Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Genel Bilgi

Taşınmaz satış vaadi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren sözleşmedir404_{. Bu sözleşme, taraflara ileride bir taşınmaz}

hakkında taşınmaz satış sözleşmesi yapmak üzere gerekli olan irade açıklamasında bulunma borcunu yükler405_{. Konumuz açısından kısaca, yüklenicinin ya da arsa sahibinin}

kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye devretmeyi vadetmesidir406_.

Taşınmaz satış vaadi taraflardan birine ya da her ikisine taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir407_{. Taşınmaz satış}

vaadinin hukuki niteliği açısından doktrinde farklı iki görüş vardır408_{. Yargıtay’ın da}

desteklediği doktrindeki hâkim görüşe göre409 _{taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön}

sözleşme iken; bazı yazarlar410_{, satış sözleşmesi ile satış vaadi arasında herhangi bir fark}

404 _{Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2016, s.235; Eren, Özel Hükümler, s. 195.} 405 _{Jale G. Akipek ve Turgut Akıntürk. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayınları, 2009, s. 472.}

406 _{Karahasan, Mustafa Reşit. Türk Eşya Hukuku. Cilt 3. İstanbul: Beta Basım, 1991, s. 961}

407 _{Sirmen, A. Lale. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2013, s. 363; Canan Ruhi ve Ahmet Cemal}

Ruhi. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi (Güncel Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay Kararları İle).

Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2018, s. 18; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 385-386; Aral/Ayrancı, s. 199; Zevkliler/Gökyayla, s. 67; Yavuz/Acar/Özen, s. 140.

408 _{Eren, Özel Hükümler, s. 195; Eren, Mülkiyet, s. 235; Sirmen, s. 363; Karahasan, s. 961;}

Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 385-386; Aral/Ayrancı, s. 199; Zevkliler/Gökyayla, s. 67; Yavuz/Acar/Özen, s. 140

409 _{Bu görüşte: Kocayusufpaşaoğlu, Necip. Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi. İstanbul:}

Sulhi Garan Matbaası, 1959, s.67 vd.; Aydın Aybay ve Hüseyin Hatemi. Eşya Hukuku. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012, s.19; Eren, Mülkiyet, s. 235; Çenberci, Mustafa. Gayrimenkul Satış Vaadi. Ankara: Olgaç Matbaası, 1986, s. 6 vd.; Sirmen, s. 363; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 385-386; Turhan

Esener ve Kudret Güven. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2012, s. 203; Surlu, Mehmet Handan. Açıklamalı-İçtihatlı Taşınmaz satış Vaadine Dayalı Tapu İptali-Tescil ve Elatmanın Önlenmesi Davaları. Yeni Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na Göre Güncellenmiş 3.

Baskı. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2014, s. 33; Aral/Ayrancı, s. 199; Zevkliler/Gökyayla, s. 67;

Yavuz/Acar/Özen, s. 140.

410 _{Bu görüşte: Sungurbey, İsmet. Kişisel hakların Tapu Kütüğüne Şerhi. İstanbul: Sermet Matbaası,}

1963, s. 9 vd; Acemoğlu, Kevork. Türk Hukukunda Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Taşınmazların

olmadığını savunurlar. Bugün için İsviçre ve Türk öğretinde satış vaadinin bir ön sözleşme olduğu kabul edilmekte ve bu surette uygulama yapılmaktadır.

Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği, TBK 29/II, 213 ve 237/II; TMK 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri gereğince resmî şekle tabidir411_{. Taşınmaz satış}

vaadinin bir ön sözleşme olarak, TBK m. 29/II uyarınca taşınmaz satışına ait şekle tabi olması, yani satış vaadinin de tapu müdürlüklerinde düzenlenecek resmî senetle yapılması gerekir412. Fakat yürürlükten kalkan, 14.01.1942 tarih ve 4166 sayılı Kanunla değiştirilen Noterlik Kanunu’nun 44. Maddesinin (B) bendine ve şimdiki 18.1.1972 tarih ve 1512 sayılı yeni Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin üçüncü bendine göre taşınmaz satış vaatlerini düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır413_{. Bununla beraber satış sözleşmesini}

düzenleyebilen makamın satış vaadini düzenleme yetkisine de öncelikle sahip olması gerektiğinden tapu müdürlüklerinin bu konudaki yetkilerinin sürdüğünü kabul etmek uygun olur414_{. Buradan tapu müdürleri hem satış hem satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye}

yetkili olduğu; noterlerin ise yalnızca satış vaadi düzenleyebilecekleri sonucuna ulaşmış oluruz. Bu itibarla noterlerin düzenlemiş olduğu satış sözleşmeleri kesin hükümsüz

411 _{Aral/Ayrancı, s. 201-202; Zevkliler/Gökyayla, s. 67; Yavuz/Acar/Özen, s. 140; Surlu, s. 32;}

Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 19; Eren, Özel Hükümler, s. 197; Oğuzman/Seliçi/Oktay- Özdemir, s. 386.

Y. 14.HD. E.2016/17869, K.2020/5818, 05.10.2020: “Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29.

maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.” (https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T:

01.02.2020)

412 _{Sirmen, s. 363; Aral/Ayrancı, s. 201-202; Zevkliler/Gökyayla, s. 67; Yavuz/Acar/Özen, s. 140;}

Surlu, s. 32; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 20; Eren, Özel Hükümler, s. 197; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 386.

413 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 386; Sirmen, s. 363; Aral/Ayrancı, s. 201-202;}

Zevkliler/Gökyayla, s. 67; Yavuz/Acar/Özen, s. 140; Surlu, s. 32; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi,

s. 20; Eren, Özel Hükümler, s. 197.

414 _{Sirmen, s. 363; Yavuz/Acar/Özen, s. 140; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 386-387;}

olmakla birlikte, Yargıtay’ın da kabul ettiği üzere, bu sözleşmelerin tahvil yoluyla geçerli satış vaadi sözleşmesi olarak ayakta tutulması mümkündür415_.

Çalışma konumuza özel bir parantez açmak gerekirse Yargıtay416_{, kat karşılığı}

inşaat sözleşmesinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin resmî şekle uyulmadan üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde, şekle uygun olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesini TBK m. 183 kapsamında alacağın temliki olarak değerlendirmektedir417_.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi çerçevesinde, üçüncü bir kişi ile yapılan satış vaadi

415 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 387; Aral/Ayrancı, s. 202; Eren, Özel Hükümler, s. 198; Surlu,}

s. 201 vd.

Y. 14.HD. E.2002/634, K.2002/1433, 04.03.2002: “Dava, noter satış vaadi sözleşmesi gereğince hükmen

tescil isteğine ilişkindir. Belediye cevabına göre 6 sayılı parselde nizalı kesimin ifraz imkânı yeşil saha olması nedeni ile mümkün bulunmadığı bildirilmiş ise de 6 sayılı parselin imar planı içeresinde kaldığı İmar Kanunu gereğince bölgede imar planı yapıldığına göre İmar Kanunun 18. maddesinin son fıkrasındaki yasaklı durum bulunmadığından ve Borçlar Kanunun 18. maddesi gereğince tahvil kuralına uygun olarak tarafların amacının pay verileceği şeklinde yorumlanması gerekir. Bu nedenle davacıya satılan 1518 metrekarelik yere tekabül eden payın davalı tapusundan iptali ile davacıya verilerek davanın paya ( hisseye ) dönüştürülmek sureti ile kabulü gerektiği düşünülmeden yazılı şekilde davanın reddine dair verilen kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”

(https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T: 02.02.2020)

416 _{Y. 23. HD. E.2013/5212, K.2013/7076, 13.11.2013: “Mahkemece, ... davacı ile davalı şirket arasında}

yapılan 04.01.2010 tarihindeadi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesine göre C3 Blok 6 no'lu bağımsız bölümün anahtar teslimi olarak 31.05.2010 tarihine kadar tamamlanarak davacıya tesliminin kararlaştırıldığı, satış bedeli olan 250.000,00 TL'nin tamamının dava tarihi itibari ile ödenmediği, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı ve edimlerin yerine getirilmediği gözetildiğinde sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü gerektiği, sözleşmenin, alacağın temliki niteliğinde olması nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğunun kabulünün mümkün bulunmadığı ...birleşen davanın reddine karar verilmiştir. ...Yüklenici kendisine isabet eden dairelerden C3 Blok 6 numaralı bağımsız bölümü davacıya satmayı vaat etmiş, davacı ise, bu sözleşmeye dayanarak terditli şekilde tapu iptali tescil veya tazminat isteminde bulunmuştur. Davacı ile davalılardan yüklenici şirket arasında yapılan 04.01.2010 tarihli hukuki işlem, alacağın temliki hükmündedir (BK. m. 161., TBK m. 183.). Zira yüklenici, arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca kazanacağı şahsi hakkını davacıya temlik etmiş bulunmaktadır. Bu nitelikteki bir temlikin geçerli olabilmesi için ise BK'nın 163. (TBK. m. 184.) uyarınca yazılı şekil şartı yeterli bulunmaktadır... Hal böyleyken, mahkemece, sözleşmenin tapu devri yükümünü de içerdiğinin kabulü ile resmî şekil şartına uyulmadığı gerekçesiyle tescil isteminin reddi ile sonuca gidilmesi yerinde olmamıştır.” (https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T: 02.02.2020)

sözleşmesinin şekil şartına uyulmadan yapılması, yalnızca tapu kütüğüne şerh imkânına mâni olmakta; şekil noksanlığı olan satış vaadi sözleşmesi temlik sözleşmesi olarak geçerli sayılmaktadır418_.

Satış vaadi senedinin noterler tarafından düzenleme biçiminde tanzim edilmesi gerekmektedir. Zira sadece imzaların noterler tarafından onanması yeterli olmamakta ve sözleşme geçersiz kabul edilmektedir. 419

Ayrıca, ifa edilmiş bir satış vaadinin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir420_{. Bu husus öyle çok gündeme gelmiştir ki en sonunda Yargıtay}

Büyük Genel Kurulu 30.09.1988 tarihinde verdiği kararla bir içtihat birliği oluşturmuştur421_.

Son olarak değinmek gerekir ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vadedilene, asıl satış sözleşmesinin yapılmasını talep imkânı sağlayan kişisel bir hak kazandırır422_.

Sağlanan hakkın kişisel hak olması sebebiyle bu hak yalnızca sözleşme taraflarına karşı ileri sürülebilecektir423_{. Ancak TMK m. 1009, Noterler Kanunu m. 44 ve Tapu Kanunu}

m. 26 uyarınca bu kişisel hakkın tapuya şerh ettirilmesi mümkündür424. Satış vaadinden doğan kişisel hakkın şerhi ayni etki yaratır425_{. Böylece şerh ile sözleşmeden doğan kişisel}

418 _{Çoşkun, 94.}

419 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 386; Sirmen, s. 363; Aral/Ayrancı, s. 201-202;}

Zevkliler/Gökyayla, s. 67; Yavuz/Acar/Özen, s. 140; Surlu, s. 32; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi,

s. 21; Eren, Özel Hükümler, s. 198.

420 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.387-388; Aral/Ayrancı, s. 202.}

421 _{Karar için bkz. Y. İBK. E.1987/2, K.1988/2, 30.09.1988: (RG. 21.12.1988, S. 20026.)}

(https://www.resmigazete.gov.tr/)

422 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 388-389; Aral/Ayrancı, s. 202-203; Zevkliler/Gökyayla, s. 68-}

69; Yavuz/Acar/Özen, s. 141; Surlu, s. 43; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 48; Eren, Özel Hükümler, s. 197.

423 _{Eren, Özel Hükümler, s. 197; Zevkliler/Gökyayla, s. 68-69; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 388-}

389; Yavuz/Acar/Özen, s. 141; Surlu, s. 43; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 48.

424 _{Eren, Özel Hükümler, s. 197; Surlu, s. 44; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz Satış Vaadi, s. 48; Yavuz/Acar/Özen,}

s. 141; Zevkliler/Gökyayla, s. 68; Aral/Ayrancı, s. 203.

425 _{Karahasan, Eşya Hukuku, s. 964; Eren, Özel Hükümler, s. 197; Surlu, s. 44; Ruhi/Ruhi, Taşınmaz}

hak kuvvetlenerek herkese karşı ileri sürülebilecek bir hak hâline gelir426. Ayrıca Noterler Kanununun 44. maddesi (B) bendi uyarınca şerh için taraflardan yalnızca birinin isteği yeterli olup ayrıca şerh sözleşmesinin varlığı aranmamaktadır427_{. Ayrıca belirtmek}

gerekir ki şerhin etkisi beş yıl olup beş yıl sonunda satış yapılmazsa şerhin re’sen terkin edilmesi gerekir428. Bununla birlikte şerh verilen satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması hâlinde şerh de geçersiz olacaktır429_.

2.3.2. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi