Bedele Dönüştürme İçin Parselasyon Planlarının Hazırlanması ve

a) Planların Hazırlanması

Parselasyon planları, imar planında belirlenen fonksiyon alanlarına ve temel yapılaşma kriterlerine uygun olarak hazırlanan, bu suretle imar planının uygulanmasını belirleyen planlardır. Bedele dönüştürme yapılması gereken imar uygulama bölgelerinde ıslah imar planlarının hazırlanması gerekir. Yine 2981 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununun birlikte uygulandığı imar uygulamalarına göre de imar planlarının hazırlanması gerekir. Arazi ve arsa düzenlemesini plan bütünlüğünde gösteren ve tapuya tescil işlemlerinde esas alınacak olan plandır. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 39. maddesi uyarınca, düzenleme işlemlerine ait belgelerle beraber, belediye mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, mücavir alan sınırları dışında ise il idare kurulunun onayından geçerek kesinleşmektedir.200

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik 4. maddesi “k” bendinde, parselasyon planı; “İmar planının araziye uygulanmasından sonra yapılacak rölöve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır” şeklinde tanımlanmıştır. Şu halde parselasyon planı, uygulama imar planı üzerinde belirlenen bir yapı adasının imar planının öngördüğü düzene uygun şekilde cephe

199 _{MENGİ/KELEŞ, s. 27; ORTA, ss. 100 - 101} 200 _{YAMAN, s. 1985}

hatları, yapı düzenlerini şematik olarak gösteren ve parselasyon haritasının düzenlenmesine esas olan plandır.201

İmar planı ve onun ana parçaları olan nazım imar planı ve uygulama imar planı nasıl hali hazır haritalar üzerinde çizilmekle, hali hazır haritaların imar planının ön çalışması niteliğini taşımakta ise imar planı da parselasyon planlarının ön çalışması anlamına gelmektedir. İmar planları kesinleştikten ve yürürlüğe girdikten sonra buna bağlı olarak parselasyon planı yapılır. Bu nedenle parselasyon planı imar planına aykırı olamaz. Parselasyon planları imar planlarının uygulanmasında önemi çok büyüktür. Parselasyon planları belli bir alan içindeki her taşınmaza, o taşınmaz malikine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parselini, bu parselin niteliğini ve büyüklüğünü gösterir ve tapulamaya esas teşkil eder.202

b) Bedele Dönüştürme İçin Yapılan Parselasyon Planlarını Yapma Yetkisi

İmar planlarına göre parselasyon planları yapılır, belediye ve mücavir alan içerisinde ise belediye encümeni, dışında il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede askıya çıkarılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hükümler uygulanır.” (İmar Kanunu md. 19/I) İmar Kanununun 19. maddesinde imar planlarını yapmaya yetkili merci belediye encümeni olduğu belirtilmektedir. Kanunumuzun düzenlemesi kapsamında imar planlarının yapılmasından yetkili merci belediye encümenidir.

Parsellere ayırmanın yapılabilmesi için parselasyon planın tamamlanması gerekir. Parselasyon yapılırken, imar planlarında öngörülen parsel boyutlarına uyulması gerekir.203 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Dair Yönetmelik md. 40 “İmar parselasyon planlarının ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu bu konudaki yönetmelik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra tapu sicil müdürlüklerine gönderilerek tescil edilmektedir” şeklinde düzenlenmiştir.

201 _{ZEVKLİLER (İmar Kurallarına Aykırı ve Zarar Verici İnşaat), s. 181} 202 _{ÖZKAYA (İmar Kanunu ve Şerhi), s. 395}

c) Parselasyon Planlarının İlanı

Uygulamayı yapan kamu idaresi tarafından onaylanan parselasyon planları, ilgili idarelerce, kamuya duyurulmaya müsait olan yerlerde bir ay süreyle askıya çıkarılır ve mutat vasıtalar ile ilgililere duyurulur. Planların gerek askıya çıkarılması ve gerekse askıdan indirilmesi bir tutanakla tespit edilir. Parselasyon planlarının belde halkı bakımından hukuki sonuç doğurabilmesi için yetkili makamlarca onandıktan sonra ilan edilerek belde halkına duyurulması gerekmektedir.204

d) Parselasyon Planlarına İtiraz

Düzenlemeye esas alınacak alandaki plandan etkilenen parsel malikleri, hukuki

menfaatlerinin ihlal edildiği, arazi ve arsa düzenlemesi için öngörülen esaslar gözardı edilerek planlama çalışmalarının yürütüldüğü, hazırlanan planlara göre yapılacak imar uygulamaları ile taşınmazının hisseli parsellere bölüneceği iddiasında ise plana itiraz edebileceklerdir. Taşınmazın yapılaşma koşullarının bozulması, kamusal yükün önemli ölçüde belirli parsellere yüklenmesi vb. nedenlerle hukuki hakları ihlal olduğu iddiasında olan ilgili parsel malikleri uygulamayı yapan belediye encümenine yahut il idare kuruluna itiraz edilebileceklerdir.205

İtiraz öncelikle planı yapan kamu idaresine yapılmalıdır. Örneğin parselasyon planlarını yapan belediye ise belediyeye itiraz edilerek, hazırlanan plan gereğince yapılacak imar uygulamasında yapılaşma alanının daraltıldığı, sosyal donatı alanlarının taşınmazına yüklendiği vb. yöndeki itirazlarını ve varsa mevcut tekliflerini kamu idaresine bildirecektir. Belediyenin ilgili müdürlüğü tarafından konu belediye meclisine havale edilerek, öncelikle imar komisyonunda konu değerlendirilerek bir rapor ile itiraz belediye meclisine sunulması gerekir. Akabinde belediye meclisi taşınmaz malikinin teklifini, imar komisyonunun raporu ve belediye meclis üyelerince verilebilecek yeni teklifler de gözetilerek, red veya kabul edecektir. Uygulamada, kamu idarelerinin plan tadilat tekliflerine ilişkin olarak parsel maliklerinden detaylı tadilat projesi sunmalarını istenmektedir.

204 _{YAMAN, s. 1986}

e) Parselasyon Planlarının Kesinleşmesi

İmar Kanunumuza göre bir bölgede yapılan imar planlarının ve planla getirilen imar adaları ve imar yollarının gerçekleştirilmesi için parselasyon planlarının yapımı zorunludur. Ayrıca planların uygulanması için kesinleşmesi gerekir. (İmar Kanunu m. 19) İmar parselasyon planı İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkına Yönetmeliğin md. 4/k bendinde “imar planının araziye uygulanmasından sonra yapılacak rölöve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapu sicil işlemlerine esas alınan plandır” şeklinde tanımlanmıştır. İmar parselasyon planı, uygulama imar planının uygulanması için hazırlandığından uygulama imar planı hazırlanmadan parselasyon planı hazırlanamaz. İmar parselasyon planı belediye meclisince onaylandıktan sonra bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık sürenin sonunda parselasyon planları kesinleşir.206

E- BEDELE DÖNÜŞTÜRME YAPILAN İMAR UYGULAMALARINDA