Oturma Hakkının Kaim Şeyler Üzerinde Kanun Gereği Kazanılması

Oturma hakkıyla yüklü bina kullanılamayacak derecede harap olursa yahut kamulaştırılırsa oturma hakkı sona erer. Bu konu beşinci bölümde detaylıca incelenmiştir. Bu iki sona erme sebebi aynı zamanda oturma hakkının yeniden ortaya çıkmasına vesile olabileceğinden, konumuz bakımından önemlidir. Öncelikle, harap olan binanın yerine yenisi inşa edilirse, oturma hakkı kanun gereği tekrardan kazanılabilir (TMK m. 798/I). Malik aynı taşınmaz üzerinde bir başka bina inşa edebilir. Mugglin’e göre⁶¹, malik yeni binayı eskisinin yerine geçmesi amacıyla başka bir taşınmaz üzerinde inşa etse bile, oturma hakkı tescile gerek olmaksızın kurulmuş olur. Kaim şey yapı inşa edilene dek arsadır. Ancak bu şey üzerinde herhangi bir hak söz konusu değildir. Binanın inşaatı tamamlanmadıkça oturma hakkı kurulmuş olmaz. Binanın tamamlanmasıyla oturma hakkı kendiliğinden kazanılır. Tescil açıklayıcıdır⁶².

Malik harap olan binayı yeniden yapmak, kullanılabilir duruma getirmek zorunda olmadığından (TMK m. 798/I), onun ancak eskisinin yerine geçmesi amacıyla yaptığı bina üzerinde oturma hakkı dirilebilir. Malik, örneğin kendi barınma ihtiyacı için bir ev yapmışsa veya bir ticarethane inşa etmişse oturma hakkı canlanmaz⁶³. Pek doğal olarak, yeni bina oturmaya elverişli olmalıdır. Yargıtay bir kararında, oturmaya elverişsiz yeni binada hakkın dirilmesine izin vermemiştir⁶⁴.

Haklı olarak belirtildiği üzere, oturma hakkının dirilmesi için hak sahibinin rızası gerekir. Ne de olsa hakların yanında borçların da edinilmesi söz konusudur. Özellikle ivazlı

61 Mugglin, s. 33-34.

62 Leemann, s. 566; Mugglin, s. 33-34.

63 Baumann, s. 95 ve 360. Bkz. Mugglin, s. 33-34.

64 Bkz. 6. HD. E. 1975/2504, K. 1975/3513, T. 12.05.1975 (https://www.lexpera.com.tr/, E.T.

24.02.2020). Bkz. Heinz, s. 68.

71

kurulan oturma sözleşmelerinde, yeni binanın yapılmasına kadar geçen sürede tarafların ekonomik durumlarında ciddi değişimler meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle, hakkın diriliş anı yapının tamamlandığı an değil, oturma hakkı sahibinin önerilen oturma hakkını kabul ettiği andır. Hak sahibinin reddetme hakkı yoksa, örneğin önceki oturma sözleşmesiyle bertaraf edilmişse, oturmaya elverişli binanın kendisine teslimi anında hak dirilir⁶⁵. Rızanın gerektiği yerde rızanın alınmasıyla, rızanın gerekmediği yerde ise binanın teslimiyle, oturma hakkı geçmişe etkili olarak, binanın tamamlandığı andan itibaren kurulmuş olur.

Bazı durumlarda harap olan binanın yenilenmesi imkânı veya malikin böyle bir isteği olmayabilir. Binanın harap olması vesilesiyle malik sigorta tazminatına hak kazanmış olabilir.

Bir başka durumda, binanın kamulaştırılması nedeniyle malike ödenen veya ödenmesi beklenen bir kamulaştırma bedeli olabilir. Peki bu kaim değerler üzerinde oturma hakkı kurulabilir mi?

TMK m. 798/II’de, intifa hakkının bu tür kaim değerler üzerinde de devam edeceği öngörülmüştür. Nitekim intifa hakkı taşınırlar, alacak hakları ve tüketilebilen şeyler üzerinde de kurulabilir (TMK m. 794/I ve 819)⁶⁶. Ne var ki, oturmaya elverişli bir binanın varlığı oturma hakkı için olmazsa olmazdır. Bu nedenle, kural olarak sigorta tazminatı ve kamulaştırma bedeli gibi kaim değerler üzerinde oturma hakkı kazanılamaz. Hak sahibinin kaim değerlerden yararlanması ise mümkündür. Yargıtay ilgili kararlarında, hak sahibinin, kamulaştırma bedelinden yararlanma hakkının bulunduğuna hükmetmiştir. Hak sahibi oturma hakkı sayesinde ödemekten kurtulduğu kira miktarı kadar kamulaştırma bedeli üzerinde hak iddia edebilir⁶⁷.

65 Leemann, s. 482; Baumann, s. 95-96.

66 Özen, s. 129; Canarslan, s. 19; Baumann, s. 59.

67Bertan, II, s. 1521; 18. HD. E. 2012/4925, K. 2012/7579, T. 19.06.2012 (https://www.lexpera.com.tr/, E.T. 24.02.2020). Bkz. Akipek, III, s. 120. “Davacının bu

72

Oturma hakkı sahibinin bedel üzerindeki talep hakkının niteliği doktrinde tartışmalıdır.

Leemann’a göre, harap olan veya kamulaştırılan yapı nedeniyle malike ödenen her türlü tazminat üzerinde oturma hakkı sahibi şahsi bir talep hakkı elde eder⁶⁸. Heinz’ın savunduğu bir başka görüşe göre, TMK m. 798’in kıyasen uygulanması oturma hakkı sahibi için daha iyi sonuçlar verir. Yani oturma hakkı sahibine bir çeşit alacak hakkı olan tazminat talebi üzerinde –ödenen tazminat üzerinde değil- intifa hakkı verilmelidir. Bu sayede, malikin tazminat üzerinde oturma hakkı sahibinin haklarına zarar veren her türlü tasarrufunun -tazminattan feragat, tazminatın iflas masasına girmesi vs.- önüne geçilir⁶⁹.

Baumann’ın savunduğu üçüncü bir görüşe göre ise, oturma hakkı sahibi taşınmazın kamulaştırılması üzerine taleplerini kamulaştıran idareye karşı doğrudan ileri sürebilir. Malikin aracılığına ihtiyacı yoktur. Kamulaştırma bedelinden kendisine düşen miktarın ödenmesiyle hakkı sona erer. Sigorta tazminatına gelecek olursak, bu bedel binanın yeniden inşası için kullanılmayacaksa, hak sona erer. Oturma hakkı sahibi intifa hakkı sahibinin aksine sigorta primlerini ödemek zorunda olmadığından, kendisine sigorta tazminatı üzerinde bir hak tanınmaması bile düşünülebilir. Sigorta tazminatını hak ettiği düşünülecek olursa bile,

durumda isteyebileceği sükna ettiği zaviye yerine tekabül eden kısma ait istimlak bedelinin faizinin tahsili değil, kendisinin sükna hakkı sebebiyle taşınmazdan istifade ettiği hak kadar, bir hak istemekten ibarettir. Diğer bir deyimle vakıf malın zaviyesinde oturmak suretiyle ne miktar kendine istifade sağlıyor ve burada oturmakla ne miktar kira vermiyorsa, istimlak bedelinden bu kadar istifade bedeli ve kira istemek hakkına sahiptir.’’ 6. HD. E. 1984/4136, K.

1984/6298, T. 22.5.1984 (http://www.kazanci.com/, E.T. 10.03.2020)”; 6. HD. E. 1988/16489, K. 1989/2952, T. 21.02.1989 (https://www.lexpera.com.tr/, E.T. 01.07.2020).

68 Leemann, s. 566.

69 Heinz, s. 68-69.

73

ödemenin yapılmasıyla oturma hakkı sona erer. Baumann Heinz’ın önerisini ise, oturma hakkının sona ermesine rağmen, taraflar arasında yeni ve nitelikli bir ilişki –alacak hakkı üzerinde intifa hakkı- meydana getirmesi, bunun da haklar üzerinde intifaya ilişkin birçok soruna gebe olması gerekçesiyle reddetmektedir. Son olarak, malikin oturma hakkı sahibine kaim değerin varlığı, niteliği, miktarı gibi konularda bilgi verme yükümlülüğü bulunmaktadır⁷⁰.

Kanımızca, oturma hakkı sahibinin kamulaştıran idareye ve sigorta şirketine taleplerini doğrudan ileri sürülebilmesi oturma hakkının aynî özelliği ile uyum içerisindedir. Malik sigorta tazminatından feragat ederse, bu durum oturma hakkı sahibini etkilemez. O kendi oturma ihtiyacını karşılayacak miktarı gene de talep edebilir. Bu nedenle Heinz’ın alacak hakkı üzerinde intifa hakkı tanınması önerisine ihtiyaç olmadığı açıktır. Malike ödenen bedel üzerindeki talep hakkının bir şahsi haktan ibaret olduğu görüşü de pek doğaldır.