Bağlantılı sözleşme238 TBK.m.340 da düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; ’’Konut ve
çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı
234 DOĞAN, Değerlendirme, s.507 ; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.438,439 ; ERZURUMLUOĞLU, s.447 ; EREN, Borçlar
Özel, s.400
235 ERZURUMLUOĞLU, s.446 ; EREN, Borçlar Özel, s.400
236 Bkz. KILIÇOĞLU, s.431 ; Bu görüşe göre; Kiralananın, ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma ile ilgili giderleri yan
gider niteliğindedir. Bu giderler kiraya veren tarafın yasal ya da sözleşmesel olarak üstlenmiş olduğu yan edimlerin ifasından doğan giderlerin karşılığını oluştururlar. Oysa, kira bedeli ise, kiraya verenin kiralananı kullanmaya elverişli bir şekilde teslim ve sözleşme süresi boyunca bu şekilde bulundurmasından doğan asli edim yükümlülüğünün karşılığını oluşturur. (Bkz. EREN, Borçlar Özel, s.399)
237 Bu görüşe göre; ‘’Yan giderler’’ ifadesi bir üst kavram olarak kabul edilmiştir. TBK, temizlik ve bakım giderlerinin
kiracıya ait olacağını, diğer giderlerin ise kiraya verene ait olacağını belirtmiş ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderlerinin kiracıya ait olacağını düzenlemiştir. (Bkz. DOĞAN, Değerlendirme, s.508)
238 İsviçre Borçlar Kanunu, Türk Borçlar Kanunu’nun 340. Maddesinde kullanılan ‘’bağlantılı sözleşme’’ ifadesi yerine’’
olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.’’ Bu düzenlemede konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmesi ile bağlantılı olarak kurulan bazı sözleşmelerin geçersiz olacağına yer verilmiştir.239 Bağlantılı sözleşmenin düzenlendiği madde, sadece konut ve çatılı işyeri
kiralarında uygulanır. Dolayısıyla başta taşınır kiraları olmak üzere diğer kira sözleşmelerinde bağlantılı sözleşme yapılabilmesi mümkündür. Örneğin; bir otomobilin kiralanması ile ilgili sözleşmenin yanında aynı zamanda otomobilin sigortalanması durumunda sigorta sözleşmesi bağlantılı sözleşme olarak yapılabilecektir.240 Kiracıyı
koruma düşüncesinden hareket edilen bu düzenlemede, İsviçre Borçlar Kanununu esas alınmıştır.241
Ancak 6353 sayılı kanunun 53. maddesi : 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2. Maddesi değiştirilmiş, kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 340. maddesi 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanır, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
Bir görüşe göre242; TBK düzenlemesinde yer verilen bağlantılı sözleşme kavramı
dar ve isabetsizdir. Kanunda kullanılan bu ifadeyi geniş yorumlayarak bağlantılı işlem kavramı kapsamında, kira sözleşmesi ile bağlantılı sözleşmenin dahil edilmesinin yanı sıra kira sözleşmesi yapısında bir kayıt hatta çok taraflı işlemler de dahil edilebilecektir.
Bağlantılı sözleşme, taraflar, bağımsız iki sözleşmeyi sıkı biçimde birbirine bağlamışlarsa söz konusu olur.243 Bağlantı unsurunu Yavuz/Acar/Özen şöyle ifade
etmiştir244;‘’ Bağlantı genellikle iki sözleşmenin ‘’kader birliği’’ içerisine sokulmasıyla
veya birleştirilmesiyle ortaya çıkar. Diğer bir ifadeyle kira sözleşmesi için diğer
239 KILIÇOĞLU, s.429 ; EREN, Borçlar Özel, s.397 ; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.212 240 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.598 ; EREN, Borçlar Özel, s.397 ; İNCEOĞLU, Kira, s.38,39
241 KILIÇOĞLU, s.429 ; İNCEOĞLU, M. Murat / BAŞ, Ece, Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı,
İÜHFM, C.LXX, S.2, 2012, http://www.journals.istanbul.edu.tr/iuhfm/article/view/1023019532/1023018582, (E.T:29.12.2017), s.165 ; YAVUZ, s.447 ; İNCEOĞLU, Kira, s.37,38 ; SAFAROV, s.88,89
242 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.596,597 ; Doktrinde de hakim görüşün bu yönde olduğu ifade edilmektedir. (SAFAROV,
s.89)
243 EREN, Borçlar Özel, s.397 ; Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç üstelik kiracı yararına da
sahip değilse kesin hükümsüz kabul edilecektir. (YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.601,602)
sözleşmenin yapılması ve varlığı ‘’olmazsa olmaz’’ olmalıdır. Dolayısıyla buradaki ‘’bağlantı’’ gevşek bir bağlantıyı değil, sıkı bir bağlantıyı ifade eder. (Koppelung) Bağlantılı işlem yapılmadığı takdirde kira sözleşmesinin yapılamayacağı (kiracıya karşı) kiraya veren tarafından ortaya konması gerekir.’’ Yani bağlantılı sözleşmede, bir sözleşmenin kurulması ya da meydana gelmesi, diğer sözleşmenin kurulması ya da meydana gelmesine bağlı durumdadır. Sözleşmelerden birinin herhangi bir nedenle kurulamaması, diğerinin de kurulamaması sonucunu doğurur.245
Hukuki niteliği itibariyle emredici olan bağlantılı sözleşme düzenlemesi ile taraflar aksi yönde bir anlaşma ile bu hükmün uygulanmasında başkaca bir düzenleme yapamayacaklardır.246 Kanun koyucu, böylece kiraya verenin, sözleşmenin zayıf tarafını
oluşturan kiracıyı, kira ilişkisi ile ilgili olmayan başka yükümlülükler altına sokması ihtimaline karşı korumak istemiştir.247 Dolayısıyla kiracının yararı olmaksızın, konut ve
çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiralananın kullanılması ile yani kira ilişkisi ile ilgisi bulunmayan bir borç sözleşmesi yapmasına bağlanmışsa, kira ile bağlantılı bu sözleme geçersiz olur. Ancak burada geçersiz olan bağlantılı sözlemedir, kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam eder. Yani burada kısmi hükümsüzlük yaptırımı söz konusudur. Örneğin, kiracının, kiraya verene karşı, kiralananı satın alma yükümünü üstlenmesi durumu geçerli olmayacaktır.248 Burada kesin
hükümsüzlük249 yani butlan söz konusudur.250 Bağlantılı sözleşmenin kiraya veren veya
üçüncü kişi ile yapılması bir fark yaratmaz.251
Bağlantılı sözleşme yapma teklifinin kiracıdan gelmesi halinde, kiracının bağlantılı sözleşme yapmakta yararının bulunduğunun kabulü gerekir.252
245 EREN, Borçlar Özel, s.397 ; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.598
246 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.597 ; EREN, Borçlar Özel, s.397 ; İNCEOĞLU/BAŞ, s.165 ; GÜMÜŞ, s.239 ; KIRMIZI,
Konut ve Çatılı, s.311 ; İNCEOĞLU, Kira, s.38 ; KIRMIZI, s.344
247 KILIÇOĞLU, s.429 ; EREN, Borçlar Özel, s.397,398 ; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.597 ; YAVUZ, s.447,448 248 KILIÇOĞLU, s.429 ; EREN, Borçlar Özel, s.398 ; KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.310,311 ; KIRMIZI, s.344,345 249 KILIÇOĞLU, s.429 ; GÜMÜŞ, s.240 ; ÖZDOĞAN/OYMAK, s.518 ; KIRMIZI, Konut ve Çatılı, s.310,312 ;
YAVUZ, s.448 ; KIRMIZI, s.345 ; ÖZDOĞAN/OYMAK, Uygulama Alanı, s.64
250 EREN, Borçlar Özel, s.399 ; SAFAROV, s.95,96 ; ARAL/AYRANCI, s.270 251 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.213 ; ARAL/AYRANCI, s.269
252 Bu görüşü savunan yazara göre; Esasen bu düşünce İsviçre’de de kabul edilmektedir. Ayrıca bu görüşün hükmün
amacı ile de uyumlu olduğu belirtilmektedir. Çünkü hükmün amacı sözleşmede güçlü konumda bulunan kiraya verenin, kiracıya dayatmada bulunmasını engellemektir. Kiracının talebi üzerine yapılan bir sözleşmede ise dayatmadan bahsedilemeyeceğinin açık olduğuna yer verilmiştir. (Bkz. İNCEOĞLU/BAŞ, s.174) ; Aynı yönde bkz. İNCEOĞLU/BAŞ, s.174, dp.47 ; Ancak yarar şartını salt bağlantılı işlem ‘’edimine’’ indirgeyerek incelememek gerektiğini ifade eden görüş için bkz. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.603
Böyle bir talebin kiracıdan geldiğinin ispatının ise kiraya veren tarafından yapılması gerektiği belirtilmektedir.253
Kiracı ile kiraya verenin üstlendiği edimler arasında kiracı aleyhine önemli ölçüde bir oransızlık bulunuyorsa bu durumun da bağlantılı sözleşme kapsamında değerlendirilmesi gerekir.254 Ancak burada bağlantılı sözleşmenin tamamen batıl ve
hükümsüz olacağından bahsedilemez. Kiracının üstlenmiş olduğu edimi oransız bir şekilde aştığı ölçüde yani kısmen hükümsüz olmalıdır.255 Bunun yanı sıra, kira sözleşmesine
konulan rekabet yasağı kaydı256 yahut konut veya işyerini kiralayan bir kiracının aynı
zamanda yöneticilik yapmayı kabul etmesi bağlantılı sözleşme olarak kabul edilemez.257
Özetle, bağlantılı sözleşmeyi düzenleyen TBK.m.340 hükmünün uygulanabilmesi için, her şeyden önce kira sözleşmesi konut veya çatılı işyerlerine ilişkin olmalı, kira sözleşmesinin kurulması ve sürdürülmesi başka bir sözleşmenin kurulmasına bağlanmış olmalı, bağlantılı sözleşme ile kiracı kiralananın kullanımı ile doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmiş olmalı ve son olarak da bağlantılı sözleşmenin yapılmasında kiracının bir yararının olmaması gerekir. Bu şartların birlikte bulunması halinde bağlantılı sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilebilecektir.258
Yerine getirilmiş olan edimlerin, geri verme yükümlülüğü doğması halinde bunun hukuki temelini sebepsiz zenginleşme ya da sözleşme ilişkisi esası dikkate alınarak gerçekleştirilebileceği yönünde iki farklı görüş belirtilmektedir.259 Bir görüşe göre; kiracı
tarafından yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre, kiraya veren ya da üçüncü kişi tarafından yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi ise fiili sözleşme ilişkisine göre yapılmalıdır.260 Aral/Ayrancı da,
yerine getirilen edimlerin sözleşme hükümlerine göre işlem görmesi gerektiğini belirtmektedir.261 Buna karşılık, kiraya verenin, kiracıdan sözleşmenin geçersizliği sebebiyle tazminat isteme olanağı yoktur. Ancak, bağlantılı sözleşmenin geçersiz olmasına
253 İNCEOĞLU/BAŞ, s.174 ; Aynı yönde bkz. İNCEOĞLU/BAŞ, s.174, dp.50 254 EREN, Borçlar Özel, s.398 ; KILIÇOĞLU, s.430 ; YAVUZ, s.449
255 Federal mahkemenin görüşünün isabetli olduğunu belirten Bkz. EREN, Borçlar Özel, s.398, dp.22 ; Aynı yönde bkz.
KILIÇOĞLU, s.430
256 GÜMÜŞ, s.239 ; YAVUZ, s.448
257 KILIÇOĞLU, s.430 ; EREN, Borçlar Özel, s.398,399 258 Ayrıntılı bilgi için bkz. ARAL/AYRANCI, s.269,270 259 EREN, Borçlar Özel, s.399 ; GÜMÜŞ, s.240 260 Bkz. İNCEOĞLU, Kira, s.59 ; SAFAROV, s.97 261 ARAL/AYRANCI, s.270 ; GÜMÜŞ, s.240
dayanarak kiracının, kiraya verenden culpa in contrahendo kapsamında tazminat talep etmesinin mümkün olabileceği belirtilmektedir.262