Birincil İpotek Piyasası Kurumları

Konut finansmanı ABD'de ülke genelini ilgilendiren bir konu olarak kabul edildiği için finansal aracılar hem eyaletler hem de federal hükümet tarafından kontrol edilen, oldukça karmaşık ve geniş kurallara bağlıdır. ABD birincil ipotek piyasasında yer alan finansal kurumları düzenleyici kurumlar ve finansal aracılar olarak iki ana gruba ayırabiliriz. Düzenleyici kurumlar FHA ve VA gibi piyasaların etkin çalışmasını sağlamak için kurulan hükümet kurumları iken aracılar ticari bankalar, tasarruf kurumları(thrift institution) yatırım şirketleri, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları olarak sıralanabilir.

3.1.1.1. Özel Sektör Tarafından Kurulan ve Birincil Piyasada Faaliyet Gösteren Kurumlar

Piyasalar içerinde devlet kurumları ile birlikte pek çok özel sektör kuruluşu da yer almaktadır. Zaten finans sistemindeki amaç fon kaynağı ile fon talep edeni buluşturmak olduğu için bu tarz kurumların piyasa içerindeki konumları daha rahat anlaşılabilir.

3.1.1.1.l. Ticari Bankalar

Ticari bakanlar vadeli ve vadesiz mevduatları toplar ve bu fonları kredi olarak bireylere şirketlere ve hükümete sunarlar. Ticari bankalar Federal Reserve System tarafından denetlenir ve mevduatları FDlC(Federal Deposit Insurance Corporation) tarafından sigortalanmaktadır. Ticari bankalar özellikle ticari amaçlı taşınmaz alımları olmak üzere gerek taşınmaz alımlarını gerekse diğer fon taleplerini karşılayan önemli finansal kurumlardır. Özellikle merkezi para piyasalarına yakın olan büyük bankalar ticari ve endüstri kurumlarına yönelik kredilere ağırlık verirken, daha küçük ve yerel bankalar konut kredileri ve çiftçi kredilerine ağırlık vermektedirler.

3.1.1.1.2. Tasarruf Kurumları

Tasarruf bankaları, tasarruf ve kredi kurumları (S&Ls), karşılıklı tasarruf bankaları(mutual saving banks) ve kredi birliklerinden (credit unions) oluşur. Bu kurumların temel fon kaynaklan bireysel tasarruflardır. 1980'lerden önce tasarruf kurumlarının vadesiz mevduat toplamaları yasakken sonradan çıkartılan kanunlarla vadesiz mevduat toplamalarına da izin verilmiş, böylece ticari bankalarla rekabet edebilmeleri sağlanmaya çalışılmıştır. S&Ls ile karşılıklı tasarruf bankaları arasındaki temel fark şirketlerin örgüt yapısıdır. Karşılıklı tasarruf bankaları kooperatif tarzı bir örgütlenmeye sahipken S&Ls anonim şirket olarak kurulmaktadırlar. Hisse senedi sahipleri şirket yöneticilerini seçerler ve diğer anonim şirketlerde olduğu gibi kar ve zarara katılırlar. S&Ls

yeni hisse senedi ihraç ederek sermayelerini arttırabilirler. Karşılıklı tasarruf bankalarında hesap sahipleri ve borçlular (üyeler) kurumu yönetmek için yönetim kurulu seçerler. Ancak kooperatif tarzı bir örgütlenme için faaliyet gösterilecek olan eyaletin kanunlarının bunu destekler nitelikte olması gereklidir. Karşılıklı tasarruf bankaları ve S&Ls aynı ticari birliğe (U.S. Saving And Loan League) üyedirler ve aynı hükümet kurumunun (Office Of Thrift Supervision-Federal Home Loan Bank Board) kontrolü altındadırlar. Mevduatları ise yine aynı kurum tarafından (Federal Deposit Insurance Corporation) sigortalanmaktadır. Kredi birliklerinin faaliyet alanları sadece kendi üyeleri ile sınırlandırılmıştır. Kredi birlikleri NCUAB(National Credit Union Association Board) kontrolü altındadır ve mevduatları National Credit Union Share Insurance Fund tarafından sigortalanmaktadır.

Ticari bankaların ipotek kredilerine yaptıkları yatırımlar ekonomik koşullardaki değişikliklere ve faiz dalgalanmalarına karşı son derecede duyarlıdır. Ticari bankalar özellikle uzmanlaşmış konut finansman kurumlarının faaliyet gösterdiği ekonomilerde konut ipotek pazarında çok aktif roller üstlenmeyi tercih etmemektedirler.

Önceleri karşılıklı tasarruf kurumlarının ipotek kredisi dışındaki alanlara yatırım yapması yasakken 1982'deki düzenlemelerden sonra ticari taşınmaz alımlarının finansmanı ve başka alanlara yatırım yapmalarına izin verilmiştir.

3.1.1.1.3. Emeklilik Fonları ve Sigorta Şirketleri

Sigorta şirketleri bireylerden ve şirketlerden topladıkları primler karşılığında belirli koşullar oluştuğunda ödeme yapma vaadinde bulunmaktadırlar. Özellikle hayat sigortaları uzun vadeli fonlar toplandığı için şirketleri bu primleri uzun vadeli yatırım araçlarına yatırarak vade uyumsuzluğunun getirdiği risklerden korunmayı amaçlamaktadırlar. Benzer şekilde emeklilik fonları da topladıkları fonları uzun vadeli yatırımlara aktarmaktadırlar. Emeklilik fonları ve sigorta şirketleri üyeleri lehine ipotek kredileri düzenleyerek, bir ücret karşılığında kredi süresi boyunca gerekli hizmetleri vererek, kayıkları muhafaza etmek, ödemeleri kabul etmek ve taşınmazın vergi sigorta vb işlemlerini yürütmek gibi görevleri üstlenirler.

Son yıllarda ipoteğe dayalı menkul- kıymetlerin gelişmesiyle birlikte sigorta şirketleri konut ipotek kredilerine doğrudan yatırım yapmaktan ziyade dolaylı yatırımlara yönelmeye başlamışlardır. Bu eğilim sigorta şirketlerinin ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasalarında en önemli müşterilerden biri olmasına neden olmuştur.

3.1.1.1.4. Yatırım Ortaklıkları

Yatırım ortaklıkları pek çok tasarruf sahibinin fonlarından oluşur ve portföy yatırımı yaparlar. Uzmanlar tarafından yönetilen bu portföyün getirisi tasarruf sahiplerine yansıtılır. Bazı yatırım ortaklıkları taşınmazlar konusunda uzmanlaşmışlardır ve portföylerinde taşınmazları ya da taşınmazlar üzerindeki ipotek senetlerini tutarlar. Bu tür yatırım ortaklıklarına gayrı menkul yatırım ortaklıkları (REITs-Real Estate Investment Trust) denir. Bazı yatırım ortaklıkları ise portföylerinde ipotek sertifikalan ve ipoteğe dayalı menkul kıymetleri tutmaktadırlar.

3.1.1.1.5. İpotek Kredileri Sigorta Kurumları

Kreditörleri, borçlunun borcunu ödememesi riskine karşı sigortalayan kurumlardır. ABD'de ipotek kredisi sigortalayan kurumlar hükümet destekli kurumlar ve özel ipotek kredisi sigorta kurumları (private mortgage insurance companies-PMI) olarak iki ana gruba ayrılmaktadır. Özel ipotek sigorta şirketlerinin tarihi 19.yüzyılın başlarına kadar uzanır. 1929'daki krizden sonra yaşanan sigorta şirketleri iflasları nedeniyle bir süre duraklayan sektör, 1970'lerden sonra hızla gelişmiştir.

3.1.1.2. Hükümet Tarafından Kurulan ve Birincil Piyasada Faaliyet Gösteren Kurumlar

Devlet kontrolünde gelişen ve işleyen bir sistemin geçerlilik kazanması için, devletin bizzat kurumları ile sistemin içinde olması gerekir. Ancak bu şekilde dalgalanmalardan korunabilen ve devamlılığı sağlanmış bir sistem oluşturulabilir.

3.1.1.2.1. Eyalet Kredi Acenteleri ve Bölgesel Kredi Kurumları

Bu kurumlar kısaca HFA olarak tanımlanır. HFA eyaletler bazında çalışan finansman kurumlarıdır, ihtiyaç duydukları fonları ipotekli gelir tahvilleri(mortgage revenue bonds) ihraç ederek sağlarlar. Bu tahviller yerel hükümetler ya da belediyelerce satılan, faizi vergiden muaf olan borçlanma araçlarıdır. Vergi muafiyetine sahip olduğu için piyasa faizinin altında bir faiz oranıyla ihraç edilmektedirler.

HFA’nen konut finansman programlan temelde düşük faizli olan MRB satışına dayanır. MRB ile sağlanan fonlar düşük faizli konut kredisi vermeleri koşuluyla HFA' ların kullanımına sunulur. Örneğin %7 faizli MRB ihraç edilir ve kredi kurumları bu fonları %7,5 faizli ipotek kredilerinin finansmanında kullanır. Kredilerin aylık ödemeleri ile tahvil faizi ödenir ve anapara tutarları bir fonda biriktirilir. Faiz oranları arasındaki 50 basis puan

fark ise kredi ücreti ve masraf karşılığı olarak kredi kurumunda kalır. HFA 'nın ikincil ipotek kredisi piyasası ile olan bağlantısı FHA ve VA garantili ipotek kredilerine destek vermek şeklindedir.

İlk HFA uygulaması 1960 yılında New York'da kiralık konutları geliştirmek için yapılmıştır. 1968 yılında gerek konutları ve gerekse mülk konutları desteklemek için HFA faaliyetleri yaygınlaştırılmıştır. HFA 'nın faaliyetleri neticesinde ipotek kredilerinin hacmi artar, tüketiciler daha kolay ev sahibi olurken kredi kurumları artan kredi hacmine bağlı olarak servis ücretlerine bağlı olarak gelirlerini arttırırlar. MRB ihracı ile konut finansmanında Federal Hükümet dışında herkes kazançlı çıkar. Bu nedenle MRB kullanımı Federal Hükümet tarafından sıkı bir şekilde kontrol edilir.

3.1.1.2.2. Federal Kredi Acenteleri

Tarım sektörüne destek amacıyla kurulan bir diğer ipotek kurumu Farmers Home Administration (FmHA) dır. FmHA kırsal bölgelerdeki çiftlik ve evlerin finansmanını sağlamak üzere doğrudan hazine desteği ile kurulmuştur. FmHA nüfusu 100.000'in altında olan yerleşim birimlerinde yaşayan düşük gelirli ailelere ipotek kredisi vermektedir. Piyasaya koşullarına göre oldukça elverişli şartlarla sunulan bu kredilerde kredi kullanmak isteyen ailelerin maksimum yıllık kazançları, ailelerin büyüklüğü ve yaşadıkları bölgeler belirleyici faktörleri oluşturmaktadır. Bu krediler ipotek kredisi havuzu oluşturmak isteyen kurumlara piyasada geçerli indirim oranından satılır ve FmHA oluşan zararı üstlenir.

3.1.1.2.3. Hükümet Destekli İpotek Kredisi Sigorta Kurumları

Hükümet destekli ipotek kredisi sigorta kurumlarından Federal Housing Administration (FHA) ve Veterans’ Administration (VA)’dır. Büyük Buhran nedeniyle özel ipotek sigorta şirketlerinin hemen hemen tamamının iflas etmesi FHA'nm kurulmasına neden olmuştur. II. Dünya Savaşfnm ardından VA sigortası FHA sigortasına eklenmiştir. Her ikisi de hükümetçe desteklenen bu programların amacı düşük gelirli ailelerin konut edinmesini kolaylaştırmak ve kredilere limit getirerek iflasları önlemektir.