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O resultado do fundo imobiliário e sua capacidade de investir na aquisição de novos ativos dependem da eficiência da sua administração. Os rendimentos pagos aos quotistas são diretamente influenciados pela operação eficaz com despesas reduzidas. A má gestão administrativa associada ao desperdício de recursos pode causar riscos operacionais ao fundo imobiliário e, por conseguinte, aos seus quotistas.69

69 _{Segundo a ABNT [2002], risco de operação é aquele associado à atividade operacional, que envolve}

fatores como sistemas inadequados (informação ou suporte), falhas gerenciais, de equipamentos, de controle, de comportamento humano, bem como sinistros e comprometimento ambiental. Esse risco está associado também a processos jurídicos, procedimentos, controles e sistemas mal formulados ou executados, falhas processuais e, ainda, a fraudes, roubos, irregularidades e desvio de recursos.

As margens de lucros podem ser afetadas adversamente em decorrência de um aumento nos custos operacionais do fundo imobiliário, incluindo taxa de administração, prêmios de seguros, tributos e encargos, serviços de custódia de ativos financeiros, auditoria independente, honorários de advogados e custas processuais, comissões e emolumentos de operações do fundo (p.ex. locações, compra e venda de imóveis), avaliações dos imóveis, etc.

A gestão profissional do fundo imobiliário e de seus ativos permite uma melhor manutenção e conservação do imóvel e negociações de contratos de compra e venda de ativos, locação e arrendamento de unidades imobiliárias e de prestação de serviços mais favoráveis. O administrador do fundo é responsável por um conjunto de serviços definidos legalmente, dentre os quais a manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários. Para tal, este poderá contratar terceiros para administrar os imóveis sem que haja transferência da sua responsabilidade de gestão, já que ainda deterá a propriedade fiduciária dos ativos do fundo. Os custos de contratação destes terceiros são arcados pelo administrador.

Caso haja aumento de despesas que comprometa a sua estratégia, um fundo imobiliário poderá vir a precisar de capital adicional no futuro, por meio da emissão de novas quotas, o que poderá resultar em uma diluição da participação do investidor nas quotas deste fundo. O BANCO OURINVEST [2007], no prospecto do FII NOSSA SENHORA DE

LOURDES,coloca que:

Como em qualquer outro investimento de participação, para que não haja diluição da participação no patrimônio do Fundo é importante que os quotistas tenham condições de acompanhar novas subscrições de quotas que poderão ocorrer. A ausência do quotista na subscrição de novas quotas pode, sem dúvidas, ensejar a diluição. Muito embora o Regulamento contemple a existência do direito de preferência na subscrição das novas quotas, em excesso ao limite autorizado de 300.000 (trezentas mil) quotas de que trata o Artigo 8º do Regulamento, os quotistas devem estar atentos às emissões já autorizadas, para as quais não estão previstos o direito de preferência. Também deve ser ressaltado que as novas emissões de quotas poderão não ser totalmente subscritas, privando o Fundo dos recursos necessários a novos empreendimentos ou suprimentos futuros, com reflexos prejudiciais aos quotistas.

Conforme citado, a própria realização da oferta enseja riscos no que refere ao seu sucesso, ou seja, à possibilidade de não distribuição das quotas oferecidas e, eventualmente, com a conseqüente não constituição do fundo imobiliário. Na hipótese de que as quotas sejam subscritas pelos investidores, mas que estes não as integralize nas datas estipuladas no contrato de venda e compra, surge a possibilidade de inadimplência da obrigatoriedade de aportar recursos conforme estipulado no cronograma. O BANCO OURINVEST [2007], no prospecto do FII NOSSA SENHORA DE

LOURDES,exemplifica com uma situação análoga da seguinte forma:

Como a integralização das quotas da 1ª emissão ocorreu em 02 (duas) séries, onde uma delas, a segunda, será à prazo, em moeda corrente nacional, existe algum risco de inadimplência por parte do subscritor. De acordo com o Regulamento, a 1ª série foi toda integralizada com o Imóvel objeto do Fundo, não existindo, portanto, risco de inadimplência. No tocante à 2ª série, caso o quotista não integralize as quotas subscritas na data do seu vencimento, a Instituição Administradora deverá notificar imediatamente o quotista inadimplente por escrito de tal fato, e conceder a este o prazo de 15 (quinze) dias para que sane tal inadimplência. Caso o quotista inadimplente não quite o débito neste período, estabelece ainda o Regulamento que o valor do respectivo pagamento deverá ser corrigido monetariamente, desde a data do seu vencimento até a data de seu efetivo pagamento, acrescido de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito e juros de 1% (um por cento) ao mês, sem prejuízo de qualquer outro recurso e/ou obrigação ao qual o quotista inadimplente poderá estar sujeito em razão do disposto no Regulamento e na legislação aplicável.

Novos dispositivos previstos pela legislação vigente permitem que as quotas não integralizadas possam ser adquiridas pelos demais investidores através do exercício do direito de preferência, e caso não sejam integralizadas, possam ser canceladas ou oferecidas no mercado. Todavia, a inadimplência dos subscritores tem impactos negativos nos repasses dos recursos financeiros à SPE, incrementando assim o volume de capital necessário à implantação do empreendimento.

A proposição dos critérios contempla a constituição do fundo imobiliário com a colocação de um volume mínimo de quotas junto a investidores. Caso haja sucesso, pode-se admitir que sejam feitas novas emissões para serem ofertadas no mercado à medida que o empreendimento seja implantado. Todavia, o volume total a ser captado deverá ser informado no regulamento e no prospecto da primeira emissão, o que dará

ciência aos investidores de futuras diluições na hipótese de que estes não participarem de futuras ofertas.

A inadimplência dos subscritores quando da chamada de capital por parte do administrador é um risco que deverá ser aceito pelos investidores. A alternativa de integralização à vista no ato da subscrição afeta a rentabilidade auferida com aplicação nas quotas e, conseqüentemente, a sua atratividade para potenciais interessados. Caberá ao administrador do fundo exigir o correto ressarcimento dos quotistas inadimplentes dos prejuízos causados pela falta de aportes quando da chamada de capital. A atuação eficaz do formador de mercado pode ser um canal de colocação das quotas subscritas dos inadimplentes, recuperando assim a capacidade de investimento do fundo.

Com relação à falta de recursos no ambiente do fundo imobiliário, a oferta primária de quotas deve ser capaz de fornecer até a entrega do empreendimento pronto e operando, os recursos necessários a cobrir as despesas de administração e os honorários da instituição administradora. Como os contratos de prestação de serviços durante a fase de implantação devem ser de prazo longo ou indeterminado, os eventuais reajustes de preços já são estipulados contratualmente. Contudo, vale lembrar que estas despesas são diminutas em relação ao investimento a ser feito na aquisição da fração do empreendimento na SPE.