İLGİLİ MEVZUAT AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

İstanbul Valiliği Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Daire Başkanlığı'nın 18.05.2010 gün ve 053775 sayılı kurum görüşü alınmış, yapılan incelemede,

teklif plan paftalarında kurum görüşlerine aykırı bir durum olmadığı görülmüştür.

• Çevre ve Orman Bakanlığı İstanbul Orman Bölge Müdürlüğü Çatalca Orman İşletme Müdürlüğü'nün 12.05.2010 gün ve 2991 sayılı kurum görüşü alınmış olup, görüş eki raporda planlama alanında herhangi bir ormancılık faaliyetlerinin bulunmadığı belirtilmiştir.

• İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Park ve Bahçeler Müdürlüğü'nün 03.05.2010 gün ve 2869891-2299 sayılı kurum görüşü alınmış olup yapılan incelemede kurum görüşlerinin verilebilmesi için pafta talebinde bulunulduğu ancak nihai görüşlerinin olmadığı görülmüştür.

• TEİAŞ Genel Müdürlüğü'nün 17.05.2010 gün ve 512 sayılı kurum görüşü alınmış olup, yapılan incelemede, teklif plan paftalarında kurum görüşlerine aykırı bir durum olmadığı görülmüştür.

• Türk Telekom İnşaat Emlak Müdürlüğü'nün 03.05.2010 gün ve 97402 sayılı kurum görüşü alınmış olup yapılan incelemede, planlama alanı içinde korunması talep edilen mevcut santral alanlarından 182 ada 7 parselin Telekom Santral Alanı yerine K+T2 alanı olarak planlandığı görülmüştür.

• İstanbul Valiliği İl Tarım Müdürlüğü'nün 25.10.2010 gün ve 16525-3909 sayılı kurum görüşü alınmış olup, yapılan incelemede teklif plan paftalarında kurum görüşlerine aykırı bir durum olmadığı görülmüştür.

• Ulaştırma Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü 17.Bölge Müdürlüğü'nün 26.10.2010 gün ve 24309 sayılı kurum görüşü olup, yapılan incelemede teklif plan paftalarında kurum görüşlerine aykırı bir durum olmadığı görülmüştür.

B) İLGİLİ MEVZUAT AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

1/1000 ölçekli plan teklifinin, plan çizim tekniği ve plan paftalarının Plan Yapım Yönetmeliği açısından incelendiğinde; Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğe genel olarak uygun hazırlandığı görülmüştür.

Plan paftalarının önyüzünde plan adının yazıldığı, İmar Müdürlüğüne ilişkin kaşe ve imzalarının tam olduğu ve Arnavutköy Belediyesi İmar Komisyon Başkanı'nın ve Belediye Başkanının kaşe, mühür ve imzasının bulunduğu görülmüştür.

C) 1/5000 ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

C.l) Plan Teklifinin Konut, Konut ve Ticaret Nüfus ve Yapılaşma Şartları Açısından İncelenmesi

• 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Planlarda Ayrılan Konut ve Konut+Ticaret Alanları Alan Dağılımları Meri 1/5000 ölçekli Ömerli-Deliklikaya Bölgesi Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde ayrılan konut ve konut+ticaret alanları alan büyüklükleri ve oran değerleri aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak gösterilmiştir. 1/5000 ölçekli planda ayrılan toplam konut alanı 161,69 ha. iken 1/1000 ölçekli plan teklifinde 141,46 ha olarak gerçekleştiği, konut alanlarına konut+ticaret alanlarının da eklenmesiyle 1/5000 ölçekli planda ayrılan 174,87 ha. alanın 1/1000 ölçekli plan teklifinde 155,23 ha. olarak gerçekleştiği görülmektedir.

Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı

Alan Dağılımları Tablosu* (* tablodaki değerler plan paftaları üzerinde dijital ortamda yapdan hesaplamalardır)

ADI YOĞUNLUK 1/5000 PLAN ALAN (ha)

1/1000 PLAN ALAN (ha)

KONUT 200 200 87.90 72.37

KONUT 350 350 16.49 13.52

KONUT 400 400 42.45 40.76

KONUT 550 550 14.85 14.81

K+T-l 350 1.52 1.41

400 0.95 0.89

K+T-2 200 7.48 8.17

350 3.23 3.3

GENEL TOPLAM 174.87 155.23

1/1000 Ölçekli Ömerli-Deliklikaya Bölgesi teklif Uygulama İmar Planı, meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda, 200 ki/ha-350 ki/ha-400 ki/ha-550 ki/ha konut alanı olmak üzere 4 farklı yoğunluk bölgesine ayrılmıştır. Ayrıca konut+ticaret alanlarıda K+T-l olarak 350 ki/ha -400 ki/ha ve K+T-2 olarak 200 ki/ha-350 ki/ha 4 farklı yoğunluk bölgesine ayrılmıştır.

1/5000 ölçekli Ömerli-Deliklikaya Bölgesi Nazım İmar Planı çalışması 24.02.2010 gün ve 2622309 sayılı başkanlık oluru ile Ömerli ve Deliklikaya mahallelerini idari sınırları bütününde başlanmış ve bu sınırlarda kurum görüşleri alınmış, analiz ve etütler yapılmıştır. Bu doğrultuda hem içmesuyu havzasını hemde içmesuyu havza dışında bir bölgeyi kapsayan planlama alanına ilişkin plan kararları oluşturulmuş ve bu yönde hazırlanan plan çalışması için 03.12.2011 gün ve 499198 sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü'nün nihai görüşü alınmıştır. Söz konusu nihai görüş dikkate alınarak havza koruma alanlarını gözetecek şekilde plan notları ve kararları oluşturulmuştur. Ancak İBB meclisine iletilmesi aşamasında planlama alanındaki içmesuyu havzası alanında kalan bölgeyle ilgili olarak Arnavutköy ilçe belediyesinin talepleri ile 1/100000 ölçekli ÇDP kararlarına ve İSKİ Genel Müdürlüğü'nün görüşüne göre oluşturulmuş plan kararları arasında çelişkiler ve ihtilaflar oluştuğu bu nedenle plan çalışmaları sınırlarında kalan "içmesuyu havzası kısmı" plan sınırları dışına çıkarıldığı görülmüştür. Plan sınırlarında yapılan bu değişiklik plan raporuna tam olarak yansıtılamadığı ve plan raporunda içmesuyu havzası sınırlarında kalan konut alanları için öngörülen kişi başı inşaat alanı 35 m2'dir ifadesinin iptal edilmediği tespit edilmiştir. Bu tespit neticesinde sehven yapılan bu düzenlemenin iptal edilmesine ilişkin olarak 13.01.2014 gün ve 3267 sayılı yazımız ile gerekli değerlendirmeler yapılarak İBB meclisine iletildiği konu hakkında henüz karar alınmadığı anlaşılmıştır.

Ancak ilgi (d) yazı ile iletilen teklif uygulama imar planında konut ve konut+ticaret alanlarında kişi başına inşaat alanının 35 m2 olarak kabul edildiği, bu durumda oluşan teklif 1/1000 plandaki yapılaşma haklarının

"kişi başı inşaat alanı:25m2" kabul değerine göre %40 arttığı, mahkeme kararı ile iptal edilen eski meri plan emsal değerlerine göre de iki kat artış gerçekleştiği tespit edilmiştir. Ayrıca teklif 1/1000 ölçekli UİP'nda plan nüfusunun da "kişi başı inşaat alanı :25m2" kabul değerine göre yaklaşık %30 artacağı görülmektedir.

Ayrıca toplulaştırma hükümleri ile yapı yoğunluğunun daha da artmasına neden olacağı görülmüştür.

Yazımıza konu teklif 1/1000 ölçekli UİP yapılaşma şartlarının 13.01.2014 gün ve 3267 sayılı yazımız

doğrultusunda ele alınarak, 1/5000 ölçekli plan raporunda ve teklif 1/1000 planda gerekli düzeltmelerin yapılması gerekmektedir. Bunun sonucunda, teklif planda konut ve konut+ticaret alanlarındaki yapılaşma kararları, 1/5000 ölçekli meri plan bütününde dengeli bir şekilde kurgulanan yapılaşma kararlarını ve donatı nüfus dengesini bozucu nitelik taşımaktadır.

Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nüfus tablosu

ADI 1/5000 PLAN 1/1000 PLAN

YOĞUNLUK

AALAN (ha)

NÜFUS EMSAL ALAN (ha) NÜFUS

KONUT 200 200

87.90

17580 0.80 72.37 16543

KONUT 350 350

16.49

5772 1.40 13.52 5409

KONUT 400 400

42.45

16980 1.50 40.76 17469

KONUT 550 550

14.85

8168 1.90 14.81 8038

K+T-l

350

1.52

266 1.40 1.41 282

400

0.95

190 1.50 0.89 190

K+T-2

200

7.48

748 0.80 8.17 934

350

3.23

565 1.40 3.3 660

GENEL TOPLAM 174.87

50268

-

155.23 49523

C.2) Plan Teklifinin Donatı Alanları Açısından İncelenmesi;

• Toplam donatı alanlarının 1/5000 ölçekli planda 211 ha. (%40) olan alan büyüklüğünün, 1/1000 ölçekli plan teklifinde 205 ha. (%44) olarak gerçekleştiği, bu haliyle 1/1000 ölçekli planda donatı alanlarının

% 4 oranında arttığı, bu artışın 1/1000 ölçekli planda ilave edilen iç yollardan kaynaklandığı tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Donatı Alanı Kullanımı Dağılımı* (* tablodaki değerler plan paftaları üzerinde dijital ortamda yapılan hesaplamalardır)

ARAZİ

C.3) 1000 Ölçekli İmar Planı Teklifinin Fonksiyon Alanları Açısından İncelemesi

1/5000 ölçekli plan paftaları ile teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki paftalardaki değişiklikler ile ilgili değerlendirmeler yazımız eki bilgi paftasında numaralandırılmış ve sözkonusu numaralara karşılık değerlendirmeler aşağıdaki şekildedir:

Meri 1/5000 ölçekli NİP da Milli Savunma Bakanlığı'nın görüşü doğrultusunda işlenen askeri güvenlik bölgesi sınırının işlenmediği ve bu yönde bir plan kararının geliştirilmediği görülmüştür.

F21-D-13-C-4-B paftada;

1. Meri 1/5000 ölçekli planda kadastral terk alanında gösterilen park alanının 1/1000 ölçekli teklif planda lojistik alan olarak gösterildiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

2. Meri 1/5000 ölçekli planda 475 parselde gösterilen askeri alanın kurum görüşüne aykırı olarak 1/1000 ölçekli teklif planda park alanı işlendiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

F21-D-13-C-1-C paftada;

3. Meri 1/5000 ölçekli planda 410 parselin bir kısmında gösterilen park alanının teklif 1/1000 ölçekli planda lojistik alan olarak gösterildiği görülmüştür.

F21-D-13-C-2-D paftada;

4. Meri 1/5000 ölçekli planda 272, 275 ve 276 parsellerden geçen 20 metrelik yol alanının, 1/1000 ölçekli plan teklifinde batı yönünde kaydırıldığı görülmüştür.

5. Meri 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı olarak 278 ve 279 parsellerin bir kısmında gösterilen Ortaöğretim Tesis Alanının 1/1000 ölçekli teklif planda Mesleki ve Teknik Eğitim Tesis Alanı olarak gösterildiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

6. Meri 1/5000 ölçekli planda 1290 parselin bir kısmında park alanı olarak ayrılmış olan alan Tl Ticaret Alanına dahil edildiği görülmüştür. Yapılan düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

F21-D-13-C-2-C paftada;

7. Meri 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı olarak 278 ve 279 parsellerin bir kısmında gösterilen Ortaöğretim Tesis Alanının 1/1000 ölçekli teklif planda Mesleki ve Teknik Eğitim Tesis Alanı olarak gösterildiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

8. Meri 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı olarak 172/2 parselin bir kısmında gösterilen Sosyal Tesis Alanının 1/1000 ölçekli teklif planda Sağlık Tesis Alanı olarak gösterildiği görülmüştür.

Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

F21-D-13-C-3-A paftada;

9. Meri 1/5000 ölçekli planda 1290 parselin bir kısmında park alanı olarak ayrılmış olan alan Tl Ticaret Alanına dahil edildiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

F21-D-14-D-3-A paftada;

10.Meri 1/5000 ölçekli planda Katlı Otopark Alanının 1/1000 ölçekli teklif planda 1500 m2 küçültüldüğü, 1/1000 ölçekli plan teklifinde Emsal 0.80 konut alanına alındığı görülmüştür.

11.Meri 1/5000 ölçekli planda Anaokulu Alanının 1/1000 ölçekli teklif planda 980 m2 küçültüldüğü, 1/1000 ölçekli plan teklifinde Emsal 0.80 konut alanına alındığı görülmüştür.

F21-D-14-D-1-C paftada;

12.Meri 1/5000 ölçekli planda gösterilen yeşil alanın bir kısmının otopark alanı ve ticaret alanı olarak 1/1000 ölçekli teklif planda işlendiği görülmüştür.

F21-D-13-C-3-C ve F21-D-13-C-3-D paftalarda;

13.Meri 1/5000 ölçekli planda park alanında kalan alanın 1/1000 ölçekli teklif planda Günübirlik Turizm ve Rekreasyon Alanına dahil edildiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

F21-D-13-C-1-C paftada;

14.Meri 1/5000 ölçekli planda 131 ada 2 parselin plan onama sınırı dışında kalan kısmının 1/1000 ölçekli teklif planda onama sınırı içine alınarak lojistik alana dahil edildiği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

F21-D-13-C-1-C paftada;

15.Meri 1/5000 ölçekli planda Kapalı ve Açık Otopark Alanında kalan alanın 1/1000 ölçekli teklif planda işlenmediği görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.

16.Meri 1/5000 ölçekli planda park alanında kalan alanın 1/1000 ölçekli plan teklifinde Emsal 1.40 konut alanına alındığı görülmüştür. Yapılan bu düzenleme 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı nitelik taşımaktadır.