İpotek Sigortası

İpotek sigortası, borçlunun krediyi geri ödememesi riskine karşı kredi veren kurumun uğraması muhtemel zararların sigortalanmasıdır. İpotek sigortası kreditöre sağladığı koruma oranına göre 4'e ayrılmaktadır.

bir oranına kadar uğradığı zararı tazmin eder.

• Tam koruma sağlayan sigortada kreditörün borcun ödenmemesi dolayısıyla uğradığı tüm zarar (borç bakiyesi, işlemiş faiz ve masraflar) sigorta şirketince tazmin edilir.

• Müşterek sigortada sigorta şirketi kreditörün uğradığı zararın belirli bir orana kadar olan kısmının tamamını öder. Bu oranın üzerinde bir kayıp söz konusu olursa uğranılan arar sigorta şirketiyle kredi açıcı arasında paylaşılır. Genelde sigorta şirketleri borcun 20'sini ve bu oranın üzerinde kalan zararın da %20'sini karşılamaktadır.

• Kendi kendine sigorta pek çok uzman tarafından gerçek bir sigortalama işlemi olarak kabul edilmemektedir. Kreditör yaptığı sözleşmeleri sigortalayarak prim ödemek erine ödenmeme riskini üzerine alır. Böylece ödenmeme riski taşımayan sözleşmelerin sigorta primleriyle ödenmeyen krediler nedeniyle uğradığı zararı karşılamasıdır.

İpotek kredisi sigortaları hükümet tarafından desteklenen kurumlarca ya da özel ipotek kredisi sigorta şirketlerince yapılabilmektedir:

3.1.2.1. Hükümet Kurumlarınca Yapılan İpotek Sigortaları

Büyük Buhran nedeniyle özel ipotek sigorta şirketlerinin hemen hemen tamamının iflas etmesi FHA'nın kurulmasına neden olmuştur. II. Dünya Savaşı'nın ardından VA sigortası FHA sigortasına eklenmiştir. Her ikisi de hükümetçe desteklenen bu programların amacı düşük gelirli ailelerin konut edinmesini kolaylaştırmak ve kredilere limit getirerek iflasları önlemektir. Hükümet destekli ipotek kredisi sigorta kurumlarından Federal Housing Administration (FHA) 1934 yılında kurulmuştur. FHA ipotek kredisi veren kurumları, borçluların geri ödememe riskine karşı sigortalamak ve böylece kredi kurumlarının riskini azaltarak konut piyasasını canlandırmak amacıyla kurulmuştur. FHA belirlediği standartlara uygun kredi sözleşmelerini bir prim karşılığında sigorta eder ve tahsil ettiği primleri bir fonda toplar. Herhangi bir nedenle sigortalanan sözleşmelerde bir ödenmeme durumunun ortaya çıkması halinde kreditöre bu fondan ödeme yapılmaktadır.

FHA faaliyetleri için gerekli olan kaynağı sigortaladığı sözleşmelerden aldığı prim ve ücretler ile tahvil ihracından sağladığı fonlarla sağlar. FHA'nm ihraç ettiği tahviller federal hükümetin garantisine sahiptir. FHA sigortası gerek borçlu gerekse sözleşme titizlikle

incelendikten sonra yapıldığı için kredilerin ödenmemesi durumu çok sık ortaya çıkmamıştır.

FHA'nın ABD konut piyasasına olan etkilerini hem konut kredisi talep edenler hem de kredi kurumları açısından inceleyebiliriz. FHA sigortası kredi riskini düşürdüğü için ev sahibi olmak isteyenlere küçük peşinatlar karşılığında, düşük faizlerle ve uzun vadelerle kredi bulma olanağı sağlamaktadır. Sigorta kapsamındaki konutların fiziki standartları da çeşitli standartlara bağlandığı için ülke genelinde sağlıklı konutların yapılmasına neden olmuştur. FHA sigortasının kreditörlere sağladığı fayda ise orta ve düşük gelire sahip ailelerin potansiyel müşteri olarak piyasaya girmelerini sağlayarak müşteri kitlesini arttırmasının yanı sıra kredi kurumlarının taşıdıkları riskleri azaltarak fonlama maliyetlerini düşürmesidir. Ayrıca getirdiği önkoşullar ve sınırlamalarla ipotek kredilerini standart bir yapıya kavuşturarak ikincil piyasanın gelişmesine katkıda bulunmuştur. Son olarak yeni ipotek kredisi sözleşme türlerini destekleyerek ürün çeşitlendirmesine katkı sağlamıştır.

Hükümet destekli ipotek sigortası sağlayan diğer kurum Veterans Administration - VA 'dır. VA II. Dünya Savaşı’ndan dönen gazilerin konut edinimlerini finanse etmek amacıyla kurulmuş bir kurumdur. Bir askerin hak sahibi olabilmesi için 1940-1980 dönemleri arasında orduda görev almış olması ya da 1980'den sonra ise en az 24 ay askerlik yapmış olması şartı aranmaktadır. Malullerle görev sırasında ölenlerin tekrar evlenmemiş eşlerinin ise hak sahibi olabilmesi için hizmet süresi sınırlaması yoktur.

VA oransal koruma sağlayan bir sigorta programı uygulamaktadır. Borcun %25'i oranında ya da $36.000 tutarına kadar olan kayıplar VA'nın garantisindedir. VA sigortalan maksimum $144.000 kredilere uygulanmaktadır ve sigorta primi borcun %1'i kadardır. Ancak prim oranı orduda hizmet süresi ve maluliyet derecesine göre değişir. Prim, sigorta sözleşmesi yapıldığında bir defaya mahsus olmak üzere alınır. Prim borç bakiyesine eklenebilir ancak bu durumda asıl borçla prim toplamı $144.000 üst sınırı aşmamalıdır. Bu sigortadan yararlanabilmek için peşin ödeme yapmak gerekmemektedir.

VA sigortası birden fazla konut kredisini kapsayacak şekilde düzenlenebilir. Kredi üst limitini aşmamak kaydıyla birinci borç tamamen ödenmemiş olsa bile ikinci konut kredisi sigortaya dahil edilebilir.

FHA'nın uyguladığı sigorta programının VA programından farkı borcun tamamını sigorta kapsamına alması ve sadece ordu mensuplarına değil, aranan kriterlere uygun herkesin sigortadan yararlanabilmesidir. Borcun tamamı sigortalandığı için riski kontrol

Sigortanın koruma oranı = --- Borç bakiyesi+masraflar+faiz-(koruma oranı*taşınmazın değeri)

Toplam borç bakiyesi

etmek amacıyla sigortalanacak azami kredi miktarının belirlenmesinin yanı sıra .borçlunun ödeme kapasitesi de çeşitli standartlara bağlanmıştır. FHA sigortasının üst limiti $124.875'dır ama konut fiyatlarının eyaletler arasında çok farklılık gösterdiği durumlarda limitlere esneklik sağlanmaktadır.

FHA'nın en yaygın sigorta programları 245 a ve 245 b programlarıdır. Program 245a'da LTV oranının kredi konusu taşınmazın değerinin %97'sini aşmaması gerekmektedir. Program 245b ise negatif amortizasyon dolayısıyla artan borç bakiyesinin, kredinin teminatı olan taşınmazın değerinin %113'üne kadar çıkmasına izin verecek kadar liberaldir.

FHA sigortalarında sigorta primi, sigorta sözleşmesi yapıldığında tahsil edilen tek seferlik peşin bir ödemeyle, sigorta devam ettikçe alınan aylık ücretler şeklinde düzenlenmiştir. Primler hesaplanırken borç tutarı, sözleşme koşullan ve LTV oranı gibi çeşitli faktörler göz önünde bulundurulmaktadır.

3.1.2.2. Özel İpotek Kredisi Sigorta ŞirketIeri(Private Mortgage Insurance-PMI)

PMI özel firmalar tarafından kreditörlerin borçlunun borcunu ödememesi durumunda uğraması muhtemel zararlara karşı sigortalanmasıdır. PMI'lann tarihi 19.yüzyılın başlarına kadar uzanır. 1929'daki krizden sonra yaşanan sigorta şirketleri iflasları nedeniyle bir süre duraklayan sektör, 1970'lerden sonra hızla gelişmiştir. PMPlar eyalet yasalarına tabidir ve yaşanan büyük iflaslardan sonra her eyalet PMI'lar için yüksek sermaye yeterlilikleri aramaktadır.

PMl'da sigortanın ne derecede bir koruma sağlayacağı kreditörle sigorta şirketi arasındaki görüşmelerle belirlenir. Sigorta kapsamı genişledikçe talep edilen prim tutarı artmaktadır. Eğer oransal koruma isteniyorsa sigorta oranı kreditörün talep ettiği koruma oranına göre şöyle hesaplanır:

Sigorta şirketi, ödenmemiş borç bakiyesi, işlemiş faiz ve diğer masraflar (vergiler.icra masrafları,işlem ücretler vb) toplamının taşınmazın satış fiyatından daha az olacağına inanıyorsa tüm borç ve masrafları ödeyerek taşınmazı kendi üzerine alır. Aksi bir durumda ise sigorta şirketi kreditöre sadece sigortalanan tutarda ödeme yapar. Bu yolun seçilmesi

halinde kreditör ipotek konusu taşınmazı kendisi satar, elde edilen satış bedeli ile alacağı arasındaki farkı sigorta şirketinden tahsil eder. Taşınmazın satış bedeliyle kreditörün toplam alacağı arasında çok büyük bir fark oluşması halinde sigortanın kapsama çeşidi önem kazanır.

PMI’de sigorta ücreti olarak genelde düşük bir başlangıç ücreti ve aylık primler ödenir. Birkaç yıl sonra kreditör sigortaya devam etmemeye karar verirse aylık prim ödemelerini keserek sigortaya son verebilir. Bu ücretlendirme politikası PMI sektöründe iflas riskini arttırıcı bir unsurdur. Ters seçim (adverse selection) olarak tanımlayabileceğimiz bu durumda kreditörler ödenmeme riski olmayan ya da çok düşük olan kredi sözleşmelerinin sigortasını iptal edecekler ve riskli sözleşmeler için ise prim ödemeye devam edeceklerdir. Bu eğilimin sonucu olarak sigorta şirketlerinin portföylerinde sadece yüksek riskli sözleşmeler kalacaktır. Diğer sorun ise kreditörlerin istedikleri zaman sigorta şirketini değiştirebilmeleridir. Kreditörler bir sigorta şirketinin portföyünde çok fazla riskli sözleşmeler olduğunu düşündüklerinde, çalıştıkları şirketi daha az riskli olduğuna inandıkları bir başkasıyla değiştireceklerdir. Bu da sigorta şirketlerinin iflas risklerini arttırmaktadır. 1980'lerdeki durgunluk döneminde güçlü sermaye yapılarına rağmen pek çok PMI şirketinin iflasının temelinde ücretlendirme sistemi yatmaktadır.

Tablo 9: İpotek Sigortası Karşılaştırması

FHA Sigortası VA Sigortası PMI

Krediye uygulanan üst limit

Var Var Yok

Müşterek sigorta seçeneği

Yok Değişken Var

Tek Tip Prim Uygulaması

Var N/A Yok

Garanti Yok Yok Var

Çok düşük peşinatlı kredi kabulü

Var Var Yok

Prim Sigortalama anında peşin ödeme ve aylık

prim tahsilatı

Sigortalama anında bir

seferlik peşin ödeme peşin ödeme ve aylık Sigortalama anında prim tahsilatı

Yeni ev finansmanına

uygunluk

Var Genelde yok Var

Kaynak:. CLAURETIE Terrence M, SIRMANS Stacy G, The Theory and Practice of Real Estate Finance, South-Western Pub, Boston: 2005, s.384.