İSKİ Genel Müdürlüğü ( 05.07.2013 gün ve 338662 sayılı yazısı)

DEĞERLENDİRME:

1/1000 ölçekli Bıçkıdere Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi, yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 20/07/2011 tt. li Şile İlçesi 1/5000 ölçekli Ömerli Havzası Nazım İmar Planı kapsamında incelenmiş olup, yapılan değerlendirmeler aşağıda konularına göre başlıklar halinde sunulmuştur.

1/5000 ölçekli Ömerli Havzası Nazım İmar Planı içerisindeki köylerde ortaya konulan ekonomik potansiyeller ve köylere verilen roller aynı zamanda köy nüfuslarının belirlenmesinde etkili olmuştur.

Köylerin her biri için geçmişten günümüze köy nüfuslarında meydana gelen değişimler projeksiyon hesabına tabi tutulsa da çıkan sonuçlar doğrudan kabul edilmemiş, köyün potansiyelleri, merkeze yakınlığı, merkez köy olup olmama durumu ve doğal eşikler gibi konular da göz önünde bulundurulmuştur. Bu doğrultuda köylere özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esasıyla plan bütünlüğündeki projeksiyon nüfusunun ihtiyaç duyduğu inşaat alanının karşılanması için kişi başına düşen inşaat alanı 35 m² olarak belirlenmiş olup, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan köylerin mevcut köy yerleşik sınırlarını tanımlayan “Köy Yerleşim Alanları” 60 kişi/ha yoğunluk değeri ile toplam 1486 kişi olacak şekilde planlanmış iken, söz konusu alanlara ilişkin teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda E: 0.35 Hmaks: 6.50 yoğunluk değeri ile toplam 2235 kişi olacak şekilde düzenlenmiş ve yine 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan köylerin gelişim alanlarını tanımlayan “Kırsal Niteliği Korunacak Alanları” 25 kişi/ha yoğunluk değeri ile toplam 150 kişi olacak şekilde planlanmış iken, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda E: 0.15 Hmaks: 6.50 yoğunluk değeri ile toplam 453 kişi olacak şekilde düzenlenmiştir. Böylece 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda plan nüfusu 1636 kişi iken, teklif 1/1000 ölçekli Şile İlçesi Bıçkıdere Köyü Uygulama İmar Planı’nda 2688 kişi olduğundan, 1/1000 ölçekli teklif planında belirlenen nüfus değerleri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda planlanan nüfus değerlerine göre uygun olmadığı görülmektedir.

PLAN KARARLARINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:

Yazımız ekinde yer alan bilgi paftasında (EK-4) numaralandırılmış konulara ilişkin numara sırasına göre değerlendirmemiz sonucunda;

1. 1/5000 ölçekli planda “Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Ağaçlandırılarak Korunacak Alanlar” olarak düzenlenmesi, plan amaç ve ilkeleri ile plan kararları açısından bütünlük oluşturulması doğrultusunda alanın orman alanı ile kadastral alan sınırları arasında kalan tescil dışı alan olması, nüfus ve yapı yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olduğundan ve alansal büyüklük itibarı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda gösterilemeyecek nitelikte olması sebebiyle plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.

2. İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 02/03/2006 gün ve 20048 sayılı kurum görüşüne göre “Dere” ve “Dere Koruma Bandı” olarak belirtilmeyen, bu görüş doğrultusunda 1/5000 ölçekli planda ise kısmen

“Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar” kısmen “Köy Yerleşim Alanları” olarak planlanan alanlar için İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 20.08.2013 gün ve 409440 sayılı güncel kurum görüşüne göre 1/1000 ölçekli teklif planda kısmen “Dere” kısmen “Dere Koruma Bandı” kısmen “3.Derece Taşıt Yolu ve Servis Yolu (5m.ve 7m. yollar) olarak düzenlenmesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.

3. 1/5000 ölçekli planda ormanda ihtilafı çözülmesi durumunda “Kırsal Niteliği Korunacak Alan”

olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Parklar ve Çocuk Bahçeleri” olarak düzenlenmesi, alanının kısmen tescil dışı alan kısmen de maliye mülkiyetinde olması, yapılan düzenlemenin donatı alanlarını artırıcı ve yapı yoğunluğunu azaltıcı olması nedeni ile nazım plan kararları bütününü etkilemediği fakat yapılan düzenlemenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.

4. 1/5000 ölçekli planda kısmen “Konut Dışı Kırsal Çalışma Alanı” kısmen “Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda kısmen “Ağaçlandırılarak Korunacak Alanlar” olarak düzenlenmesi, plan amaç ve ilkeleri ile plan kararları açısından bütünlük oluşturulması doğrultusunda alanın orman alanı ile kadastral alan sınırları arasında kalan tescil dışı alan olması, yapılan düzenlemenin nüfus ve yapı yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olduğundan ve alansal büyüklük itibarı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda gösterilemeyecek nitelikte olması sebebiyle, söz konusu düzenleme plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmemektedir.

5. 1/5000 ölçekli planda kısmen “Günübirlik Turizm Alanları”, kısmen “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” , kısmen de “Kırsal Niteliği Korunacak Alan” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Parklar ve Çocuk Bahçeleri” olarak düzenlenmesi, alanının kısmen tescil dışı alan kısmen de maliye mülkiyetinde alan olması, yapılan düzenlemenin donatı alanlarını artırıcı ve yapı

yoğunluğunu azaltıcı olması nedeni ile nazım plan kararları bütününü etkilemediği fakat yapılan düzenlemenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.

6. 1/5000 ölçekli planda “Kırsal Niteliği Korunacak Alanlar” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Sosyal ve Kültürel Tesis” olarak düzenlenmesi, plan amaç ve ilkeleri ile plan kararları açısından bütünlük oluşturulması doğrultusunda söz konusu düzenleme alanının kısmen tescil dışı alan kısmen de maliye mülkiyetinde alan olması, yapılan düzenlemenin donatı alanlarını artırıcı ve yapı yoğunluğunu azaltıcı olduğu, fakat yapılan düzenlemenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.

7. 1/5000 ölçekli planda “Ağaçlandırılacak Alanlar” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Orman Alanları” olarak düzenlenmesi, planlanan alanın 2B vasıflı alan olması sebebiyle plan bütünü içerisinde ilkesel olarak oluşturulan 2B alanları ile ilgili planlama yaklaşımı çerçevesi kapsamında plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.

8. 1/5000 ölçekli planda “Ağaçlandırılacak Korunacak Alanlar” olarak planlanan alanın, 1/1000 ölçekli teklif planda “Orman Alanları” olarak düzenlenmesi, planlanan alanın 2B vasıflı alan olması sebebiyle plan bütünü içerisinde ilkesel olarak oluşturulan 2B alanları ile ilgili planlama yaklaşımı çerçevesi kapsamında plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir.

PLAN NOTLARINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:

Teklif Şile İlçesi Bıçkıdere Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Genel Hükümlerinin;

1. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları genel hükümleri 8. maddesinde; “1/5000 Ölçekli Şile İlçesi Ömerli Havzası Nazım İmar Planı ölçeğinde gösterilemeyen ancak planlama alanında yer alması öngörülen mahalle ölçeğindeki çocuk bahçeleri, ticaret ve köy pazarları, park ve yeşil alanlar, anaokulu, kreşler, sosyal ve kültür tesisler, v.b. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecektir. Zorunlu hallerde yeşil alanlar içinde alanın %5'ini aşmamak ve toplam 60 m² yi geçmemek kaydıyla büfe, çay bahçesi, tuvalet, trafo, su deposu gibi teknik ve sosyal altyapı kullanımları ilgili kurumlardan uygun görüşler ve gerekli tedbirler alınmak kaydıyla avan projeye göre uygulama yapılabilir.”hükmü ile bahse konu donatı alanlarına ilişkin ihtiyaç dahilinde yapılaşmaya gidilebileceği belirlenmiş olup, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na ilgili plan notunun eklenerek yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

Teklif Şile İlçesi Bıçkıdere Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Uygulama Hükümlerinin;

2. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 2.1. Mevcut Konut Alanları maddesinin “ İfraz Şartları” başlığı altında; “Min. ifraz şartı: 400m², Min. parsel cephesi: 12m, Min. Parsel derinliği: 16m.” denilmektedir.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Köy Yerleşim Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre “…1/1000 ölçekli uygulama imar planında parsellerdeki inşaat alanları kütle etüdü yapılarak dağıtılacaktır. Bu dağıtımda köyün özgün dokusu ve yapı-parsel ilişkileri gözetilerek yapılacağından her parselde eşitlik aranmaz.” hükmü ile köye özgü tarihi, doğal, kültürel değerlerin korunması ve düzenlenmesi esas alınarak oluşturulan plan notu doğrultusunda ifraz şartı aranmayacağı, dolayısı ile söz konusu teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notunun iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

3. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.1. Turizm Tesis Alanları maddesinin “Yapılaşma Koşulları” başlığı altında; “…Hmax: 9.50 m; Max. zemin kat:

6m, Max. ikinci kat: 3.50m.” denilmektedir.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Turizm Tesis Alanları olarak planlanan alanları kapsayan plan notuna göre “…yükseklik iki katı geçemez. …” ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

4. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 3.3. Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinde turizm tesisi alanlarını kapsayan 3.3.a. bendinde; “…Hmax: 9.50 m;…” denilmektedir.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları olarak planlanan turizm tesisi alanları kapsayan plan notuna göre “…Hmax: 6.50 m. …” ibaresiyle yapı yükseklikleri hükme bağlanmış olup, söz konusu plan notunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

5. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 21.2 Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlarda maddesinde; “Bu alanlarda konut, müştemilat duvar vb. hiçbir yapı yapılamaz. İlgili kurumlarca gerek görüldüğü durumlarda, dere yapı yaklaşma sınırları içinde altyapı

ve servis yolları yapılabilir. Altyapı ve servis yollarının yapılabilmesi için parsel malikleri irtifak hakkı vermek zorundadır.” denilmektedir.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda Dere Yapı Yaklaşma Mesafesi İçindeki Alanlar olarak planlanan alanları kapsayan plan notları göre “İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde adı geçen derelerin her iki tarafında, kadastral sınırlarından itibaren 100’ er metrelik yapı yaklaşma mesafesi bırakılmıştır. İSKİ İçme suyu Havzaları Yönetmeliği ile Organik Tarımın Esasları ve Uygulamasına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun olması durumunda yapı yaklaşma mesafesi içerisinde kalan tarım alanlarında organik tarım yapılabilir. Yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan alanlarda herhangi bir yapılaşmaya izin verilmez, madencilik faaliyetleri yapılamaz. Ancak, plan alanı içerisinde yer alan Avcıkoru, Kömürlük, Kervansaray, Üvezli, Yeşilvadi köylerine ve Yeşilvadi- Kalealtı mahallesine ait 2004 yılından önce İstanbul Valiliği tarafından onaylanan 1/1000 ölçekli köy yerleşik alan sınırlarının dere yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan kısımlarında parsel yüz ölçümünün %60’ı hesaplanarak İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde verilen yapılaşma değerlerine göre Avcıkoru, Bıçkıdere, Kervansaray, Kömürlük, Oruçoğlu, Ulupelit, Üvezli, Yeşilvadi köyleri sınırları içerisinde belirlenmiş konut alanlarında inşaat alanı transferi yapılabilir. Bu durumda, yapı yaklaşma mesafesi içinde kalan bu alanlar, ağaçlandırma, yol, yeşil alan, rekreasyon v.b. maksatlarla kullanılmak üzere, kamuya bedelsiz devredilir ve bu alanlarda yapı yapılamaz.” denilmekte olup teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notunun mevzuat ve kurum görüşleri çerçevesinde plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırılık teşkil etmesi sebebiyle söz konusu plan notunun bu kapsamda yeniden düzenlenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

6. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nın Tarımsal Nitelikli Turizm Alanları maddesinin d bendinde;

“Bu alanlarda bağ-bahçe evi, çiftlik evi, v.b. konut amaçlı yapılar yapılamaz.” denilmektedir.

Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda yer verilmeyen söz konusu plan notunun bu kapsamda teklif plan notlarına eklenmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

7. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Belediye Hizmet Alanı”na ilişkin herhangi bir plan kararı olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın plan notları 6. maddesi olan “Belediye Hizmet Alanı” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

8. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan kararları ve plan bütünlüğü içerisinde “Ticaret Alanları”na ilişkin her hangi bir karar olmadığı için teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın 9. maddesi olan

“Ticaret Alanları” maddesinin iptal edilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

9. Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları arasında yer alan 15.1 “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar” maddesinde; “Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E:0.15’i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb. teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç Hmax: 7m, hayvancılık amaçlı yapılar için Hmax:10m, müştemilatlar için Hmax:6.50m’dir.

Mutlak Tarım Alanlarında Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda tanımlanan tarımsal amaçlı yapılar yapılabilir, Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik’te tanımlanan tarımsal ve hayvancılık amaçlı entegre yapılar yapılamaz. Bu alanlarda 20.000m²’den küçük olan parsellerde yapı yapılamaz, aşağıda verilen yapılaşma hükümleri 20.000 m²’den büyük parseller için geçerlidir.

a) Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatların toplam alanı 250 m²’yi aşamaz, müştemilatlar emsal hesabına dahildir. Müştemilatların tarımsal amaçlı yapılarla bir bütün halinde projelendirilmesi ve yapılması esastır, tek başlarına projelendirilmelerine ve tarımsal amaçlı tesis projesine göre inşa edilip bitirilmeden yapılmalarına izin verilemez.

b) Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.

Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;

- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 10.000 m²’yi,

- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 15.000 m²’yi, geçemez.“

denilmektedir.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları 5.2.1.1 “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlar”

maddesinde; “Bu alanların havza içinde kalan kısımlarında İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İçmesuyu havzalarının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşakları ile havza dışındaki alanlarda yer alan tarım toprakları, tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak belirlenmiştir.

Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan alanlarda, toprak ve su kaynaklarıyla havayı kirletmeden, çevre, bitki, hayvan ve insan sağlığını korumak amacıyla tarımsal amaçlı yapılanmalar yer alabilir. Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarının orta ve uzun mesafeli koruma kuşağında kalan kısımları ile havza dışında kalan kısımlarında İl Tarım Müdürlüğü vb. ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak kaydıyla ilgili mevzuatta tanımlanan ahır, tarımsal depo, silo ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilat, hayvancılık tesisleri vb. entegre nitelikte olmayan tarımsal amaçlı yapılar için; E:

0,05’i geçemez. Tarımsal amaçlı yapılar için en fazla yükseklik; işletme amaçlı silo, su deposu vb.

teknolojik olarak yüksek yapılması zorunlu olan yapılar hariç 3,50 m, hayvancılık amaçlı yapılar için 8,00 m, müştemilatlar için 3,50 m’dir.

m- Zorunlu olarak yapılması gereken müştemilatlar belirlenen emsal değerlerine dahildir.

n- Gübre ve silaj çukurları emsale dahil edilmez.

Havza içi tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı yapıların toplam inşaat alanı;

m- Hayvancılık dışı tarımsal amaçlı yapılarda 5.000 m²’yi,

n- Ağıl, kümes ve ahır gibi hayvancılık amaçlı yapılarda 7.500 m²’yi geçemez.”

denilmekte olup, söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’ndaki plan notu 15.06.2009 tt’li 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı plan notunun “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan”

başlığının itiraz doğrultusunda yeniden düzenlenmiş halinden önce planlanmış olması ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu ile düzenlenen “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan”

üst ölçekli plan kararlarına göre uygun olduğu fakat yapılan düzenlemenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nı değiştirici nitelikte olduğu tespit edilmiştir.

SONUÇ:

Sonuç olarak, yazımız ekinde yer alan EK-5 nüfus değerlendirme tablosunda da görüleceği üzere 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda plan nüfusu 1636 kişi iken, teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 2688 kişi olduğundan söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen nüfus değerlerine göre uygun olmadığı görülmektedir.

Şile İlçesi Bıçkıdere Köyü 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yukarıda yapılan değerlendirmelerdeki gerekçeler kapsamında;

Plan Kararlarına İlişkin;

 1 ve 4 numaralı düzenlemeler plan bütünlüğüne ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na aykırılık teşkil etmemektedir.

 2 numaralı düzenlemenin kurum görüşlerine uygun olduğu fakat 1/5000 ölçekli Nazım İmar