Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı pazar katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır. Maliyet yaklaşımında bir gayrimenkulün değeri, tahmini arazi bedeline, var olan binaların aynısını (ya da benzerini) yapmanın masrafı eklenip bundan amortisman (yıpranma, eskime) çıkartılarak bulunur. Girişimci karı ve/veya inisiyatifi değer göstergesine eklenebilir. Bu yaklaşım yeni ya da yeniye yakın yapılandırmalar içeren gayrimenkuller ya da pazarda sık el değiştirmeyen gayrimenkul tipleri için uygundur. Maliyet yaklaşımı tekniği aynı zamanda binaları tamir etme maliyeti verileri toplama gibi satışların karşılaştırılması ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımı gibi yöntemlerde gerekli olan bilgileri toplamak için de kullanılır.

Yapılandırmaların o günkü yapım maliyetleri keşif uzmanlarından, maliyet el kitaplarından ve müteahhitlerden edinilebilir. Amortisman, pazar araştırması ve özgün prosedürlerin uygulanması yolu ile bulunur. Maliyet yaklaşımında arsa değeri ayrıca hesaplanır [4].

Bu yöntemde kullanılan formül kısaca şu şekildedir: Dm: Yapının Maliyet Değeri

Da: Arsa Değeri

Db: Bina Değeri (Binanın dış ekleri ve işletme donanımları ile birlikte üretim değeri) A: Amortisman (Teknik eskime ve fonksiyonel ya da ekonomik yaşlanmadan kaynaklanan değer kayıpları )

A Db Da

Bu yöntem özellikle endüstriyel yapıların değerlenmesinde kullanılmaktadır. Bunun yanında resmi yapıların değerlemesinde de sıklıkla kullanılan bu yöntem emsal karsılaştırma yönteminden sonra en yaygın kullanılan yöntemdir.

Ülkemizde bina maliyetlerinin tespiti için başlıca kaynak, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın her yıl yayınladığı inşaat birim maliyetleri kılavuzudur.

3.2.1.2 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Emsal karşılaştırma yaklaşımı, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı ya da satışa sunulduğu pazarlarda en yararlı yöntemdir. Değerleme uzmanı, bu yaklaşımı kullanarak konu gayrimenkul ile benzer gayrimenkulleri karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır. Karşılaştırabilir olduğuna hükmedilen gayrimenkullerin satış fiyatlarının aralığı, konu gayrimenkulün satış fiyatı göstergesi hakkında bir fikir oluşturur.

Değerleme uzmanı çeşitli karşılaştırma unsurları kullanarak konu gayrimenkul ile benzer satışlar arasında benzerlikler ya da farklılıkların derecesini saptar. Bu unsurlar:

• Devredilen mülkiyet hakları • Finansman koşulları

• Satış koşulları

• Satıştan hemen sonra yapılan giderler • Pazar koşulları

• Konum

• Fiziki özellikler • Ekonomik özellikler • Kullanım / imar

• Değere ilişkin menkul haklar

Bundan sonra karşılaştırabilir gayrimenkule para birimi cinsinden ya da yüzde ayarlamaları uygulanarak söz konusu mülkiyet hakkında bir değer göstergesi geliştirilir. Bu karşılaştırma işleminden sonra değerleme uzmanı sorun tanımında belirtilen değer düşüncesini belirtilen tarih itibarıyla ortaya çıkartır.

Gelir çarpanları ve kapitalizasyon oranları da karşılaştırabilir satış analizlerinden çıkartılabilir. Ancak bu unsurlar satışların karşılaştırılması yönteminde karşılaştırma unsurları olarak kabul edilmez. Bu unsurlar genellikle gelir kapitalizasyonu yaklaşımında kullanılır [ 7].

Emsal Karşılaştırma yaklaşımında bir pazar değer takdiri, konu gayrimenkule benzeyip, yakın zamanda satılan, satılık olarak pazara giren emsal gayrimenkuller veya sözleşmeye bağlanan (teklifler verilip, yakın zamanda bir depozito ödenen) emsal gayrimenkulleri karşılaştırmak suretiyle geliştirilir. Emsal satışların karşılaştırılmasında, yaklaşımın ana dayanak noktası, bir gayrimenkulün pazar değerinin; karşılaştırılabilir, rakip gayrimenkullerin fiyatlarına bağlı olmasıdır [4]. Bu yöntem en yaygın olarak kullanılan yöntem olmakla birlikte, özellikle arsa ve konut değerleme çalışmalarında, emsal karşılaştırma yöntemi en önemli değer tespit yöntemidir.

3.2.1.3 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bir mülkün geliri ve geri dönüş değeri bugünkü götürü bir değere kapitalize edilebilir. Gelir kapitalizasyonu için iki yöntem vardır. Bunlar; doğrudan kapitalizasyon ve getiri kapitalizasyonu yöntemleridir. Doğrudan kapitalizasyonda bir yıllık gelir ve değer, ya kapitalizasyon oranı ya da gelir çarpanı olarak yansıtılır. Getiri kapitalizasyonunda ise, bir kaç yılın istikrarlı geliri ve belirlenen bir dönem sonundaki geri dönüş değeri bir getiri oranı olarak yansıtılır. Getiri kapitalizasyonunun en sık kullanılan uygulaması iskonto edilmiş nakit akışı analizidir.

Tıpkı emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı gibi gelir kapitalizasyonu yaklaşımı da yoğun bir pazar araştırması gerektirir. Veri toplama ve analiz, arz ve talep ilişkileri tabanında yönetilir ve pazar trendleri ve beklentileri konusunda bilgi sağlar. Değerleme uzmanının gelir kapitalizasyonu yöntemi ile incelediği özgün veriler arasında mülkün gayri safi gelir beklentisi, gayri safi gelirde boş kalma ve gelir toplama kayıplarından oluşabilecek azalmalar, beklenen yıllık işletme giderleri, mülkün gelir akışının modeli ve süresi ile beklenen geri dönüş değeri yer almaktadır. Gelirler ve giderler tahmin edildikten sonra, gelir akımları uygun bir oran veya faktör ile iskonto edilerek bugünkü değere dönüştürülür. İskonto edilmiş gelir analizinde

dönemsel gelirin miktarı, değişkenliği, zamanlaması ve süresi ve geri dönüşün miktar ve zamanlaması belirtilir ve belirtilen bir getiri oranı ile iskonto edilir.

Kapitalizasyon ve iskonto için kullanılan oranlar benzer mülklerin kabul edilebilir getiri oranlarından elde edilir [4].

Ülkemizde gayrimenkul değerlemesinde en az kullanılan, en az bilinen ve en karmaşık yöntem gelir yöntemidir. Bu yöntemin esası, arsadan ve ona ait yapı tesislerinden sürekli elde edilebilen net gelirdir.

Bu yöntem, özellikle iş merkezi, ofis, otel ve alışveriş merkezi gibi gelir getiren gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılmaktadır. Gelir getiren bir gayrimenkulü satın alan bir yatırımcı, bugünkü parasını, gelecekte almayı umduğu gelirlerle değiş tokuş etmektedir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, bir mülkün yararlar üretme (genellikle gelir ve geri dönüş değerinin parasal yararları) ve bu yararları bir güncel değer göstergesine dönüştürme kapasitesini incelemek için kullandığı yöntemler, teknikler ve matematiksel prosedürlerden oluşur [5–14].

Buradaki gelir; halen sağlanan brüt veya net gelir olabileceği gibi, potansiyel (gelecekte elde edilebilecek) bir gelirin hesaplanması da söz konusu olmaktadır. Bu yöntemdeki en önemli sorun, iskonto oranının belirlenmesidir. İskonto, gelecekte elde edilecek gelirlerin bugünkü değerinin tespiti işlemidir. Gelecekteki hak ve beklentilerin, bugünden doğru olarak kestirilmesi oldukça zordur [14].

Gelir yönteminin uygulaması iki şekilde gerçekleştirilmektedir. Bunlardan ilki Direk Kapitalizasyon ikincisi ise İskonto Edilmiş Nakit Akış Analizidir.

Direk Kapitalizasyon

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm gelir tahminini kapitalizasyon oranına bölerek elde edilir [4].

Dy: Gelir Yöntemine göre Değer

NOI: Net İşletme Geliri= İşletme Geliri - İşletme Gideri r: Kapitalizasyon Oranı

r NOI

İskonto Edilmiş Nakit Akış Analizi (Discounted Cash Flow-DCF)

Özellikle yatırımcılar tarafından tercih edilen bir değerleme yöntemidir. İskonto edilmiş nakit akış analizi, hem gayrimenkulün bugünkü değerinin tahmini hem de emsal bir satıştan bir getiri oranı çıkartılması için kullanılabilir. Genellikle iskonto edilmiş nakit akış analizi, getiri oranı verildiğinde bugünkü değeri veya satın alma fiyatı verildiğinde getiri oranını bulmak için kullanılır. Bir dizi gelecekteki nakit akışlarının uygun bir getiri oranı uygulanarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılan yöntemdir. Gayrimenkul değerlemesinde paranın zaman değeri çok önemlidir. Bu yöntemle gelecekte beklenen yararlar değerlendirilir. Modelin kurulmasında ilk adım, beklenen nakit akışlarını hesaplanmasıdır-.hem periyodik olanlar (toplanan kiralar eksi işletme giderleri) hem de farklardan doğan artılar (satış fiyatı – satış masrafları)- bu beklenen nakit akışları durumu tam analiz edebilmek için, genelde hem vergi öncesi, hem de vergi sonrası için hesaplanır [4]. Beklenen akışlar, uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenir. Böylece fırsat maliyetini ve diğer yatırım alternatiflerini hesaba katan bir yatırım değeri olarak fikir verir [15].

Çizelge 3.2 : Temel Nakış Akışı Yöntemine ait Format [15].

PBG Potansiyel Brüt Gelir

—B+K —Boşluk ve Toplam Kayıp

EBG =Efektif Brüt Gelir

OG —Operasyon Giderleri

NİG (NOI) =Net İşletme Geliri

İskonto edilmiş nakit akış yöntemi, gelir potansiyeline sahip, düzenli ve sürekli gelir elde edilen, işletilmek veya kiraya verilmek amacıyla uzun vadede kar amacı güdülerek yapılmış gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır.

Emsali bulunmayan bu tür gayrimenkullerin pazar değerini belirlemede kullanılan önemli yaklaşımlardan biri gelir kapitalizasyonu yaklaşımıdır. Ancak, gelir getiren binalar kadar kimi zaman arsaların da emsalinin bulunmadığı durumlar olmaktadır. Bir arsanın benzer özelliklerine sahip emsalin bulunmadığı durumlara ya arsa arzının sınırlı olduğu bölgelerde ya da yakın zamanda imar durumunun değiştiği bölgelerde rastlanır.

Bu durumda ise gelir kapitalizasyonu yaklaşımına dayalı Arsa Artık Değer Yöntemi kullanılmaktadır. Yöntemin metodolojik açıklaması aşağıda sunulmuştur:

Arsa Artık Değer Yöntem; Artık değer, arsanın diğer üretim faktörlerinin maliyeti ödedikten sonra geriye kalan net geliridir. Bir artık değer analizinde arsa değeri, yapılandırma maliyetleri karşılandıktan sonra kalan gelire atfedilen değer olarak da tanımlanabilir. Bu yöntem en etkin ve verimli kullanım analizinde belirli bir arsanın alternatif kullanımlarının yapılabilirliğini sınarken veya arsa satışlarının olmadığı durumlarda uygulanabilir. Arsa artık değer uygulamalarında, bir değerleme uzmanı çoğunlukla var olmayan bir bina varsayarak, yeni bir en etkin ve verimli kullanımı dikkate alacaktır [4].

Uygulanan yöntem, çoğunlukla önerilen yeni inşaatlar için arsanın en etkin ve verimli kullanımını sınamak için kullanılır. Artık değer analizi, arsanın en etkin ve verimli kullanımı ve hangi kullanımın en yüksek getiriyi getireceği analizinde yararlıdır. Yöntem, değere geleneksel yaklaşımın bir parçası olarak arsa değerinin tahmini yanında en etkin ve verimli kullanım analizi doğrultusunda çeşitli kullanımların fizibilitesini test eder.

Arsanın en etkin ve verimli kullanımını doğru olarak saptamak için aşağıdaki adımlar izlenmelidir:

• Desteklenebilir bir gayrimenkul projesi geliştirme planı yaratmak veya varsaymak (Hipotetik Alan Kullanımı)

• Geliştirme maliyeti ve programı oluşturmak

• Zaman içinde gerçekçi bir fiyat listesi ön tahmini yapmak

• Arsa geliştirmesinin aşamalarının ve buna bağlı giderleri doğru olarak tahmin etmek

• İskonto oranı içine genel giderler ve girişimci karını dahil etmek

Bu analiz aynı zamanda önerilen bir projenin yapılabilirliğinin sınanması ve uygun iskonto oranıyla iskonto edilerek bulunan kar tahmininin hesaplanmasına da olanak sağlar [16].

3.3 Bölüm Sonu

Bu bölümde bilimsel süreç ile gayrimenkul süreci karşılaştırılmış ve iki sürecin benzerlikleri ortaya konulmuştur. Böylelikle değerleme sürecinin önemi vurgulanmıştır. Gayrimenkul değerleme süreci genel olarak ele alınmış, değere ulaşmak için kullanılan yöntemler aktarılmıştır.

Dördüncü bölümde değerleme süreci içerisinde pazar analizi ve en etkin ve verimli kullanım tespiti ayrıntı olarak ele alınacaktır. Bu bölümde pazar analizi detaylı olarak verilmiş, en etkin ve verimli kullanım tespitinde pazar analizine odaklanılmıştır. Çalışma kapsamında ele alınacak uygulama bölümüne altlık oluşturması nedeni ile dördüncü bölümdeki teorik kısım önem taşımaktadır.