Kentsel Dönüşümün Finansmanı

Önümüzdeki 20 yıl içinde Türkiye’de yaklaşık 6,7 milyon konut biriminin yıkılıp yeniden inşa edileceği tahmin edilmektedir ve bu sayı, yılda yaklaşık 334.000 birime karşılık gelmektedir. Yalnızca yıkım ve yeniden inşa maliyeti için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23 milyar ABD doları) finansmanın gerekli olduğu ifade edilmektedir. Kentsel dönüşüm projelerinin büyüklüğü göz önüne alındığında, geleneksel modellerin (kat karşılığı, ön satış, vb.) finansman konusunda yetersiz kaldığı ifade edilmektedir. Bu nedenle alternatif finansman araçlarına ihtiyaç olduğu belirtilmektedir (Gönden ve diğ., 2014: 1).

149

Türkiye’de, kentsel dönüşümün finansmanı büyük ölçüde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı öncülüğünde verilen Kentsel Dönüşüm Kredisi aracılığıyla sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, afetlere dayanıksız, riskli görülen binaları Kentsel Dönüşüm Kredisi’nden yararlanarak yeniden inşa ettirmek mümkün olmaktadır. Kentsel dönüşüme girmiş bina, kat karşılığına uygun ise yine Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak ev satın alınabilmektedir. Riskli binadaki kiracılar da, Kentsel Dönüşüm Kredisi’nden yararlanarak ev sahibi olabilmeleri mümkündür. Kentsel dönüşüm kredisini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile faiz indirimi konusunda anlaşma sağlayan bankalar vermektedir (İMSAD, 2014: 24).

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Onarımına Yardım Sağlanması ve Katkı Payı” başlıklı 12. maddesine eklenen “2985 sayılı Toplu Konut Kanunu uyarınca verilecek kredilerin en az %10’u

tescilli taşınmaz kültür varlıklarının bakımı, onarımı ve restorasyonu işlemlerine ilişkin başvurularda kullandırılır. Bu kapsamdaki öncelikli projeler Bakanlık ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nca müştereken belirlenir” fıkrası gereğince özel hukuka tabi gerçek

ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan korunması gerekli tescilli taşınmaz kültür varlıklarının; bakımı, onarımı ve restorasyonu için Toplu Konut İdaresi tarafından kredi verilmektedir.

TOKİ tarafından kullandırılacak kredinin miktarı, projenin keşif bedelinin en fazla %70’i oranında olup, 2015 yılı için bu miktarın üst sınırı 140.000 TL olarak belirlenmiştir. Her yıl kullandırılacak kredi üst limiti, finansman imkânları dikkate alınarak idarece yeniden belirlenmektedir. Taşınmaz kültür varlığı için verilecek kredi miktarının %15’i banka tarafından gerekli teminatlar alındıktan sonra avans olarak ödenmektedir (http://www.toki.gov.tr/restorasyon-kredileri).

TOKİ tarafından, kentsel dönüşüm uygulamalarına yapılan finansal destekler; faiz desteği ve kira yardımı olmak üzere iki şekilde yapılmaktadır (http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/finansman_destegi.html); Buna göre;

· Faiz Desteği: Kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi

150

üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı¹²’ndan karşılanmak üzere faiz desteği verilmektedir.

· Faiz Desteği Esasları:

Ø Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar.

Ø Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir.

Ø Kredi verilmesi uygun görülen hak sahipleri Bakanlığa bildirilir ve Bakanlıkça 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.

Ø Faiz desteğinden yararlanacaklar Bakanlık tarafından bankaya bildirilir. · Faiz Desteği Geri Ödemesi:

Ø Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri, bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben Bakanlıkça hesaptan çekilir.

Ø Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur.

Ø Hak sahipleri tarafından bankalar ile yapılacak protokoller kapsamında kullanılacak kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir.

Kentsel dönüşüm kapsamında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından üç tür kredi desteği verilmektedir. İlgili kişilerin alanına göre bu krediler; Güçlendirme Kredisi, Konut Yapım Kredisi ve İşyeri Yapım Kredisi olmak üzere sınıflandırılmaktadır. Bu kredilerin türlerine göre, herbirinin faiz desteği oranı, azami geri ödemesiz dönemi ve azami vade yılı farklılık göstermektedir. Buna göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen kredi türleri ile ilgili veriler Tablo 6’da gösterilmektedir.

Tablo 6

ÇŞB Tarafından Verilen Kredi Türleri, Faiz Oranı ve Yılları

12

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı, Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği, 13/09/2012 tarihli ve 28410 sayılı Resmi Gazete, http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/09/20120913-1.htm

151

Kredi Türü Faiz Desteği Oranı Azami Ödemesiz Dönem (Yıl)

Azami Vade (Yıl)

Güçlendirme Kredisi % 4 2 10

Konut Yapım Kredisi % 4 2 10

İşyeri Yapım Kredisi % 3 2 7

Kaynak: http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/finansman_destegi.html

· Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen dönüşüm uygulaması alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren, konut ve işyerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması halinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması halinde ise, bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılmaktadır. Buna göre;

Ø Kira yardım süresi 18 ayı geçemez.

Ø Aylık kira bedeli, her yıl TÜİK tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.

Ø Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenir.

Ø Yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

· Kira Yardımı Başvuruları:

Ø Uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine istinaden ilgili kuruma

Ø Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgelerine istinaden Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılır.

· Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından Yapılacak Kira Yardımları:

Ø Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan idare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa

152

gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere idare veya TOKİ’nin hesabına,

Ø Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır.

Bu anlamda Türkiye’deki kentsel dönüşüm uygulamalarında söz sahibi ve önemli bir aktör olan TOKİ, aynı zamanda kentsel dönüşüm uygulamalarında da büyük bir finansman sağlamaktadır. Bu çerçevede Türkiye’de son yıllarda kentsel dönüşüm uygulamalarında kullandırılan kredi tutarları Tablo 7’de gösterilmektedir.

Tablo 7

Geçmiş Dönemlerde Kullandırılan Krediler Dönem Kredi Açılan

Proje Sayısı Biten Proje Sayısı Tahsis Edilen Kredi Miktarı Ödenen Kredi Miktarı 2005 16 16 1.175.446,56 TL 1.175.446,56 TL 2006/1 29 27 2.083.868,34 TL 2.032.686,34 TL 2006/2 21 21 1.493.548,10 TL 1.493.548,10 TL 2007 34 34 2.657.813,66 TL 2.549.013,66 TL 2008 54 54 4.031.633,66 TL 4.031.633,66 TL 2009/1 59 56 4.391.212,27 TL 3.915.751.98 TL 2009/2 21 21 1.518.393,42 TL 1.518.393,42 TL 2010 38 35 3.014.250,38 TL 2.687.850,38 TL 2011 71 45 6.194.255,56 TL 5.049.981,25 TL 2012 104 52 10.104.998,48 TL 6.349.215,99 TL 2013 71 25 7.696.800, TL 4.156.714,59 TL 2014 72 - 8.472.639,94 TL 1.420.283,27 TL Toplam 588 386 52.834.860,59 TL 36.380.701,19 TL Kaynak: http://www.toki.gov.tr/restorasyon-kredileri

153

Tablo 7’ye göre; proje sayısı ve ödenen kredi miktarı en fazla 2012 yılında gerçekleşmiştir. Toplamda 588 projeye kredi açılmış bunların 386’sı tamamlanmıştır. 202 projenin ise uygulamasının hala devam ettiği anlaşılmaktadır.