Terekede bulunan tarım arazisinin mülkiyet devrinin yapılmasına karar verildikten sonra mirasçılara paylarının ödenebilmesi gerekmektedir. Bunun için tarım arazisinin değerinin tespiti yapılmalıdır. Bu değer tespiti arazinin gelir değeri üzerinden yapılmaktadır. Terekede bulunan yan sınaî iĢletmeler ile taĢınırların değer tespiti ise bunların gerçek değeriyle belirlenmektedir. TAMDĠY’in. 5 inci maddesinin I inci fıkrasında. tarım arazilerinin gelir değerinin, değerlemenin yapıldığı tarihte, ilgili tarım arazisinin uygun değer koĢullarda iĢletilmesi durumunda elde edilecek yıllık ortalama net gelire göre hesaplanır. TAMDĠY’in. 5 inci II nci fıkrasında üretim dönemlerinin gayrisafi üretim değerlerinin hesaplamasının, çiftçinin eline geçen ürün fiyatı ile verimin dikkate alınarak yapılır. Çitçinin eline geçen ürün fiyatlarında TÜĠK. verileri ile Bakanlık sistemindeki son 5 yıllık verilerin esas alınacağı düzenlenmiĢtir. Ürün deseni hesabında ve verim hesabında, değerlemesi yapılacak olan arazi ile bu araziye benzer özellikte bulunan aynı yöredeki diğer arazilerin Bakanlık sisteminde bulunan ve arazilerde yetiĢtirilen ürünlerin münavebe dönemlerine ait yıllık kayıtları esas alınmaktadır. TAMDĠY’in. 5 inci III üncü fıkrasında tarımsal arazinin gelir değerinin, arazinin yıllık ortalama net gelirinin 20 yıl ile çarpılması sonucu elde edilen değer olduğu belirlenmiĢtir. Arazinin yıllık ortalama net geliri, arazinin değerlemesinin yapıldığı üretim dönemi ile ilgili Bakanlığa bağlı Ġl ve Ġlçe Müdürlükleri tarafından o bölge için belirlenen bölgenin hâkim ürünleri için yapılan ortalama yıllık üretim giderlerinin yıllık ortalama gayrisafi üretim değerinden çıkartılması sonucu elde edilir. Yıllık ortalama gayrisafi üretim değeri ise değerlemenin yapıldığı yıl içerisinde çiftçinin eline geçen ürün fiyatlarıyla, bu ürünlerin son 5 yıl içerisindeki yıllık verim ortalamalarının çarpılmasıyla hesaplanacağı, belirtilmiĢtir.
Yasal düzenlemeler yukarıda anlatıldığı Ģekilde yapılmıĢ olmasına rağmen Türkiye’de tarım arazilerinin gelir yöntemine göre değer tespiti yapılmasında sorunlarla karĢılaĢılmakta ve tartıĢma konusu olmaktadır. Tarım arazilerinin bedel tespitleri yapılırken öncelikle gelir değeri hesaplanacak arazinin, sulu arazi kuru arazi
niteliğinin belirlenmesi gerekmektedir199. Ancak arazi kenarında bulunan bir su
kaynağının arazinin yıl boyunca sulanmasına ne derece de katkı sağlayacağı, arazinin devlet su iĢleri tarafından yapılmıĢ sulama kanallarıyla sulanıp sulanmadığı arazinin sulu tarım arazisi olarak nitelendirilmesinde etkilidir. Yargıtay kararlarında bilirkiĢilerin derenin debisini göz önünde bulundurarak arazinin yaz ve kıĢ aylarında sulu tarımdan ne derece faydalandığının belirlenmesi gerektiği belirtmektedir200
. Çünkü, sulu tarım arazilerinde yetiĢen, münavebe edilen ürünler ve bunların kapitülasyon oranları, kuru tarım arazisinden farklıdır. Bu sebeple sulu tarım arazilerinden elde edilecek net gelir de farklı olacaktır201. Kanun’da tarım arazisinin
değer tespitinin gelir değeri üzerinden hesaplanması gerektiğini belirtilmiĢ ise de mülkiyet kavramını açıklarken değindiğimiz, arazinin bütünleyici parçalarının da araziye dâhil olduğu ve bu durumda arazi üzerinde bulunan bütünleyici parçaların da değer tespitinin yapılması gerekmektedir.
Arazi üzerinde ya da yakınında bulunan su kaynaklarının da arazinin değeri üzerine etkisi bulunmaktadır. Arazinin üzerinde su kaynağı bulunması veya yakınında Devlet Su ĠĢleri ya da kooperatiflere bağlı sulama kanalları bulunması
199 Y. 18. HD., T. 26.05.2008, E. 2008/11807, K. 2009/351., “…Yargıtayın yerleĢmiĢ
uygulamalarında, Ġklim koĢulları, arazinin topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu (büyük yerleĢim yerlerine uzaklığı vb), gözönünde tutulduğunda, dava konusu taĢınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan, ülkemizin değiĢik yörelerindeki (değeri önemli Ģekilde etkileyen kanıtlanmıĢ, farklı ve özel bir faktör bulunması hali hariç) sulu tarım arazilerinin değerlendirilmesinde kapitalizasyon faiz oranı % 5, kuru tarım arazilerinde ise % 6 olarak alınmaktadır. “ ( Kazancı, ET: 14.03.2019).
200 Y. 18. HD., T. 30.10.2014, E. 2014/10884, K. 2014/15125., “…KamulaĢtırma Yasasının 4650
sayılı Yasayla değiĢik 11. maddesinin birinci fıkrasının arazilere iliĢkin (f) bendinde taĢınmazın dava tarihindeki mevkii ve Ģartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden değerinin belirleneceği öngörülmekte olup bu yöntemle taĢınmazın değerinin saptanmasında münavebeye alınacak ürünler yönünden sulu ya da kuru tarım arazisi niteliğinde olup olmaması önem taĢıdığından; bilirkiĢi kurulu raporunda, dava konusu taĢınmazın "sulama imkanlarının mevcut olması nedeniyle taĢınmazı sulu tarım arazisi" olarak değerlendirilmiĢ ise de; sulama kaynağının ne olduğu açıkça gösterilmeden (taĢınmazın üzerindeki bir su kaynağından veya yakınındaki bir dereden sulanıp sulanmadığı), sulamanın taĢınmazın tamamında ve her mevsim için fiilen yeterli olup olmadığı, dereden sulanıyorsa bu suyun kendi doğal akıĢı ile mi yoksa özel bir pompalama ya da baĢka bir sistemle mi taĢınmaza ulaĢtığı, yeraltı suyundan hangi sistemle yararlanıldığı hususları ayrıntılı bir biçimde araĢtırma yapılarak taĢınmazın niteliği belirlenmeden, taĢınmazın sulu tarım arazisi olarak kabul edilmesi ve bu yönde düzenlenen bilirkiĢi kurulu raporuna dayalı hüküm kurulması gerekmektedir.” (Kazancı, ET: 14.03.2019).
201
Y. 5. HD., T. 03.11.2003, E. 2003/10273, K. 2003/12671; Y. 18. HD., T. 18.04.2002, E. 2002/2366, K. 2002/4495; Y. 18. HD., T. 08.10.2002, E. 2002/7810, K. 2002/9384; Y. 18. HD., T. 13.10.2005, E. 2005/8721, K. 2005/8947. (Kazancı, ET: 24.02.2019).
arazinin değerini arttırabilecektir. Su kaynakları ile ilgili yerinde inceleme yapılması gerekmektedir. Çünkü sadece görünen su kaynakları haricinde gizli su kaynakları ya da kayıt dıĢı su kaynakları bulunabilmektedir. Arazi ancak su kaynaklarının varlığı belirlendikten sonra sulu tarım arazisinden elde edilecek münavebe ürünlerinden hareketle yıllık ortalama net geliri hesaplanabilecektir. Çünkü sulu koĢullarda elde edilen ürünlerden elde edilen net gelir kuru arazide üretilen ürünlerden elde edilen net gelire göre daha yüksektir.
Bir diğer önemli husus mülkiyet devri yapılan tarım arazisinin tarımsal faaliyette kullanılmıyor olması halinde gelir değeri üzerinden hesaplama yapılmasıdır. Çünkü arazinin net geliri brüt üretim maliyetleri202
çıkarılarak elde edilmektedir. Bu durumda hesaplanan gelir değeri farklılıklar gösterir. Bu durum gerçekçi değerlere ulaĢabilmeyi güçleĢtirir203
.
Tarım arazisinin gelir değerine yapılan itirazlar maddenin 4 üncü fıkrasında düzenlenmiĢ olup, değer tespiti hesaplamalarında Bakanlık ve TUĠK. sistemindeki veriler esas alınarak, kullanılan arazilerdeki ürün deseni ve verimleri, ürün maliyetleri ve çiftçi eline geçen fiyatlar üzerinden yeniden değerleme yapılacağı belirlenmiĢtir.