O principal objetivo do trabalho foi identificar os fatores e as razões que induzem ao surgimento e a permanência dos espaços edificados vazios na área central de São Paulo, ou seja, a questão que se levantou ao longo do processo dissertativo foi a seguinte: Por que os espaços edificados se encontram vazios na área central? A resposta que se obteve, ao longo do estudo, foi que os vazios acontecem em função de interesses que envolvem o capital imobiliário. Ou seja, os proprietários detentores dos imóveis no Centro aguardam uma mudança de cenário na área central e, conseqüentemente, passam a praticar preços e valores esperados, em uma medida previsível, para o futuro.
Os proprietários comparam o preço atual com o preço futuro e a taxa de juro esperado, e este procedimento, segundo Deak (2000), não difere em nada da especulação praticada no mercado de ações. Esta valorização imobiliária, que poderia garantir preços estimados e, conseqüentemente, a obtenção de lucros com baixos riscos, somente se efetivará com a promoção de programas de requalifiação ou reabilitação do Centro.
A especulação imobiliária está presente no processo de formação e distribuição dos espaços na cidade de São Paulo, onde bolsões de terras urbanas não ocupadas, situadas entre centro e periferia, permitiam aos seus proprietários maior renda e lucratividade após a instalação de infra-estrutura pelo poder público, que o fazia para atender as áreas periféricas.
Os espaços edificados vazios na área central passam por processo semelhante, no qual proprietários aguardam a concretização de uma política efetiva de recuperação da área central a ser conduzida, inicialmente, por ações diretas do setor público. A partir delas e das direções resultantes desse processo, os imóveis vazios serão orientados para determinados usos. É a garantia da efetivação de lucros e rendas esperadas.
A reabilitação do Centro tem acontecido por meio de algumas ações que buscam a redução da vacância na área central e a valorização dos imóveis na região, assim como a absorção de novas atividades e funções nas áreas construídas, até então vazias.
É evidente que a especulação imobiliária não se procede de forma simples e não é induzida somente por proprietários, há uma complexidade própria do ambiente urbano em constante processo de transformação. A questão se desdobra em diversos outros fatores como na produção de novas centralidades, onde o capital público e privado criam novos espaços com novas estruturas e novas tecnologias em direção ao Sudoeste, passando pela Paulista e seguindo em direção a Marginal Pinheiros, Faria Lima, Verbo Divino. As novas centralidades não contaram só com a possibilidade de nova infra-estrutura, realizada pelo estado, mas também com o financiamento da produção e da comercialização, além de terra com valores menores e a possibilidade de otimização do uso da área, com índices maiores de aproveitamento e verticalização.
Hoje, os agentes e atores da área central estão no aguardo de uma mudança no cenário existente. Pode-se manter e incentivar a popularização e democratização do espaço público, com a sua privatização pelo comércio informal. Mas outras formas de ocupações poderão ocorrer. O que decidirá qual será a forma de ocupação do Centro será a política de recuperação, reabilitação ou de renovação.
Com a aplicação de uma política de recuperação com programas de reabilitação ou requalificação, a vacância presente poderá ser reduzida e o mercado reincorporará outras demandas e os preços poderão então satisfazer os investidores e proprietários, agentes urbanos e, indiretamente, o poder público.
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No caso da recuperação se estabelecer, como ficará a população de baixa renda residente em cortiços, a população que utiliza o comércio informal, as famílias que residem nas ocupações organizadas, os moradores de rua? Parte destes grupos poderá ser deslocada para outras áreas. Este deslocamento será de que forma e para onde1? Ou ainda , será possível a manutenção destes grupos sociais como se pretende algumas ações no programa atual de requalificação? Qual será o limite para as novas construções e o que será feito com tamanho espaço construído, deixado para trás?
De certa maneira, as altas taxas de vacância imobiliária expõem a cultura do descarte, a forma de consumo realizada pela sociedade (SANTOS,ML, 1994). A sociedade, apoiada no consumo para geração de renda e trabalho, estabelece o consumo como condição de reprodução (LEFEBVRE,1973). A cidade consome imóveis e, depois, os descarta. O marketing apresenta-se como indutor e catalisador desse processo. Assim, os imóveis são produzidos, consumidos e descartados, transformando-se em lixo urbano.
O espaço urbano em São Paulo é produzido como bem de consumo não durável, com os ciclos dos produtos, valorizados na fase de lançamento e desvalorizados quando não são mais top de produção, fase esta em que perdem não só o valor como, muitas vezes, o interesse para seu uso. Entretanto, a cidade não pode ser produzida, como coloca Davis, da mesma maneira que carros, aviões, eletrodomésticos (DAVIS, 1993).
Os espaços edificados vazios não podem ser movidos, deslocados ou jogados no lixo. Eles podem ser destruídos, mas há um alto custo social envolvido. O consumo da cidade deve ser pensado e refletido para se tentar atingir uma sustentabilidade urbana, pois os recursos são, a cada dia mais escassos, sejam eles de ordem natural ou material.
1 Neste sentido, percebe-se na Estimativa de moradores de rua, FIPE 2003, que já há um pequeno deslocamento
6. BIBLIOGRAFIA