AraĢtırma Bulguları ve TartıĢma

6.5.1. KamulaĢtırma yönteminin avantajları ve dezavantajları

KamulaĢtırma yöntemiyle imar planı uygulaması yapılırken avantajları olduğu kadar dezavantajları da vardır. Sıkıntılar bazen mülk sahibi açısından bazen de kamulaĢtırma yapan idarelere yansımaktadır. Mal sahibine dokunan zararları kısaca özetlersek;

Manevi açıdan, mal sahipleri uzun yıllar aynı yerde yaĢadığı için, sahip olduğu mülkü terk etmek zor gelmektedir. Ayrıca kamulaĢtırma ilgili idaresi tarafından mecburi yapıldığı için ister istemez mal sahibine olumsuz etkiler yaratmaktadır. Arsaya zorunlu el koymak, parası peĢin ödense bile üzücü tepkiler oluĢmaktadır. Maddi açıdan ise, alınan bedeli doğru kullanmayıp mağdur olma durumu da vardır ya

da ciddi maddi kayıplara yol açmaktadır. Bu kayıplar bazen de mal sahibini maddi sıkıntılar yüzünden göçe zorlamakta, taĢınmaz mal eğer tarımsal amaçlı kullanılıyor ise bu sorun daha da artmaktadır.

Ġlgili belediye tarafından alternatif uygulama araçları (örneğin, arazi ve arsa düzenlemesi iĢlemi) kullanılmak suretiyle kamusal alana isabet eden yerlerin bedelsiz alınması mümkün iken; belediye tarafından kamulaĢtırma yönteminde uygulama yapılmak suretiyle kamu maliyesi zarara uğratılmıĢtır.

Sosyal donatı alanı veya teknik altyapı hizmetleri hitap ettiği alt bölgede yaĢayanların kullanımına sunulduğu için bunun bedelini de o alt bölgede yaĢayarak hizmet alanların karĢılaması gerektiği halde; yapılan kamulaĢtırma iĢlemi ile mülk sahibinin mağdur edilmesi sosyal adalet ilkesini zedelemiĢtir.

Yapılan kamulaĢtırma iĢlemi ile kullanıma açılan imar yolu ve park alanı o bölgede olumlu yönde değer artıĢına sebep olurken, kamulaĢtırılan taĢınmaz sahibinin bu değer artıĢından yararlanamadığı görülmüĢtür.

6.5.2. Ayırma ve birleĢtirme yönteminin avantajları ve dezavantajları

Mal sahibinin isteği üzerine gerçekleĢtirilen ve parsel biriminde uygulamaya konu edilen ifraz ve tevhit yoluyla yapılan uygulamalarda;

Yürürlükteki uygulama imar planı bir bütün olarak değil parça parça uygulanmakta, bu da planın bir bütün olarak eĢ zamanlı hayata geçirilmesini engellemektedir.

Ġmar planının getirmiĢ olduğu değer artıĢları taĢınmaz sahiplerine eĢit bir Ģekilde yansıtılamamaktadır.

Ġmar planı bir bütün olarak mekâna yansıtılamadığı için kamu yatırımları olarak bölgeye getirilecek altyapı hizmetleri de zamanında yapılamamaktadır.

Uygulama yapılan kadastro/eski imar parseli ile ada parselasyon planı iliĢkisinde oluĢan parçalı yapının imar parseline dönüĢüm (parçaların bütünlenmesi) zorluğu ve mülkiyeti kullanımda hisseli yapı sorunu oluĢmaktadır. Bu durum, ilgili adada aktif yapılaĢmanın önündeki en büyük engel olacaktır.

6.5.3. Arazi ve arsa düzenlemesinin avantajları ve dezavantajları

Arsa ve arazi düzenlemesinin amacına ulaĢabilmesi için bütün aĢamaları dikkatle yapılması gerekir. Düzenlemeyi iyi yapabilmek için, düzenleme sahası çok iyi incelenmelidir.

Aynı zamanda uygulamaya yetkili olanlar teknik bilgi ve deneyime sahip olmalı ki uygulama süreci hızlı aksın. Arsa ve arazi düzenlemesinin bazı olumlu yönleri vardır. Örneğin; mülkiyet sahipleri 18. madde uygulaması yapıldıktan sonra ekonomik kazanç sağlamıĢlardır. ġuu‟lu parsellerde 18. madde uygulaması vatandaĢın sorunlarına çözüm olmuĢtur. Yapılan parselasyon yönteminden sonra ortaya daha çok sayıda ve düzenli parseller ortaya çıkmaktadır. KamulaĢtırma yöntemine göre daha uygun maliyetli ve zorunlu bir yöntem olmamasıdır.

Kimi zaman kadastro fen arĢivi ve tapu sicilinde çıkan hatalar ve pafta-zemin uyuĢumsuzlukları, kimi zaman da uygulama sürecinde yaĢanan değerlendirme hataları neticesinde bir takım sorunlar yaĢanabilir. Bu sorunları özetleyecek olursak; arsa ve arazi düzenlemesi hakkında insanların fazla bilgiye sahip olmamasıdır. 3194 sayılı Ġmar Kanunu uygulayıcılara geniĢ yetki verdiğinden, tecrübesiz elemanlar tarafından uygulanan uygulama teknik ve sosyal açıdan bazen amacına ulaĢmamaktadır. EĢoranlık ilkesine göre yapılan uygulamalar adil olmamaktadır. % 40‟lık düzenleme ortaklık payı bazen uygulayıcılar tarafından suistimal edilmektedir. Bazen de eĢoranlık ilkesi yüzünden vatandaĢların uygulayıcılara karĢı güvensizlik oluĢmaktadır. Uygulama yapılırken oluĢan arazi kaybı ve mevki değiĢikliği arsaların değerini düĢürmektedir, dolayısıyla tarımla uğraĢan çiftçilerin ĢehirleĢmeye karĢı bir tutum içinde olmalarıdır.

Ayrıca sağlıklı bir imar planı için arsa ve arazi düzenlemesi vazgeçilmez bir yöntemdir. Uygulanmadığı takdirde sağlıksız ve çarpık kentleĢmeye yol açmaktadır. Arsa ve arazi düzenlemesinden kaynaklanan haksızlıkların çözümü eĢdeğerlik yöntemidir. Coğrafi bilgi sistemin yardımıyla eĢdeğerlik ilkesine göre arsa ve arazi düzenlemesinin geliĢtirmek ve uygulamak üzere hızlı modernleĢme sağlar.

6.5.4. Kentsel dönüĢümün avantajları ve dezavantajları

Mevcut büyüklük ve sınırları itibarıyla imar planına uygun yapılaĢmaya konu edilemeyecek kadastro parsellerinin, imar planı ile öngörülen en uygun imar parsellerine dönüĢtürüldüğü;

Teknik altyapı hizmetlerini yeterince kullanamayan ve ekonomik ömrünü tamamlamıĢ niteliksiz yapılardan oluĢan yerleĢimin yerini „Ayrık-Blok Yapı- 6 Kat‟ imar hakkına sahip yeni yapılaĢmaya bıraktığı, oluĢturulan yapılaĢma ile Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması esasında dönüĢüm öncesi aile varlığının yaklaĢık üç katı bağımsız bölüm oluĢturulduğu;

Ġmar planı revizyonu ile ulaĢım ağı baĢta olmak üzere donatı alanı kullanımında ciddi iyileĢtirmeler yaĢandığı;

DönüĢüm sahasına ait kadastro, tapu ve belediye arĢivlerinde fiziki altlıkların yenilendiği ve güncelleĢtirmenin sağlandığı, verilerin sayısal hale getirildiği; Aynı zamanda mülk sahibi olan yerel halkın kentsel dönüĢüm uygulamasına katılımının sağlanmadığı, buna rağmen halkın dönüĢümün sonuçlarından memnun olduğunun ifade edildiği;