TKGM/TAKBİS Veritabanının Mevcut Durumu ve Geliştirilmesi

2942 Sayılı Kanuna göre kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemler, kamulaştırma bedelinin hesaplanması, taşınmazın ve irtifak hakkının idare adına tescili, kullanılmayan taşınmazın geri alınması, idareler arasında taşınmazların devir işlemleri, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemleri düzenlenmiştir. Buna ilave olarak özel kanunlara dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırma işlemleri de 2942 Sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülmektedir. 2942

12

Sayılı Kanuna göre irtifak hakkı tesisi (Md.4 ve Md.11), satın alma yoluyla kamulaştırma (Md..8), tam ve kısmen kamulaştırma (Md.10, Md.11 ve Md.12), arazinin boşaltılması (Md.20), trampa yoluyla kamulaştırma (Md.26), acele el koyma (Md.27), iki idare arasında taşınmaz devri (Md.30) ve kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti (geçici Md.6) gibi işlemler yapılmakta olup, bunlardan irtifak hakkı tesisi, kısmen kamulaştırma, arazinin boşaltılması ve kamulaştırmasız el atma dışındaki işlemlerin TAKBİS işlem ağacında olduğu ve sadece bedellerin ayrıştırılarak veritabanına girilmesi gerektiği tespit edilmiştir (Şekil 2.1).

Kamulaştırma işleminden vazgeçme ve eski malikin geri alma hakkını kullanmasında da bedel söz konusu ise mutlaka işlem tarihi ve tutarı olarak taşınmazın bileşenlerine göre kayıtlarda yer alması gerekecektir.

Çizelge 2.1 Türkiye’de kamulaştırma işlemlerinin gelişimi

Yıllar Kamulaştırma İşlemleri

İşlem Adedi Ödenen Taşınmaz Bedeli (TL) İşlem Başına Ödenen Ortalama Bedel (TL)

1999 21.990 174.289.080 7.925,83

2000 29.398 653.567.172 22.231,69

2001 21.565 139.300.737 6.459,58

2002 24.918 270.589.953 10.859,22

2003 27.637 512.514.132 18.544,49

2004 29.478 333.092.121 11.299,69

2005 37.346 1.485.666.986 39.781,15

2006 44.752 1.665.645.987 37.219,48

2007 37.450 2.310.181.209 61.687,08

2008 40.533 1.052.947.956 25.977,55

2009 37.481 6.609.504.303 176.342,80

2010 51.701 7.875.388.167 152.325,64

2011 68.130 6.108.004.918 89.652,21

2012 94.182 4.506.116.891 47.844,78

2013 106.524 4.772.973.451 44.806,55

2014 111.539 6.300.488.578 56.486,87

2015 112.928 6.920.768.440 61.284,79

2016 123.178 8.919.110.060 72.408,30

2017 66.892 5.187.621.966 77.552,20

Kaynak:http://uygulamalar.tkgm.gov.tr/ybs/ybs/Tapuistatistik/iller/Tapuistatistik.htm(Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı Yönetim Bilgi Sistemleri)

2942 Sayılı Kanunun ilgili hükümlerine yapılacak değerlemede öncelikle taşınmazların cinslerinin tespiti ve daha sonra cinsi arsa ve arazi olarak tanımlanan taşınmazlar için piyasa ve gelir değerlerine göre değerleme yapılması gerekli olacaktır. Taşınmaz

13

üzerinde maliki tarafından inşa edilen yapı mevcut ise net maliyet bedeli ve başkasının taşınmazı üzerine yapı inşa edilmiş ise levazım bedelinin ödenmesi gerekecektir. Arazi üzerindeki ürün ve ağaçların da gelişme dönemleri dikkate alınarak maliyet, gelir ve piyasa değerleri üzerinden değerleme işlemlerinin yapılması zorunludur. Sonuç olarak kamulaştırılan taşınmaz için ödenen toplam bedelin bilinmesi (Çizelge 2.1), sadece toplam yatırım tutarının ne kadarının kamulaştırma işlemine harcandığının tespitine imkan verecek ve bu verilerden ortalama parsel değerinin bulunması da mümkün olamayacaktır. Bu bakımdan mutlaka kamulaştırılan taşınmazın cinsine göre ödenen bedelin ayrı ayrı girilmesi ve ödenen toplam bedelin de arsa veya arazi değeri, yapı değeri, ağaç bedeli ve ürün bedeli olarak ayrı ayrı girilmesi, değerleme zamanının belirtilmesi ve 2942 Sayılı Kanunun 10’uncu maddesine göre 120 gün içinde tamamlanamayan davalarda bedele ilave edilen faiz tutarının ayrıştırılması (dava sürelerinin gecikmesinin ekonomiye maliyetinin tespiti için ödenen faiz tutarının ayrı sütunda girilmesi mümkün olmalı) gerekmektedir. Buna ilave olarak 2942 Sayılı Kanunun 12’inci maddesine göre bir kısmı kamulaştırılan taşınmazlarda arta kalan kısımdaki değer azalışı ile geçici 6’ıncı madde kapsamında kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedellerinin tespiti aşamasında hesaplanan arazi ve arsa bedeli (veya tazminatı) ile malikin araziyi kullanamaması nedeni mahrum kaldığı gelirinin tazmini için ödenen ecrimisil bedeli de mutlaka ayrı ayrı kayıtlara alınmalıdır.

Tapu müdürlüklerinde yapılan günlük işlemlerin neredeyse tamamı değer veya bedel üzerinden olmasına karşın, bunların çoğunluğu değerleme raporu yerine beyan, idari kayıt veya mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmektedir. TKGM/TAKBİS veritabanı incelenerek mevcut veritabanının yapısını gösteren çizelgeler hazırlanmıştır (Çizelge 2.2). Kamulaştırma işlemi sırasında kıymet takdirlerinin oluşmasını sağlayan veriler (Çizelge 2.3) birlikte değerlendirilerek yeni çizelge oluşturulmuş (Çizelge 2.4) olup, oluşturulan çizelgede değerleme sonuçlarına ilişkin bütün alanların ilgili kurum tarafından web servisleri yardımı ile girilmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır. İzleyen çizelgelerde taşınmazın üzerindeki muhdesat ve yapı değerlerinin tutulduğu alanların da doldurulması gerekecektir (Çizelge 2.3, Çizelge 2.4). Bu yolla kamu idarelerinin bünyelerinde kurulan kıymet takdir komisyonlarının değerleme çalışmasının sonuçlarının geçerliliğini sınama ve kıyaslama yapmada kullanabileceği değer

14

bilgilerinin elektronik ortamda arşivlenmesi sağlanarak değerleme raporlarının denetimi ve gerçeğe en yakın değerleme sonuçlarına ulaşılmasına önemli ölçüde katkı sağlanabilecektir.

Şekil 2.1 TKGM/TAKBİS kamulaştırma işlem ağacı

Türkiye’de halen kamulaştırma amacı ile yapılacak kıymet takdirine altlık teşkil edebilecek ulusal veritabanı oluşturulamamıştır. Bu koşullarda yapılan değerleme çalışmalarının kalite kontrolünün yapılması ve özellikle kamulaştırma bedellerinin yeterliliği ve uygunluğunun test edilmesi oldukça güç görünmektedir. Bu boşluğu doldurmak için olmasa da Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından vergi ve harca esas değer belirlemek için bir çalışmanın başlatıldığı ve halen analiz çalışmalarının devam ettiği tespit edilmiştir. Her iki çalışma veritabanı açısından birbirine benzese de amaç bakımından farklı yanlarının olduğu açıktır.

15 Çizelge 2.2 TKGM/TAKBİS mevcut veritabanı

Çizelge 2.3 TKGM/TAKBİS mevcut veritabanının önerilen yeni yapısı

ID KURUM MAH. TAŞINMAZ CİNSİ ADA NO PARSEL NO TAM ALAN (m2 ) KAMULAŞTIRILAN HİSSE HİSSE ALANI (m2 ) MALİK KAMULAŞTIRMA ŞEKLİ (MALİK TALEBİ) KAMULAŞIRMA TARİHİ EDİNME SEBEBİ KAMULAŞTIRAN KURUM (TAŞINMAZIN YENİ SAHİBİ) KAMULAŞTIRMA BEDELİ (TL)

ADI SOYADI BABA ADI

ID KURUM İL, İLÇE, MAH. VE KÖYÜ TAŞINMAZ CİNSİ ADA VE PARSEL TAM ALAN (m2 ) KAMULAŞTIRILAN HİSSE HİSSE ALANI (m2 ) MALİK KAMULAŞTIRMA ŞEKLİ (MALİK TALEBİ VE DİĞER) KAMULAŞIRMA TARİHİ KAMULAŞTIRMA YÖNTEMİ (MD.8, MD.10-11, Md.12, MD.4, MD.26, MD. 27, MD.30 GİBİ) KAMULAŞTIRAN KURUM (TAŞINMAZIN YENİ SAHİBİ) VE EDİNİM AMACI EMLAK VERGİ BEYAN DEĞERİ (BELEDİYE) (TL/m2 ) KAMULAŞTIRMA TARİHİNDE RESMİ MAKAMLARCA YAPILAN KIYMET TAKDİRİ (TL/m2) MAHKEME BİLİRKİŞİ TAKDİR DEĞERİ (TL) ARSA – ARAZİ (ZEMİN) BEDELİ (TL) MUKTESAT BEDELİ (TL) YAPI BEDELİ(TL) ARSA EMSAL SATIŞ DEĞERİ (TL/m2 ) ARAZİ EMSAL SATIŞ DEĞERİ (TL/m2 ) DEĞERLEME TARİHİ

ADI SOYADI BABA ADI 8. MADDE 11. MADDE 1.Bilirkişi 2.Bilirkişi 3.Bilirkişi

16

Çizelge 2.4 Taşınmazın üzerindeki muktesat ve yapı değerleme bilgilerinin yapısı

Kamulaştırılan taşınmazın kıymetinin takdirinde kullanılan değerleme ölçütleri ile gayrimenkul değer artışı, gayrimenkul sermaye iradı, emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi ve katma değer vergisine esas değerin tespitinin farklı ölçütlere dayandığı ve iki çalışmadaki değer ölçütlerinin farklılık gösterdiği gözden uzak tutulmamalıdır. Sonuç olarak iki çalışmanın amaçları ve kapsamlarının farklı olması dikkate alınarak TKGM tarafından değer bilgilerinin bir veritabanında tutulması ve ilgililerin önceki değerleme raporlarının sonuç kısımlarını (değerleme amacı, tarihi ve bileşenlerine göre ve toplam taşınmaz değeri gibi) görebilmelerine imkan verilmesi, tapu işlemleri ve özellikle taşınmaz piyasalarında şeffaflığın sağlanmasına hizmet edecektir. İkinci olarak Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş. kurulmuş ve üyelerinin raporlarının bu merkezde toplanması ve Birlik denetimlerinin bu yolla yapılması hedeflenmiştir.

Gerek Gelir İdaresi Başkanlığı, gerekse Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından kurulmak istenen veritabanının sınırlı ölçüde olacağı, TKGM tarafından yapılacak çalışmada başta kamulaştırma, icra ve iflas olmak üzere bütün alanlarda yapılacak işlemlerde oluşan değer verilerinin toplanması ve analizinin mümkün olacağı vurgulanmalıdır. Bu yolla farklı kurumların veritabanı yapılarının; girilen veriler ve değer bilgisinin amaçları yönlerinden birinden farklı değerleme sonuçlarının ortaya

MUKTESAT YAPI

AĞAÇ TÜRÜ YAŞI VE SAYISI (ADET) BİRİM DEĞERİ (TL/ADET) TOPLAM DEĞERİ (TL) DEĞERLEME TARİHİ KULLANIM ŞEKLİ YAPI SINIFI BÜRT ALANI (m2 ) NETGELİRİ/KİRASI (TL/Ay) YAPININ YAŞI VE AMORTİSMAN ORANI YAPININ NET MALİYET BEEDLİ (TL) ÖDENEN BEDEL (TL) DEĞERLEME TARİHİ

17

çıkmasına neden olacağı ve ulusal düzeyde veritabanı kuruluşu için bütün amaçlarla yapılan değerleme sonuçlarının toplanması ve analiz edilmesi yoluyla referans değerlerin elde edilmesi ve değer haritalarının üretilmesinin mümkün olabileceği vurgulanmalıdır.

Halen kamulaştırma işlemi TAKBİS’de satış işlemi gibi yapılmaktadır. Kamulaştırma, esasen zorunlu satış işlemi olup, genellikle malikin rızası ile değil, zorla yapılan satış işlemidir. Daha önce vurgulandığı üzere, satış işleminden farklı olarak kamulaştırma işleminde değer tespiti bir veya birkaç kez yapılmakta, satın alma yönteminde hazırlanan kıymet takdiri raporu uzlaşma davetinin yapıldığı ve bunun başarılı olamaması halinde ise acele el koyma kararı ile taşınmazın bedelinin tespiti ve idare adına tescili davalarında alınan bilirkişi raporlarına göre mahkemece taşınmazın bedeline karar verildiği açıktır. Ancak yapılan bütün işlemler ve harcanan emek ve kaynağın sonucunda elde edilen değerleme sonuçlarının TAKBİS veritabanına girilmemesi önemli eksiklik ve hatta kayıp olarak görülmektedir. Sadece satış (kamulaştırma) değerleri TAKBİS veritabanına girilmekte ve bu durum da değerleme raporlarının başka kamusal hizmetlerde kullanımı için yeterli olamamaktadır. Önerilen formata uygun olarak bilgilerin girilmesi halinde, daha sonra yapılacak kıymet takdirleri için emsal olmamakla birlikte güçlü kıyaslama verileri elde edilmiş olacaktır. Esasen TKGM tarafından 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun ile verilen görev ve yetki alanlarını ilgilendiren bütün değer bilgilerinin tapu tescili, belirtme ve terkin işlemlerinden önce ilgilisi tarafından TAKBİS ortamına girilmesi zorunlu tutulabilmelidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü ile tanımlanan görev ve yetkilere ilişkin bilgilerin yardımcı sicil kapsamında veritabanında tutulmasında sakınca bulunmamakta, aksine önemli kamusal menfaat olduğu açıktır.

Kamu kurumlarının taşınmaz alım-satım, kamulaştırma ve diğer işlemlerine ilişkin bilgilerin tamamının toplanması ve kamulaştırma yapmak isteyen kurumlarla TAKBİS üzerinden güvenli bir şekilde paylaşılması hem bu kurumların işlerini kolaylaştıracak, hem de TKGM’ne hem yeni hizmetlerin geliştirilmesi, hem de uzun dönemde maddi katkı sağlayabilecektir. Birçok ülkede kadastro ve mülkiyet bilgileri ile tapu tescil

18

hizmetlerinin yapısında önemli değişimin gözlendiği ve değişen dünyada TKGM’ne yeni görev ve yetkilerin verilmesinin gerekli olduğu, taşınmaz piyasalarının izlenmesi ve değerlendirilmesi ile değer bilgilerinin TAKBİS’e entegrasyonu, değer haritalarının üretilmesi ve ilgililerle paylaşılması konuları tartışılmaktadır. Bu yolla TKGM hizmetlerinin para ve sermaye piyasaları, maliye ve kalkınma politikası ile de ilişkileri de güçlenmiş olacaktır.

Değer bilgilerinin girişleri, TKGM tarafından ilgili kurumlara verilecek web servisleri yardımı ile TAKBİS veritabanına ilgili kurum tarafından görevlendirilecek personel aracılığı ile yapılmalıdır. 2942 Sayılı Kanuna göre kamulaştırmanın yapılması, kamulaştırma verilerinin arşivlenmesi ve muhafaza sorumluluğu ilgili kuruma verilmiştir. Bu durumda doğal olarak veri girişleri web servisleri yardımı ile TAKBİS veritabanına ilgili kurum tarafından görevlendirilecek personel aracılığı ile yapılacaktır.

Mevcut koşullarda çok önemli emek ve masrafla tespit edilen değerleme bilgilerinin ulusal düzeyde veritabanında tutulamaması önemli bir sorun olarak görülmektedir. Bu alanda kullanılabilir ve maliyeti de düşük olacak bir veritabanının tasarlanmasına gereksinim bulunmaktadır. Bu yolla TAKBİS veritabanında bilgilerin tutulması veya bilgi girişi ile ilgili eğilimlerini değerlendirmek üzere, hem seçilmiş kamu kurumlarının kamulaştırma birimlerinde görevli yönetici ve kıymet takdiri komisyonu üyeleri, hem de TKGM’de çalışan personele iki adet anket uygulanmıştır (EK 1, EK 2). Örnek olay analizleri, önceki çalışmaların sonuçları, araştırmacının deneyimleri ve anket sonuçları birlikte değerlendirilerek başta kamulaştırma olmak üzere değerleme sonuçlarının elektronik ortamda depolanması ve analizlerinin yapılması ve bu amaçla TKGM/TAKBİS’in uygunluğunun analizi çok yönlü olarak yapılmış, mevcut durum analizi, uygulama sorunları ve paydaş görüşleri birlikte dikkate alınarak konu ile ilgili genel değerlendirme yapılması yoluna gidilmiştir.

19

3. RESMİ MAKAMLARCA YAPILAN DEĞERLEME SONUÇLARININ TAPU