Bedele Dönüştürme Yapılan İmar Uygulamasında Müstakil ve Hisseli Olarak

a) Dağıtma ve Tahsis Öncesi Taşınmazların Devri

2981 sayılı Kanunun 10/c-son maddesi, “Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen hazine arsa ve arazileri, iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir” şeklinde düzenlenmiştir. Bedele dönüştürme yapılmasının zorunlu olduğu alanlarda, ıslah imar planları gereğince, imar uygulaması yapma yetkisini kullanacak olan belediyeler, hazine ve il özel idaresi adına kayıtlı olan tapuları kendi uhdesine almaktadır. Daha sonra uygulama yapılmak suretiyle hak sahiplerine tapuları dağıtılmaktadır. Yapılacak arazi ve arsa tahsisinde ilk önce yapılması gereken ferdileştirmeyi sağlayacak münferit parseller oluşturulmasıdır.

Yasanın düzenlemesinde belediye ve il özel idaresi adına tescili yapılacak arazi ve arsalardan bahsedilmektedir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin valiliğin talebi üzerine, resen ilgili idarelerin adına tescil edilmesi düzenlenmiştir. Burada üzerinde durulan husus kamu idaresine devredilen hazine parselleri, ıslah imar planı gereğince düzenleme yapılarak, tapu tahsis belgesi sahiplerine taşınmazların satışlarının sağlanması istenmektedir. 54 _{KOÇAK/BEYAZ, ss. 176 - 202}

55 _{Danş. 6. Dairesinin, T: 14.11.1994, E: 1994/2039, K: 1994/4189 “... yapılan düzenleme ile düzenleme} ortaklık payının, kamu alanlarına ayrılan yerlerden, kapanan kadastral yolların düşürülmesinden sonra hesaplanarak düzenlemeye giren parsel maliklerinden bu miktarın alınması gerekirken kadastral yolların belediyeye ait kadastral parsel olarak düzenleme alanına dahil edilmesi ve belediye adına müstakil ve hisseli parseller oluşturulması suretiyle şahıs arazilerinden fazla düzenleme ortaklık payı alınmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.” KOÇAK/BEYAZ, s. 180

Kamu kurumları adına örneğin Milli Eğitim Bakanlığının okul sahasında kalan hazine parselleri öncelikle bu amaca tahsis edilecektir.56 Bu alanlardaki tapu tahsis belgesi sahibi olan hak sahibine mümkün olan en yakın yerden (örneğin, başka bir hazine parselinden) tahsis yapılacaktır.

b) Tapu Tahsis Belgesi

2981 sayılı İmar Affı Kanunu gereğince hazine, belediye, il özel idaresi ve Vakıflar Genel Müdürlüğü’ nün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılan işgaller, tapu tahsis belgesinin temelini oluşturmaktadır. Tapu tahsis belgesi, bu işgallerin ileride belediye ve il özel idaresi tarafından yapılacak uygulama ile işgalci hak sahiplerine satışını öngören ve bunu vesikalandıran, kişiye bağlı bir hak olduğunu belirten belgedir. 2981 sayılı Kanun kapsamında, hak sahibi, tapu tahsis belgesine istinaden mülkiyet iddiasında dahi bulunamaz.57 Ancak taşınmaz üzerine yapılan muhdesat bakımından hak sahiplerinin ekonomik hakları bulunmaktadır.58 Tapu tahsis belgesi daha sonra yapılacak uygulamada tapuya esas teşkil edecektir.

56 _{KAPAN, s. 124}

57 _{Yarg. 5. HD. T: 24.03.998, E: 1998/1228, K: 1998/4116, “Davacı tapu tahsis belgesine dayandığından,} bu belge mülkiyet hakkını kazandırmayacağından el atmanın önlenmesi davası açma hakkı da vermeyecektir. Dava el atmanın önlenmesi, kal ve eski hale getirme istemine ilişkindir. Davacı, imar affı nedeniyle kendisine verilen tapu tahsis belgesine dayanmaktadır. Sözü edilen belge davacıya mülkiyet hakkı kazandırmaz. Bu itibarla da kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi davasını açma hakkı da vermez. Davacıya, dava konusu taşınmazın mülkiyet hakkını kazandığına dair dava açması ve bu hususta alacağı ilamı ibrazı için mehil verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiği düşünülmeden davacının dava hakkı tespit edilmeden esastan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” AKAR, Zeki, Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları, Açıklamalı Gerekçeli En Son İçtihatlar ve İlgili Mevzuat, Turhan Kitapevi, Ankara 2000, s. 961

58 _{Danş. 6. Dairesinin T: 14.06.1994, E: 1993/2641, K: 1994/2543 sayılı ilamında “2981 sayılı Yasanın} 10/a maddesinde “Bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12. madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine “Tapu Tahsis Belgesi” verilir hükmü yer almaktadır. Dosyanın incelenmesinde davacının yıkıma konu gecekondu ile ilgili olarak 2981 sayılı olarak 2981 sayılı Yasa uyarınca af başvurusunda bulunduğu ancak tapu tahsis dosyasındaki eksiklikler nedeniyle anılan Yasa uyarınca işlem yapılmadığı ve eksikliklerin giderilmesi hususunun Yeminli Özel Teknik Büro’ya 17.11.1988 günlü, 2091/86 sayılı yazı ile bildirildiği anlaşıldığından, tapu tahsis dosyasındaki eksikliklerin davacı tarafından tamamlanıp tamamlanmadığı bunun sonucuna göre davacının tapu tahsis belgesi alma hakkının doğup doğmadığı konusu incelenmeksizin mahkemece tazminat isteminin reddedilmesinde isabet görülmemiştir.” Belediyelerin Çeşitli İşleri İle İlgili Danıştay Kararları 1978 - 1995, İçişleri Bakanlığı, Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü, 2. Baskı, Ankara 1997, ss. 111 – 112

2981 sayılı İmar Affı Kanununa göre hazine, belediye, il özel idaresi ve Vakıflar Genel Müdürlüğü’ nün mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde gecekondu sahipleri tarafından yapılan yapıların, zeminde işgal ettiği alan nispetinde gecekondu sahibine tapu tahsis belgesi düzenlenmektedir. Tapu tahsis belgesi ile ilişkilendirilen hak, ıslah imar planı ve kadastro planları tamamlandıktan sonra yapılacak imar uygulamasında tapuya esas teşkil edecektir. Tapu tahsis belgesi düzenlenmek suretiyle yapılacak tahsis, hak sahibinin arazide işgal ettiği alan dikkate alınarak 400.00 m2 miktarındaki arsa, müstakil veya hisseli olarak işgalcilere tahsis edilmiştir. Bu oran tapu tahsis belgesi sahibinin zeminde işgal ettiği alanla sınırlı olacaktır. Daha küçük alanı kullanan işgalcilere, işgal ettikleri alan miktarı kadar tapu tahsis belgesi verilecektir. Ayrıca, arsa tahsis edilen hak sahipleri, günün rayiç koşullarına göre beyan edilen bedel, tespit edilen bedelin 2/3 nispetinden düşükse tespit edilen bedel ödenmek suretiyle bu taşınmazda zilyet sıfatıyla kullanmaya devam edeceklerdir. Elbette beyan edilen bedelin taksitlendirilmek suretiyle hazineye ödenmesi gerekmektedir. 2981 sayılı Kanuna göre yapılacak imar uygulaması ile tapu tahsis belgesinin bağlandığı alan tapu tahsis belgesi sahibi adına tapulanacaktır.59

c) Tapu Tahsis Belgesinin Dayandığı Hukuki Temel

Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı Kanunu değiştiren 3290 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince; “Islah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek ve tapuya esas teşkil edecek bir belgedir.” Bu belge mülkiyet belgesi olmayıp şahsi bir hak tesis (kişiye bağlı) eden hukuki durumu ortaya koyan bir belgedir.

Yargı kararlarında tapu tahsis belgesinin kişisel bir hak doğurduğu ve mülkiyet ilişkisini kurmadığı belirtilmiştir.60 Tapu tahsis belgesi ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra ilgili kamu idareleri tarafından 2981 sayılı Kanun kapsamında yapılacak

59 _{KAPAN, ss. 126 - 129}

60 _{Yarg. 14. HD. T.08.03.2005, E:2004/9330, K: 2005/1649 “Tapu tahsis belgesi, Yargıtay Hukuk Genel} Kurulunun 1996/14-763-864 sayılı kararı ile hukuki niteliği ortaya konulmuştur. Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp fiili kullanmayı belirleyen ilgilisine kişisel bir hak sağlayan zilyetlik belgesidir. Tapu tahsis belgesinin tahsis sahibi ve mirasçıları adına tescili için yeterli değildir. Tahsis için hukuken geçerli bir tapu tahsis belgesinin bulunması, tahsise konu taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı imar kanuna göre veya 3981 sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik getiren kanun uyarınca bir uygulama yapılması, ilgilisine başka bir bölgeden tahsis yapılmaması, tahsise konu taşınmazın imar planında konut alanında kalması gerektiği Hukuk Genel Kurulu Kararı açıklığa kavuşturulmuştur...”(http://www.istanbulbarosu.org.tr/yayinlar/BaroDergileri/ibd/20061/ibd200613yhd 14.pdf )

uygulama ile, (ıslah imar planları ve uygulamaları) ilgililer adına tapulanmasını sağlayan bir belgedir.61 Tapu tahsis belgesinde belirtilen nispetin imarlı sahada kalan kısımları hak sahipleri adına tescil edilmesi gerekmektedir.62 Taşınmazın sosyal donatı alanlarına rastlayan kısımlarının tapulanması mümkün bulunmamaktadır.