Geri Alım Sözleşmesi (Vefa Akdi) İle Edinilen

“Vefa akdi” 2002 yılında Medeni Kanunun değişmesi ile birlikte ifade olarak değişmiş ve Kanun’da “geri alım sözleşmesi” olarak düzenlenmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 736’ncı maddesinde, geri alım ve alım haklarına ilişkin olarak bir tanımlama yapılmamış, tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım haklarının şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabileceği düzenlenmiştir. Geri alım (vefa) ve alım (iştira) hakları, ön alım (şuf’a) hakkı gibi yenilik doğuran haklardan olup hak sahibinin tek taraflı istek açıklamasının muhataba ulaşması ile yeni bir hukuksal durumu meydana getirirler (Karahasan, 2002:1138).

“Geri alım sözleşmesine ilişkin olarak mevzuatta açık bir tanımlama olmasa da öğretide geri alım sözleşmesini; bir taşınmaz malı satan kimseye satılan taşınmazın mülkiyetini kazanmak (iktisap etmek) üzere alıcı tarafından tanınan ve hak sahibinin tek taraflı isteği ile kullanılan yenilik doğuran bir hak olarak tanımlamak mümkün olacaktır (6. HD. 20.1.1976 T. 7486 E. 184 Kararı; 1. HD. 9. 6. 1982 T. 9681 E. 7580 Kararı). Başka bir ifadeyle, geri alım hakkında, taşınmazını temlik eden malike alım hakkı tanınması durumu söz konusu olmaktadır.”(Güçlü, Yalvaç, 2013:19).

Bu açıklamalardan anlaşıldığı üzere, geri alım hakkı, taşınmaz malını satan tarafın, sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1956 tarih ve 6/57 Esas, 56. Kararında; “Vefa hakkı, şahsi haklardan olup tapu siciline şerh verildiği surette gayrimenkulün herhangi bir malikine karşı dermeyan olunabilir.” ifadesi yer almaktadır. Bunun yanı sıra Hukuk Genel Kurulu’nun 09.12.1987 tarih, 987/ 6-464 Esas, 912 Karar sayılı ilamında da

“Taşınmaz bir malın maliki temlik ettiği bu malını önceden sözleşme ile belirlenen koşullarla yeniden satın alma hakkını saklı tutmuş ise ortada vefa hakkının varlığından söz edilir. Bu koşullar satış bedeline, vefa hakkının süresine vs.ye ilişkin olabilirler. Vefa hakkı tapu siciline şerh edilirse ayni

hak gücünü kazanır ve hakkın ilişkin bulunduğu süre içerisinde taşınmaz malı iktisap eden herkese karşı ileri sürülebilir.”

ifadeleri yer almıştır.

Geri alım sözleşmesi bankalar ile müşterileri arasında, alacakların tahsili amacıyla yapılabilmektedir. Bu kapsamda bankalar, kredilerden doğan alacaklarını tahsil edebilmek amacıyla icra dairelerinden satın almak veya kredi borçlusu ile anlaşmak suretiyle kredilerinin teminatına almış oldukları veya borçlunun mülkiyetinde bulunan gayrimenkulleri devralabilmektedirler. 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nda alacaklardan dolayı edinilmek zorunda kalınan gayrimenkullerin elden çıkarılması zorunluluk olarak belirtilmemiş, ancak söz konusu gayrimenkullerin elden çıkarılmasına ilişkin usûl ve esasların Kurul tarafından belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bankalar alacakların dolayı emtia ve gayrimenkul edinebilirlerse de bu varlıkları Bankaların Kıymetli Maden Alım Satımına ve Alacaklarından Dolayı Edindikleri Emtia ve Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasına İlişkin Yönetmelik çerçevesinde elden çıkarmaları gerekmektedir. Söz konusu yönetmeliğe göre alacaklarından dolayı elde edilen gayrimenkullerin üç yıl içinde elden çıkarılması zorunludur. Üç yıllık sürenin dolmasını müteakip elden çıkarılamayan amortismana tabi varlıklar, bu sürenin dolduğu tarihten itibaren Maliye Bakanlığınca belirlenen faydalı ömür süreleri ve amortisman oranları kullanılmak suretiyle amortisman oranı iki katı uygulanmak suretiyle amortismana tabi tutulacaktır. Diğer taraftan, Bankaların Özkaynaklarına İlişkin Yönetmelik uyarınca edinim tarihinden itibaren beş yıl geçmesine rağmen elden çıkarılamayan varlıklar net defter değerleri üzerinden özkaynak hesabında sermayeden indirilen değer olarak dikkate alınacaktır.

Geri alım sözleşmesi ile bankalarca teminata alınan gayrimenkuller, sorunlu alacakların tasfiye edilebilmesi amacıyla banka bilançosuna alınabilmektedir. Söz konusu uygulama bir örnek ile şu şekilde açıklanabilecektir. Banka kullandırdığı ticari kredi karşılığında teminat olarak otelin üzerinde bulunduğu taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirmiştir. Kredi kullanan firmanın kredi taksitlerini zamanında ödeyememesi nedeniyle banka krediyi takip hesaplarına aktarmıştır. Bu olayda banka için geri alım sözleşmesi yapılarak gayrimenkullerin satın alınması önemli bir seçenek olarak ortaya çıkmaktadır. Banka alacağına karşılık firmanın otelinin üzerinde bulunduğu taşınmazı devralmakta, daha sonra ise oteli firmaya kira bedeli karşılığında kiralama yolunu izleyebilmektedir. Sözleşme

ile belirli bir süre örneğin 5 yıl belirlenmekte ve bu süre sonuna kadar firmaya gayrimenkulü satın alama hakkı tanınmakta, bankaya da firmanın sözleşme şartlarına uyması koşuluyla taşınmazı firma dışında başka birine satmama yükümlülüğü getirilmektedir. Burada otelinin üzerinde bulunduğu taşınmazı teminat olarak göstererek kredi kullanan müşteri temerrüde düştüğü durumda otelinin üzerinde bulunduğu taşınmazı geri alım hakkı çerçevesinde bankaya devretmekte ve daha sonra belirlenen kira bedeli karşılığında eskiden maliki olduğu oteli kiralayarak faaliyetlerine devam edebilmektedir. Banka ise uzun süren bir hukuki süreç içerisinde gayrimenkul ipoteğini icra yoluyla sattırarak kredi alacağını tahsil ettirmek yerine vefa akdi yolu ile gayrimenkulü satın almayı tercih edebilmektedir. Banka böylece kredi takip hesaplarındaki banka alacak bakiyesinin yüksek görünmesi ve takibe dönüşüm oranının (Takipteki Kredi ve Diğer Alacaklar / Toplam Nakdi Krediler Oranı) yüksek seyretmesi nedeniyle ortaya çıkan olumsuz tablodan kurtulduğu gibi takip hesaplarına intikal ettirilen krediler nedeniyle ayırmak zorunda olduğu karşılık yükümlülüğünden de kurtulmaktadır.

Öte yandan banka ile müşteri arasında yapılan geri alım sözleşmesi ile banka bilançosuna sorunlu kredilerden dolayı edinilen bir gayrimenkul girmektedir.

“Esasen bu uygulama banka aktifinin donuklaşmasına neden olduğu gibi aslında gerçek bir tahsilât olmayan donuk kredilerden tahsilât yapılmış izlenimi vermektedir. Oysaki yapılan işlem sadece aktif içerisinde krediler ile gayrimenkullerin yer değiştirmesidir. Genelde bu tür sözleşmelerde bankalar geri alım hakkı tanınan süre içerisinde kredi müşterisi dışında herhangi bir kişiye söz konusu gayrimenkulü satma hakkından feragat etmekle birlikte böyle bir hüküm bulunmasa bile geri alım hakkının tapuya şerh edilmesi durumunda herkese karşı ileri sürülebileceği dikkate alındığında bahse konu gayrimenkulün geri alım hakkı sonuna kadar satılmasının pek de mümkün olmayacağı aşikârdır. Bu işlem ile esasen banka zararı ötelenmekte ve/veya gizlenmekte ve uzun süre elden çıkarılması mümkün olmayabilecek bir duran varlık aktife taşınmaktadır. Diğer taraftan geçici bir sıkıntı yaşamakla birlikte faaliyetlerini sağlıklı bir şekilde sürdürebilecek nitelikte firmaların, faaliyetlerini yürüttüğü temel varlığının devralınmasının ardından tekrar firmanın kullanımına tahsis edilmesi yoluyla firmanın faaliyetlerini sürdürmesinin sağlanmasının yanı sıra en önemli varlığının bankada olması

nedeniyle tahsilât olasılığının güçlendirilmesi bir seçenek olarak görülebilir. Geri alım hakkı süresi sonunda müşterinin mali durumunu düzeltmesi durumunda; belirlenen tutar karşılığında, belirlenen protokol koşullarına geri alım sözleşmesi süresince uyması kaydıyla, tek taraflı irade beyanı ile gayrimenkul müşteri tarafından satın alınmaktadır. Ancak söz konusu uygulamanın iyiniyetli borçlular açısından tercih edilmesi, genel bir tahsilat politikası haline getirilmemesi ve bankalar için temel hususlardan olan bilançonun likit yapısının korunması ilkesine dikkat edilmesi önemlidir.”(Güçlü, Yalvaç, 2013:25).

Görüldüğü üzere sorunlu alacakların tasfiyesine yönelik olarak geri alım sözleşmesi ile gayrimenkul alımı bankalarca tercih edilebilen bir yöntem olmakla birlikte, söz konusu yöntemin iyiniyetli borçlular için kullanılması ve banka bilançosunun likit kalmasına dikkat edilmesi gerekmekte, söz konusu uygulamanın genel bir tahsilat politikası haline getirilmemesi önem arz etmektedir. Ayrıca banka zararına yol açmamak için gayrimenkullerin borçlu tarafından geri alınabileceği bedele ilişkin geri alım sözleşmesi uyarınca anlaşılan tutarın gayrimenkulün rayiç bedelinin altında kalmamasına da dikkat edilmelidir.

İKİNCİ BÖLÜM

SORUNLU VARLIKLARIN YÖNETİMİ VE ÇÖZÜM YOLLARI

Çalışmamızın bu bölümünde öncelikle banka aktif kalemleri içerisinde çok önemli bir yer teşkil eden sorunlu kredilerin yönetimi ve çözüm yolları ele alınacaktır. Bankaların sorunlu kredilerinin çözümünde üç temel seçenekleri mevcut olup, bunlar; sorunlu kredilerin yeniden yapılandırılması suretiyle müşteri ile ilişkilerin devam ettirilmesi, kredilerin takibe geçilerek teminatların paraya çevrilmesi ile alacakların satışı diğer bir ifadeyle sorunlu kredilerin varlık yönetim şirketlerine devridir. Krediler bankaların esas faaliyet konusu olması ve bilançoda en çok payı alması nedeniyle daha detaylı olarak incelenecektir.

Çalışmamızın devamında ise banka varlıkları içinde sorun oluşturabileceği düşünülen iştirakler ile menkul ve gayrimenkullerin yönetimi ele alınacak olup, bu varlıkların bankalara alternatif maliyet yaratması, bankaların likiditelerini, özkaynaklarını ve kârlılıklarını olumsuz etkilemesi ve bankaların esas faaliyetleriyle ilgilenmelerine mani olabilmeleri nedenlerinden dolayı yönetilmeleri gereklidir.