Diğer Alışveriş Merkezi Türleri

Alışveriş merkezleri farklı amaçlar ve farklı ihtiyaçları karşılamak üzere kurulabilmektedir. Diğer alışveriş merkezleri başlığı altında; kolaylık alışveriş merkezi, 1.000 m2’den daha büyük alanlarda kiralanabilen özellikli merkezler, güç merkezleri, yaşam sitil merkezleri, tema merkezleri, outlet merkezleri, moda merkezleri ve çok amaçlı alışveriş merkezleri konularına yer verilecektir.

2.5.3.1. Kolaylık Alışveriş Merkezi

Kolaylık mağazaları, alışveriş için otopark problemi olmayan, gidilmesi kolay, insanların acil ihtiyaçlarını giderecek ürünlerin mevcut olduğu mağazalardır. Bu mağazaların amacı, tüketicinin haftalık ihtiyaçlarını gidermek üzere belli adreslerde

58

bulunmak değil, olası olan en yaygın hizmeti uzun sürede tüketiciye sunmaktır. Bu yüzden, tüketicilerin kolaylıkla ulaşabileceği petrol istasyonları ve köşe başları gibi yerlerde konumlanmakta ve uzun süre boyunca açık halde bulunmaktadırlar. Bu nitelikleri dolayısıyla hiper ve süpermarketlerden ayrılmaktadırlar. Ürün çeşitliliği az ve fiyatları yüksek olarak hizmet sunan kolaylık mağazaları, etkin bir stok idaresi ve iyi yetişmiş elemanlara sahiptir153_.

Franchising sistemi ile 1989 yılında Türkiye’de de faaliyete başlayan ve iyi bir performans gösteremeyen 7-Eleven mağazaları, 2001’de bu defa Opet’in ortağı olan Opet Gıda’nın lisansörlük etmesiyle Türkiye’ye yeniden giriş yapmıştır154_.

2.5.3.2. Özellikli Merkezler

1.000 m2’den daha büyük alanlarda kiralanabilen özellikli merkezlerin en seçici

özelliği; bünyesinde gıda dışında özel malları satabilen mağazaları

bulundurmaktadır. Bu tip merkezler çoğunlukla şehir içerisinde merkeze bağlı yerde konuşlandırılmaktadır155_.

Özellikli Mağazalar ya da İhtisas Mağazaları, müşterilerin çeşit, itibar, servis vb gibi sebeplerle, güçlü bir şekilde bağlandıkları ve sürekli olarak alışveriş yaptıkları mağazalardır. Bazı müşterilerin birtakım ürün ya da markalara dikkat ettiği gibi, bazı müşteriler ise belli mağazalara gitmekte ısrar ederler. Bu mağazalar genellikle küçük olmakta ve sınırlı ürün yelpazesiyle hizmet vermektedirler. Genellikle beğenilecek ürünlerin özel çeşitlerini mevcut bulundurmaktadırlar. Bazıları yaygın ve kaliteli hizmet sunmaktadırlar. Yüksek kaliteye sahip spor malzemeleri, kaliteli giyim ve deri eşya örnek olarak verilebilir. Bunlar butikleri andırmaktadırlar. Dikkatli bir şekilde seçilmiş ve ifade edilmiş bir hedef pazara, bilgili satış elemanlarıyla ve özgün bir ürün çeşitlemesi ile daha iyi servis sunmaktadırlar. Özellikli mağazalar, adından da anlaşılacağı üzere daima özellikli ürünleri satma hizmeti sunan mağazalar şeklinde algılanmamalıdır. Özellikli mağazalar birtakım müşteriler için özellikli duruma gelmiş mağazalardır. Örnek olarak, bir kişinin alıştığı kuaförünü sürekli olarak tercih etmesi verilebilir. Gelişmiş ülkelerde belli ürünlerde ve belli Pazar bölümlerinde uzmanlaşan özellikli mağazaların sayısında artış yaşanırken, Türkiye’de ise aksi bir durum gerçekleşmekte ve tüketicilerin çok sayıda ürünü bir yerden temin edebilecekleri

153 _{Fatma Orel, "Perakendeciliğe Giriş", s. 27, http://www.fatmaorel.net/ogrenciler_icin/}

perakendecilik.pdf (Erişim Tarihi: 12.05.2018).

154 _{Orel, a.g.e., s. 27.} 155 _{Alkibay vd., a.g.e., s. 27.}

59

büyük mağazaların sayısında artış yaşanmaktadır156_{. Özellikli mağazaları diğer}

mağaza çeşitlerinden ayıran asıl nokta belirli pazar ve ürünlere yoğunlaşarak o alanda uzmanlaşmaya gitmesinden kaynaklandığı söylenebilir. Bu sayede de kendi müşteri kitlesini oluşturmakta ve kendisini onlar için vazgeçilmez bir konuma taşımaya çalışmaktadır. Özellikli mağazaların Türkiye’de sayısı bakımından az oluşu ise tüketicinin tercih etme etkisi yani tüketicinin alışverişini ayrı ayrı alışveriş merkezlerinde yapmaktansa tek bir merkezde ihtiyaçlarını karşılayacak yerleri seçmesi etkili olduğu söylenebilir.

2.5.3.3. Güç Merkezleri

Güç merkezleri, birbirinden bağımsız olarak faaliyet yürütebilen büyük mağazalar ile sayıca az olan küçük perakendecilerden oluşmaktadır. Çoğunlukla büyük mağazalar; toptancı mağazalarını (Costco), kategori öldüren mağazalar (Toys "R" Us) ve indirimli mağazalardan (Target) oluşmaktadır. Güç merkezlerindeki kira bedelleri, organize alışveriş merkezindekiler kadar yüksek olmamaktadır. Birçok güç merkezleri, büyük bölgesel organize alışveriş merkezlerinin yakınında yerleştiği dikkat çekmektedir. Tek merkezden yönetilmeyip genellikle açık mekânlarda faaliyet yürütmektedir. Brüt olarak 23.500 m2 _{(250.000 squarefeet)'den daha büyük}

alanlarda kiralanabilmektedir157_.

2.5.3.4. Yaşam Stili Merkezleri

Tüketiciler, kendisini zorda hissettikleri durumlarda, farklı zamanlarda ayrı formatlarda alışveriş yapma imkânı sunabilen çok kapsamlı merkezler olabilmektedir. Yaşam sitili merkezler, çapa mağaza departmanlı mağazalar olmamakla birlikte, gıda sektörlerinde hizmet verebilen ünlü bir perakendeci veya herhangi bir eğlence merkezine dönüşebilmektedir. Kiracı karışımlarında, kendin seç al gibi indirimli mağazalar bulunmamaktadır. Çoğunlukla müşterisine gıda ve eğlence türü hizmetlerin sunulduğu bu merkezlerde; oturularak servis alınabilen spor merkezleri, restoranlar, sinema ve tiyatrolar, ev araç-gereçleri satabilen ünlü mağazalar ile klasik perakendeciler yer alabilmektedir. Bu tür merkezler tüketicilerine kibar ve güvenli ortamda, uygun kiracı karışımları sunabilmekte ve

60

çoğunlukla gelir düzeyi çok iyi olan grupların yaşadığı kesimlerde organize edilmektedir158_.

2.5.3.5. Tema Merkezleri

Tema kavramları, alışveriş merkezlerinde 2000’li yıllarda yatırımların ve rekabetin hız kazanmasıyla farklılaşma manasında gündeme çıkmıştır. Daha önceki dönemlerde stok yetersizliği nedeniyle perakendeciler açısından alternatif yetersizlik sebebiyle de alışveriş merkezinin yatırımcıları tarafından tema kavramlarına yönelik herhangi bir yatırımın gerçekleştirilmesi gereksiz görülmekteydi. Alternatif fazlalık ve aynı çekim alanına pek çok projenin ilave edilmesi sebebiyle farklılaşmayı gerektirmiştir. Yatırımcılar, mimari unsurları ön plana çıkarmakla birlikte bütün projelerin tema açısından farklılaşmasını hedef haline getirmektedir159_.

2.5.3.6. Outlet Merkezler

Outlet merkezlere ait ürün hatları ayakkabı, giysi, ev tekstil ürünleri, ev araç gereçleri ve spor giyim eşyalarından meydana gelmektedir. Üreticiler yüksek kaliteli tüm renkleri ve ürün çeşitlerini, geleneksel perakende mağazanın yanı sıra indirim uygulayan mağazalarda da satış yapmaya başlamaktadırlar. Outlet merkezler yani mağazalarda markaların defolu ve seri sonu ürünlerin satıldığı üreticiler, özellikle dağıtım maliyetini azaltmak, pazar paylarını artırmak ve dağıtım ağlarını genişleterek büyük yarar sağlayabilmektedir160_.

Outlet alışveriş merkezleri, alışverişte yeni bir çığır açmakla birlikte alışverişçilere hem geniş bir ürün çeşitliliği hem de tatil zamanlarında hoşça zaman geçirebilecekleri bir ortam ve aile üyelerinin birlikte olacağı bir alışveriş imkanı vermektedir. Son zamanlarda alışverişçiler tarafından outlet tarzındaki alışveriş merkezlerine olan ilgilerinde yükselme gözlemlenmektedir161_.

159 _{Engin Yıldırım, 2010, Alışveriş Merkezleri: Tema ve Konsept, https://www.perakende.org/}

alisveris -merkezleri-tema-ve-konsept-1277738426h.html (Erişim Tarihi: 26.05.2018).

160_{Alkibay vd., a.g.e., s. 20.} 161 _{Çakmak, a.g.e., s. 33.}

61

2.5.3.7. Moda Merkezleri

Moda merkezleri, alışılmışın dışına çıkarak büyük departmanlı mağazaları kiracı karışımına almamaktadır. Moda merkezleri çok sayıda marka değeri yüksek, seçkin, tanınmış markaları içermekte olan moda ağırlıklı özel mağazaları yapısında barındırmaktadır162_{. Aynı zamanda alışveriş merkezinin diğer kiracıları arasında;}

hediyelik eşya satan dükkânlar, restorant, sinema, tiyatro, üst düzey gelir grubuna hitap eden butikler, cafe, yüksek kalite ve fiyatlı benzersiz ürünlerin olduğu perakendeciler de yer almaktadır. Bu alışveriş merkezlerinin bir diğer özelliği de iç mekan dizaynının ve mimari yapısının çok çarpıcı, özgün ve gösterişli olmasından kaynaklanmaktadır163_.

2.5.3.8. Karışık Kullanımlı Alışveriş Merkezleri

Karışık kullanımlı alışveriş merkezleri, merkezler bugün, insanoğlunun var olduğu günden buyana küçük şehir merkezinin işlevlerini yürütmektedir. Bu alışveriş merkezinin en iyi örneğini San Diego'daki "University Town Center-UTC" oluşturmaktadır. Merkezde; üniversiteye ait kurslar, bir buz pateni sahası, halk sanatları müzesi, halk eğitim merkezi, bir okul öncesi bakım merkezi, halk eğitim merkezi, disco, üniversiteye ait kursların verildiği sınıflar, kafe ve restoranların yanında 6 büyük departmanlı mağaza ve çok sayıda büyüklü küçüklü perakendeci kuruluşlar yer almaktadır. 1993 yılında Türkiye'de açılan "Capitol" organize alışveriş merkezi, 3 sinema salonu, çocuk merkezi, eğlence merkezi, 2 toplantı salonu, 1 si- nema perdesi ve karışık kullanımlı merkezlerden oluşmaktadır164_.

62

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

YATIRIM, YATIRIM EVRELERİ, PROJE DEĞERLENDİRMENİN AMAÇLARI VE KARLILIK