A- BEDELE DÖNÜŞTÜRMENİN KAMULAŞTIRMA KANUNU MD. 35 İLE KARŞILAŞTIRILMASI
Kamulaştırma Kanununun 35. maddesi, “İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez” düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenleme gereğince uygulama yapılmamış alanlarda özel parselasyon planı tapu idaresine verilerek Medeni Kanun kapsamında maliklerince tasarruf edilen parseller oluşturulmaktadır. Kadastral nitelikteki bu taşınmazların fiilen parsellere ayrılması suretiyle yine yol, okul, yeşil alan gibi kısımlarda belirtilmek suretiyle ana taşınmazdan hisseler özel parselasyon haritasında belirtilen kısımlar bakımından hak sahipliği ve tasarruf edebilme imkanı sağlayan parselleme yapılmaktadır.224
223 ERGEN (Arazi ve Arsa Düzenlemesi), s. 218 224 ÖZDEMİR, s. 297
Taşınmaz malikinin fiili taksim yapmak suretiyle özel parselasyondaki kamuya ayrılan alanlar bakımından daha sonra kendisi ve hisse satışı yaptığı hak sahiplerince inançlı sözleşmeler225 sayılabilecek bir anlaşma ile kamu idaresine yol vb. alanlar terk edilmektedir.
Bedele dönüştürme, kamu idaresince resen yapılan tarafların iradesine bakılmaksızın taşınmazların fiili ve hukuki nedenlerle malikleri adına tahsis edilememesi nedeniyle zorunlu olarak bedele dönüştürülerek bedelinin ödenmesidir.
1- Kamulaştırma Kanunu Md. 35 Gereğince Özel Parselasyonla Yola Terk Edilen Alanlardaki Mülkiyetin Sona Ermesi
Kamulaştırma Kanununun 35. maddesine göre; imar uygulaması görmemiş kadastral parseller hakkında maliklerin rızası dahilinde taşınmazda yapılacak özel parselasyon haritası ile yol alanlarına terk edilen alanlar bakımından hissedar hak sahiplerince daha sonradan mülkiyet iddiasına bulunulamayacağı düzenlenmiştir.
İmar mevzuatı gereğince, taşınmazlardan yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmetleri için düzenleme ortaklık payı adı altında kamu alanlarına katılmaları sağlanmaktadır. Düzenleme ortaklık payı düzenleme sahasındaki kamu alanlarının oranı dikkate alınarak %40’a kadar olabilmektedir. Taşınmaz mal sahipleri, taşınmazları üzerinde inşaat yapabilmek amacıyla, kendileri özel parselasyon yaptırıp, taşınmazlarının bir kısmını yukarıda yazılı kamu hizmetleri için kendi rızaları ile terk edebilirler. Gerek idari gerek rızai yoldan yapılsın, böyle bir kamu hizmetine terk sonucu malikin, elinden çıkan yerlerde mülkiyet hakkı sona erer. Kamulaştırma Kanunu’ nun 35. maddesinde böyle bir işlemle kamu hizmetlerine terk edilmiş yerler üzerinde eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı ve taşınmazın tamamının kamulaştırması halinde bu yerlerin bedelinin istenemeyeceği düzenlenmiştir.226 Nitekim Yargıtay kararlarında227 durum açıkça ortaya konarak özel
225 REİSOĞLU, s. 83 “İnançlı işlemlerde, hakkı devreden ile devralan arasında hakkın nasıl kullanılacağı ve nasıl devredileceği inanç sözleşmesi ile belirtilmektedir.”
226 REZAKİ/TUTAR/PULAK/ARAS, ss. 1373 - 1374
227 Yarg.18. HD. T: 26.10.1998, E: 1998/11352, K: 1998/11577; “Kamulaştırma Kanunun 35. maddesine göre, özel parselasyon sonucu malikin muvafakatiyle kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerlerde mülkiyet iddiasında bulunulamaz. Bu amaçla belediyeye terk edilmiş bulunulan yerin daha sonra şahıslara satılmış olmasının yasaya uygun olmadığı konusundaki iddia, bu satış işleminin iptalini gerektirebilir. Buda taşınmazın malikine iadesi yukarıda açıklanan yasa hükmü karşısında olanaklı değildir. Bu konuda açılan idari davanın işlemin iptaliyle sonuçlanmış olması, taşınmazın davacıya iadesi söz konusu olamayacağı için bu davanın sonucuna etkili değildir.” REZAKİ/TUTAR/PULAK/ARAS, s. 1374
parselasyon sonunda kamuya terk edilen alanlar bakımından maliklerce mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı karar altına alınmıştır.
Kamulaştırma Kanununun 35. maddesi: “ İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz” şeklinde düzenlenmiştir.
Özel parselasyon yapılan bir alanda eski maliklerce açılan tapu iptali tescil davası228 Kamulaştırma Kanununun 35. maddesi gereğince reddedilmiştir. Kararın gerekçesinde Kamulaştırma Kanunun 35. maddesinde yapılan kamu alanlarına taşınmazın belirli kısımlarının fiili olarak terk edilmesi, kamunun kullanımına sunulması halinde malikin mülkiyet hakkının sona erdiği belirtilmiştir.
2- Fiili Olarak Kamuya Terk
Kadastral nitelikteki taşınmaza ilişkin olarak malikleri tarafından kendi aralarında yaptıkları özel parselasyon ile yol, meydan, park vb. alanlar olarak ayrılan alanlar bakımından da mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı yargı kararları ile açıklığa kavuşmuştur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin kararları bu yöndedir.229 Fiili olarak kamuya terk edilen alanlar bakımından
mülkiyet hakkı sona ermektedir.
233 Yarg. 5. HD. T: 29.05.2000 gün E: 2000/8413, K: 2000/9576, “Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil
davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; özellikle özel 843 sonucu malikinin muvafakati ile kamu hizmetlerine ayrılmış bulunan yerlerden dolayı eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı gibi karşılığı da istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekir. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda gereği görüşülüp düşünüldü, Davacı, ana gayrimenkullerini özel parselasyon yaparken taşınmazlarından yol olarak ayırdığı dava konusu bölümlerin, davalı idarece sonradan parselasyona tabi tutulup tapuya da tescil edildikten sonra üçüncü kişilere satışa arz edilmesi nedeniyle davalı idare üzerindeki tapuların iptali ile adına tescilini istemiştir. Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararda yazılı gerekçelere ve özellikle özel parselasyon sonucu malikinin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için, eski malikleri tarafından 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 35. maddesi uyarınca mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı gibi karşılığı da istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına” şeklinde karar verilmiştir. ÖZDEMİR, s. 297
229 Yarg. 5. HD.T: 23.09.1999, E: 1999/11767, K: 13707, “Özel parselasyon sonunda malikinin
muvafakatiyle kamu hizmeti için ayrılmış bulunan yollarda mülkiyet iddiasında bulunulamayacaktır. Dosya kapsamına göre davacı, maliki olduğu 203 parseli özel parselasyona tabi tutarak çeşitli kişilere hisse satışı yapmış ve fiili kullanım şekline göre davaya konu bölümleri yol olarak bırakmıştır. 2942 sayılı Kanunun 35. maddesine göre özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatiyle kamu hizmeti için ayrılmış bulunan bu yollarda mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı gözönünde tutularak davalı
B- BEDELE DÖNÜŞTÜRMENİN, KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA İLE