Gayrimenkul Değerlemesi İle İlgili Sorunlar

Taşınmazların değerlemesi ve değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların önem verdikleri konulardan biridir. Özellikle hızlı şehirleşme ve ekonomik büyüme ile birlikte taşınmaz değerlerinde sürekli artışlar yaşanmaktadır. Fakat yaşanan bu değer artışları aynı oranda emlak vergisi gelirlerinde artışa neden olamamaktadır.

Emlak vergisinde gelişmekte olan ülkelerde daha yoğun olmakla birlikte gelişmiş ülkelerde de sorun oluşturan konu, vergiye konu taşınmaz değerlerinin doğru ve gerçekçi tespiti sorunudur. Önemli sorunlardan birisi gayrimenkul değerlemesidir. Taşınmaz malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu, zemin ve inşaat yapısı, elden edilen gelir, ulaşım imkânı, alt yapı durumu, parselin şekli, boyutu, genişliği gibi değerini etkileyen bütün unsurların dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesi gayrimenkulün değerini belirlemektedir. Ancak bu değer sürekli bir değişim içerisindedir. Örneğin belediye sınırları içindeki taşınmazların arsa metrekare değerlerinin tespitinde, arsa değeri daha düşük olan bir semtteki arsa, arsa değeri yüksek olan bir semtteki arsa değerinin de üzerinde takdir olunabilmekte ve bundan dolayı ciddi sorunlar ortaya çıkmaktadır. Birim

değerlerinin tespitinde, önceki tespitlere kıyasla yapılan artışlarda oransal bir sınır olmayışı, bazı belediyelerin yüzde 5.000 ya da 10.000’lik hatta yüzde 20.000’lik değer artışı yapmalarına neden olabilmektedir.

Taşınmaz fiyat değişimlerinin izlenmesi, taşınmaz mal piyasasının açıklık ve güvene kavuşturulması, taşınmazların kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve özelleştirilmesi, planlı şehirleşmenin yürütülmesi, kentsel yerleşmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaştırılması ve taşınmaz malların ekonomik faaliyete konu diğer işlemlerin güvenilir olması açısından gayrimenkul değerlemesi son derece önemlidir. Ülkemiz koşullarında gayrimenkul değerlemesi halen sorun olmaya devam etmektedir.

ABD’de emlak vergisi matrahı ilgili mahalli yönetimce takdir yoluyla tespit edilmektedir. Takdir yapılırken, çevredeki gayrimenkullerin alım satım fiyatları ile değeri etkileyen diğer değişiklikler dikkate alınmaktadır. Mahalli idareler genellikle gelir sıkıntısı içinde olduklarından değerlemeler birkaç yılda bir yenilenmektedir. Özellikle 2000 yılından itibaren ABD’de gayrimenkul fiyatlarının enflasyonun çok üzerinde artması nedeniyle bazı yerlerde yeniden değerlemeler daha sık yapılır hale gelmiş bulunmaktadır. Ülkemizde ise takdir komisyonlarının dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanır ve arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına, ilgili mahalle ve köy muhtarlıklarına ve belediyelere; araziye ait olanlar ise il merkezindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyeler ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukunun yapıldığı yılın başından mayıs ayı sonuna kadar ilan edilir. Bakanlar Kurulu takdir işlemlerine ilişkin dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkili kılınmıştır. Değer tespit süresinin Bakanlar Kurulunun kararıyla bırakılması sınırlandırma anlamına gelmektedir.

Ülkemizde vergilendirme devlet uygulaması olduğu için taşınmazın vergi matrahına yönelik değerleri, alım satım değerlerinden farklılık göstermektedir. Yapılan araştırma sonuçları bu bulguyu destekler niteliktedir.

Buna göre taşınmaz değerlendirmelerinin gerçekçi bir şekilde yapılamaması sonucunda emlak vergisinden kamulaştırmaya, özelleştirmeden arsa ve arazi düzenlemesine kadar birçok uygulamalarda ekonomik ve sosyolojik problemler ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle taşınmaz değerlemelerinin objektif olarak yapılabilmesi gerekmektedir. Bu da ancak taşınmaz değerlemesinin bilimsel esaslara oturtulması ile mümkündür. Kamulaştırma, emlak vergisi, özelleştirme, satış değeri tespiti için taşınmaz değerlemesi yaparken amaç, gerçek (rayiç) değere yaklaşmak olmalıdır. Kamuoyu ile devletin karşı karşıya getirilmemesi için özel sektörden yararlanma yoluna gidilmelidir.

Toplumların ekonomik dayanaklarının en önemlilerinden biri gayrimenkullerin değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılmasıdır. Bir çok ülkede olduğu gibi ülkemizde de beyan sistemine bağlı olarak vergi toplanmasında görülen, vatandaşların vergi beyanlarının genellikle gerçek bedellerini yansıtmadığıdır. Yapılan araştırma sonuçları da bu bulguyu destekler niteliktedir. Vergiye yansıyan şekliyle taşınmaz birim değerlerinin piyasadaki işlevsel değerlerden büyük farklılık göstermesi, beraberinde vergi kaybına yol açtığı düşünüldüğünde taşınmazlara ilişkin değerlendirme işlemlerinin her zaman gündemde tutulmasına yol açmakta ve sürekli kendini yenileyebilen sağlıklı bir sisteme kavuşturulması gerçeğini ülke ekonomisi açısından zorunlu kılmaktadır.

Ülkemizde, her geçen gün taşınmaz değerlemesinin önemi

artmaktadır. Bu değerlemenin doğru, güvenilir ve bağımsız bir şeklide yapılması büyük önem teşkil etmektedir. Gayrimenkul piyasasında var olan

kayıt dışılığın kayıt içine alınabilmesi için uluslararası değerleme standartlarına uygun hareket edilmesini sağlayabilecek uzmanlık mesleğinin kurulmasını ve geliştirilmesini zorunlu kılmaktadır. Bu mesleğin kurulması için Ülkemizdeki kurum ve kuruluşların ortak değerlerde buluştuğu bir uzlaşma ortamı olması gerekmektedir. Meslek elemanlarının yetiştirilmesi ile bunların hazırlayacakları raporlar gayrimenkullerin piyasa koşullarında kazandıkları değerleri doğru yansıtan standartlara uygun olacaktır.

Ülkemizde çiftçilerden, tarım ürünlerinin üretim maliyetleri ve gelirleri ile ilgili kayıtlı bilgi edinmek mümkün değildir. Bu durum tarım arazilerine gelir yöntemine göre değer takdiri işlemini büyük ölçüde zorlaştırmaktadır. İlgili kamu kurum ve kuruluşlarından da tarım arazilerine kamulaştırma amacıyla gelir yöntemine göre değer takdirinde doğrudan kullanılabilecek yeterli ve güvenilebilir verilere ulaşılamamaktadır. Ancak ülkemizde gayrimenkul yatırım ortaklarının bahse konu işlemlerinin değerlemesinin yapılması dışında ekonomik faaliyetlere konu gayrimenkullerin değerlemesinin nasıl ve kimler tarafından yapılarak belirlenen değerlerin hangi şekilde kayıt altına alınacağına dair bir düzenleme yoktur. Vakit geçirilmeden hukuki düzenleme yapılması ülkemiz adına son derece faydalı olacaktır. Böylelikle yanlış değerlemeden kaynaklanan vergi ve gelir kayıpları en aza indirilebilecektir.