Teklif Şile İlçesi Kervansaray Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Genel Hükümlerinin;
1. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları genel hükümleri 8. maddesinde; “1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Ömerli Havzası Nazım İmar Planı ölçeğinde gösterilemeyen ancak planlama alanında yer alması öngörülen mahalle ölçeğindeki çocuk bahçeleri, ticaret ve köy pazarları, park ve yeşil alanlar, anaokulu, kreşler, sosyal ve kültür tesisler, v.b. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecektir. Zorunlu hallerde yeşil alanlar içinde alanın %5'ini aşmamak ve toplam 60 m² yi geçmemek kaydıyla büfe, çay bahçesi, tuvalet, trafo, su deposu gibi teknik ve sosyal altyapı kullanımları ilgili kurumlardan uygun görüşler ve gerekli tedbirler alınmak kaydıyla avan projeye göre uygulama yapılabilir.”hükmü ile bahse konu donatı alanlarına ilişkin ihtiyaç dahilinde yapılaşmaya gidilebileceği belirlenmiş olup, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na ilgili plan notunun eklenerek yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
Teklif Şile İlçesi Kervansaray Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Uygulama Hükümlerinin;
2. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 2.1. Mevcut Konut Alanları maddesinin “ İfraz Şartları” başlığı altında; “Min. ifraz şartı: 400m², Min. parsel cephesi: 12m, Min. Parsel derinliği: 16m.” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Köy Yerleşim Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre “…1/1000 ölçekli uygulama imar planında parsellerdeki inşaat alanları kütle etüdü yapılarak dağıtılacaktır. Bu dağıtımda köyün özgün dokusu ve yapı-parsel ilişkileri gözetilerek yapılacağından her parselde eşitlik aranmaz.” hükmü ile köye özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esas alınarak oluşturulan plan notu doğrultusunda ifraz şartı aranmayacağı, dolayısı ile söz konusu teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notunun iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
3. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.1. Turizm Tesis Alanları maddesinin “Yapılaşma Koşulları” başlığı altında; “…Hmax: 9.50 m; Max. zemin kat:
6m, Max. ikinci kat: 3.50m.” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Turizm Tesis Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre “…yükseklik iki katı geçemez. …” ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
4. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.3. Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinde turizm tesisi alanlarını kapsayan 3.3.a. bendinde; “…Hmax: 9.50 m;…” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları olarak planlanan turizm tesisi alanları kapsayan plan notuna göre “…Hmax: 6.50 m. …” ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup, söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
5. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 21.2 Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlarda maddesinde; “Bu alanlarda konut, müştemilat duvar vb. hiçbir yapı yapılamaz. İlgili kurumlarca gerek görüldüğü durumlarda, dere yapı yaklaşma sınırları içinde altyapı ve servis yolları yapılabilir. Altyapı ve servis yollarının yapılabilmesi için parsel malikleri irtifak hakkı vermek zorundadır.” denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlar olarak planlanan alanları kapsayan plan notlarına göre “İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde adı geçen derelerin her iki tarafında, kadastral sınırlarından itibaren 100’ er metrelik yapı yaklaşma mesafesi bırakılmıştır. İSKİ İçme suyu Havzaları Yönetmeliği ile Organik Tarımın Esasları ve Uygulamasına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun olması durumunda yapı yaklaşma mesafesi içerisinde kalan tarım alanlarında organik tarım yapılabilir. Yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan alanlarda herhangi bir yapılaşmaya izin verilmez, madencilik faaliyetleri yapılamaz. Ancak, plan alanı içerisinde yer alan Avcıkoru, Kömürlük, Kervansaray, Üvezli, Yeşilvadi köylerine ve Yeşilvadi- Kalealtı mahallesine ait 2004 yılından önce İstanbul Valiliği tarafından onaylanan 1/1000 ölçekli köy yerleşik alan sınırlarının dere yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan kısımlarında parsel yüz ölçümünün %60’ı hesaplanarak İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde verilen yapılaşma değerlerine göre Avcıkoru, Bıçkıdere, Kervansaray, Kömürlük, Oruçoğlu, Ulupelit, Üvezli, Yeşilvadi köyleri sınırları içerisinde belirlenmiş konut alanlarında inşaat alanı transferi yapılabilir. Bu durumda, yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan bu alanlar, ağaçlandırma, yol, yeşil alan, rekreasyon v.b. maksatlarla kullanılmak üzere, kamuya bedelsiz devredilir ve bu alanlarda yapı yapılamaz.” denilmekte olup teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notunun mevzuat ve kurum görüşleri çerçevesinde plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırılık teşkil etmesi sebebiyle söz konusu plan notunun bu kapsamda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
6. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nın Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinin (d) bendinde; “Bu alanlarda bağ-bahçe evi, çiftlik evi, v.b. konut amaçlı yapılar yapılamaz.”
denilmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda yer verilmeyen söz konusu plan notunun bu kapsamda teklif plan notlarına eklenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
7. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Belediye Hizmet Alanı”na ilişkin herhangi bir plan kararı olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın plan notları 6. maddesi olan “Belediye Hizmet Alanı” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
8. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan kararları ve plan bütünlüğü içerisinde “Ticaret Alanları”na ilişkin her hangi bir karar olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın 9. maddesi olan
“Ticaret Alanları” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
9. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 15.1 “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar” maddesinde; “Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için;
E:0.15’i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb.
teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç Hmax: 7m, hayvancılık amaçlı yapılar için Hmax:10m, müştemilatlar için Hmax:6.50m’dir.
Mutlak Tarım Alanlarında Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda tanımlanan tarımsal amaçlı yapılar yapılabilir, Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik’te tanımlanan tarımsal ve hayvancılık amaçlı entegre yapılar yapılamaz. Bu alanlarda 20.000m²’den küçük olan parsellerde yapı yapılamaz, aşağıda verilen yapılaşma hükümleri 20.000 m²’den büyük parseller için geçerlidir.
a) Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatların toplam alanı 250 m²’yi aşamaz, müştemilatlar emsal hesabına dahildir. Müştemilatların tarımsal amaçlı yapılarla bir bütün halinde projelendirilmesi ve yapılması esastır, tek başlarına projelendirilmelerine ve tarımsal amaçlı tesis projesine göre inşa edilip bitirilmeden yapılmalarına izin verilemez.
b) Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;
- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 10.000 m²’yi,
- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 15.000 m²’yi, geçemez.“
denilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları 5.2.1.1 “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar”
maddesinde; “Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda, toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden, çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E:
0,05’i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb.
teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç 3,50 m, hayvancılık amaçlı yapılar için 8,00 m, müştemilatlar için 3,50 m’dir.
g- Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatlar belirlenen emsal değerlerine dahildir.
h- Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.
Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;
g- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 5.000 m²’yi,
h- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 7.500 m²’yi geçemez.”
denilmekte olup, söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’ndaki plan notu 15.06.2009 tt’li 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı plan notunun “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan”
başlığının itiraz doğrultusunda yeniden düzenlenmiş halinden önce planlanmış olması ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu ile düzenlenen “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan”
üst ölçekli plan kararlarına göre uygun olduğu fakat yapılan düzenlemenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.
SONUÇ:
Sonuç olarak, yazımız ekinde yer alan EK-5 nüfus değerlendirme tablosunda da görüleceği üzere 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda plan nüfusu 813 kişi iken, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 1343 kişi olduğundan söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen nüfus değerlerine göre uygun olmadığı görülmektedir.
Şile İlçesi Kervansaray Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yukarıda yapılan değerlendirmelerdeki gerekçeler kapsamında;
Plan Kararlarına İlişkin;
1 ve 3 numaralı düzenlemelerin yapı ve nüfus yoğunluğunu azaltıcı ve donatı alanlarını artırıcı nitelikte olmasına rağmen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.
2, numaralı düzenlemeler plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırılık teşkil etmektedir.
4, 5, 6 numaralı düzenlemeler 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planını değiştirici nitelik teşkil etmektedir.
7 nolu düzenleme numaralı düzenlemeler 1/1000 ölçekli plan kararlarına uygun olduğu fakat 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.
Plan Genel ve Özel hükümlerine İlişkin;
1, 3, 4, 5 ve 6 numaralı düzenlemeler değerlendirmeler kısmında belirtilen hususlar doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.
2, 7 ve 8 numaralı düzenlemelerin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.
9 numaralı düzenleme 1/1000 ölçekli plan kararlarına uygun olduğu fakat 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.
Kurum ve Kuruluş Görüşlerine İlişkin;
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışması kapsamında 21 adet kurumdan görüş alınmış olmasına rağmen, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapımı aşamasında sadece 9 kurumdan görüş alındığı tespit edilmiştir.
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapımı aşamasında talep edilen kurum ve kuruluş görüşlerinde toplam 7 adet kurum görüşünün 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı onayından önce alındığı ve Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü, Orman Genel Müdürlüğü ve İSKİ Genel Müdürlüğü olmak
üzere toplam 3 adet kurum görüşünün ise Şile Belediye Meclisi Kararı’ndan sonra temin edildiği anlaşılmakta olup;
Şile Belediye Başkanlığı’nın 26.08.2013 tarih ve 874051 sayılı yazısında belirtilen, İSKİ Genel Müdürlüğü’nün değerlendirme görüşünde,
- “ …Plan paftalarında ve notlarında aksine bir hüküm bulunsa dahi İSKİ içme suyu havzasında yer alan kamu hizmeti için ayrılan sosyal ve teknik donatı alanları hariç özel konut dışı yapılaşmalarda KAKS: 0.25 değeri aşılamaz.”, “Plan paftaları üzerinde sehven çizilen taramalarla plan notlarının uyuşmaması durumunda plan notlarındaki yapılaşma hükümleri geçerlidir.”
hükümlerinin eklenmesinin gerektiği ve Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar için verilen emsal değerinin teklif plan açıklama raporunda 0.05, plan notlarında ise 0.15 olduğu tespit edildiği, - 24.01.2013 tarihinde değişiklik yapılan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğine göre belirlenen, Ömerli Havzasında yer alan derelerin orman alanları ve tarımsal niteliği korunacak alanlar dışında kalan kısımlarında dere işletme bandı taramasına gerek bulunmadığı dolayısıyla teklif planların bu doğrultuda revize edilmesinin gerektiği
- Planlama sahası içinde yer alan mevcut ve planlanan Kervansaray Atıksu Arıtma Tesisi, Avcıkoru Foseptik Yeri, Yeşilvadi Köyü Foseptik Yeri ile inşaatı devam eden Üvezli Atıksu Arıtma Tesisi’nin yerlerinin teklif imar planında “İSKİ Hizmet Alanı” olarak ayrılması gerektiği, Müdürlüğümüzce yapılan incelemede İSKİ tarafından talep edilen arıtma tesislerinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda da bulunmadığı tespit edilerek, İSKİ Genel Müdürlüğü değerlendirme görüşündeki maddeler doğrultusunda teklif planın revize edilmesi gerektiği belirlenmiştir. ” Denilerek.
Şile Belediye Meclisinin İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen Şile İlçesi Kervansaray 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7.b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Şile ilçesi, 1/1000 ölçekli Kervansaray Köyü U.İ.Planı teklifi incelenmiş olup Şehir Planlama Müdürlüğü’nün değerlendirme yazısı Plan Kararlarına İlişkin Değerlendirme Bölümü’nde 2,5,6 nolu maddelerde yer verilen alanların fonksiyonlarının 1/5000 ölçekli plan doğrultusunda düzeltilmesi, Plan Kararlarına İlişkin Değerlendirme Bölümü 1,3,4,7 nolu maddeleri ve Plan Notlarına İlişkin Değerlendirme Bölümü 9 nolu maddesiyle ilgili olarak Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından 1/5000 ölçekli planlarda düzenleme yapılarak İBB Meclis onayına sunulması, plan notlarının 3.1 nolu maddesinde yer alan “….Hmax:9.50m.;max zemin kat:6m.,ikinci kat:3.50m.” ibaresinin ve 3.3.a bendinde yer alan “…Hmax:9.50m.” ibaresinin “Hmax:2 kat (7.50m.)” olarak düzeltilmesi, Plan Notlarına İlişkin Değerlendirme Bölümünde 1,2,5,6,8 nolu maddelere konu plan notlarında Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından belirtilen düzeltme ve iptallerin yapılmasıyla komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.
Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör
Komisyonu Başkanı
İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye
Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye
T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ