Üçüncü Kişinin Yüklenici ile Satış Sözleşmesi Yapması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, bazen yüklenici edimimi ifa etmeden arsa sahibi arsa paylarını yükleniciye devredebilir342. Bu durumda yüklenici inşaatı finanse

338 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.363; Aral/Ayrancı, s. 193-195; Eren, Özel Hükümler, s. 187;}

Yavuz/Acar/Özen, s. 132; Zevkliler/Gökyayla, s. 60-61.

339 _{Özmen, Saba. «2014/12321 Başvuru Numaralı Faik Tari Ve Sultan Tari Başvurusuna İlişkin Anayasa}

Mahkemesi’nin Fahiş Hatalı Kararının Eleştirisi .» TBB Dergisi, 2018: 492-516, s. 507-508.

340 _{Özmen, s. 508}

341 _{Öz, Turgut. «Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Bazı İçtihatlarının Eleştirisi.»}

Fasikül Hukuk Dergisi 10, no. 100 (2018): 21-39. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2017/449 K.

2017/2579 sayılı 15.6.2017 tarihli kararı, s. 28; E. Sabâ Özmen ve Müge Ürem. «Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yargıtay Kararları ile Yaratılan “Avans Tapu” Kavramına Yönelik Eleştiriler.»

Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 15, no. 1 (2016): 13-31, s. 24.

etmek yahutkâr elde etmek amacıyla devraldığı arsa paylarını tapuda üçüncü kişiye satma imkanına kavuşur343_.

Burada yüklenici, ileride meydana gelecek bağımsız bölümlere tekabül eden arsa paylarını tapu sicilinde üçüncü kişiye devrederken üçüncü kişi de devralmış olduğu arsa paylarına karşılık yükleniciye para ödemektedir344_{. Bu sözleşme halk arasında “topraktan} satış” yahut “inşaattan kat satışı” olarak bilinmekte olup hukuki niteliği itibariyle

taşınmaz satışı sözleşmesidir345_{. Yargıtay birçok kararında, sıklıkla karıştırılması}

nedeniyle söz konusu sözleşmenin eser sözleşmesi değil satış sözleşmesi olduğunu vurgulayarak bu sözleşmenin mahiyeti ve niteliğini açıklamaktadır346_.

Kural olarak burada, üçüncü kişi gerçek malikten ayni hak iktisap etmiş olduğundan sözleşme, ister ileriye etkili (ex nunc) ister geçmişe etkili (ex tunc) olarak sona erdirilmiş olsun her durumda üçüncü kişinin kazanımı korunmalıdır347_{. Ancak}

343 _{Erman, s. 176; Çoşkun, s. 38; Kartal, s. 109; Sarı, Esin. «Yüklenicinin Arsa Payının Mülkiyetini}

Üçüncü Kişilere Devretmesi,» İstanbul: Kadir Has Üniversitesi, Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Hukuk Anabilim Dalı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2019, s. 88.

344 _{Erman, s. 175-176; Çoşkun, s. 38; Karakoç İbrahim, s. 26.} 345 _{Erman, s. 175.}

346 _{Y. 13.HD. E.2016/16098, K.2019/7124, 12.06.2019: “Asıl davada davacı vekili, davalıların 28.05.2010}

tarihli satış sözleşmesi yaparak ...ilçesi, ... Mahallesi, 44–45 pafta, 814 ada, 10 parselde inşaatı başlamış olan binadan 4–5–6–7. katlardan seçilmek, güney batı cepheli olmak kaydıyla 2 adet daireyi topraktan 49.000,00 Euro bedelle satın aldığını, satım bedelinin nakten ve peşinen ödendiğini, sözleşmenin 3. maddesine göre kat irtifakı kurulduktan sonra tapu devrinin yapılacağının kararlaştırıldığını…” (https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T: 05.01.2020)

Y. 8.HD. E.2018/2087, K.2018/16831, 04.10.2018: “Öte yandan, henüz ... halinde olan

tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan "topraktan satış" "temelden satış" şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ... yapılmasının amaçlandığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde satın aldığı bağımsız bölümde hak sahibi olamayacağını bilmekte ve her türlü riski göze olarak bu tür bir davranış içine girmektedir…” (https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T: 05.01.2020)

Y. 3.HD. E.2015/11968, K.2016/4837, 29.03.2016: “...Davacılar, henüz inşaat halinde bulunan ve

tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlamıştır. “Topraktan satış” veya “temelden satış” şeklinde isimlendirilen...” (https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T: 05.01.2020)

Yargıtay kararları, bu genel kuralın aksinedir348_{. Yargıtay’a göre yüklenicinin mülkiyeti}

kazanması, yapıyı noksansız ve kusursuz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır349_{. Bu}

nedenle Yargıtay, yükleniciye ifasının tamamlanmasından önce devredilen payların avans niteliğinde olduğunu, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi (dönme) hâlinde yükleniciye devredilen payların arsa sahibine geri döneceğini, bu nedenle yüklenicinin arsa paylarının hiçbir zaman gerçek maliki olmaması nedeniyle yüklenicinin tapudaki arsa payı devrinin yolsuz tescile dönüşeceğini, bu itibarla üçüncü kişinin TMK m.1023

348 _{Y. HGK. E.2018/23-240, K.2020/43, 21.01.2020: “İnşaatın tamamlanmasından önce müteahhide}

pay devri yapılması, inşaat yapımı sırasında müteahhide gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını gütmektedir. Peşinen tapuda yapılan bu pay devri bir nevi avans niteliğindedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Eş söyleyişle yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. …İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenici edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023 hükmünün uygulanması için aranan iyiniyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez Nitekim Anayasa Mahkemesi 2014/12321 başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlal edilmediğine karar vermiştir.” (https://www.sinerjimevzuat.com.tr/, E.T: 05.01.2020))

349 _{Aydın, Gülşah Sinem. «Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin}

Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi, TBB Dergisi 2019 (141), s. 421.» TBB Dergisi (141), 2019: 417-453, s. 421.

gereği “tapu siciline güven ilkesi 350 _{”den yararlanamayacağını ve kazanımının}

korunmayacağını kabul etmektedir351_{. Kısacası Yargıtay, yükleniciden mülkiyet payı}

devralan üçüncü kişiler hakkında iyiniyet araştırması yapmaksızın mutlak kötüniyet karinesi yaratarak, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi karşısında aynî hak kaybına uğrayacağını kabul eder352_{. Yargıtay’a göre} 353 _{yükleniciden pay devralan üçüncü kişiler,}

kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binanın tamamlama niceliğine ulaşamama riskini üstlenen kişiler olarak değerlendirilmektedir 354_.

Anayasa Mahkemesi de Yargıtay’ın kararlarında değindiği gerekçelerle eş doğrultuda, başvuru numarası 2014/12321, karar tarihi 20.07.2017 olan ve 30193 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Faik Tari ve Sultan Tari kararı ile yüklenici tarafından taahhüt edilen inşaatın gereği gibi tamamlanmamış olması nedeniyle tapu kaydının mahkeme tarafından iptal edilmesine ilişkin müdahale, mülkiyet hakkının ihlalin söz konusu olmadığına hükmetmiştir355_.

Son olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesinin, yükleniciden pay devralan üçüncü kişinin kazanım durumunu değiştirmeyeceğini söylememiz gerekir356_.

350 _{O. Gökhan Antalya ve Murat Topuz. Eşya Hukuku. Cilt IV/1. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2019, s.}

581: “Tapu siciline güvenilerek yapılan iyiniyetli kazanımların korunmasını ifade eder. Başka bir

deyişle, kamusal tapu sicilinde ayni hakkın aleniyet bulmuş maddi olgularına güvenerek üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımları istisnasız korunur.”; Keskin/Demircioğlu, s. 71;

Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 152.

351 _{Erman, s. 177-178; Karakoç Karaibrahim, s. 26-27; Sabuncu, s. 158.} 352 _{Öz, Eleştiri, s. 28; Özmen, s. 515; Özmen/Ürem, s. 25.}

353 _{Y. HGK. E.2018/23-240, K.2020/43, 21.01.2020: “Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu}

sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023 hükmünün uygulanması için aranan iyiniyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez.”

(https://www.sinerjimevzuat.com.tr/ , E.T:10.01.2020)

354 _{Özmen, s. 496; Öz, Eleştiri, s. 28; Özmen/Ürem, s. 25.}

355 _{Karar için bkz. T.C. Anayasa Mahkemesi Kararlar Bilgi Bankası}

(https://kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/BB/2014/12321, E.T:10.01.2020)