Türkiye için Planlanan Đpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi

olarak yıllardır uygulanmaktadır. Türkiye'de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştır123. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullarla birlikte Mortgage sistemi, 5582 sayılı “Konut

120

Rabia Alga, Türkiye Đçin Planlanan Mortgage Sistemi, http://www.arkitera.com/g2-mortgage- sistemi.html?year=&aID=7 , Mart 2005. 121 Teker,2004. 122 Gündoğdu,s.36. 123

Erhan Buyruk, Đpotekli Konut Finansman Sistemi, (Yayınlanmamış Lisans Tezi, Sakarya Üniversitesi SBE),Sakarya,2005,s.46.

Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 06.03.2007 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmasıyla başlamıştır.124

Şekil 7' de görüldüğü üzere Türkiye için düşünülen, birincil ve ikincil piyasaların yer aldığı ipotekli konut finansmanı modelinde, konut sahibi olmak isteyenler yani konut alıcıları, kredi vermeye yetkili konut finansmanı kuruluşları olan bankalar, finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerinden birine başvurarak konut kredisi talep etmektedirler. Đpotekli konut kredisi, konut satın almak için, konut finansman kredi kuruluşlarından, ipotek karşılığı para ödünç alınması işlemine denilmektedir ki; borçlanılan para faiziyle birlikte, belirli bir dönem içerisinde geri ödenir. Böylece birincil piyasalarda tüketiciler ile Konut Finansman Kuruluşları yer alır. Burada önemli olan bir konu, konut finansman kuruluşlarının veya şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkanının sağlanmasıdır.125

Đstikrar, Mortgage sisteminin başarısı ve yaygınlığı açısından önemli. Ayrıca sistemin istikrarlı olması başarılı olması açısından tek başına yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi Mortgage piyasası başarısız kalabilmektedir.

Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi beklenmektedir. Mortgage sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve ülke insanı yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına mahkûm olmaktan kurtarılabilecektir. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen girebilecek ve kira ödemek zorunda kalınmayacaktır.

Đpotekli konut finansmanı sistemi yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar konut kredileri, finansal kiralama işlemleri, gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları gibi yöntemlerle konut alımı, konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi,

124

Baloğlu ve Diğerleri, s.63.

125

konutların yenilenmesini, kullanım imkânlarının iyileştirilmesi işlemlerini kapsar. Ancak kaçak yapılar, konut inşası, konutların büyümesi, kat çıkılması ve katlara yeni bölümler eklenmesi ipotekli konut finansmanı sistemi kapsamı dışında yer alır.

Mortgage sistemiyle birlikte değerleme uzmanları, Mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş sahalarının doğması bekleniyor.126

Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkullar böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca başarıya ulaşabilecekler.

Şekil 7. Türkiye Đçin Planlana Konut Finansman Sistemi Kaynak: www.arkitera .com

126

5.2.1. Đpotekli Konut Finansman Kuruluşu (ĐKFK)

Đpotek Finansmanı Kurulusu, ipotekli konut finansmanı sisteminin oluşturulması için yapılan yasal düzenlemelerde tanımlanmıştır. Buna göre 5582 sayılı Kanun'un 14 üncü maddesinde yer alan düzenlemeye göre, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere 39/A maddesi eklenmiş ve "ipotek finansmanı kuruluşları, münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır" şeklinde tanımlanmıştır. Bu kuruluş, fon sağlayabilmek amacıyla, borçlanma senetleri ve varlığa dayalı menkul kıymetleri doğrudan ihraç edeceği gibi,kuracağı ipotek fonları aracılığıyla da ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilecektir.127

5.2.2. ĐKFK'nın Temel Fonksiyonları

• Đpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak (Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),

• Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,

• Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin ödenebilirliğini artırmak,

• Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,

• Đpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini sağlamak,128

• Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.

127

Baloğlu ve Diğerleri, s.92.

128

5.2.3. ĐKFK’ nın Sosyal Misyonu

• Kurulacak ĐKFK’nın sosyal bir misyonu olmalı, bu husus esas sözleşmede yer almalıdır.

• Bu misyon düşük ve orta gelirli ailelerin konut sahibi olmalarının desteklenmesini içermeli ve bu misyonun yerine getirilmesi için ĐKFK’nın faaliyetlerinde uyması gereken kurallar açık bir şekilde belirlenmelidir.

5.2.4. Konut Finansmanı Kuruluşu'nun Muhtemel Faaliyet Konuları • Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarılması,

• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve bu alacakların

Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)

Đpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço içerisinde)

Đpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek fonları) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)

• Garanti sağlama

5.3. Đpotek Finansmanı Sisteminin Başarısı için Gerekli Önkoşullar