Kategori: Tapu İşlemleri (Akitli) a) Tanım ve Açıklama
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o
gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (KMK. 1).
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir (KMK. 3).
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (KMK.10) Ancak malikin tek olması durumunda, resmi senet düzenlenmez.
Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyetine) çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, blok yapılarda en az 8 bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış olması halinde, kat
mülkiyetine dönüştürülebilir. Bloklar 8 er bağımsız bölümden az ise arsa üzerindeki yapıların
% 40 ının tamamlanmış olması koşulu aranır. Yaygın yapılardan (villalar gibi) yerleşim durumunu gösterir vaziyet planına göre yapılacak bağımsız bölümlerin % 40 ının tamamlanmış olması aranır. (TKGM 1454 Gn.)
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya bir mahkeme hükmü uyarınca yapılır.
Sayfa 58 More Enstitü UZEM Hizmetleri www.uzemmoreenstitu.com uzem@moreenstitu.com b) İstenen Belgeler
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe.
(İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve
doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
3. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça
gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izin belgesi (İskan ruhsatı) : Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.
5. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13 x 18 cm. boyutlarında alması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, T.C. Kimlik ve Vergi numaraları, vesikalık fotoğrafları.
Sayfa 59 More Enstitü UZEM Hizmetleri www.uzemmoreenstitu.com uzem@moreenstitu.com 9. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
c) Resmi Senedin Yazım Örneği
Bir Taraftan Ali HAZAL Mustafa oğlu-Ferhan KONUŞ: Kemal Oğlu DİĞER TARAFTAN: Şengül ER Mecit Kızı - Abdil ER : Osman oğlu aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.
Demetevler Mahallesinde bulunan 34 ada 5 parsel sayılı 612 M2 miktarındaki beş katlı kargir apartmanda 1/12 hisse Ali HAZAL, 2/12 hisse Ferhan KONUŞ , 2/12 hisse Şengül ER , 7/12 hisse Abdil ER adlarına kayıtlı iken; adı geçen malikler, Yenimahalle Belediyesi İmar Müdürlüğünden 1.3.1994 tarih 320 sayı ile tasdikli genel inşaat projesi, yine Ankara 5.
Noterliğinden tasdikli 6.6.1994 tarih 12234 yevmiyeli liste ve ibraz ettikleri dilekçelerinde sıra ve nitelikleri belirtilen bağımsız bölümler için ana yapının tamamını (12) arsa payı itibar ettiklerini, aşağıda yazılı olduğu üzere taşınmazın mülkiyetini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat mülkiyetine çevirdiklerini, diğer yerlerin ortak yerlerden olduğunu, ana yapının 1.7.1994 tarihli 42 maddeden ibaret yönetim planı gereğince yönetileceğini, taraflar karşılıklı ifade ve beyan ettiler...
Kat B.. Böl. No. Arsa Payı Niteliği Eklentisi Maliki Zemin (1) 1/12Mesken 1 nolu kömürlük Ali HAZAL Birinci (2) 2/12Mesken 2 nolu kömürlük Ferhan KONUŞ İkinci (3) 2/12Mesken 3 nolu kömürlükŞengül ER
Üçüncü(4) 3/12Mesken 4 nolu kömürlük Abdil ER Dördüncü(5) 4/12Mesken 5 nolu kömürlük Abdil ER
Sayfa 60 More Enstitü UZEM Hizmetleri www.uzemmoreenstitu.com uzem@moreenstitu.com d) Tapuya Tescil Örneği
Sözleşme düzenlenince, ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılır. Kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, cilt ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
Anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki cilt ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına nakledilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır.
Ali HAZAL : Mustafa oğlu TamKat Mülkiyeti 3.8.2000 4532 e) Tapu Senedinin Yazım Örneği
Taşınmaz malın 1/12 hisse Ali HAZAL, 2/12 hisse Ferhan KONUŞ , 2/12 hisse Şengül ER , 7/12 hisse Abdil ER adlarına kayıtlı iken; adı geçen maliklerce kat mülkiyeti kurulmasından tescil edildi.
f) İşlemin Mali Yönü:
1) Kat mülkiyeti kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir. (Cins değişikliği işlemi hariç.)
2) Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.
Sayfa 61 More Enstitü UZEM Hizmetleri www.uzemmoreenstitu.com uzem@moreenstitu.com KAYNAK HAKKI
Kategori: Tapu İşlemleri (Akitli) a) Tanım ve Açıklama
Kaynaklar arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yer altı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yer altı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz. Arazi maliklerinin yer altı sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.(MK.756).
Kaynak hakkı arzi veya şahsi irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hak müstakil ve daimi nitelik taşıyorsa, tapu sicilinde ayrı bir sayfaya taşınmaz gibi tescil edilir. Aksi taraflarca sözleşmede kararlaştırılmadıkça, kaynak hakkı başkalarına devredilebilir ve miras yoluyla intikal eder (MK.837).
b) İstenen Belgeler
1) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
3) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.
4) Kaynak hakkı mahkeme kararı ile kuruluyorsa kesinleşmiş mahkeme kararı,
5) Kaynak hakkı pafta üzerinde de bir işlem yapılmasını gerektiriyorsa taşınmaz malların bulunduğu yere göre belediye encümeni veya il idare kurulunun olumlu kararı ve değişiklik
Sayfa 62 More Enstitü UZEM Hizmetleri www.uzemmoreenstitu.com uzem@moreenstitu.com beyannamesi. (Kadastro Müdürlüğünce üst yazıya bağlanmış 3 takım "kadastro görmeyen yerlerde 2 takım" dosya). (TKGM. Gn.1993/6 eki yönerge)
c) Resmi Senedin Yazım Örneği
"... adına kayıtlı iken; malik bu parseli içindeki su kaynağından balık üretim tesislerinin su ihtiyacını karşılayacak şekil ve miktarda yararlanılmak üzere ve ekli değişiklik
beyannamesinde gösterilen yerden borularla taşınmak kaydıyla ... ... lehine on yıl süreyle kaynak hakkı tanıdığını, bu kaynak hakkının irtifak hakkı olarak tescilini istediğini; diğer taraftan .... ....'da lehine tesis edilen bu kaynak hakkını aynı surette kabul ettiğini ve adına tescilini istediğini, ...."
Arzi Kaynak Hakkı Resmi Senet Örneği:
"... adına kayıtlı iken; bu kerre, malik .... bu parseli içindeki su kaynağından bitişikteki 101 ada 2 nolu parsel lehine bedelsiz olarak arzi kaynak hakkı tesis ettiğini 101 ada 2 nolu
parselin maliki her kim olursa, dilediği şekil ve zamanlarda bu haktan yararlanabileceğini, bu kaynak hakkının irtifak hakkı olarak tescilini istediğini; diğer taraftan 101 ada 2 nolu parselin şu anki maliki ... da bu kaynak hakkını aynen kabul ettiğini ve tescilini istediğini, ..."
d) Tapuya Tescil Örneği
Kaynak hakkı bir irtifak hakkı olduğu için tapu sicilinin irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesinde gösterildiği şekilde tescil olunur.
Şahsi kaynak hakkına örnek:
a-M :Kaynak hakkı balık üretim tesisinin su ihtiyacı için on yıllığına Hülya Karaoğlan'a aittir.Ta.- Yev.
Arzi kaynak hakkına örnek:
Yükümlü parsele:
Sayfa 63 More Enstitü UZEM Hizmetleri www.uzemmoreenstitu.com uzem@moreenstitu.com a - M : Bu parseldeki kaynaktan su alma hakkı 101 ada 2 nolu parsele aittir. Tarih - Yevmiye.
Yararlanan parsele:
a - H : Bu parselin 101 ada 1 parseldeki kaynaktan su alma hakkı vardır. Tarih - Yevmiye.
e) İşlemin Mali Yönü
1) Kaynak hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu
hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine kaynak hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Kaynak hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine kaynak hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca kaynağın taraflarca bildirilen değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bedelsiz tesis ve devirde ayrıca Damga Vergisi Kanuna ekli (I) sayılı tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi tahsil edilir.
2) Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.