmesine, ziyaretçilerin çokluğunun ve kullanılması icap eden ekipmanların evde bulundurulmasının taşınmaz üzerindeki yükü artıracağı gerekçesiyle izin verilmemektedir17.
Son olarak, ticari bir faaliyet yürütmeyen veya esasında yürütmekle birlikte hakkın konusunu ticari amaçla kullanmayan tüzel kişiler lehine oturma hakkı tanınması düşünülebilir.
Dikkat edilmesi gerekir ki, depo, ardiye gibi mal saklama amaçlı kullanılan yerler, kira sözleşmesi düşünüldüğünde ancak işyeri kirasına konu olabilir. Buna karşın şirket veya dernek personelinin buralarda barındırılması amacıyla oturma hakkı tesis edilebileceği kanısındayız.
Nitekim bu amaçla kira sözleşmesi düşünülseydi konut kirası söz konusu olurdu18.