Konut kiralarında, kiralanan şeyin konut niteliğinde olup olmadığı, onun dış görünüşüne bakılarak belirlenmesinden ziyade, kira konusunun sözleşmede ‘’kararlaştırılan kullanım amacı’’ ve buna bağlı olarak ‘’koruma düşüncesi’’ önem taşır. Konutun kullanma amacının da kira sözleşmesinden anlaşılması gerekir. Bir uyuşmazlık durumunda kiracının konutu fiilen nasıl kullandığı değil, ilk planda tarafların konutun kullanım amacına yönelik kira sözleşmesine yansıttıkları iradeleri dikkate alınmalıdır.190
Bir yapı eserinin konut olarak nitelendirilebilmesi için kiracının uyuma, oturma gibi barınma ihtiyaçlarını karşılamalı, onu dış etkilerden korumaya elverişli olmalıdır.191 Bu
unsurları taşıyan bir konut gerek mobilyalı gerekse mobilyasız olsun yahut kişilerin mutfak vb. günlük ihtiyaçlarının tamamını karşılayacak tüm özellikleri taşıyıp taşımadığına bakılmaksızın tek bir odanın kiralanması halinde de konut kirasından söz edilir.192
186 DOĞAN, s.29 ; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.200 ; YAVUZ, Nihat, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira
Hukuku, Genişletilmiş 5. Baskı, Ankara 2017, s.440
187 Karş. EREN, Borçlar Özel, s.396 ; GÜMÜŞ, s.231
188 ARAL/AYRANCI, s.267 ; GÖKYAYLA, s.1226 ; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.593 ; GÜMÜŞ, s.231 ; YAVUZ, s.438 189 Daha fazla bilgi için bkz. EREN, Borçlar Özel, s.396
190 ARAL/AYRANCI, s.268 ; GÖKYAYLA, s.1217 ; KAYNAR, s.41 ; İNCEOĞLU, Kira, s.9 ; EREN, Borçlar Özel,
s.394 ; GÜMÜŞ, s.229
191 ARAL/AYRANCI, s.268 ; EREN, Borçlar Özel, s.394 ; GÖKYAYLA, s.1217,1218 ; GÜMÜŞ, s.229 ; İNCEOĞLU,
Kira, s.9 ; ÇINAR URAL, s.10 ; SAFAROV, s.69 ; KAYNAR, s.41 ; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.198
Konut kirasından bahsedebilmek için kiralananın büyüklüğünün veya belirli donanımlara sahip olmasının bir önemi yoktur. Gerçekten, konutun çok lüks olması, kat veya oda sayısının fazla olması, TBK.m.339 vd. hükümlerinin uygulanmasına engel değildir.193
Bir yapı eserinin konut olarak kabul edilebilmesi için, kişiler tarafından sürekli oturmak amacıyla kiralanması gerekir. Bu anlamda kiralanan konutun kişiler tarafından ikametgah (yerleşim yeri) olarak kullanılması şart değildir. İkametgah da şüphesiz bir konuttur ancak bir yerin konut sayılabilmesi için o yerin mutlaka yerleşmek amacıyla oturulan yer olması şart değildir.194
Konut; toprak ile sıkı ve devamlı bir bağlılık içinde olan, insanların içinde uyuması, yiyecek ve içecek tüketmesi imkanını sağlayan, insanları dışarıdan gelebilecek etkilere karşı koruyan, üstü ve yanları kapalı, insan emeği ürünü olan bir yer olarak tanımlanabilir.195 Konut yalnızca insanların barınmasına yarayan bir yapı olduğu için
hayvanların barınmasına veya eşyaların korunmasına yarayan yapılar, çatılı olup olmadığı bir önem arz etmeksizin konut olarak nitelendirilemez. Buna göre, tek başlarına banyo, mutfak, koridor, soyunma odası, depo, kiler, mahzen, otopark, garaj vb. yerler konut olarak kabul edilemez.196 Bunların dışında insanların yaşamasına ve barınmasına hizmet etmekle
birlikte bu unsurların süreklilik arz etmemesi nedeniyle çadır, yataklı vagon, karavan konut kirasına konu edilemezler.197
Doktrinde tartışmalı olan bir husus da; Kanunda mülga GKHK’dan farklı olarak taşınmaz kavramına yer verilmemesi sonucu, konut ve çatılı işyeri kiralarının konusunu oluşturan, konut veya çatılı işyerinin özellikle de konutun taşınmaz niteliği taşımak zorunda olup olmaması gerektiği ile ilgilidir.198 Bir görüşe göre, konutun taşınır mahiyette
olması da mümkündür. Zira, bir konuttan bahsedebilmek için yapının üstünün ve etrafının çevresel etkilere karşı koruyucu olacak şekilde kapalı olması yeterlidir. Bu unsurları taşıyan bir taşınır bile olsa bu yapının konut olarak kabul edilmesi gerekir. Dolayısıyla konut olarak kullanılmak için kiralanan, taşınır yapı mahiyetindeki barakalar, devamlı bağlı halde bulunan tekneler, sabit şekilde bulunan karavanlar bu kapsamda
193 GÖKYAYLA, s.1218 ; İNCEOĞLU, Kira, s.10 ; EREN, Borçlar Özel, s.395 194 İNCEOĞLU, Kira, s.10 ; ARAL/AYRANCI, s.268 ; AKYİĞİT, s.140 195 EREN, Borçlar Özel, S.394 ; SAFAROV, s.74
196 GÖKYAYLA, s.1218 ; AKYİĞİT, s.140 ; EREN, Borçlar Özel, s.395 ; GÜMÜŞ, s.229 197 GÜMÜŞ, s.229 ; EREN, Borçlar Özel, s.394
değerlendirilebilecektir. Hatta bir çadırı bile teorik olarak konut kapsamında değerlendirmenin mümkün olabileceği belirtilmiştir.199 Diğer bir görüş de şu hususu
belirtir; TBK.m.339/1’de taşınır-taşınmaz ayrımına yer verilmemiş buna karşılık TBK.m.339/1’in ikinci cümlesinde ‘’taşınmaz’’ ifadesine yer verilmiştir. Fakat İBK’nın ilgili hükümlerinde bu şekilde bir ayrıma gidilmemesi ve taşınır yapı mahiyetindeki kiralananlar için de kiracının korunması anlayışının hakim olabilmesi açısından söz konusu hükümlerin yalnızca taşınmazlarla sınırlandırılmaması gerektiği savunulmaktadır.200 Yine
taşınmaz niteliğinde olmayıp konut olarak kullanılmakta olan taşınır yapı vasfını taşıyan konut ve işyerlerine hatta büfelere TBK.m.339 vd. hükümlerinin uygulanabileceğini düşünenler bulunmaktadır.201
Belirtilen görüşlerin aksine taşınır niteliğindeki yapıların TBK.m.339 vd. düzenlemesine dahil olamayacağını savunanlarda vardır. Özdoğan/Oymak’a göre; Kanun koyucunun TBK.m.339/1’de taşınmaz ifadesine bilinçli şekilde yer vermemiş olması mümkün görülmemektedir. Hatta aynı maddenin ikinci cümlesinde taşınmaz ifadesine yer vermiş olması bu ifadenin konut ve çatılı işyerinin taşınmaz olduğu konusunda şüphe olmayacağını belirtmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına taşınırları da dahil ederek geniş yorumlama yoluna gitmek özel düzenlemenin amacı (ratio legis) ile bağdaşmayacağını ifade etmektedir.202 Doğan’a göre; Bir baraka ya da karavan olarak
kullanılan tekerlekli taşıtlar taşınır mahiyetinde olup, bunların konut olarak kullanılması mümkündür. Ancak kira sözleşmelerine konu olan konutun mülga GKHK’nın 1. maddesinde bulunan ‘’musakkaf taşınmaz’’ ifadesinden hareketle konut kiralarında, konutun taşınmaz niteliğinde olması gerektiğini belirtmektedir.203 Akyiğit’de; Kanunda,
konut veya çatılı işyerinin taşınmaz olması gerektiğine yer vermemesi bazı tartışmalara yol açabilecek ise de, mülga GKHK’nun yerini alan TBK kapsamında da taşınmaz olmasının kabulü gerektiğini belirtmiş ve bu görüşünü mülga GKHK döneminde Yargıtay tarafından verilen bir kararda204, bir belediye tarafından yapılıp kiraya verilen büfenin taşınır yapı
199 İNCEOĞLU, Kira, s.11,12 ; Aksi yönde bkz. ARAL/AYRANCI, s.268 200 GÖKYAYLA, s.1215, 1216 ; Aksi yönde bkz. ÇINAR URAL, s.11
201 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.199,200 ; Aynı yönde bkz. SAFAROV, s.73, dp.220 ve 221 de bahsedilen yazarlar 202 ÖZDOĞAN/OYMAK, Uygulama Alanı, s.56,57 ; Yargıtay’ın GKHK döneminde uygulamaya yönelik verdiği
kararlardan hareketle bir taşınır yapı her ne kadar konut olarak kullanılsa dahi TBK. m.339 hükümlerinin kapsamına girmemesi gerektiği yönünde görüş için, SAFAROV, s.75
203 DOĞAN, s.29,30 ; Taşınmazın konut olma niteliği zaten üstü örtülü (çatılı) olmayı gerektireceğinden bahisle ve TBK.
m.339/1’de taşınmaz ifadesine yer verilmiş olması karşısında taşınır niteliğindeki mekanların bu kapsamda değerlendirilmesini güçleştireceği yönünde bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.591
halinde bulunması nedeniyle GKHK’nın uygulanmaması gerektiğini, belirten kararı ile desteklemiştir.205
Eren’de konutun tanımını yaparken ‘’ toprakla, sağlam ve sıkı bağlantı içinde bulunan…’’ diyerek konutun esasen barınma ve çevresel etkilere karşı koruma bakımından toprak ile sıkı bağlantı içinde bulunması gerektiğini ifade etmiştir.206
Yukarıda yer verilen görüşler sonucunda, kanaatimizce; baraka, çadır, büfe, karavan gibi yapılar kişilerce konut olarak kullanılıyor olsa bile bu tür taşınır yapılar, konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamına girmemelidir. Daha önce taşınır eşyanın tanımını yaparken belirttiğimiz üzere ‘’toprakla sıkı bağlantı halinde bulunmayan taşınmaz eşyanın dışında kalan şeyler’’ taşınır eşya olarak nitelendirildiğine göre, TBK.m.339 vd. hükümlerine dahil edilecek bir yapının toprakla sıkı bağlantı içinde olması, yani taşınmaz niteliğine sahip olması gerekir.