Gayrimenkul Sermaye İradı Örnekleri 86 

4369 sayılı Kanunun 27'nci maddesiyle değişen Gelir Vergisi Kanununun 21’inci maddesi hükmü gereğince; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılattan, 2014 yılı için 3.300- TL’si gelir vergisinden istisna edilmektedir. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılmayacaktır. Gayrimenkulünü konut olarak kiraya veren bir kişinin, aynı zamanda bir ticari ve zirai kazancı veya serbest meslek faaliyeti varsa, istisnadan yararlanması söz konusu olamayacaktır. İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103’üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanması imkansız bulunmaktadır. 2014 yılına ilişkin gelir ve iratların vergilendirilmesinde esas alınacak tutar 97.000 –TL olarak belirlenmiştir121_.

Mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi durumunda, istisna sadece konut kira gelirine uygulanabilmektedir. İş yeri kira gelirlerinde beyan sınırını 2014 yılı için 27.000-TL olarak belirlenmektedir. İş yeri kira gelirleri üzerinden

87

her ay %20 oranında vergi kesintisi yapılmaktadır. Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan gelirlerin, 2014 takvim yılında elde edilen kira gelirleri gayri safi toplamının 27.000-TL’yi geçmemesi halinde, iş yeri kira gelirleri beyana dahil edilmeyecektir. Gelirlerin yıllık toplamı beyan sınırını aşıyorsa gelirlerin tamamı beyan edilmektedir. Mükelleflerin bu gelir unsuru dışında başka gelirleri de varsa, gelir vergisi kanunun 86’ncı maddesi gereğince, bu gelirlerin toplamı beyan sınırı ile mukayese edilmektedir.

Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı, beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşanlar yıllık beyanname verme yükümlülükleri bulunmaktadır. Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edilmesinde beyanname verilmeyecektir. Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilmektedir. Stopaj yolu ile kesilen vergiler beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilme imkanı bulunmaktadır.

Yukarıda bahsedilen hususlara ilişkin olarak örneklere aşağıda yer verilmekte ve örneklerin açıklamaları yapılmaktadır122_;

Örnek 1: Ahmet YILMAZ 2014 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 23.000 TL işyeri kira geliri ve 19.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 3.100 TL kira geliri elde etmektedir.

Tablo-4 2014 Yılında Tamamı Tevkif Yoluyla vergilendirilmiş Kira Gelirleri

İşyeri Kira Geliri (Brüt) 23.000 TL Konut Kira Geliri 3.100 TL Mevduat Faizi 19.000 TL

Beyan Edilecek Gelir Tutarı YOK Damga Vergisi 45,30 TL

Örnek 2: Ömür Ulaş ÇELİK, dairesini 2014 yılında aylık 500 TL’den konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 6.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı 2.000 TL’dir. Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indirimleri mümkün olmayıp, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirim konusu yapabilmektedirler. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekmektedir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanmaktadır.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

88 = 6.000-3.300

=2.700 TL

İndirilebilecek Gider =Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat Toplam Hasılat

=2.000x 2.700 = 900 TL 6.000

Gayrimenkul sermaye iradı beyannamesi aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır;

Tablo-5 Gayrimenkul Sermaye İradı Beyannamesinin Hesaplanması

Gayrisafi İrat Toplamı 6.000 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.300 TL

Kalan (6.000-3.300) 2.700 TL

İndirilecek Gerçek Gider Tutarı 900 TL

Vergiye Tabi Gelir 1.800 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 270 TL

Damga Vergisi 45,30 TL

Aynı örneği Götürü Gider Yöntemine göre hesaplarsak, hesaplama aşağıdaki şekildedir.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası = 6.000-3.300

=2.700 TL

İndirilebilecek Gider =(2.700x 0.25) =675 TL

Tablo-6Vergiye Tabi Hasılatın Hesaplanması

Gayrisafi İrat Toplamı 6.000 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.300 TL

Kalan (6.000-3.300) 2.700 TL

İndirilecek Götürü Gider Tutarı 675 TL

Vergiye Tabi Gelir 2.025 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 303,75 TL

Damga Vergisi 45,30 TL

Görüldüğü üzere, her iki yönteme göre yapılan hesaplama sonucunda hesaplanan vergiler farklı çıkmaktadır.

89

Örnek 3: Cemal SARI, 2014 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 12.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 30.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 6.000 TL tevkifat yapılmaktadır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmektedir.

Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (8.700+ 30.000=) 38.700 TL, 2014 yılı için beyan sınırı olan 27.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilmesi gerekmektedir. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi durumunda, istisna sadece konut kira gelirine uygulanmaktadır.

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır. Tablo-7 Mükellefin Kira Gelirine İlişkin Gelir Vergisinin Hesaplanması

Konut Kira Geliri 12.000 TL

Vergiden İstisna Tutar 3.300 TL

Kalan 8.700 TL

İşyeri Kira Geliri 30.000 TL

Toplam Gayrisafi İrat (30.000+8.700) 38.700 TL Götürü Gider (38.700x0.25) 9.675 TL Vergiye Tabi Gelir (38.700-9.675) 29.025 TL Hesaplanan Gelir Vergisi 5.396,75 TL Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 6.000 TL

Ödenecek Gelir Vergisi 0.00

İade Edilecek Gelir Vergisi 603.25 TL

Damga Vergisi 45,30 TL

Kesinti yoluyla ödenen vergi miktarı, hesaplanan vergi miktarından 603,25-TL tutarında daha fazla olduğundan, mükellefin ödenecek vergisi çıkmamış olup, fark olan 603,25-TL miktarı kadar mükellefe iade hakkı doğmaktadır.

Örnek 4: Özel bir firmada üst yönetici olarak çalışan ve aylık brüt 5.000 TL (yıllık: 5.000x12=60.000-TL) maaş alan Ali MUTLU, aynı zamanda mesken olarak kiraya verdiği üç adet konutundan yıllık 45.000 TL kira geliri elde etmektedir. Ali MUTLU ’nun yıllık toplam kazancı (60.000+45000) 105.000-TL olup mevzuata göre belirlenen 97.000-TL’yi aştığından, Ali MUTLU konut kirası nedeniyle beyanname verirken 3.300-TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır.

Örnek 5: Doktor olarak hastanede ücretli çalışan Kadir KARADAĞLI, 2014 takvim yılında brüt 80.000 TL ücret geliri elde etmektedir. Ayrıca sahip olduğu

90

dairesinden 20.000 TL mesken kira geliri elde etmektedir. İşyeri olarak kiraya vermiş olduğu dükkanından 50.000 TL iş yeri kira geliri elde etmektedir. Bankadaki mevduat hesabına 12.000 TL faiz tahakkuk etmiştir. İşyeri kazancından 10.000 TL stopaj yapılmıştır. Götürü gider yöntemini seçen Bay (D)’nin kazancı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

Tek işverenden alınan ücret ve banka mevduat faizi Gelir Vergisi Kanunu hükümleri uyarınca beyanı söz konusu olmayacaktır. Kira kazançları toplamı ise 27.000 TL’yi aştığından beyan edilmesi gerekmektedir. Konut kira geliri 20.000 TL, işyeri kira geliri ise brüt 50.000 TL olarak beyana tabi olacaktır.

Diğer yandan Kadir KARADAĞLI’nın elde ettiği kazançların toplamı 162.000 TL olduğundan (80.000+20.000+50.000+12.000) ve 97.000 TL’yi aştığından konut istisnasından yararlanması mümkün değildir. İşyeri kira gelirleri üzerinden yapılan kesintiler ise hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilmektedir.

Örnek 6: Bayan (D), sahibi bulunduğu işyerini 2014 yılında basit usul mükellefine kiraya vermiş olup, 4.000 TL işyeri kira geliri elde etmektedir. Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasına tabi olmayan işyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sınırı 1.400 TL’dir. Mükellefin, 4.000 TL tutarındaki işyeri kira gelirinin 2014 yılı için beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşması nedeniyle tamamı beyan edilmesi gerekmektedir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır.

Gayrimenkulünü konut olarak kiraya veren bir kişinin, aynı zamanda ticari ve zirai kazancı veya serbest meslek faaliyeti varsa, istisnadan yararlanması söz konusu olamayacaktır. Yani söz konusu kazançların yanında mesken kira geliri de varsa, mükellef 2014 yılı için belirlenen 3.300 TL tutarındaki mesken kira istisnasından yararlanması mümkün değildir.

Tablo-8 Gayrimenkul Sermaye İradı Örneği

İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılmayacaktır. Gayrimenkulünü konut olarak

İşyeri Kira Geliri 4.000 TL

Götürü Gider (4.000 x %25) 1.000TL Vergiye Tabi Gelir (4.000 – 1.000) 3.000 TL Hesaplanan Gelir Vergisi 450 TL

91

kiraya veren bir kişinin, aynı zamanda bir ticari ve zirai kazancı veya serbest meslek faaliyeti varsa, istisnadan yararlanması söz konusu olamayacaktır.

3.2.7. Kira Geliri Elde Edildiği Halde Beyanname Verilmemesi veya Eksik