Hukuki ve Vergisel Düzenlemeler

Kurumsal bir konut finansman sisteminin etkin bir şekilde işleyişini sağlayabilmek için sistemde yer alacak kurumlar ve kullanılacak olan finansman tekniklerinin yanında hukuki ve vergisel düzenlemelerin yapılması da gerekmektedir. Söz konusu hukuki ve vergisel düzenlemeler, genel olarak sistemin alt yapısıyla ilgili olmakla beraber, aynı zamanda kurumsal finansman sistemine olan talebi, bu sistemin işlem hacminin artmasını ve güvenlik içinde çalışmasını sağlayacaklardır. Hukuki ve vergisel düzenlemeler konusu, konut finansman sisteminin en dinamik sahasını oluşturacaktır. Ekonomik olayların çok değişken olduğu günümüz toplumunda dengelerin bozulmaması, anında yeni kararlar alınmasına ve düzenlemeler yapılmasına

bağlıdır. Dolayısıyla ekonomik sistemin bir alt sistemi olan konut finansmanı sisteminin, yeni gelişmeler karşısında dengelerinin bozulmaması ve etkinliğini sürdürebilmesi için aynı şekilde düzenlemelere ihtiyaç bulunmaktadır. 133

Aşağıda konut finansman sisteminin etkinliği için öncelikle adım atılması gereken alanlar ana başlıklar itibariyle açıklanmıştır, ancak yukarıda da belirtildiği gibi, zaman içinde gerekli yeni düzenlemelerin anında hayata geçirilmesi gerekmektedir.

5.3.1.4.1. Haciz Prosedürünün Hızlandırılması

Konut ipotek kredisini almış olan tarafların bu kredilerinin geri ödemelerini yapamamaları durumunda krediyi vermiş olan kurum ipotekli olan konutu haciz ettirip satma ve kredi borcunun bakiyesini tahsil etme hakkına sahiptir. Finansman kurumları vermiş oldukları kredileri kendileri de borçlanarak sağlamaktadırlar. Dolayısıyla bu kurumlar, kredi geri ödemelerinin yapılamaması halinde kendileri de borçlanmış oldukları taraflara yükümlülüklerini yerine getiremeyeceklerdir.134 Verilen kredi hacmi içinde, geri ödemeleri yapılamayan kısmın az olması halinde, finansman kurumunun mali bünyesi bunu taşıyabilir, ancak yapılamayan geri ödemelerin artması halinde, bu durum finansman kurumunu iflasa götürebilir. Finansman kurumlarının iflas etmesi de, büsbütün sistemi işlemez hale sokacaktır. Bu nedenle geri ödemeleri yapılamayan kredilerle ilgili haciz işleminin hemen başlatılması ve finansman kurumunun alacağı olan kredi bakiyesinin bu kurumların kasasına girmesi gerekmektedir.

Ülkemizde mevcut durum itibariyle haciz işlemleri oldukça uzun bir zaman almakta ve en basit bir haciz işlemi bile yıllar sürmektedir. Bu durumun devam etmesi halinde konut ipotek kredisi verebilecek olan finansman kurumlan bu kredileri vermekten kaçınacaklardır. Dolayısıyla, konut ipotek kredilerinin verilebilmesi ve daha sonra, geri ödemeleri yapılamayan krediler nedeniyle finansman kuruluşlarının iflas riskiyle karşı karşıya kalmamaları için yeni yasa ile bu süre; tüketicinin kredi taksitini

133

Deniz, s. 65.

134

Sermaye Piyasası Kurulu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği, Đstanbul: Konut Finansmanı ve Türkiye Konferansı,. 2004.

üst üste iki kez ödememesi halinde konut satışı yoluna gidilerek bu soruna çözüm getirilmiştir.

5.3.1.4.2. Vergisel Düzenlemeler

Ekonomik Đstikrar, sağlıklı bir konut finansman sisteminin kurulması ve sistemin etkin çalışarak istenilen faydaların sağlanması için kaçınılmaz ve mutlak bir gerekliliktir. Ekonomik istikrarın kaybolması halinde hem sistem çalışmayacak hem de sistemden beklenen faydalar sağlanamayacaktır.

Konut finansman sisteminin gelişmesi ve etkin çalışması için bu çerçevede vergi düzenlemeleri ve vergi teşvikleri özellikle sistemin kuruluş aşamasında büyük önem taşımaktadır .Bugünkü hali ile konut finansman sistemine ilişkin vergi düzenlemelerinde gerekli ve yeterli teşvik verilmemektedir.135

Öncelikle konut ipotek kredilerinin kullanımının yaygınlaşması için gelişmiş ülkelerde olduğu gibi kişiler tarafından alınan krediler için ödenen faizlerin, gelir vergisinin hesaplanmasında bir gider olarak dikkate alınması gerekmektedir. Böylece ipotek kredilerini kullanan kişilere vergisel avantaj sağlanmış olacaktır, ancak konut talebi çok yüksek olan ülkemizde bu uygulamanın bütçeye çok büyük bir yük getireceğinin ortaya çıkması halinde, bu imkan, öncelikle belirli gruplara sağlanabilir.136

Konut kredisi kullanan tüketicilerin kredi geri ödemelerinde faiz ödemeleri gelir vergisinden düşülmemektedir. Böylece kredi kullananlara yönelik bir teşvik bulunmamaktadır. Belli bir kredi büyüklüğüne kadar en azından ilk konut sahipliğinde vergi teşviki önemlidir.137 Örneğin evli olup da konut sahibi olmayan ailelere, konut kredisi için ödedikleri vergileri gider olarak vergi matrahından düşmeleri imkanı tanınabilir. Daha sonra bu uygulama, bütçe imkânları çerçevesinde gelişmiş ülkelerde olduğu gibi toplumun her kesimine yayılabilir.138 Kişiler bazında vergi teşviki uygulamalarının konut sorununun çözümünde etkin bir araç olduğu düşünülmektedir. Bu yaklaşım gelişmiş ülkelerde oldukça yaygınlaşmış olup, toplu şekilde sağlanan 135 Yetgin, s.167-168. 136 Berberoğlu ve Teker, s. 63. 137 Yetgin,s.168. 138 Deniz,s.63.

teşviklerden ziyade bireysel teşviklerin faydalı olacağı, kişilere sağlanan yardımların etkinliğinin daha yüksek olacağı düşüncesi yerleşmiştir.

Đkincil piyasalarda ihraç edilecek menkul kıymetlerin kazançlarından alınacak vergilerde de bir istisna bulunmamaktadır. Böylece bu araçlara yatırım yapacak yatırımcılar içinde bu teşvik sağlanamamıştır. Bu araçlara yatırım tercihleri vergi istisnaları ile özendirilmelidir. Bu sayede de, ipoteğe dayalı olarak ihraç edilmiş olan menkul kıymetlere talep fazla olacak ve konut kredisi vermiş olan kurumlar sattıkları menkul kıymetler karşılığında likit fonlara kavuşmuş olacaklardır. Doğal olarak bu fonlar yeni konut kredileri şeklinde konut sektörüne akacak ve konut mülkiyeti artacaktır.

Bu yapı ile ihraçların, işlemlerin yatırımların ve faaliyetlerin vergi avantajı olan yurtdışında yoğunlaşma olasılığı ve riski yüksektir.139

5.3.1.4.3. Đpotek Kredileri ile ilgili Sigorta Yaptırma Zorunluluğu

Sanayileşmiş ülkelerin hemen hepsinde, konut ipotek kredisi almış olan kişilerin, kredinin vadesi içinde hayatlarını kaybetmeleri veya kaza ya da ağır hastalık gibi nedenlerle artık çalışamayacak duruma gelmeleri sonucunda işlerinden atılmaları halinde, kredi ile satın alınmış olan konutta ailelerinin ya da kendilerinin oturmaya devam edebilmesi için, kredinin düzenlenmesi aşamasında sigorta yaptırılması zorunlu tutulmaktadır.

Konut kredilerinin çok uzun olması dikkate alındığında zaman içinde, yukarıda belirtilen istenmeyen durumların ortaya çıkması halinde kredi alan kişilerin ve / veya ailelerinin zor durumda kalmaması için, sigortanın zorunlu tutulması gerekmektedir.