2981 sayılı Kanun md. 10/c ile getirilen düzenlemede, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesiyle yapılan imar uygulamalarına benzer düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme ile yine taşınmazdan düzenleme ortaklık payı alınması öngörülmüştür. Yine, aynı yasalar gereğince zorunlu bedele dönüştürme yapılacak anlarda da kamu alanlarının karşılanması için düzenleme ortaklık payı (DOP) alınması düzenlenmiştir. 2981 sayılı Kanunun md. 10/c ‘de “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklüklerdeki alanlarda binalı arsa ve arazileri birbirleriyle ve yol fazlalarıyla ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden imar ada ve parsellerine ayırmaya, yapıları yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil ve veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye tescil işlemi dışında kalan hisseleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanuna göre bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye ve valilikler yetkilidir” şeklinde düzenlenmiştir.
206 ÇABRİ, s.77; ZEVKLİLER (İmar Kurallarına Aykırı ve Zarar Verici İnşaat), s. 182 KOÇAK/BEYAZ, s. 76
Getirilen bu düzenleme ile hisseli ve özel parselasyona dayalı yapılan, özel mülkiyete konu taşınmazlardan, kamu paylarının (düzenleme ortaklık payının) ayrıştırılması yoluna gidilmektedir. Bu uygulamalarda artan değer karşılığında düzenlemeye giren taşınmazlardan değerlendirme resmi yahut aynı vergi niteliğinde düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılarak yasada sözü edilen kamusal alanlar bir bedel ödenmeksizin kamunun eline geçirilmektedir.207
Kamu mallarının ayrıştırılması, diğer bir ifade ile kamunun ortak kullanım alanlarına özel kişi taşınmazlarından ayrıştırılması genel olarak imar uygulamaları ile yapılmaktadır. İmar uygulaması sahası içerisinde kalan kamuya ait taşınmaz malların plan kapsamında nasıl değerlendirileceği 3194 İmar Kanununun 18. Maddesinin Uygulanması Hakkında Yönetmeliğin 32. maddesinde düzenlenmiştir. Uygulama bölgesinde düzenleme ortaklık payının %40’ın üzerinde çıkması durumunda öncelikle bu oranın düşürülmesi için varsa düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis edilir. Bu arsaların yeterli olmaması durumunda uygulama sahasındaki belediyeye devri mümkün hazine ve özel idareye ait parsellerden umumi hizmetlere ayrılan; yol, meydan, park, yeşil saha, otopark, toplu ulaşım istasyonları ve terminal gibi alanlar uygulama bölgesinde yine aynı alanların karşılanmasında kullanılır. Düzenleme ortaklık payının karşılaması noktasından bu taşınmazların yetmediği durumunda kamulaştırma yoluna gidilir.208 İmar uygulamalarının en temel yaklaşımı taşınmaz sahiplerinin kamu mallarına katılmalarının sağlanmasıdır.
Düzenleme ortaklık payı, kadastral nitelikteki parsellerin yapılaşmaya uygun parseller haline getirilmesi ve imar uygulaması yapılmasından dolayı taşınmazlarda meydana gelen değer artışının kamu idaresince geri alınması yönünde bir işlem olduğu doktrinde dile getirilmektedir. 209 Kamu idaresince düzenlemeye giren arazi ve arsaların %40’ına kadar düzenleme ortaklı payı kesilebileceği İmar Kanunumuzun imar uygulama işlemlerinin ilkelerindedir.
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami,210 karakol yerleri ile ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla
207 ERGEN (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri), s. 19 208 ÖZKAYA(İmar Kanunu ve Şerhi), s. 1038 209 KAPAN, ss. 98 – 99; KALABALIK, s .444
meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların % 40’ ına
211 kadar düzenleme ortaklık payı kesilebilir.212 DOP kesintisi yapılabilmesi için imar
planlarının yapılmış olması yeterli olmayıp yine 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi kapsamında ve 2981 sayılı Kanun kapsamında imar uygulamaları yapılması zorunludur.213
Düzenleme ortaklık payı olarak alınan kısımların düzenlemeye tabi tutulan taşınmazlar bakımından düzenleme alanı olarak kullanılacağı, bu kesilen kısımların başkaca bir amaç için kullanılamayacağı İmar Kanununun 18. maddesi 3. fıkrasında açıkça dile getirilmektedir.
1- Düzenleme Ortaklık Payının (DOP) Uygulamaya Giren Parsellerden Eşit Olarak Alınması
Düzenleme ortaklık payı düzenlemeye giren parsellerin, düzenlemeye tabi tutulmasından dolayı taşınmazlarda meydana gelecek değer artışları karşılığı olarak alınmaktadır. Düzenleme sahasındaki parsellerin tümünün yararlanacağı; yol, meydan, park, otopark, çocuk oyun bahçesi, yeşil saha, okul, karakol, ibadet yeri ve ilköğretim okulları gibi tesisler için kesinti yapılmaktadır. Hal böyle olunca da, o bölge için belirlenen düzenleme ortaklık payı oranı, anayasamızda düzenlenen eşitlik ilkesi kapsamında uygulamaya giren parsel maliklerin parsellerinden yüzölçümleri dikkate alınarak, eşit olarak, ortak alanlara katılmaları sağlanmaktadır. 214
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamaları ile 2981 sayılı İmar Affı Kanununun 10. maddesi “c” fıkrası uyarınca yapılacak, imar uygulamalarında, uygulama sınırları içindeki sosyal donatı alanlarının oranı nispetinde % 40 ‘ına kadar düzenleme ortaklık payı alınabilmektedir.
düzenlemesi ile “cami” ibaresi “ibadet” olarak değiştirilmiştir. R.G. 17.12.2003 günlü 25319 sayısında yayınlanmıştır. (www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=genelgedetay&Id=20)
211 KELEŞ/MENGİ, s. 47 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinde yapılan 03.12.2003 tarih ve 5006 sayılı Kanunla değişik düzenlemesi ile “%35 olan oran %40 olarak değiştirilmiştir.” Evvelin de, “Taşınmaz sahiplerinin, kamu hizmetleri için karşılıksız olarak vermek zorunda oldukları düzenleme ortaklık payının oranı taşınmazın bütün alanının %35’ini geçmez. Bu miktar 1985 yılına gelinceye kadar %25’i geçmezdi, 1933-1985 arasında ise %15 idi.”
212 KAPAN, s. 98
213 KOÇAK/BEYAZ, s. 142
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı umumi hizmetlere ayrılması gereken yerlerin yüzölçümlerinin toplamından az olduğu takdirde noksan kalan miktar, ilgili idare tarafından kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Herhangi bir parselden düzenleme ortaklık payı alınıyorsa kamulaştırma düzenleme ortaklık payını aşan kısım üzerinden yapılmalıdır. Yine bir taşınmazdan yalnız bir kere düzenleme ortaklık payı alınır. Ancak bu durum parselin bir daha düzenlemeye tabi olmayacağı anlamına gelmemektedir. Fakat, parsel sonraki yapılan uygulama nedeniyle ikinci bir düzenleme ortaklık payına konu olmayacaktır.215
2981 sayılı Kanunun 10. maddesi “c” fıkrası uyarıca yapılacak imar uygulamalarında DOP kesintisi yapılacağı belirtilmektedir. Buna mukabil hissedarlar tarafından fiili paylaşım niteliğindeki özel parselasyonu kamu idaresince tasdik edilmesi yönündeki 2981 sayılı Kanunun 10. maddesi “b” fıkrası uyarınca yapılacak düzenlemede % 40’ a kadar DOP kesintisi yapılmamaktadır.216 Islah imar planı uygulamaları gereğince gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılmış sahalarda % 40’ a kadar kamu payı kesilebilmektedir. Yapılan düzenleme ortaklık payı kesintisi ile kamu malı olan, yol, meydan, otopark, yeşil saha, ibadet yeri gibi alanlar kamuya mal edilerek kamu malları özel kişi mallarından ayrıştırılmaktadır.217
2- Düzenleme Ortaklık Payının (DOP) % 40 Oranından Fazla Olması Halinde Yapılacak İşlemler
Taşınmazların genel hizmetler için ayrılması gereken yerlerin toplamı DOP oranından fazla çıkması durumunda 3194 sayılı İmar Kanunun Uygulanması Dair Yönetmelik hükümleri gereği olarak % 40’ ı aşan kısımlar yönünden öncelikle varsa belediye arsaları bu işe ayrılacaktır. Belediye arsalarının yetmediği durumlarda uygulama bölgesinde bulunan hazine ve il özele idaresi mülkiyetinde bulunan meydan, yol, park, yeşil alan, otopark, toplu taşıma istasyonları ve terminal gibi genel hizmetlere rastlayan parseller belediyeye devredilerek uygulamaya dahil edilmesi gerekecektir.218 Kamu alanlarının daha fazla olması durumunda fazla kısım 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununu değiştiren 4650 sayılı Kanun219 gereğince kamulaştırma yoluna gidilmesi gerekecektir.
215 ÖZKAYA (İmar Kanunu ve Şerhi), ss. 286 - 287
216 ERGEN (Arazi ve Arsa Düzenlemesi), ss. 96 – 97; KOÇAK/BEYAZ, s. 160 217 KOÇAK/BEYAZ, s. 128
218 KELEŞ/MENGİ, s. 47
Uygulamada kimi kamu idarelerinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununu değiştiren 4650 sayılı Kanun ile belirlenen usule riayet etmeden, önceki yasal düzenleme kapsamında taşınmazın lehine kanuni ipotek düzenleyerek uygulama yapmaya devam ettikleri gözlenmektedir. Kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın bulunduğu il ve ilçe merkezlerinde kıymet takdir komisyonlarınca taşınmaza değer tespiti yapılması öngörülmüştür.220 İl veya ilçe kıymet takdir komisyonun belirlediği bedele ilişkin olarak hak sahipleri tarafından adli yargıda tezyidi bedel (bedel artırım davası) ikame edebilmeleri mümkünken 4650 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme ile kamulaştırma bedellinin idarece peşin ödenmesi öngörülmüştür.
Anayasanın 35. maddesinde herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğu ve bu hakkın ancak kamu yararıyla sınırlanabileceği belirtilmiştir. Anayasanın 46. maddesi 1. fıkrasında; “Devlet ve kamu tüzel kişileri; gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde irtifaklar kurmaya yetkilidir” şeklinde düzenlenmiştir.221 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun değiştiren 4650 sayılı Kanununu 10. maddesinde bedel tespitinin asliye hukuk mahkemesi tarafından yapılacağı düzenlenmiştir.222
Yine 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 3/son hükmü ile “İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamaz” hükmü getirilmiştir. Kimi kamu idarelerinde (özellikle belediyeler) bütçelerinde yeterli ödenek olmadan imar uygulamalarına (ifraz) muamelelerine başlamakta, %40’ı aşan kısımlar bakımından 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ nun esasları gereğince taşınmazların bedele dönüşen kısımlarının karşılığı ödenmemekte leh ve aleyhte ipotek işlemleri düzenlemekle yetindikleri görülmektedir. Bu durumun yasal düzenlemeye aykırı olduğunu düşünüyoruz.
220 DÜREN, Akın, İdare Hukuku Dersleri, Sevinç Matbaası, Ankara 1979, ss. 169 – 170; KAPAN, s. 84 221 ÇABRİ, s. 38
3- Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi
Diğer bir ayrık durumda, düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payı alınmasının mümkün olmadığı hallerde ilgilisinin oluru ile düzenleme ortaklık payının (DOP) bedele dönüştürülmesi yoluna gidilmektedir. Bina sahibinin zeminde alması gerekenden fazla yer işgal etmesi durumunda sözkonusu binanın oturduğu alanın başkaca kişilere hissedar edilmesi suretiyle mülkiyet ilişkilerinin daha da karmaşık hale gelmemesi bakımından bina malikinin düzenleme ortaklık payı alanlarına katılması gereken kısımları bedele dönüştürülerek bina malikinden bedeli tahsil edilmektedir.223
III- BEDELE DÖNÜŞTÜRMENİN BENZER HUKUKİ DURUMLARLA