kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.’’
TBK. m. 319/2’ye göre; ‘’Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.’’
Düzenlemede ayıbın nasıl olması gerektiği konusunda bir belirleme yapılmamıştır. Ancak kiralananın kullanılmasına engel oluşturan ve ona zarar veren her türlü ayıbın madde de yer verilen ayıp kavramı kapsamında değerlendirilebileceği ifade edilmektedir.
164 ERZURUMLUOĞLU, s.450 ; Aynı yönde KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.178 165 EREN, Borçlar Özel, s.359 ; KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.179 ; AKYİĞİT, s.114 166 EREN, Borçlar Özel, s.359,360 ; Aynı yönde AKYİĞİT, s.114
Kiracı, kiralananda, tüm zorunlu onarım çalışmalarının yapılmasına, kiralananın gezilip görülmesine, acil olup olmaması önem arz etmeksizin zorunlu olduğu ölçüde imkan ve izin vermek, buna katlanmak yükümlülüğündedir.167
Ayrıca ikinci fıkra düzenlemesi gereği, kiracının kiralananın gezilip görülmesine izin verme yükümlülüğünden bahsedilebilmesi için bazı şartlar gerekir. Bunlar, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olma halidir.168
TBK. m.319/3’e göre; ‘’Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.’’ Burada kiracıyı korumak amacıyla, kiraya verenin, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre içinde kiracıya bildirmesi ve bunlar yapılırken kiracının yararlarının da göz önüne alınması konusunda bir yükümlülüğe yer verilmiştir. Kiracı, haklı bir sebep bulunmaksızın borcunu yerine getirmekten kaçınırsa, kiraya veren mahkemeye başvurarak izin alabilir, uğramış olduğu zararın giderilmesi için dava da açabilir. Hatta bu durum kira sözleşmesinin feshi nedeni de olabilir.169
TBK. m.319/4’e göre; ‘’Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.’’ Buna göre, kiralananda yapılan onarım nedeniyle bir zarar meydana gelmişse, kiracı, gördüğü zararı kusurlu olan kiraya verenden isteyebilir. Yine kiralananın kullanım imkanı, yapılan onarım nedeniyle önemli bir şekilde azalmışsa kiracı, kira bedelinin indirilmesini isteyebilir.170
167 KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.182 ; EREN, Borçlar Özel, s.360
168 KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.182,183 ; Ancak yasada ‘’gibi’’ veya ‘’benzeri’’ gibi deyimlere yer verilmeyip yalnızca
sayılan üç olguya yer verilmesi karşısında, sayımın sınırlayıcı olma ihtimali yüksek olsa da, yine de hükümde sayılanlarla benzer nitelik taşıyan durumların da kiralananın gezilip görülmesine ilişkin yükümlülüğe neden olması gerekir. Dolayısıyla sayımın sınırlayıcı olmadığı yönünde bkz. AKYİĞİT, s.115
169 EREN, Borçlar Özel, s.361 ; ARAL/AYRANCI, s.295
170 KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.183 ; Ancak kiracının, kiralananda onarım yapılmasına ya da kiralananın gezilip
görülmesine izin vermiş olması nedeniyle, onun bu haktan feragat ettiği sonucuna ulaşılamaz. Bkz. EREN, Borçlar Özel, s.361
§ 3. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMESİ I. GENEL OLARAK
Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanununda ayrı bir ayrım altında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının kanunda ayrı bir ayrımda düzenlenmesinin nedeni, bu kapsamda yer alan hükümlerin sözleşmenin zayıf tarafını oluşturan kiracıyı koruyucu nitelik taşımasıdır.171
Ülkemizde özellikle 1950’li yıllardan başlayarak, nüfusun hızla artması ve köylerden kentlere göç nedeni ile şehirlerde konut ihtiyacı da beraberinde artmıştır.172
Böylelikle artan konut ve dolayısıyla işyeri ihtiyacı nedeniyle çoğunlukla ekonomik yönden zayıf olan veya ekonomik yönden zayıf olmasa da konut eksikliğinin bulunması karşısında pazarlık etme imkanı bulamayan ve sözleşmeleri kabul etmek zorunda kalan kiracının, kiraya verene karşı korunması gerektiği düşüncesi hakim olmuştur.173
Artan konut ve işyeri ihtiyacı karşısında eBK hükümleri kiracıyı korumakta yetersiz kalmıştır. Bunun üzerine kiracıyı koruyucu hükümler içeren ayrı bir kanun çıkarılmıştır.174
6570 sayılı GKHK’da kiracılar lehine düzenlemeler getirilerek, onları kiraya veren karşısında koruyucu nitelikte hükümlere yer verilmiştir.175 Ancak daha sonra yürürlükten
kaldırılan GKHK’da yer alan hükümler bazı değişikliklerle ve temelde aynı anlayışla TBK’ya dahil edilmiştir.176
Mülga GKHK hükümleri yürürlükte olduğu dönemde yalnızca taşınmaz kiralarına uygulanırdı. TBK düzenlemesinde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, taşınır ya da taşınmazlara uygulanması bakımından bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Burada tartışma, kira konusunun barınma veya işyeri amacı ile kullanılmasıyla beraber bu yapıların taşınır mahiyette olması ( büfe, baraka) durumunda karşımıza çıkar. Böyle bir durumda TBK 339 vd. hükümleri uygulanamayacağı, bu hükümlerin uygulanabilmesi için
171 EREN, Borçlar Özel, s. 393 ; SAFAROV, s.64,66
172 EREN, Borçlar Özel, s. 393 ; SAFAROV, s. 64 ; İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, C.II, İstanbul 2014, ( Bundan
sonra ‘’İNCEOĞLU, Kira’’ olarak anılacaktır.),s. 1 ; ARAL/AYRANCI, s. 254
173 İNCEOĞLU, Kira, s. 1,2 ; DOĞAN, s.28 ; SAFAROV, s. 64 174 EREN, Borçlar Özel, s. 393 ; SAFAROV, s.64
175 İNCEOĞLU, Kira, s.1 ; DOĞAN, s. 28 ; EREN, Borçlar Özel, s.393 ; GÖKYAYLA, s.1205 176 ARAL/AYRANCI, s.254 ; EREN, Borçlar Özel, s.393 ; GÖKYAYLA, s.1204,1205
mülga GKHK hükümlerinde olduğu gibi, kira konusu konut veya çatılı işyerinin taşınmaz mahiyetinde olması gerektiği belirtilmektedir.177
Yargıtay da bazı kararlarında178 baraka, büfe gibi yerlerin GKHK kapsamına dahil
edilemeyeceğini benimsemiştir. Ancak bu görüşün kiracıların korunması düşüncesi ile bağdaşmadığından bahisle aksini savunanlarda bulunmaktadır.179
II. ‘’KONUT’’ VE ‘’ÇATILI İŞYERİ’’ KAVRAMI
Türk Borçlar Kanununun dördüncü bölüm ikinci ayrımında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Kanunun 339 ve 356. maddeleri arasındaki hükümlerden bazıları düzenlenirken İBK’nın ilgili hükümleri göz önüne alınmıştır. Bu hükümlerin dışındaki diğer hükümler düzenlenirken de mülga GKHK düzenlemeleri esas alınmıştır.180
TBK’nın kira ile ilgili hükümlerinde, konut ya da çatılı işyeri kavramlarına ilişkin bir tanım yapılmamıştır.181 Dolayısıyla bu kavramların tanımlanarak kapsamının
belirlenmesi doktrin ve uygulamaya bırakılmıştır.182 Bunun yanı sıra kanundaki çatılı işyeri
kavramı doktrinde bazı eleştirilere neden olmuştur.
Aral/Ayrancı, çatılı işyeri kavramı yerine üstü örtülü işyeri kavramının kullanılmasının daha isabetli olacağını belirtirken183, Gümüş, kanun koyucunun, işyerini
çatılı ya da çatısız olarak ayrıma tabi tutmasını doğru bulmadığını ifade etmektedir.184
Konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanını belirleyen TBK. m.339’a yukarıda yer verilmiştir. Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, çatılı olsun ya da olmasın konut kiraları, çatılı olması şartıyla işyeri kiraları ile konut ya da çatılı işyeri ile birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da TBK 339 ile 356. maddeleri arasındaki hükümler uygulama alanı bulacaktır.185 Kiralanan ile birlikte kullanımı kiracıya
177 Bkz. KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.306 ; AKYİĞİT, s.140
178 Yarg. 6.HD., 27.01.2003 T, 267/369 (Bkz. GÖKYAYLA, s.1213, dp.31) ; Yarg. 6.HD., 05.12.1996 T, 11111/11275
(Bkz. GÖKYAYLA, s.1213, dp.32)
179 Bkz. GÖKYAYLA, s.1213 ve dp.33 ; taşınır yapılara dahi GKHK’nın uygulanması gerektiğini belirtenler
bulunmaktadır. ( GÖKYAYLA, s.1213, dp.34)
180 GÜMÜŞ, s.228 ; ARAL/AYRANCI, s.267 ; SAFAROV, s.67
181 EREN, Borçlar Özel, s.394 ; GÖKYAYLA, s.1214 ; ÖZDOĞAN/OYMAK, Uygulama Alanı, s.55 ;
YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.591
182 GÖKYAYLA, s.1214 ; ÖZDOĞAN/OYMAK, Uygulama Alanı, s.55
183 Bkz. ARAL/AYRANCI, s.267 ; TBK’da yer verilen kavram ‘’çatılı işyeri’’ olsa da kanunun işyeri kiralarında
‘’örtülü’’ olma şartını sürdürdüğünü ifade eden görüş için ayrıca bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.591
184 Bkz. GÜMÜŞ, s.230 ; Aynı yönde, GÖKYAYLA, s.1221
bırakılan eşyalar, örneğin; konut kirasında dolap, oturma grubu gibi mobilyalar veya bulaşık makinesi, fırın, televizyon gibi eşyalar olabilir. Yine işyeri kiralarında vitrin, raflar, soğutucu cihazlar gibi eşyalar olabilir.186 ‘’Kullanımı kiracıya bırakılan eşya’’ ifadesini
doktrinde ‘’yan şey’’ ya da ‘’yan eşya’’ olarak kullananlar da bulunmaktadır.187
Kullanımı kiracıya bırakılan eşya taşınır olabileceği gibi müstakil bir evin kapalı garajı veya kömürlüğü gibi taşınmaz da olabilir. Kiralanan ile bu eşyalar arasında kullanım yönünden işlevsel (fonksiyonel) bağ bulunuyorsa bu eşyalar hakkında TBK 339 vd hükümleri uygulanır.188 İşlevsel bağın bulunması dışında bir de ikinci şart olarak
sözleşmenin taraflarının aynı kişilerden oluşması gerektiğini çünkü kanunda bu yönde bir düzenleme bulunmasa dahi işin niteliğinden bu sonuca ulaşılması gerektiğini ifade eden bir görüş de yer almaktadır.189