Oturma hakkının borçlar hukukundaki karşılığı olarak görebileceğimiz konut kirası sözleşmesi, oturma yetkisi veren diğer kurumlarla karşılaştırıldığında tartışmasız en sık kullanılan olma özelliğine sahiptir. Bunun en büyük sebebi kira sözleşmesinin basit bir şekilde kurulabilmesidir85. Kira sözleşmesiyle oturma hakkı arasında işlevsel yönden benzerlikler vardır. Fakat kira sözleşmesine ilişkin hükümler kural olarak oturma hakkına doğrudan uygulanmaz. Gelgelelim, doktrinde bazı hükümlerin kıyasen uygulanabileceği ifade edilmektedir: m. 301 c. 1; m. 302; m. 305; m. 313; m. 316/I; m. 318; m. 320; m. 33486.
Kira sözleşmesi mutlaka bir ivaz karşılığında evin kullanılması hakkını veren şahsi bir sözleşmedir. Oturma hakkı ise kural olarak, uygulamada da sıkça rastlandığı üzere, ivazsızdır
84 Gürsoy/Eren/Cansel, s. 942; Özen, s. 307; Mugglin, s. 26. Oturma hakkı hak sahibine intifa hakkında olduğundan daha sıkı bir şekilde bağlanır. Akipek, III, s. 116; Gürsoy/Eren/Cansel, s.
942; Leemann, s. 563.
85 Kroll, s. 7.
86 Leemann, s. 564; Honsel/Vogt/Geiser, s. 1441; Tuor/Schnyder/Schmid, s. 1056;
Schmid/Hürlimann-Kaup, s. 344; BGE 88 II 340.
46
ve aynî niteliktedir87. Bunun bir sonucu olarak, kiracı yalnızca zilyetliğin gaspı ve saldırıya uğramasına karşı TMK m. 982-983’deki zilyetlik davalarını açabilir. Oturma hakkı sahibi bu davalara ek olarak TMK m. 683/II’de zikredilen el atmanın önlenmesi davasını da açabilir. Ne var ki, tapuda hali hazırda ismi görüneceği için zilyetliği kaybetmiş sayılmayacağından, istihkak davası açamayacağı kabul edilmektedir. Mülkiyete dayanan el atmanın önlenmesi davasının avantajı, hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tâbi olmamasıdır88.
Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak kurulabilirse de oturma hakkında olduğu gibi ömür boyu yürürlükte kalacağına dair bir anlaşma yapılamaz. Kanunun özellikle kiracıyı koruyan hükümleri saklı olmak üzere, kiraya veren kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirme hakkına sahiptir. Buna karşın, oturma hakkının kural olarak tek taraflı bir biçimde sonlandırılması söz konusu olamaz. Bu özellikleri göz önünde bulundurulduğunda, kira sözleşmesinin sürekli ve tam güvenceli bir sözleşme olmaktan uzak olduğu ortaya çıkar89.
Malikin mülkiyeti devri halinde oturma hakkı sahibi bundan etkilenmez. Gelgelelim, yeni malik TBK m. 351’e dayanarak, ihtiyaç sebebiyle kiracıyı evden çıkarabilir90. Kira sözleşmesi TBK m. 312’ye göre tapuya şerh edilirse kuvvetlendirilmiş şahsi hak niteliğini
87 Saymen/Elbir, s. 492; Gürsoy/Eren/Cansel, s. 941; Esener/Güven, s. 477; Leemann, s. 564;
Dammertz, s. 17; Honsel/Vogt/Geiser, s. 1440; Kroll, s. 7; Tuor/Schnyder/Schmid, s. 1056;
Schmid/Hürlimann-Kaup, s. 344; Wilhelm, s. 1175; Bichsel/Mauerhofer, s. 1585.
88 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 278 ve 281; Ünal/Başpınar, s. 211; Mugglin, s. 27.
89 Kroll, s. 7.
90 Cansel, Erol/İnan, Ali Naim; Aynî Hak Kavramı, Taksimi ve Eşya Hukukunun Konusu, AÜHFD. 1964, C. XXI, S. 1, s. 352; Gökalp, s. 177; Mugglin, s. 27-28; Dammertz, s. 21.
47
kazanır. Bu onu bir aynî hakka dönüştürmese de satım kirayı bozar kuralını91 etkisizleştirir92. Bir görüşe göre, oturma hakkı böyle bir kira sözleşmesinin ardından tapu siciline tescil edilirse yolsuzdur. Kiracı TMK 1025’e dayanarak oturma hakkını terkin ettirebilir93. Bizim de
91 Bazı yazarlara göre 6098 sayılı TBK m. 310/I nedeniyle, eski BK m. 254 hükmünden çıkarılan satım kirayı bozar kuralı artık yürürlükte değildir. Aral/Ayrancı, s. 261; İkizler, Metin;
Kiralananın Satılması Durumunda Alıcının Satıcıya Karşı Hakları, GÜHFD. 2016, C. XX, S.
2, s. 26; Akkurt, Sinan Sami; El Değiştiren Taşınmaz Kiraları Bakımından TBK. m. 310 ile Kiranın Şerhine İlişkin TBK. m.312 Hükümlerinin Tahlili, AÜHFD. 2019, C. LXVIII, S. 1, s.
49. Buna karşın, TBK m. 351 hükmü yeni malike kira sözleşmesini sona erdirme hakkı verdiğinden, satım kirayı bozar kuralının konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından hala yürürlükte olduğunu savunan görüş yerindedir. Altınok Ormancı, Pınar; Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin Sonuçları, İTÜSBD. 2013, Y. 12, S. 24, s. 132; Permann, s. 155.
92 Saymen/Elbir, s. 492; Aral/Ayrancı, s. 263; Gökalp, s. 177; Leemann, s. 564; Mugglin, s. 28-29; Honsel/Vogt/Geiser, s. 1440; Tuor/Schnyder/Schmid, s. 1056.
93 Mugglin, s. 29. Şerh edilmemiş bir kira sözleşmesinden sonra kurulan oturma hakkı, kural olarak kira sözleşmesinin sona ermesi sonucunu doğurmaz. Ahrens, s. 319. Ancak oturma hakkı sahibi ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini (TBK m. 311 atfıyla m. 310 ve 351’e göre) dava edebilir. Bichsel/Mauerhofer, s. 1584. 6570 sayılı kanun döneminde Yargıtay’ın oturma hakkı sahibi lehine ihtiyaç sebebiyle tahliyeyi kabul eden bir kararı ve bunun pozitif hukuk bakımından kabul edilemez bir eleştirisi için bkz. 6. HD. E. 1959/11021, K. 1960/909, T. 06.02.1960; Özgeevren, s. 43-44. Kira sözleşmesiyle oturma hakkının tarafları aynı ise, kiracı sonradan oturma hakkını kazanmakla kira sözleşmesinde kiraya verenin yerine
48
katıldığımız diğer görüşe göre ise, oturma hakkı fiilen kullanılamayacaksa da bu onun geçersiz olduğu anlamına gelmez. Oturma hakkı sahibi malikin yerine geçerek kira bedellerini toplama hakkını kazanır (Bkz. TBK m. 310, 311)94. Her ne kadar kira sözleşmesi şerhin etkisiyle oturma hakkına daha çok benzer hale gelse de oturma hakkının aynî niteliğinden ötürü sahip olduğu ayrıcalıklardan mahrumdur. Örneğin, bir haksız fiil nedeniyle evin zarar görmesi durumunda kiracı failden tazminat isteyemezken oturma hakkı sahibi isteyebilir95.
Oturma hakkı sahibi kural olarak hakkından tek taraflı feragat edebilir. Tapu sicilindeki tescili terkin ettirmesi yeterlidir. Kiracının kaderi ise kural olarak sözleşmeyle bağlılıktır96.
Kiracının mali yükümlülükleri oturma hakkı sahibinin yükümlülüklerine oldukça benzerdir97. Yalnız şurası önemlidir ki, oturma hakkı sahibinin müşterek oturma hakkında mali yükümlülüğü yoktur.
Kiracının kiralananda kimlerle beraber oturabileceği konusunda TBK’da açık bir hüküm bulunmamaktadır. TBK m. 316’dan ve İİK m. 276/IV’ten hareketle doktrin ve uygulama bazı
geçmiş olacağından (TBK m. 310, 311), borçlu ve alacaklı sıfatlarının birleşmesi nedeniyle kira sözleşmesi sona erer. Dammertz, s. 18-19.
94 Esener/Güven, s. 476. Bkz. Bichsel/Mauerhofer, s. 1584. ‘’Taşınmazın çıplak mülkiyet sahibi idare tarafından, intifa hakkı sahibinin rızası bulunmaksızın davacılara kiralanmasının hukuka aykırı olması nedeniyle, bu kira sözleşmesinin baştan beri intifa hakkı sahibine karşı geçersiz bulunduğunun kabulü zorunludur.’’ HGK. E. 2001/13-398, K. 2001/442, T. 23.05.2001; HGK.
E. 2001/13-399, K. 2001/443, T. 23.05.2001 (https://legalbank.net/, E.T. 01.07.2020).
95 Ünal/Başpınar, s. 410.
96 Mugglin, s. 28.
97 Mugglin, s. 28. Karş. Honsel/Vogt/Geiser, s. 1440.
49
çıkarımlar yapmaktadır98. Ne var ki, oturma hakkının kendine özgü karakteri TMK m. 824/II’yi gerekli kılmıştır. Bu madde ilgili bölümde detaylıca inceleneceğinden burada sadece anılan madde ile oturma hakkı sahibinin evine alabileceği kişilerin kira sözleşmesine kıyasla daha çok kısıtlandığını ifade etmekle yetinmekteyiz99.