Türkiye'de Yapılan Çalışmalar

De acordo com Kowarick (1979), a aquisição da terra urbana constitui-se em um dos fatores essenciais para a definição do valor da moradia. A análise que se segue busca descrever o processo de produção da habitação, pela indústria da construção, orientada à população de baixa renda, a partir do preço da terra urbana, pois acredita-se que sua definição constitui-se na base do processo de incorporação imobiliária.

Dois são os fatores que orientam os incorporadores imobiliários na busca de terrenos pelas diversas regiões da cidade para a produção da habitação popular: o preço que a terra adquire em cada região e o zoneamento definido pela legislação urbanística. Ao definir diferentes formas de apropriação do espaço, a lei cria uma classificação dos territórios urbanos. Interessa aos incorporadores imobiliários os terrenos que ofereçam o maior coeficiente de aproveitamento de sua área total, que pode ser traduzido na possibilidade de um alto grau de adensamento. Salienta-se aqui que a quota do terreno por unidade habitacional também importa, pois quando a quota é alta, pode haver um limite ao número de unidades habitacionais que não interessa ao incorporador, mesmo sendo alto o coeficiente de aproveitamento.

Encontrado o terreno “barato” e que possui alto coeficiente de aproveitamento e baixa quota, faz-se estudo das informações básicas, que apresentam condicionantes físicos e urbanísticos que influenciam a escolha da tipologia da moradia (horizontal ou vertical, geminada ou isolada, etc) a ser implantada. Estudos de implantação são desenvolvidos com vistas à definição do produto45

45 As empresas de construção que atuam no segmento de baixa renda possuem, na maioria das vezes, produtos padronizados para cada municípo em que atuam. O desafio em relação aos estudos de implantação está na capacidade de definição do “produto ideal” para o terreno e da implantação do maior número possível de unidades habitacionais. Salienta-se que o

que melhor se adapta ao terreno, à região e, por conseguinte à clientela que se pretende atingir, para a posterior realização do cálculo da viabilidade do empreendimento.

O cálculo econômico da viabilidade do negócio dá-se a partir do valor do metro quadrado do terreno e do valor do metro quadrado do produto. O resultado desejado é obter o mais alto lucro, a partir da inserção do maior número possível de metros quadrados construídos, possíveis de serem vendidos em uma determinada localização. Uma vez calculada a receita bruta e deduzidas as despesas, determina-se o lucro do empreendimento, do qual uma parte constitui-se no lucro da incorporação imobiliária e outra parte constitui-se no pagamento do terreno ao proprietário. Assim, deduzido o lucro da incorporação, o restante será motivo de disputa entre o incorporador e o proprietário da terra, ou seja, define-se finalmente a fração dos lucros que será revertida na remuneração do proprietário de terra, sob forma de renda fundiária. É interessante observar que a lógica do cálculo econômico do incorporador imobiliário dá-se “de trás para frente”, ou seja, primeiramente calcula-se o valor da mercadoria habitação e o lucro que supostamente será obtido pelos agentes capitalistas e o preço da terra, ou renda fundiária, é formatado ao final do estudo de viabilidade econômica. Existe aí uma contradição: a terra urbana é o ponto de partida para a realização do empreendimento e, portanto, seu preço deveria ser supostamente o primeiro fator a ser considerado na determinação do valor da moradia. No entanto, é o lucro da incorporação que determina o preço da terra urbana, e não o contrário. Ou seja, parte da mais-valia gerada pelo processo de construção do empreendimento imobiliário é que é direcionada ao proprietário da terra, sob a forma de renda fundiária.

Para um melhor entendimento desta abordagem, faz-se necessário recorrer à um esclarecimento sobre a origem da renda da terra. Na base do modo de produção capitalista, Marx (1985) pressupõe a expropriação dos trabalhadores

tempo influi de forma decisiva na viabilidade do negócio. Projetos com longa duração para desenvolvimento e aprovação, podem ser inviáveis em função do tempo.

rurais do solo e a subordinação destes, enquanto assalariados, a um capitalista, que exerce a agricultura para obter lucro. Este capitalista- arrendatário paga ao proprietário do solo explorado por ele, em prazos determinados, uma soma em dinheiro:

A essa soma de dinheiro se denomina renda fundiária, não importando se é paga por terras cultiváveis, terreno de construção, minas, pesqueiros, matas, etc. Ela é paga por todo o tempo durante o qual o dono da terra emprestou, alugou o solo ao arrendatário. A renda fundiária é aqui, portanto, a forma em que a propriedade fundiária se realiza economicamente, se valoriza. Além disso temos aqui confrontadas as três classes que constituem o quadro da sociedade moderna: trabalhador assalariado, capitalista industrial, proprietário fundiário. (MARX, 1985, Volume III–Tomo 2, p.126).

Ainda de acordo com Marx (1985), a renda fundiária, capitalizada a uma certa taxa de juros, se apresenta como o preço da terra e, por conseguinte, a terra pode ser comprada e vendida como qualquer outra mercadoria. Para ilustrar o pressuposto de Marx, temos Sérgio Silva, que, ao analisar a economia cafeeira brasileira e a alta dos preços da terra com a chegada do café, afirma:

A alta vertiginosa dos preços da terra reflete bastante bem o fato de que a expansão cafeeira se faz sob a dominação de relações capitalistas. [...] É portanto a expansão capitalista que está na base da especulação fundiária. Com efeito, a terra em si não tem valor, ela possui um preço na medida em que representa um meio que permite a apropriação da mais valia. Em outros termos, a especulação fundiária não pode ser explicada fora da dominação do capital que dá um valor comercial à terra. (SILVA, 1986, p.66).

Inclusive na agricultura, a terra não tem valor em si, mas adquire um preço na medida em que a produção da mercadoria-café permite, pelos fazendeiros, a extração da mais-valia a partir do trabalho dos plantadores de café. No contexto urbano a terra continua não tendo valor em si, mas adquire um preço, que é dado pela sua localização. (DEÁK, 1989, p.7).

Segundo Ribeiro (1997) é a disputa capitalista pelo espaço urbano que determina o preço da terra, ou seja, é a demanda pela terra que provoca seu preço e não a sua oferta. “os preços fundiários são formados a partir da hierarquia de preços gerada pelas várias demandas dos agentes capitalistas que valorizam seus capitais através da utilização e da transformação do uso do solo” (RIBEIRO, 1997, p. 40). Os diversos agentes capitalistas disputam o

controle da terra e, por conseguinte, as condições que permitem o acesso a uma rentabilidade excepcional por meio da sua melhor localização, ainda que a terra tenha significados diferentes para agentes capitalistas de setores diferentes.