Kelime anlamı olarak ifraz, “Arazinin parçalanması, bölünmesi, parsellere ayırma, araziyi imar açısından uygun parçalara bölme”189 olarak tanımlanmış olup tevhid ise “birleştirme”190 olarak nitelendirilmiştir. İfraz henüz imara açılmamış veya açılmışsa dahi yeni uygulama imar planı ilkelerine uyarlanması zorunlu görülen arsa ve arazi parçalarının imar parsellerine dönüştürülerek yapılaşmaya uygun hale getirilmesidir.191 Tevhid ise farklı imar parsellerinin imar mevzuatına göre verimli kullanılmasının önündeki engellerin kaldırılması amacıyla iki veya daha fazla imar parselinin birleştirilmesidir.192
3194 sayılı İmar Kanunu md.15, ifraz ve tevhid işlerini düzenlemektedir. Bu maddenin 1.fıkrasına göre “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez”. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere ifraz ve tevhid işlerinin imar planına uygun olması gerekir. Planda parsel cepheleri belirlenmemiş yerlerde ifraz ve tevhid için asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda 5000m2’den az ifraz ve tevhid yapılamaz.193
İfraz, arazi veya parseller üzerinde plan ve mevzuata uygun olarak inşaat aşamasına geçmek için yapılan bir teknik çalışmadır. Tevhid ise araziye tatbik edilmiş parsellerin birleştirilmesidir. Bu tanım imar planı ve imar hukuku yönünden bir anlam ifade eder. Tapu mevzuatı ise tapu kütüğünde kayıtlı bir parselin teknik yöntem ve harita işlemleriyle birden çok parsele ayrılmasıdır. Böylece yeni haritaya göre tapuya tescil edilen parseller yeni bir hukuki hüviyet kazanmış olur. Keza tevhid de tapu kütüğüne kayıtlı gayrimenkullerin birleştirilerek yeni parseller oluşturulması ve yapılmış olan harita doğrultusunda tescil işlemlerinin tamamlanmasıdır.194
189 YILMAZ, Ejder. Hukuk Sözlüğü. Ankara: Yetkin Yayınları, 2005, s.298 190 YILMAZ (2005), s.696
191 ÇOLAK (2014), s.384 192 ÇOLAK (2014), s.384
193 ERGEN, Cafer. İmar Hukuku. Seçkin Yayıncılık, 2012, s. 119 194 ERCAN ASLANTAŞ - ŞİMŞEK - BERBEROĞLU (2006), s.30-32
69
Bu bilgiler ışığında imar parselleri üzerinde ifraz ve tevhid yapabilmek için parsellerin dayanağı olan bir uygulama imar planı ve bu plana dayalı imar programına ihtiyaç olduğu kadar kadastral paftalara da gereksinim olduğu muhakkaktır. Aynı özellikleri taşıyan ve birbirine bitişik olan parsellerin oluşturduğu alana ada denir. Daha çağdaş bir kent görünümünü sağlamanın bir diğer çalışması olan her imar adası aynı özellikleri ihtiva eden parsellerden oluşur.
İmar mevzuatı ve imar planına aykırı olmamak şartıyla taşınmazın maliki veya maliklerince ifraz ve tevhid talep edilmesi halinde idare uygun görüyorsa bu işlemler yapılır ve tapu kütüğünde yeni bir sayfaya kaydedilir. İmar Kanunu md.18’e göre yapılacak olan ifraz ve tevhid işlemleri ise tek taraflı olarak idarece gerçekleştirilir. Her ne olursa olsun imar planında yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrılan yerler muhafaza edilerek parselasyon yapılır. Böylece yapılan ifraz işlemi maliklerin terk edeceği kısımlarla korunur.195 Bu tür ifraz ve tevhid işleminin genel toplumsal faydayı gözetmesi beklenir. İmar Kanunu md. 18 ile gerçekleştirilen bir arazi ve arsa düzenlemesi idarenin tek taraflı yapmış olduğu bir uygulamadır. Bu uygulama sonucu meydana gelen değer artışları karşılığında196 hak sahipleri “Düzenleme Ortaklık Payı” (DOP) adı altında mevcut ifrazlı parsellerinden önceki miktarın %40’ını geçmemesi şartıyla arazinin bir kısmını idareye bırakır. DOP sonucu üretilen parseller belirli kamusal hizmetler dışında başka bir amaçla kullanılamaz. İmar Kanunu md.18/2-4197 bu hususu belediyeler veya valiliklerce yapılan düzenlemeler sonucunda oluşabilecek değer artışlarına istinaden düzenleme ortaklık payı adı altında belli bir kısmın idarenin kullanımına geçebileceğini ifade
195 ERCAN ASLANTAŞ - ŞİMŞEK - BERBEROĞLU (2006), s.31
196 AYM bir kararında düzenleme ortaklık payının bir kamu hizmeti nedeniyle artan değer karşılığı olduğunu,
taşınmazlarda meydana gelecek değer artışı göz önüne alındığında, bu kuralın öngördüğü oranın demokratik toplum düzenine aykırılık teşkil etmediği, haklı bir amaca yönelik bulunduğundan içeriği bakımından mülkiyet hakkının özüne dokunmadığı görüşüne yer vermiştir. AYM (21.06.1990), E. 1990/7, K. 1990/11
197 3194 s. İmar Kanunu md.18/2-4: “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların
dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez. (1)
(Değişik üçüncü fıkra: 3/12/2003-5006/1 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. (2)
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.”
70
eder ve söz konusu miktarın toplam arazinin %40’ından fazla olamayacağını belirtir. Danıştay kararlarında da düzenleme ortaklık payına ilişkin birçok husus aydınlatılmıştır. Bir kararda198 yeşil alan için hibe edilen alanın bedelsiz terkten ayrı düşünülemeyeceği belirtilmiş olup bu miktarın DOP’dan düşülmesi gerektiği belirtilmiştir. Diğer bir kararda ise “Buna göre yapılacak imar düzenlemelerinde öncelikle düzenlemeye girecek alanın boyutlarının daha sonrada bu alanda genel hizmetlere ayrılacak alanların belirleneceği düzenleme ortaklık payının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile genel hizmetlere ayrılan alanların oranlanması yoluyla bulunacağı umumi hizmetlere ayrılan alanlar düzenleme ortaklık payı olarak alınan arsa ve arazi parçalarının toplamı yoluyla karşılanamıyorsa bu durum kamulaştırma yönteminin uygulanacağı açıktır”199 demek suretiyle Danıştay, imar düzenlemesi yapılırken DOP oranının yetmemesi halinde kamulaştırma yapılması gerektiğine değinmiştir. Böylece arsa ve arazinin parselasyonu, ifraz ve tevhidi sonucu kentsel imar düzenlemesi tamamlanmış olur.200
İfraz ve tevhidin bir diğer yönü ise tescil işlemidir. Maliklerce istem üzerine veya doğrudan idarece tapu kütüğüne tescili için önce belediye veya il encümenince en geç 30 gün içinde onaylanır. Onaylanan işlemler 15 gün içinde tapuya tescil için gönderilir. Tapu dairesi ise bir ay içinde tescil işlemini sonuçlandırır. Terkin işlemleri de aynen tescil işlemleri gibi yürütülür.201 Müşterek mülkiyet söz konusu ise idare maliklere 6 aylık süre tanır. Bu süre zarfında anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi için idare hissedar gibi davranarak ortaklığın giderilmesi davasını İmar Kanunu md.16/3’e202 dayanarak açabilir.203
İfraz ve tevhid işlemi, idarenin imar planı, imar programı ve parselasyon çalışmalarının arsa ve arazi üzerinde kamu yararını esas alan kentsel, idari, hukuki
198 D.6.D. E.2003/493, K.2004/3580, T.16.06.2004; ERGEN (2012), s.95
199 D.6.D. E. 1993/3088, K. 1994/2443, T. 13.6.1994; DOP oranı için ayrıca bkz. D.6.D. E.1999/1868,
K.2000/3241, T.23.5.2000
200 ÇOLAK (2014), s. 425-426 201 ERGEN (2012), s.161
202 3194 s. İmar Kanunu md.16/3: “Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili
idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.”
http://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194.pdf (Erişim Tarihi: 19.06.2017)
71
işlemlerinden önemli bir uygulama yöntemidir. Bu suretle toplumsal faydanın artacağı ve daha düzenli bir kent yapısının oluşacağı beklenir.