Konut Ediniminde Kamu Sektör Kurumları

Kamu sektörüne ait temelde iki ana aktör bulunmaktadır. Bunlar; merkezi ve yerel yöentimlerdir. Ancak her iki düzey yönetim rollerinde de kendilerine ait kurum ve kuruluşlar bulunmaktadır. Burada merkezi ve yerel yönetimlerin değişen rolleri ve onlara bağlı olarak hareket eden aktörler ve roller incelenecektir.

4.3.1.1 Merkezi Yönetim:

Doğu Avrupa’da konut politikasının üretilmesi sorumluluğu bakanlıklara verilmiştir. Konut sektörüne farklı açılardan yaklaşan diğer departmanlar ve bakanlıklar (sosyal yardım bakanlığı, finans bakanlığı, adalet bakanlığı, yerel yönetim) arasındaki koordinasyonun sağlanması bugün bölgedeki en komplike işlerden biri olarak görülmektedir. Finansal Bakanlıklar konut politikasında karar verme yetkisine sahiptir ve sektör için kaynakların dağıtımına (örneğin; yerel yönetime bütçe aktarımı) karar vermektedir. Konut bakanlıkları aslında politika araçlarını kontrol etmemekte, onun yerine daha çok diğer bakanlıklarla ortak çalışmalar yaparak gerçek bir değişim sağlamaya çalışmaktadır (Tsenkova, 2005).

Ülkelerden örnekler vermek gerekirse; Arnavutluk’ta Milli Düzen ve Turizm Bakanlığı (Ministry of Territorial Adjustment and Tourism) konut politikasını hazırlamaktan sorumludur. Hırvatistan’da Kamusal İşler, Rekonstrüksiyon ve Üretim Bakanlığı konut politikası üretiminde başlıca kurum olarak görev yapmaktadır. Kendisine bağlı üç adet departman bulunmaktadır. Bunlar; Konut, yapı ve konut üretimi departmanı (Department for Housing, Building and Housing Construction), yeniden yapım departmanı (Department for Reconstruction), yer değiştirmiş ve mülteci insanlar için departman (Department for Displaced and Dislocated Persons)dır. Bulgaristan’da Bölge Planlama ve Kamusal İşler Bakanlığı (The Ministry of Regional Development and Public Works) konut konusunda lider kurumdur. Bu örnekler tüm Doğu Avrupa ülkelerinin yetkili bakanlıkları sıralanarak çoğaltılabilir. Burada önemli olan isimleri departmanları ve işleyişleri birbirlerinden farklı da olsa, konut politikalarının üretilebilmesi için merkezi düzeyde bir yetkinin varlığından söz edebilmektir.

• Ulusal Konut Temsilcilikleri

Ulusal konut temsilcilikleri birçok Doğu Avrupa ülkesinde konut politikalarının uygulanmasını kolaylaştırmak adına kurulmuşlardır. Ancak daha çok bütçe kaynaklarını, kamu arazilerini ve bağışlara ait fonları kullanarak acil konut problemlerini (yarım kalmış konut inşaatlarının tamamlanması gibi) çözmeye çalışmakta, bir nevi müteahhit rolü

üstlenmişlerdir. Oysaki gerçek görevleri; kat mülkiyeti ile ilgili kurumsal destek vermek, konut araştırmaları yaparak sonuçları elde etmek ve kullanıcının mali olarak karşılayabileceği konutların üretimi için yeni mekanizmalar geliştirmektir. Dolayısıyla uzun vadede ulusal konut temsilciliklerinin rollerinin yeniden tanımlanması gerekmektedir. Aksi hali özel sektörde konut üretimi ve finansı bağlamında haksız rekabete yol açmaktadır (Tsenkova, 2005).

• Kadastro ve Emlak Kayıt-Tescil Temsilcilikleri

Geleneksel olarak bölgede, mülkiyet hakkının kayıt-tescil işlemleri için tek yetkili makam mahkemelerdir. Buna karşılık, merkezi yönetim otoriteleri, mülkün fiziksel özelliklerini (yer, büyüklük, değer) tespit etmekten sorumludur. Mevcut emlak stokunun kayıt-tescil işlemi sektör için güvenilir bilgi üretmesi açısından oldukça önemlidir. Öyle ki; bu üretilen bilgiye dayanarak arazi kullanım planları ve ekonomik gelişim programları, bölge ve kent planlama hizmetleri gerçekleştirilmektedir. Dolayısıyla, fonksiyonel bir konut finans sistemi, mortgage piyasası oluşturabilmek ve piyasa koşullarında geçerli olacak vergi oranlarının doğru belirlenmesinde kilit rol güvenilir bilginin üretilmesindedir.

Bulgaristan, Romanya ve Moldova’da iyi işleyen kadastro ve tescil-kayıt sistemin bulunmaktadır. Bu nedenle güvenilir bilgilere dayanan bir sistemde konut açığı reel anlamda belirlenebilmektedir. Oysaki Sırbistan, Karadağ, Bosna-Hersek, Hırvatistan ve Makedonya konut sisteminde toplamda %60 oranında tamamlanmış kayıt işlemi bulunmaktadır (Tsenkova, 2005).

4.3.1.2 Yerel Yönetim

Söz konusu ülkelerin yeni mali gerçekleriyle bağlantılı olarak yerel otoriteler, altyapı ve hizmetlerin tedarikine yönelik ‘kriz yöneticileri’ olarak görülmektedirler. Fakat ülkelerin bu problemlere aktaracak kaynakları aslında yok denecek kadar azdır. Bu nedenle, merkezi yönetim konut üretimi ve kentsel gelişim ile ilgili sorunların yükümlülüğünü yerel yönetimlere aktarmakta oldukça hızlı davranmışlardır.

Yerel özerklik bağlamında kendi kendini yönetebilme mantalitesi 1990’ların başlarında yapılan reformlarla belediyelere (yerel yönetim) yerleştirilmeye başlanmıştır. Tipik belediye organizasyonları* kurulmuştur. Bunlar; kentle ilgili çeşitli alanlarda gelişim programları

*

Söz konusu ülkelerin yerel yönetim sorumlulukları, yasaları incelenerek ortak bir havuzda toplanmış ve yükümlülükleri yani rolleri burada geniş bir çerçeve dâhilinde ifade edilmiştir.

hazırlamak ve bunlara karar vermek, kentsel planlama ve yönetimi, doğal ve tarihi çevrenin korunması, gerekli bütçe çalışmaları, bakım-onarım işleri ve bütçesi, imar plan çalışmalarını üstlenmişlerdir. Belediyeler, ayrıca, altyapı hizmetleri ve toplu ulaşımla ilgili çalışmaları da yürütmektedirler.

Örnek vermek gerekirse; Sırbistan ve Makedonya’da potansiyel etnik sorunlar ve politik isteksizlik nedeniyle desantralizasyon oldukça yavaş ilerlemiştir. Bosna-Hersek ise bölgede en çok desantralize olan ülkedir. Üç ülkesel birimden (Bosna-Hersek Federasyonu, Sırp Cumhuriyeti ve Brcko Bölgesi) oluşan Bosna-Hersek’te birimler arasında farklılıklar bulunmakla birlikte yerel yönetimlere yetki aktarımı oldukça iyi düzeyde olup, yerel vergi ve ödemelerin oranlarında yükselme yapma yetkisine dahi sahiptirler (Tsenkova, 2005).

• Kamu yararı ve bakım-onarım şirketleri

Desantralizasyonun bir sonucu olarak kamuya ait hizmet şirketleri yerel yönetimlere devredilmişlerdir. Konut yönetimi reformunun başarıya ulaşmasında kilit faktörlerden biri yerel yönetimlerin güçlendirilmesidir (Tsenkova, 2005). Ancak, eski sistemin yapısı çökmüş dahi olsa yeni mali portre nedeniyle yeni duruma adapte olmak bu ülkeler için oldukça zorlu bir süreç olmaktadır. Ayrıca, merkezi bütçenin de sınırlı olması, bölgede var olan ciddi enflasyon oranları, yerel yönetimlerin kaynak sıkıntıları nedeniyle bu şirketlerin rollerini hakkıyla gerçekleştirmelerini engellemektedir. Bölgedeki ülkeler incelendiğinde, bakım- onarım işlerinin büyük çoğunluğunun ülke dışı kaynaklardan gelen yardımlar ve yardım eden yabancı kuruluşlar üzerinden yapıldığı gözlemlenebilmektedir.

Planlamacılar Danışmanlar İşletmeler Kamu organizasyonları Yerel otoriteler Planlama departmanı Planlama kontrolü Kamu hizmet şirketleri Ulusal konut temsilciliği Kadastro ve mülk. kayıt Yerel otorite konut departma. Ulusal konut temsilciliği Yönetim temsilcilikleri Sigorta şirketi Hizmet şirketleri yerel otorite Hizmet şirketleri Mimarlar Mühendisler Yapı malz. bayileri Yapı yüklenicileri Bankalar/ tasarruflar Mal sahibi Bankalar Emlak komisyoncuları Bankalar İnşaat müteahhidi Avukatlar Bankalar Yapı malz. bayileri Kooperatifler Konut sahipleri İnşaat müteahhidi Konut yapımcısı Kooperatifler Birey Emlak komisyoncuları Mimarlar Kadastro müh. İnşaat müteahhidi Arsa sahibi Satış teşviki Arsa devralma Planlama Üretim İnşaat alanı hazırlama İnşaat Finansman Piyasa Dağıtım Piyasa dışı Satış/yeniden satış Servis Hizmet Yönetim Gelişim

KAMU SEKTÖRÜ

ÖZEL SEKTÖR

Şekil 4.3 Konut Tedarik Sistemi: Temel Kurumlar (Tsenkova, 2005)