Đpotek Piyasası

Đpotek piyasası, konut üretimi ve satışından başlayan, para ve sermaye piyasalarından geçerek birikimlerinin değerlendirilmesi aşamasına kadar uzanan bir dizi işlemin yapıldığı kısmen organize bir sistemdir.52 Đpotek piyasaları, gayrimenkul finansmanı amacıyla talep edilen fonların arz edildiği, bu konuda uzmanlaşmış fon kurumlarının içinde yer aldığı, bu kredilerle ilgili faiz ve diğer hizmetlerin bedellerinin belirlendiği yurt çapında yasalarla düzenlenmiş, örgütlü piyasalardır.53

Đpotek piyasasının oluşumu, ipotekli kredilerin ilk borç veren tarafından, belirli bir kar marjı, ücret ya da masraf karşılıkları düşülerek başkasına satılması ile olmaktadır. Bu da devlet kuruluşlarının sosyal amaçlarla verilmiş ipotekli kredileri devralmasıyla ya da özel güçlü finansal kuruluşların bu ipotekli kredileri menkul değere dönüştürüp birikim sahiplerine sunmasıyla gerçekleşmektedir.54

Đpotek piyasaları, ipotek kredilerini arz edebilmek için şu fonksiyonları yerine getirirler;

1. Đpoteğin tesis edilmesi: Bir finansal kurumun, ödünç almak isteyen bir kişiye gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi açması durumudur. Đpotek kredilerini düzenleyenler, her ülkenin mali sektörü ve bu sektörde yer alan mali kurumlara göre farklılık gösterirler.

2. Kredinin yönetilmesi: Tesis edilmiş olan ipotek kredisine ait aylık anapara ve faiz ödemelerini tahsil etme, kayıtlarını tutma ve benzer işlemleri takip etme fonksiyonudur.

52

H. Eriş, Konut Sektörünün Finansmanında Đpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler, (Yayınlanmamış Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi SBE) 1997.s. 93

53

Đlhan Uludağ, Konut Üretiminde Bölgesel Koşullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri , Đstanbul: Đstanbul Ticaret Odası Yayın no:48, 1997, s.30.

54

3. Yatırım: Đpoteği son olarak portföyünde bulunduran kişi veya kuruluşun üstlendiği bir fonksiyon olmaktadır. Krediyi açan ilk kişi onu portföyünde tutarsa, yatırımcı da kendisi olur. Eğer krediyi açan kişi, ipoteği satarsa artık yatırım fonksiyonu ikinci kreditöre geçmiş olmaktadır.

4. Transformasyon: Đpotek kredisini kolayca pazarlanabilir ve oldukça likit olan bir araca dönüştürme fonksiyonudur.55

5. Sigorta: Kredinin ödenmemesi veya programa uygun bir şekilde ödenmemesi riskinin paylaşılma işlemidir. Đpotek kredisinin almak isteyen tarafların yararlanabilecekleri iki tür ipotek sigortası bulunur. Bunlarda biri krediyi alan tarafından, diğeri ise kredi veren tarafından yapılmaktadır.

Đpotek piyasaları, işlem yoğunluklarına göre “Birincil Đpotek Piyasaları” ve “Đkincil Đpotek Piyasaları” şeklinde ikiye ayrılır. Bu piyasaları keskin bir biçimde birbirinden ayırmak mümkün değildir. Çünkü her iki piyasa da, ilgili tüm hizmetleri arz edebilir. Đkincil piyasalar, gayrimenkul finansmanının likiditesini artıran piyasalardır. Birincil piyasalar ise yapıları gereği likit olmayan piyasalardır. Bu piyasalarda hem borç verenler hem de borç alanlar açısından riskler vardır. Bu riskler de, ipotek kredisi oranlarına yansır.

Birincil ipotek piyasasında sunulan finansal hizmetler, kamunun ayırabildiği fonlar ölçüsünde yapılabilmekteyken, ikincil piyasa oluşturularak hem ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin hem de ipotekli emlakların devren el değiştirilmesi kolaylaştırılır. Đki piyasa arasındaki temel fonksiyonel fark, birincil piyasada birikimcilerden finansal ürün çıkaran varlık sahiplerine ya da kurumlara fon aktarımı yapılırken, ikincil piyasada böyle bir fon aktarımı bulunmamasıdır. Sadece alıcılar ile satıcılar arasında el değiştirme söz konusudur.

Birincil Piyasalar: Konut kredilerine dayalı veya ilişkili- menkul değerlerin kendi mevzuatları çerçevesinde belirli yöntem ve standartlarla oluşturularak, halka arz edildiği piyasadır.56 _{Birincil piyasalarda, ipoteğe dayalı krediyi verenlerle gayrimenkul}

55

Uludağ, s.31.

56

sahibi olabilmek için uzun vadeli finansman ihtiyacı olanlar karşılaşır. Borç veren tarafla, ipotek kredisini veren kurumlar, borç alan tarafla ipotek kredisini kullanan kişiler ifade edilebilir. Birincil piyasalarda, herhangi bir kişiye veya kuruma ipotek kredisi açıldığında bu hizmet başlamış olur. Piyasanın katılımcıları, konut satın almak isteyenler ile konut finansmanı amacıyla kredi arz eden uzmanlaşmış kurumlardır. Birincil piyasada herhangi bir ürünün halka, daha doğrusu birikim sahiplerine ilk olarak sunulması esastır.

Birincil ipotek piyasalarında sunulan finansal hizmetler, kreditörlerin veya kamunun ayırabildiği fonlar ölçüsünde yapılmaktadır.57 _{Birincil piyasanın gelişmesi,} konut kredilerinin ve taksitli satışların belirli standartlar içinde, kolay bürokratik işlemler yapılması ve yaygınlaştırılması koşuluna bağlıdır.

Đkincil Piyasalar: Đpotek kredilerinin, birincil kreditör tarafından yapılmasını takiben, alınıp satıldığı piyasalar ikincil piyasa adını alır. Đpotek kredilerinin, bu kredileri verenler ile yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasalardır. Etkin işleyen bir ikincil piyasa, güçlü bir birincil piyasanın varlığına bağlıdır. Birincil piyasada ipotek kredileri belirli özelliklere sahip olarak düzenlenmedikçe ve standart hale getirilmedikçe, ikincil piyasada bu kredilerin işlem görmesi zorlaşır ve ikincil piyasalar gelişemez.

Đkincil piyasa üç alternatif yöntemle işler;

1. Đpotek kredisini veren, ipotek kredisi portföyünü oluşturmuş bir ipotek kredisi yatırımcısı olabilir,

2. Đpotek kredisini veren, krediyi, portföyünde tutan bir yatırımcıya satabilir. 3. Đpotek kredisini veren, bu krediyi bir menkul kıymet paketi haline getirip, faizini yatırımcılara satan bir aracıya satabilir.

Đkincil ipotek piyasaları, ipoteğin dayandığı sermaye alımını kolaylaştırırken, diğer yandan ipotek kredilerinin likiditesini ve pazarlanabilme kabiliyetini artırıcı etkide

57

bulunurlar. Bu piyasalar sayesinde ipotek kredisi verenler, bunu devretme olanağına sahip oldukları için bu hizmeti cazip bulmaktadırlar. Đkincil ipotek piyasalarında, özel sigorta kurumlarının yanı sıra kamusal kurumlarında yer alması nedeniyle ipotek kredilerinin geri ödenmemesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Likit olan ikincil piyasalar, likiditeye dönmek isteyen ipotek kredisi vermiş satıcıları herhangi bir sermaye kaybına uğramaksızın, ellerindeki varlıkları kolayca satabilmelerine ortam hazırlamış olmaktadırlar. Likit hale dönüştürme ve pazarlayabilme kolaylıkları, ikincil piyasaları ipotekler için cazip hale getirmiştir. Ancak bu değerlerin sağlam bir yatırım niteliğini kazanması şu iki olguya bağlıdır;

1. Đpoteğe bağlı menkul kıymetlerinin daha uniform hale getirilmesi ve tek bir kredilendirme kriterinin yerleştirilmesi. Başarılı bir ikincil piyasada ürünün tek tip olması, böylece, ipotek kredi başvuruları ve değerlendirmelerinin standart formlara bağlanması,

2. Đpotek sigortasının mevcut olması.

Konut finansman kurumları açısından, düzenlenmiş oldukları kredilerin, ikincil piyasada satılarak fon elde edilmesi, mevduat toplayarak fon elde edilmesinden daha avantajlıdır. Çünkü uzun vadeli olan konut finansmanı için uzun vadeli mevduat toplayabilmek çok zordur.

Đkincil piyasaların gelişmesi, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin alternatif yatırım araçlarına göre geliştirilmesine, güvence üstünlüğünün belirginleştirilmesine, likiditeye dönüştürülmesi konusunda bir takım garantilerle desteklenmesine bağlıdır.

Đkincil piyasalarda; piyasaya çıkmış olan finansal ürünler sadece el değiştirmekte, yani her gün belirlenen değerlerle yatırımcılar arasında alınıp-satılmakta veya çıkaran kurumla yatırımcılar arasında geri alım-tekrar satım işlemi söz konusu olmaktadır. Đkincil piyasanın temel fonksiyonu, sürekli fiyat oluşturmak ve varlıkların değeri hakkında sürekli bilgi akışı sağlamaktır.58

58

Geleneksel(birincil) Đpotek Piyasası

Kredi

Đpotek, geri ödeme

Đkincil Đpotek Piyasası (Sermaye Piyasası)

Şekil 1: Geleneksel ve Đkincil Đpotek Piyasası Đşleyiş Şeması

Kaynak: Đlhan Uludağ, Konut Üretiminde Bölgesel Koşullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri ve Teknikleri, Đstanbul Ticaret Odası, no:48 1997, s.48

Đpotek Kredisi Verenler: FNMA FHLMC

Đpotek Kredisi Veren Kurumlar: —FHA (Federal Konut Kurumu) —VA (Emekliler Birliği) —FNMA (Fannie Mae) —FHLMC (Freddie Mae) —Tasarruf Kredi Birlikleri (S ve L’s)

—Karşılıklı Tasarruf Bankaları (Mutual Savings Banks) —Kredi Birlikleri(Credit Unions)

—Ticari Bankalar Đpotek Bankaları —Diğer Konut Kredisi Veren Özel Aracı Finansal Kurumlar

Đpoteğe dayalı menkul kıymetler —Đpotek Bankaları —Menkul Kıymet Aracı Kurumları —Dealer —Yatırımcılar Bono Ve Tahviller Ginnie Mae (GNMA) Garantisi Đpotekli Kredi Talep Edenler, Alanlar VA ve FHA’nın Đpotek Garantisi veya Özel Sigorta Şirketi Garantisi