T.C.
SELÇUK ÜNĠVERSĠTESĠ FEN BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ
KENTSEL ALAN DÜZENLEMELERĠNDE ALTERNATĠF UYGULAMA YÖNTEMLERĠ
VE SONUÇLARIN ANALĠZĠ Arjan Sh. Al. OMAR YÜKSEK LĠSANS TEZĠ Harita Mühendisliği Anabilim Dalı
Nisan- 2013 KONYA Her Hakkı Saklıdır
Arjan Sh. Al. OMAR tarafından hazırlanan "Kentsel Alan Düzenlemelerinde Alternatif Uygulama Yöntemleri Ve Sonuçların Analizi" adlı tez çalıĢması 26/04/2013 tarihinde aĢağıdaki jüri üyeleri tarafından oy birliği / oy çokluğu ile Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Harita Mühendisliği Anabilim Dalı'nda YÜKSEK LĠSANS TEZĠ olarak kabul edilmiĢtir.
Jüri Üyeleri Ġmza
BaĢkan Doç. Dr. Tayfun ÇAY
DanıĢman Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM
Uye
Yrd. Doç. Dr. Mehmet ERTAġ
TEZ BĠLDĠRĠMĠ
Bu tezdeki bütün bilgilerin etik davranıĢ ve akademik kurallar çerçevesinde elde edildiğini ve tez yazım kurallarına uygun olarak hazırlanan bu çalıĢmada bana ait olmayan her türlü ifade ve bilginin kaynağına eksiksiz atıf yapıldığını bildiririm.
DECLARATION PAGE
I hereby declare that all information in this document has been obtained and presented in accordance with academic rules and ethical conduct. I also declare that, as required by these rules and conduct, I have fully cited and referenced all material and results that are not original to this work.
Arjan Sh. AL OMAR Tarih: 26/04/2013
iv ÖZET
YÜKSEK LĠSANS TEZĠ
KENTSEL ALAN DÜZENLEMELERĠNDE ALTERNATĠF UYGULAMA YÖNTEMLERĠ VE SONUÇLARIN ANALĠZĠ
Arjan Sh. Al. OMAR
Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Harita Mühendisliği Anabilim Dalı DanıĢman: Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM
2013, 156 Sayfa Jüri
Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM Doç. Dr. Tayfun ÇAY Yrd. Doç. Dr. Mehmet ERTAġ
Kentsel alanlar sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel nedenlerle geliĢmekte ve nüfus artıĢı yaĢamakta, beraberinde yeni yerleĢim alanlarına ya da mevcut yerleĢimin iyileĢtirilmesine ihtiyaç duymaktadır. Kentsel dönüĢüm uygulamaları ise bu gereksinimlere var olan yerleĢim alanların yeniden üretilmesi ile bir çözüm yolu sunmaktadır.
Türkiye‟de özellikle 1950‟li yıllar sonrasında yaĢanan göçler ve gecekondu yapılaĢmalar kentsel mekan üretimini olumsuz yönde etkilemiĢ; bu durum çarpık kentleĢme, sağlıksız koĢullar ve sosyo-kültürel yapı sorunlarına sahip tabakalaĢmanın oluĢumuna neden olmuĢtur. Aynı zamanda, kentsel yayılma ile tarım topraklarının da arsalaĢmasına neden olmuĢtur. Buna bağlı olarak, arsa ve arazi düzenleme uygulamaları Türkiye‟de özellikle planlı geliĢme çalıĢmalarının baĢlaması ve 3194 sayılı Ġmar Kanunu ile gündeme gelmiĢ ve tüm yerel yönetimlerde bir planlı geliĢme dönemi baĢlamıĢtır.
Kentsel alanlarda mekânsal değiĢim; kentin dinamiklerini oluĢturan sosyal, ekonomik, planlama ve tasarım, yönetiĢim ve çevresel yapının değiĢmesiyle oluĢmaktadır. Bu değiĢimin beraberinde getireceği sorunlara çözüm üretirken hem kentlerin her geçen gün artan nüfusuna paralel olarak mevcut yerleĢimlerin geliĢtirilmesi sağlanmalı, hem de kentsel dinamiklerin değiĢimi ile oluĢan sorunlara çözüm üretilmelidir.
Günümüz dünyasında yerleĢimlerde yaĢanan bir süreç olan kentsel değiĢim ve dönüĢüm, ülkemizde de kentleĢmeye yönelik yaklaĢımların yeniden gözden geçirildiği; düzenli, sağlıklı ve sürdürülebilir kent mekânlarının oluĢturulmasının ifade edildiği; bu bağlamda mevcut imar planlarının ve uygulamasının sorgulanarak yeniden içerik kazandırılacağı bir dönem olarak algılanmalıdır. Bu sebeple, kentlere “yaĢayan yerleĢimler” olgusunu verecek olan imar planlaması ve uygulaması ile ortaya çıkarılacak doğal, kültürel, tarihi, ekolojik, tarımsal amaçlı korumaya ve afete karĢı dayanıklı yapılaĢma modellerinin ortaya konulması, olası kaçak ve gecekondu yapılaĢmaların getireceği çarpık kentleĢmelerin önüne geçilmesi, bu yolda kurumsal iletiĢim ve sorumlulukların yeniden değerlendirmeye alınması birincil ödevimiz olmalıdır.
Bu çalıĢmada, kentsel mekânın iyileĢtirilerek geliĢtirilmesi gerekliliği, kentsel mekân üretiminde imar planı uygulamalarının rolü, uygulamada yaĢanan mevcut ya da olası sorunların giderilmesi ve sürdürülebilir kentsel mekânların üretilmesine iliĢkin öneriler sunulmuĢtur.
v
Anahtar kelimeler: Ġmar, ġehirleĢme, Ġmar planı uygulaması, Kentsel mekân, Arsa ve arazi düzenlemesi,
vi ABSTRACT MS THESIS
ALTERNATĠVE APPLICATION METHODS IN AN URBAN AREA ARRANGEMENT AND THE ANALYSIS OF THE RESULTS
Arjan Sh. Al. OMAR
THE GRADUATE SCHOOL OF NATURAL AND APPLIED SCIENCE OF SELÇUK UNIVERSITY
DEPARTMENT OF SURVEYING ENGINEERING Advisor: Assist. Prof. Dr. ġaban ĠNAM
2013, 156 Pages Jury
Assist. Prof. Dr. ġaban ĠNAM Assoc. Prof. Dr. Tayfun ÇAY Assist. Prof. Dr. Mehmet ERTAġ
Urban areas develop due to socioeconomic and sociocultural reasons, experience population growth and herewith need improvement of new residential areas or existing settlement. And urban transformation applications offer a remedy to reproduce existing residential areas for these requirements.
Immigrations and slum constructions experienced in Turkey especially after 1950s influenced production of urban space negatively; this situation caused unplanned urbanization, bad conditions and emergence of stratification with problems of sociocultural structure. It also resulted in landing of agricultural soils with urban sprawl. Accordingly, applications of plot and land smoothing rules started especially planned development works in Turkey and became a current issue with Construction Law No 3194, so a planned development began in all the local governments.
Spatial variation in urban areas; constitutes with the change of social and economic planning and design, governance and environmental structure which forms urban dynamics. While this produces solutions for problems brought along with variation, both development of existing settlements must be provided in parallel with population increasing with each passing day and solution must be produced for problems due to change of urban dynamics.
In today‟s world, urban change and urban transformation which is a process experienced in settlements must be perceived as a period in which approaches to urbanization in our country are also reviewed; in which constitution of regular, healthy and sustainable urban spaces are pointed out; and in this context, in which available zoning plans and applications would be inquired and given insight again. Therefore, it must be our primary task to expose settlement models resistant to disaster and having a natural, cultural, historical, ecological, agricultural protection purpose which will reveal existing zoning plans and applications that would imply the fact of “living settlements”; to prevent unplanned urbanization due to shanty settlements and slum constructions; and to reassess institutional communication and responsibilities on this.
In this study, it is presented related to improvement and development needs of urban spaces, the role of zoning plan applications in production of urban space, removing existing or probable problems experienced in application and the production of sustainable urban spaces.
vii
Key words: Zoning, Urbanization, Zoning Plan Application, Urban Space, Plot and Land Arrangement,
viii ÖNSÖZ
“Kentsel Alan Düzenlemelerinde Alternatif Uygulama Yöntemleri ve Sonuçların Analizi” konulu yüksek lisans tezimin danıĢmanlığını üstlenen, yaptığım çalıĢmalar sırasında bana yol gösteren ve öncülük eden, eleĢtirileriyle benim ufkumu açan danıĢmanım ve değerli hocam Yrd. Doç. Dr. ġaban ĠNAM‟a sonsuz Ģükranlarımı sunarım.
Yüksek lisans ders aĢamasında ders aldığım ve bana her türlü kolaylığı sağlayan, çok değerli ders hocalarım Prof. Dr. Ferruh YILDIZ, Doç. Dr. Tayfun ÇAY ve Doç. Dr. S. SavaĢ DURDURAN‟a teĢekkürü bir borç bilirim.
Ġmar Uygulamaları konusunda bana yardımlarını esirgemeyen Meram Belediyesi Ġmar bölümünde görev yapan Sn. Murat MINIK‟a, Sn. Nihat DEĞER‟e, Sn. Mehmet YILMAZ‟a teĢekkür ederim.
Son olarak maddi ve manevi yardımlarını esirgemeyen, bana her zaman desteklerini hissettiren değerli aileme sonsuz teĢekkürlerimi sunmayı bir borç bilirim.
Arjan Sh. Al. OMAR KONYA-2013
ix ĠÇĠNDEKĠLER ÖZET ... iv ABSTRACT ... vi ÖNSÖZ ... viii ĠÇĠNDEKĠLER ... ix
ÇĠZELGELER VE ġEKĠLLER VE KISALTMALAR ... xii
1. GĠRĠġ ... 1
2. KAYNAK ARAġTIRMASI ... 3
3. KENTSEL ALANDA ĠMAR PLANI ĠHTĠYACI ... 9
3.1. Ġmar Planı Nedir? ... 9
3.1.1. Nazım imar planı ... 9
3.1.2. Uygulama imar planı ... 10
3.2. Ġmar Planı Uygulamalarının Önemi ... 11
3.3. Ġmar Planında Kullanılan Tanımlar ... 11
3.4. Ġmar Planı ve Uygulamasının Faydaları ... 14
4. ĠMAR PLANI UYGULAMA YÖNTEMLERĠ ... 16
4.1. KamulaĢtırma Yöntemi (4650 Sayılı Kanunla DeğiĢik 2942 Sayılı KamulaĢtırma Kanunu Uygulamaları) ... 16
4.1.1. KamulaĢtırma nedir? ... 16
4.1.2. KamulaĢtırmanın yasal dayanakları ... 18
4.1.3. Yasalarda kamulaĢtırma ... 20
4.1.4. KamulaĢtırmanın konusu ... 21
4.1.5. KamulaĢtırma yapmaya yetkili olanlar ... 22
4.1.6. KamulaĢtırmada yapılacak iĢlemler ... 23
4.1.6.1. Kamu yararı kararının alınması ve onayı ... 24
4.1.6.2. KamulaĢtırılacak taĢınmazın ve sahibinin belirlenmesi ... 24
4.1.6.3. Tapu kaydına Ģerh konulması ... 25
4.1.6.4. KamulaĢtırma bedelinin tespiti ... 25
4.1.6.5. KamulaĢtırmaya yapılan itirazlar ... 27
4.1.6.6. TaĢınmazın kurum adına tescili ... 27
4.1.6.7. TaĢınmaza acele el koyma ... 27
4.1.6.8. Mal sahibinin isteği üzerine kamulaĢtırma ... 28
4.1.6.9. KamulaĢtırmadan vazgeçme ve geri alma ... 28
4.1.7. KamulaĢtırma bedelinin ödenmesi ... 30
4.1.7.1. PeĢin ödeme ... 30
4.1.7.2. Taksitle ödeme ... 31
4.1.8. Kamu taĢınmazları ... 31
x
4.1.9.1. Trampa yolu ile kamulaĢtırma ... 34
4.1.9.2. Kısmen kamulaĢtırma ... 34
4.1.9.3. Acele kamulaĢtırma ... 35
4.2. Mal Sahibinin Ġsteği Üzerine Yapılan Ġmar Planı Uygulamaları (3194 Sayılı Ġmar Kanunun 15 ve 16. Madde Uygulamaları ... 35
4.2.1. Ayırma (ifraz) iĢlemleri ... 35
4.2.1.1. Ayırma iĢlemlerinde takip edilecek yöntem ... 40
4.2.1.2. Ayırma iĢlemi için baĢvuru ve hazırlıkları ... 42
4.2.1.3. Ayırma iĢleminin kontrolü ve tescili ... 43
4.2.2. BirleĢtirme (tevhit) yöntemi ... 45
4.2.3. Yola terk iĢlemi ... 48
4.2.3.1. Yola terk iĢlemlerinde yapılacak çalıĢmalar ... 52
4.2.3.2. Yola terk iĢleminin kontrolü ve tapuda tescili ... 53
4.2.4. Yoldan ihdas iĢlemi ... 55
4.2.5. Mal sahibi isteği üzerine yapılan imar uygulamasında karĢılaĢılan sorunlar 55 4.3. Arsa ve Arazi Düzenlemesi Uyarınca Yapılan Ġmar Planı Uygulamaları ... 56
4.3.1. Arsa ve arazi düzenlemesinin tanımı ... 56
4.3.2. Arsa ve arazi düzenlemesinin uygulama esasları ... 58
4.3.3. Arsa ve arazi düzenlemesinin amacı ... 59
4.3.4. Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde uygulamanın avantajları ... 60
4.3.5. Arsa ve arazi düzenlemesi yönteminde uygulamanın yararları ... 60
4.3.6. Arazi düzenlemesine iliĢkin tanımlar ... 61
4.3.7. Arsa ve arazi düzenlemesinde yapılacak iĢlemler ... 63
4.3.7.1. Parselasyon iĢlemleri ... 63
4.3.7.2. Teknik iĢlemler ... 64
4.3.7.2.1. Uygulama haritasının düzenlemesi ... 64
4.3.7.2.2. Nirengi ve poligon sıklaĢtırması ... 65
4.3.7.2.3. Ada uygulama krokisinin çıkarılması ... 66
4.3.7.2.4. Ada uygulama iĢaretleme ve röperleme... 66
4.3.7.2.5. Yerde iĢaretlenmiĢ imar adalarının yeniden ölçülmesi (röleve ölçüsü) ve röleve ölçü krokisinin düzenlemesi ... 67
4.3.7.2.6. Pafta açılması, adaların çizimi ve mülk sınırlarının paftaya geçirilmesi 68 4.3.7.2.7. Parselasyon planının düzenlenmesi ... 69
4.3.7.2.8. Parselleri yere uygulama ve yerde iĢaretleme ... 69
4.3.7.2.9. Parseller röleve ölçüsü ve röleve ölçü krokisinin düzenlemesi ... 70
4.3.7.2.10. Parsellerin çizimi (parselasyon haritasının oluĢturulması) ... 70
4.3.7.2.11. Yüzölçümü (alan) hesabı ... 70
4.3.7.2.12. Belgelerin dosyalanması ... 70
4.3.8. Hukuki iĢlemler... 70
4.3.9. Arsa ve arazi düzenlemesinin topluma yansımaları ... 71
5. KENTSEL DÖNÜġÜM UYGULAMALARI ... 74
5.1. Kentsel DönüĢümün Tanımı ... 74
5.2. Kentsel DönüĢümün Hukuksal Dayanağı ... 75
5.3. Kentsel DönüĢüm-Mülkiyet Kulllanımı ĠliĢkisi ... 76
5.4. Kentsel DönüĢümün Amaçları ... 77
5.5. Kentsel DönüĢüm Projesi Hazırlık AĢamasında Yapılması Gerekenler ... 78
5.6. Kentsel DönüĢüm Uygulamalarında YaĢanan Sorunlar ... 79
xi
6.1. KamulaĢtırma Ġle Ġlgili Örnek Uygulama ... 80
6.2. Ayırma, BirleĢtirme ve Yola Terk ĠĢlemine ĠliĢkin Örnek Uygulama... 81
6.3. Arsa ve Arazi Düzenlemeye ĠliĢkin Uygulama ... 83
6.4. Kentsel DönüĢüm ile Ġlgili Örnek Uygulama ... 84
6.5. AraĢtırma Bulguları ve TartıĢma ... 85
6.5.1. KamulaĢtıma yönteminin avantajları ve dezavantajları ... 85
6.5.2. Ayırma ve birleĢtirme yönteminin avantajları ve dezavantajları ... 86
6.5.3. Arazi ve arsa düzenlemesinin avantajları ve dezavantajları ... 87
6.5.4. Kentsel dönüĢümün avantajları ve dezavantajları ... 87
7. SONUÇLAR VE ÖNERĠLER ... 89 7.1. Sonuçlar ... 89 7.2. Öneriler ... 90 KAYNAKLAR ... 91 EKLER ... 95 ÖZGEÇMĠġ ... 156
xii
ÇĠZELGELER VE ġEKĠLLER VE KISALTMALAR
Çizelgeler Listesi
Çizelge 4.1. Kamu tüzelkiĢileri... 23
Çizelge 4.2. KamulaĢtırma iĢ akıĢ Ģeması ... 29
Çizelge 4.3. KamulaĢtırma bedelinin ödeme koĢulları (Anayasa, m.46) ... 30
Çizelge 4.4. Ġfraz iĢ akıĢ Ģeması ... 41
Çizelge 4.5. BirleĢtirme yönteminde iĢ akıĢ Ģeması ... 48
Çizelge 4.6. Yola terk akıĢ Ģeması ... 51
Çizelge 4.7. Arsa ve arazi düzenlemesinin iĢ akıĢ Ģeması ... 72
ġekiller Listesi ġekil 3.1. 1/5000 ölçekli Nazım Ġmar Planı ... 10
ġekil 3.2. 1/1000 ölçekli Uygulama imar planı ... 11
ġekil 4.1. Yol kamulaĢtırması ... 18
ġekil 4.2. Ġfraz ve tevhit yöntemi ... 38
ġekil 4.3. BirleĢtirme (tevhit) iĢlemi ... 46
ġekil 4.4. Yola terk iĢlemi ... 49
ġekil 4.5. Arsa ve arazi düzenlemesi ... 57
ġekil 4.6. Ada uygulama krokisi ... 67
ġekil 4.7. Röleve ölçü krokisi ... 68
ġekil 4.8. KamulaĢtırma iĢlemi (Park uygulaması) ... 81
ġekil 4.9. Ġfrazen yola terk iĢlemi ... 82
ġekil 4.10. Düzenleme haritası ... 83
ġekil 4.11. Toplu konut alanı vaziyet planı ... 85
Kısaltmalar
BÖHHBYY : Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Yapım Yönetmeliği DHMĠ : Devlet Hava Meydanları ĠĢletmesi
DOP : Düzenleme Ortaklık Payı
HKMO : Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası
ĠK : Ġmar Kanunu
KK : KamulaĢtırma Kanunu TDKS : Türk Dil Kurumu Sözlüğü
TKGM : Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TMK : Türk Medeni Kanunu
1. GĠRĠġ
Ġmar planları bilindiği gibi bir beldede oturan insanların sağlığını korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçları ile yaĢama düzenini, çalıĢma Ģartlarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla düzenlenirler. Bu planların düzenlenmesi kadar bunların mekâna yansıtılması yani uygulaması da önemli bir konudur. Plan hedefine, ancak ekonomik ve sosyal anlamda bir uygulama ile ulaĢmıĢ olur (Yıldız, 2006).
Kırsal kesimden kentlere göçün artması ve insanların ihtiyaçları doğrultusunda imar kavramına gereksinim duyulmaktadır. Bu gereksinimler, sağlık ve sosyal açıdan büyük önem arz etmektedir.
Bu ihtiyaçları karĢılamak için etkin bir düzenleme ve ileriye dönük çalıĢmalar yapılmalıdır. Bu sayede gelecekte sorun yaratmayacak faaliyetler, daha uygun bir zemin ve kullanılabilir yöntemler elde edebiliriz.
Aynı zamanda toprak, insanoğlu için büyük önem taĢımaktadır. Toprağı iĢlemek, ondan faydalanmak, maddi gelir sağlamak insanların temel istek ve beklentileridir. Durum böyle olunca, yanlıĢ kullanım ve rahatsız edici düzensizlikler ortaya çıkmıĢtır. Bu yüzden bazı yöntemlere baĢvurmak kaçınılmaz olmuĢtur. Yöntemlerin bir kısmı zorunlu olup, diğer kısmı ise mal sahibinin isteği ve yararına göre uygulanmaktadır.
Ġmar planı çizimi sırasında oluĢan imar adaları ve parselleri ile beraber yollar, parklar, yeĢil sahalar ve umumi hizmet binaları, vs. daha düzenli ve verimli bir hal alır.
Ġmar uygulamaları; kamulaĢtırma yöntemi, 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16‟ncı maddeleri gereğince talebe bağlı olarak yapılan uygulama ve yine aynı Yasanın 18‟inci maddesi gereğince arazi ve arsa düzenlemesi yöntemiyle yapılmaktadır (Koçak ve Beyaz, 2004).
Bu uygulamaları kullanarak daha düzenli, verimli, kamu yararını ve mülkiyet sahiplerini mağdur etmeden pratik çözümler üretmek ve alternatif yollar bulmaktır. Bazen arazileri kamuya katmak için mülk sahibinin rızası aranmaksızın devlet tüzelkiĢileri tarafından el koyma iĢlemi, bazen de parsellere ayırmak veya birleĢtirmek yoluyla yapılan uygulamalar, bazen de yeniden birleĢtirmek ve imar yeniden kazandırmak ada veya parseller oluĢturmaktır.
Bu çalıĢma kapsamında imar planı uygulamaları hakkında detaylar ortaya konulmuĢ, yapılmıĢ ve tescil görmüĢ örnek uygulamalar üzerinde sonuçları değerlendirmeye alınmıĢtır.
Tezin ikinci bölümünde, kaynak araĢtırması hakkında bilgi verilmiĢtir. Üçüncü bölümde, kentsel alanda imar planı ihtiyacı, imar planı tanımı, imar planı türleri ve imar planı ile ilgili kullanılan terimler hakkında konular incelenmiĢtir. Dördüncü bölümde ise imar planı uygulama yöntemleri hakkında bilgiler verilmiĢtir. Aynı bölümün birinci kısmında, kamulaĢtırma yöntemi konusunda detaylı bir inceleme yapılmıĢtır. Bu yöntemin özelliği, avantajı, karĢılaĢılan sorunlar hakkında sonuçlar irdelenmiĢtir. Aynı bölümün ikinci Ģıkkında, mal sahibi isteği üzerine yapılan uygulamalar konusunda inceleme yapılmıĢ; bu yöntemin faydaları, devlet ve kamuya yararı çıkan sıkıntılar ve uygulama üzerinde sonuçların analizi anlatılmaktadır. Dördüncü bölümün üçüncü kısmında, arsa ve arazi düzenlemesi ile ilgili mevzuata yer verilmiĢ; çıkan sorunlar, özellik ve avantajları hakkında bilgiler açıklanmıĢtır. BeĢinci bölümde, kentsel dönüĢüm ve dönüĢümün amaçları ile ilgili mevzuat tartıĢılmıĢtır. Altıncı bölümde ise yapılan imar planı uygulama yöntemleri ve kentsel dönüĢüm uygulamaları hakkında yapılan örnekler anlatılmıĢ, uygulamalardan çıkan araĢtırma bulguları tartıĢılmıĢtır. Son bölümde ise sonuçlar ve öneriler sunulmuĢtur.
2. KAYNAK ARAġTIRMASI
Abacıoğlu (2001) çalıĢmasında, Ġmar kanunu mevzuatı ve uygulaması hakkında ayrıntılı bilgiler anlatılmıĢtır. ÇalıĢmada, Ġmar Kanunu Yönetmelikleri, Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Çevre Kanunu, Gecekondu Kanunu ve Yönetmeliği ve Arsa Ofisi Kanunu ile konular detaylıca incelenmiĢtir.
Abacıoğlu (2006), Ġmar kanunu mevzuatı ve uygulaması hakkında bilgiler vermiĢtir. Kitapta, Ġmar kanunu detaylı olarak ele alınmaktadır, yasa, tüzük ve yönetmeliklerle ilgili mevzuat anlatılmaktadır.
Akar (2002) çalıĢmasında, KamulaĢtırma kanunu ve kamulaĢtırmasız el atma davaları hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, kamulaĢtırma kanun‟unda ve 4650 sayılı kanunla yapılan değiĢiklikler ve açıklamalar ile ilgili konular incelenmiĢtir.
Aksay (2005), Arazi ve arsa düzenlemesi hakkında genel bilgiler vermiĢtir. Kitapta, 3194 sayılı Ġmar Kanunu‟nun 18. maddesi uygulaması, hukuki açıdan arazi ve arsa düzenlemesi anlamı ve tanımı, uygulama aĢamaları ve sonuçları, yargı kararları ile ilgili mevzuatlar irdelenmiĢtir.
Baz (1994) çalıĢmasında, imar uygulamaları hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, ġehir ve Ģehircilik, hâlihazır harita ve imar planları, kamulaĢtırma, arsa ve arazi düzenlemesiyle iliĢkin konular anlatılmaktadır.
Böke (2005) çalıĢmasında, KamulaĢtırmasız el atma davaları hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, mülkiyet ve mülkiyet hakkı kavramı, kamulaĢtırmasız el atmanın unsurları, açılan tazminat davalarının yargılama usulü, tazminatın hesaplanması ve 2942 sayılı kamulaĢtırma kanunu detaylıca incelenmiĢtir.
Böke (2004) çalıĢmasında, KamulaĢtırma kanunu ve kamulaĢtırma bedelinin tespit davaları hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, kamulaĢtırma kanunu ve kanunun maddeleri sırayla incelenmiĢ, ayrıntılı açıklamalar yapılmıĢtır.
Çınar (2005) çalıĢmasında, KamulaĢtırma ve kamulaĢtırmasız el atma davaları hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, 4650 sayılı kanunla değiĢik 2942 sayılı kamulaĢtırma kanunu, bedel tespiti ve tescil davaları, iptal davaları, kamulaĢtırma ve kamulaĢtırmasız el atmada faiz, Yargıtay, DanıĢtay ve Anayasa mahkemesi kararları, kamulaĢtırma yapan idareler için örnekler ve mevzuat ile ilgili konular iĢlenmiĢtir.
Dayıoğlu (2006) yüksek lisans tezi çalıĢmasında, Kentsel dönüĢüm hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, kentsel dönüĢüm tanımı ve önemi, kentsel dönüĢüm
projeleri, Kentsel dönüĢüm sürecine bir örnek alan çalıĢması ve Zeytinburnu örneği ile ilgili konular yer almaktadır.
Demirel (2002) çalıĢmasında, kamulaĢtırma hakkında genel bilgiler vermiĢtir. Kitapta, toprak düzenlemesi bileĢenleri, taĢınmaz edinme yöntemleri, özelleĢtirme, kamulaĢtırma, kamulaĢtırma iĢlemi, kamulaĢtırma davaları, değiĢik kamulaĢtırma iĢlemleri, kamulaĢtırmadan dönüĢ ve geri alma ile kamulaĢtırma mevzuatı incelenmiĢtir. Erkan (2001) bu çalıĢmasında, arazi düzenlemesi ve mevzuatı ile ilgili konular incelemiĢtir. Kitapta, Türkiye‟de tarımsal yapı, arazi düzenlemesi tanımı, amaç ve faydaları, Avrupa‟da arazi düzenlemesi uygulamaları, arazi düzenlemesi projelerindeki faaliyetleri, arazi düzenleme çalıĢmalarında hukuki mevzuat hakkında genel bilgiler verilmiĢtir.
Erkan ve Seylam ve YaĢayan (2010) çalıĢmalarında, Arazi yönetiminde kullanılan terimler sözlüğü hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, Ġmar planında kullanılan terimler, tanımlar ve açıklamalar detaylıca anlatılmıĢtır.
Germeç (2001), KamulaĢtırma Kanunu ve ilgili mevzuat hakkında bilgiler anlatılmıĢtır. Kitapta, KamulaĢtırma Kanunu, Ġmar Kanunu, Gecekondu Kanunu, Ġmar Affı Kanunu, Türk Medeni Kanunu ile ilgili konular irdelenmiĢtir.
Karagöz (2010) çalıĢmasında, Haritacılıkta taĢınmaz hukuku hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, toplumsal yaĢam kuralları, kiĢiler hukuku, aile hukuku, miras hukuku, taĢınmaz mülkiyeti hukuku ve kat mülkiyeti ile ilgili konular incelenmiĢtir.
Karavelioğlu (1999) çalıĢmasında, 3194 sayılı Ġmar Kanununun 18. Madde uygulamaları arazi ve arsa düzenlemesi parselasyon hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, imar planı uygulama usulleri, kamulaĢtırma, ifraz ve tevhit, arsa ve arazi düzenlemesi, düzenleme ortaklık payı, parselasyon ve uygulama öncesi ve sonrası teknik ve hukuki sorunlar ile ilgili konular detaylıca anlatılmaktadır.
KeleĢ (1990) çalıĢmasında, KentleĢme politikası hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, KentleĢme, konut, gecekondu, arsa spekülasyonu, imar ve çevre sorunları, nedenleri ve çözüm yolları ile ilgili konular anlatılmıĢtır.
KocabaĢ (2006) çalıĢmasında, Kentsel dönüĢüm yenileĢtirme ve Ġngiltere deneyimi ve Türkiye‟deki beklentiler hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, Ġngiltere‟de mahalle çalıĢmaları ve yenileĢtirmeleri, 2004 Londra planı, Londra‟da yapılan mahalle çapında yapılan örnekler ve Türkiye‟deki yapılan mahalle çapında uygulamalar.
Koçak ve Beyaz (2004) çalıĢmalarında, imar uygulamaları hakkında bilgiler verilmiĢtir. Kitapta, imar uygulaması, uygulamanın tanımı ve teknik çalıĢmalar, imar planı tanımı, imar yasasının kapsam ve istisnası, hâlihazır harita, düzenleme sahasının belirlemesi, parsel yüzölçümü kontrolü, arazi ve arsa düzenleme esasları, teknik kontrol ve tescil iĢlemleri, tapu sicil iĢlemleri, imar yasası ve yönetmelikleri detaylıca incelenmiĢtir.
Odyakmaz (2001), Ġmar kanunu mevzuatı hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, 3194 sayılı Ġmar Kanunu, arsa ve arazi düzenlemesi yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Kıyı Kanunu, Kat mülkiyet kanunu, Kadastro Kanunu ile ilgili mevzuat ve yönetmelik konuları detaylıca irdelenmiĢtir.
TüdeĢ ve Bıyık (1994) çalıĢmalarında, Kadastro hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, kadastro bilgisi mevzuatı, kadastro konusu ve kapsamı ile ilgili konular anlatılmıĢtır.
Ulusoy (2004), Yargıtay kararları ıĢığında kamulaĢtırmasız el atma hakkında genel konular tartıĢılmaktadır. Kitapta, kamulaĢtırmasız el atma davaları, Yargıtay kararları, Anayasa mahkemesi, UyuĢmazlık mahkemesi, kamulaĢtırma kanunu ve mevzuatı ile iliĢkin konular iĢlenmiĢtir.
Ünal ve Duyguluer ve Bolat (1998) çalıĢmasında, imar terimleri hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. Kitapta, anayasa (ilgili hükümler), terimler, Ģekil ve krokiler ile ilgili mevzuat incelenmiĢtir.
Yıldız (2000), KamulaĢtırma tekniği hakkında bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, Arsa ve arazi düzenlemelerinin KamulaĢtırma ile iliĢkileri, KamulaĢtırma ilkeleri, DevletleĢtirme, KamulaĢtırma, KamulaĢtırma temelleri, yasal dayanakları ve davalarıyla ilgili konular detaylı olarak açıklanmıĢtır.
Yıldız (2006) çalıĢmasında, imar bilgisi hakkında genel bilgiler vermiĢtir. Kitapta, ĢehirleĢme, yönetim yapısı ve planlama, imar yönetmeliği, imar programı, hâlihazır haritalar, plan deyimleri, plan basamakları, imar planı uygulama yöntemleri, kamulaĢtırma, mal sahibinin isteği üzerine uygulamalar, arsa ve arazi düzenlemesi uygulamaları, yapı iĢlerleri ile ilgili imar bilgisi incelenmiĢtir.
Yomarlıoğlu (1997) çalıĢmasında, imar planı ile ilgili mevzuat hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. Kitapta, kadastro ve imar iliĢkisi, imar planın uygulama yöntemleri, arsa ve arazi düzenlemesinin önemi, yapılan uygulamalar incelenmiĢtir. Ġmar uygulama sırasında karĢılaĢılan sorunlar, kamulaĢtırma konuları ve kat mülkiyeti mevzuatı hakkında konular iĢlenmiĢtir.
Zein Al- Abidin (2008) çalıĢmasında, Ġstanbul uygarlıkları hakkında genel bilgiler verilmiĢtir. ÇalıĢmada, Ġstanbul tarihi mimarisi ve Mimar Sinan hakkında, Ġstanbul Ģehrinin kent dokusu, Ġstanbul ulaĢım ve trafik sorunu ile ilgili konular ele alınmıĢtır.
http://www.arasharita.com/
Aras harita mühendislik inĢaat taahhüt sanayi Ģirketinin resmi web sayfasıdır. Ġmar planı mevzuatı, hâlihazır haritalar hizmetleri hakkında konuları bu sitede ele alınmıĢtır.
http://artvinkadastro.gov.tr/
Artvin Kadastro Müdürlüğü‟nün resmi internet sayfasıdır. Kadastro mevzuatı, Ġmar uygulamaları, Kamu hizmetleri, e-haritacılık, Jeodezik hesap hakkında konuların yer aldığı sitedir.
http://www.bandirma-bld.gov.tr/
Balıkesir Bandırma belediyesinin resmi internet sayfasıdır. Kentin altyapısı ve arsa ve arazi düzenlemesi hakkında bilgiler yer aldığı bir sitedir.
http://www.cihanharita.com/
Cihan harita mühendislik‟in resmi internet sayfasıdır. Ġmar planı ile ilgili çalıĢmalar yapılmıĢtır. Hâlihazır haritalar hizmetleri, ifraz, tevhit iĢlemleri hakkında detaylı bilgi ve uygulamaların yer aldığı bir sitedir.
http://www.duzcetso.org.tr/
Düzce Ticaret ve Sanayi Odası‟nın resmi internet sayfasıdır. Uygulama imar planı hakkında mevzuatın yer aldığı bir sitedir.
http://jefo.com.tr/
Harita Mühendislik Hizmetleri Firması‟nın resmi internet sayfasıdır. Ġmar planı uygulamaları, harita aplikasyonu ve mevzuatı hakkında konuların yer aldığı bir sitedir.
http://www.hkmo.org.tr/
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası‟nın resmi internet sayfasıdır. Kadastro mevzuatı, Kitaplar, Harita bülteni dergisi, HKM dergileri ile ilgili konuların yer aldığı bir sitedir.
http://www.kartallar.com.tr/
Kartallar Ģirketler grubunun resmi internet sayfasıdır. ĠnĢaat sektöründe önde gelen firmalardan olup, imar planı ve parselasyon iĢleri, arazi üretimi, yapı ve inĢaat hizmetleri, mimari proje tasarım hakkında konular bu sitede yer almaktadır.
Sosyal bilgiler, Coğrafya, Tarım ve Ziraat ile ilgili mevzuat hakkında bilgiler sunulan bir web sitesidir. Arsa ve arazi düzenlemesinin tarihi geliĢimi, tanımı, amacı hakkında konuların yer aldığı bir sitedir.
http://www.milliemlak.gov.tr/
Maliye Bakanlığı‟nın milli emlak genel müdürlüğüne ait resmi web sayfasıdır. Kamu ve devlet arasındaki iliĢki, satın alma, trampa, hazineye mal intikali, devir ve terk iĢlemleri hakkında bilgiler yer almaktadır bu sitede.
http://www.milliemlak.org/
Milli emlak kontrolörleri derneğinin resmi internet sayfasıdır. TÜRKĠYE CUMHURĠYETĠ Anayasası (1982), Türk Standartları Enstitüsü KuruluĢ Kanunu, Değerli Kâğıtlar Kanunu, Vergi Usul Kanunu ve Düzenleme Ortaklık Payı hakkında konuların yer aldığı bir sitedir.
http://www.serki.com/
ĠnĢaat Mühendisliği Hakkında HerĢey‟in resmi internet sayfasıdır. Sayfada, inĢaat mühendisliği, inĢaat sözlüğü, inĢaat makaleleri ile konuların yer aldığı bir sitedir.
http://www.spo.org.tr/
TMMOB Ģehir plancılar odası‟nın resmi internet sayfasıdır. Sayfada, imar planı mevzuatı, kentsel dönüĢüm mevzuatı ve konuların yer aldığı bir sitedir.
http://tapu-kadastro.net/
Tapu Kadastro Ġmar Orman‟nın resmi internet sitesidir. Tapu mevzuatı, Ġmar Kanunu ve mevzuatı, Orman mevzuatı, Kat mülkiyeti gibi konuların yer aldığı bir sitedir.
http://tez2.yok.gov.tr/
Yüksek Öğretim Kurulu‟nun, bugüne kadar onaylanmıĢ olan proje ve tezlerin yayınladığı, bilgilendirme ve kaynak araĢtırma amaçlı resmi internet sayfasıdır.
http://www.trabzon.bel.tr/
Trabzon Belediyesi‟nin resmi internet sayfası. Arsa ve arazi düzenlemesinin iĢ akıĢ Ģemasının yer aldığı bir sitedir.
http://www.yigitharita.com/
Yiğit haritacılık hizmetleri Ģirketinin resmi internet sitesi sayfasıdır. Yola terk, ifraz, tevhit, hâlihazır haritalar, yapı röleveleri, parsel ve proje aplikasyonu alanlarında hizmetlerin yer aldığı bir sitedir.
Ziraat Mühendisleri Odası‟nın resmi internet sayfasıdır. 2942 sayılı KamulaĢtırma Kanunu hakkında ve toprak koruma projesi, Ziraat mevzuatları ile ilgili konuların yer aldığı bir sitedir.
3. KENTSEL ALANDA ĠMAR PLANI ĠHTĠYACI 3.1. Ġmar Planı Nedir?
Ġnsanoğlunun köyden kente göçü arttıkça, daha yaĢanabilir bir zemine ihtiyaç duyulmaktadır. ġehrin sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karĢılamak üzere imar adalarına ve parsellere baĢvurulur. Buna göre yerleĢim için insanlar iskân amaçlı arsa almakta, bazen de tarım amaçlı veya yatırım amaçlı arazi ve arsa elde etmektedir.
Yapılan düzenleme sonucunda, verimli, uygun parseller ortaya çıkmaktadır. Arsadan maksimum derecede faydalanmak, kentin kalitesini artırmak dolayısıyla kalkınma sağlamaktadır.
Ġmar planı, belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karĢılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluĢturmayı, yaĢam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine iliĢkin araĢtırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleĢme ve geliĢme eğilimlerini alternatif çözümler oluĢturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluĢan belgedir. Ġmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aĢamadan oluĢur (Yıldız, 2006).
Ġmar yasasının 1‟inci maddesine göre yasanın amacı “Yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak” olarak belirlemiĢtir.
Zemine uygulanmak suretiyle mekânı biçimlendirme amaçlı oluĢturulacak Ġmar planı ikiye ayrılmaktadır:
3.1.1. Nazım Ġmar Planı:
Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu iĢlenmiĢ olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanıĢ biçimlerini, baĢlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeĢitli yerleĢme alanlarının geliĢme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaĢım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000, 1/5000 ya da büyük yerleĢim merkezlerinde 1/25000 gibi ölçeklerde düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır (ġekil 3.1).
ġekil 3.1. 1/5000 ölçekli nazım imar planı
3.1.2. Uygulama imar planı
Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu iĢlenmiĢ olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeĢitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve genelde 1/1000 ölçeğinde, Ģehrin sık meskûn kesimlerinde 1/500 ölçeğinde de düzenlenebilen, raporuyla bir bütün olan plandır (ġekil 3.2).
ġekil 3.2. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı
3.2. Ġmar Planı Uygulamalarının Önemi
Belediyelerin imar yönünden düzenli olması, imar planlarının yapılaĢma ihtiyaçlarının önünde hazırlanması, hazırlanan imar planında yine yapılaĢma ihtiyacının önünde mekâna bağlı olduğunu ifade edebiliriz.
Bugüne kadar, imar planı yapımı, bilhassa büyük Ģehirlerde yapılaĢmanın ve yapılaĢma ihtiyacının gerisinde kalmıĢ, yapılaĢmaya yön verme yerine geliĢigüzel oluĢmuĢ yapılaĢmayı koruma zorunda kalmıĢtır. 6785/1605 sayılı eski imar yasasının 42. maddesi imar planlarının uygulamasında belediyelere geniĢ yetkiler vermesine rağmen belediyelerin gerek konuya yeteri kadar eğilmemesi, gerekse bilgi ve eleman yetersizliği nedenleriyle imar planlarının mekâna yansıtılamaması, kentleri çarpık ve sağlıksız yapılaĢmaya maruz bırakmıĢtır. 6785/1605 sayılı yasanın „arsa ve arazi düzenlemesi‟ne iliĢkin 42. maddesi, 3194 sayılı yeni/yürürlükteki imar yasasında daha da geniĢletilerek 18. madde olarak yeniden düzenlenmiĢtir.
Arazi ve arsa düzenlemesi yoluyla yapılan imar planı uygulamaları, hem yasal bir zorunluluk olması açısından hem de Ģehircilik ilkeleri ve kamu yararı açısından ideal ve uygulamada tavsiye edilen bir yöntemdir.
3.3. Ġmar Planında Kullanılan Tanımlar
Açık alan: Ġmar, tarım ve orman alanları dıĢında kalan, insanların etkin oldukları alanların dıĢındaki alanlar.
Ada: Irmak, deniz, göl, yol gibi doğal ve yapay sınırlarla çevrelenmiĢ parseller topluluğudur.
Altyapı: Bir yerleĢim bölgesi ve sanayi kuruluĢu için gerekli olan yol, su, elektrik, iletiĢim, vb. yapıların tümü.
Aplikasyon: Kadastro ya da parselasyon planlarında olan ve arazide olmayan parsel köĢe noktalarının arazide iĢaretlenmesi.
Arazi: Altında, üstünde ya da üzerinde oluĢturulmuĢ, iyelik ve kullanım haklarına konu olan, tüm yapıları ile birlikte yeryüzü parçası; geniĢ kırsal alan.
Arazi Düzenlemesi: Tarım alanlarında en uygun tarımsal verimin alınması için taĢınmaz mal sınırlarının ve iyelerinin, belirli ilkeler uygulayarak, yeniden düzenlenmesi.
Arsa: Kent ve kasabalarda yapı yapmaya ayrılmıĢ ve yerel yönetimin sunduğu kolaylık ve donanımlardan yararlanabilecek arazi.
Ayırma (Ġfraz): Bir taĢınmaz malın birden çok parçaya ayrılması.
BirleĢtirme (Tevhit): Birbirine bitiĢik parsellerin tek bir parsele dönüĢtürülmesi için yapılan iĢlemler.
Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, herhangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluĢtuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakati ile terk edilen alanları ve kamulaĢtırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir.
Düzenleme Sahası: Sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır. Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre, yol, meydan, park, genel otopark, yeĢil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeĢil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanları ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artıĢları karĢılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 40‟a kadar düĢebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karĢılığı bedeldir.
Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro varsa eski imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.
Ebadlı Kroki: Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiĢ olan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.
Gecekondu: Yasalara ve imar kurallarına aykırı olarak, gerçek ya da tüzel, kamusal ve özel kiĢilerin toprakları üzerinde yapılan yoksul halk kesimlerinin üzerinde yaĢadıkları yapı, barınak türü.
Gayrimenkul: TaĢınmaz.
Harita: Bir yeryüzü parçası üzerindeki doğal ve yapay ayrıntıların konumlarını, belirli bir ölçekte küçülterek topoğrafik özellikleri ile birlikte kâğıt üzerinde gösterimi.
Hâlihazır Haritalar: Bir yerin doğal ve insan elinden çıkmıĢ baĢlıca özelliklerini gösteren ve tüm plan ve planlama etkinlikleri için baĢlangıç olarak alınan harita. Hata Sınırı: ölçü değerleri ile plan değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır.
Ġmar: YerleĢme bölgelerinin geliĢip güzelleĢmesi, yaĢam koĢullarına uygun hale getirilmesi, bununla ilgili kurallar bütünü.
Ġmar Adası: Ġmar planlarındaki yol, nehir, göl vb. ile çevrili parseller topluluğu. Ġmar Planı: Kent ya da kasaba halkının insanca yaĢamasını sağlamak amacıyla; oturma, çalıĢma, dinlenme ve ulaĢım yerlerinin ve bölgelerin kullanım biçimleri ile taĢınmaz malları düzenleyen belge.
Ġmar Planı Uygulaması: TaĢınmaz malların imar planına uygun duruma getirilmesi ve tapu sicilinin buna göre yeniden düzenlenmesi.
Ġrtifak Hakkı: TaĢınmaz mallar üzerinde baĢkalarının yararlanması için kurulmuĢ, yararlanma, geçit, vb. haklar.
Ġyelik Hakkı: Bir taĢınmaz mal üzerindeki yasal egemenlik ve bu durumu güvence altına alan hak.
Kadastro: Bir ülkedeki her tür taĢınmaz malın, sahibi, yeri, yüzölçümü, sınır ve değerlerinin devlet eliyle saptanıp plana bağlanması iĢi.
Kadastro Paftası: Kadastro planlarının üzerine çizildiği altlık; kadastro plan ve haritalarından her biri.
Kadastro Parseli: Kadastro çalıĢmalarında sınırları belirli olan arazi parçası. Kamu: Bir ülkede yaĢayan insanların, halkın tümü.
Kamu TaĢınmaz Malı: Devletin iyeliği altındaki taĢınmaz mal.
Kamu Tüzel KiĢileri: Devletin kendi eliyle, kanunlarla kurduğu tüzel kiĢilikler. Kamu Yararı: Yapılan ve yapılacak iĢlemlerde kamusal yararının ön planda utulması.
KamulaĢtırma (Ġstimlâk): Kamu yararına projelerin uygulanmasında, özel iyelik konusu taĢınmaz malların karĢılığı ödenerek kamuya kazandırılması.
KamulaĢtırma Bedeli: KamulaĢtırma yapan kuruluĢ tarafından, taĢınmaz mal için belirlediği bedel.
Kat Mülkiyeti: TamamlanmıĢ bir binanın bağımsız bölümlerinde, taĢınmaz malın iyesi veya iyeleri tarafından kat mülkiyeti yasasına göre kurulan mülkiyet.
Kentsel Alan Düzenlemesi: YerleĢme bölgelerinin, yaĢam koĢullarına uygun duruma getirilmesi için yapılan düzenleme çalıĢması.
Kırsal alan: Üretimi tarıma dayalı kırsal nüfusun yaĢadığı, çalıĢtığı alan.
Kroki: YaklaĢık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerinin çizimi.
Röperli kroki: Ada veya parsellerinin yeri değiĢmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. Ebatlı kroki: Ada veya parsellerinin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiĢ olan yüzölçümlerinin yazılı olduğu krokidir. Uygulama krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen kroki.
Malik: Sahip, mülkiyet hakkına sahip olan. Mücavir: KomĢu, sınırdaĢ.
Özet cetveli: Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, varsa kamulaĢtırma ve bağıĢ miktarı ile oluĢan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.
Parsel: Kent ya da beldede yerleĢimin imar düzenine uygun olarak oluĢturulmuĢ taĢınmaz mal.
Parsel Numarası: Bir ada içindeki parsellere, her ada için (1) den baĢlayarak verilen numaradır.
Parselasyon: Ġmar yasasına uygun biçimde yol, meydan, yeĢil alan vb. kamu hizmetleri ile yerleĢim alanları için bir arazinin parçalara ayrılması iĢi.
Parselasyon Planı: imar planının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiĢtirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil iĢlemlerine esas alınan plandır.
Röper: Nirengi, poligon vb. kontrol noktaların kolayca bulunması, yok edilmeleri durumunda yeniden oluĢturulması için yakın çevredeki belirgin ve değiĢmez noktalara uzaklıklarını ölçülerek, iliĢkilendirilmesi.
Röper Krokisi: Röper noktalarını, röper ölçü ve değerlerini gösteren kroki. Sicil: Devlet kuruluĢları tarafından tutulan kayıt.
Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir.
Tapu Senedi: TaĢınmaz mal üzerindeki iyelik hakkını tanımlayan ve tapu sicil birimlerince mal sahiplerine verilen belge.
TaĢınmaz mal: Yasalarla getirilen kısıtlamalar dıĢında, iyelerine diledikleri gibi kullanma hakkına konu olan yer yüzeyi parçası, toprağın altı ve üstü ve tüm yapılar. Tespit: Kadastro çalıĢmaları sırasında taĢınmaz malın mülkiyetinin ve diğer hak ve
yükümlülüklerinin belirlenmesi. Trampa: KarĢılıklı değiĢtirme, takas.
TüzelkiĢi: Bağımsız bir kiĢilik oluĢturmak üzere örgütlü insan ya da mal topluluğudur ve belli bir ortak amaca eriĢmek için bir araya gelen kiĢidir.
Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeĢil saha, çocuk bahçesi gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadethane, karakol yerleri, Milli Eğitime Bağlı Ġlk ve Orta Öğretim alanları ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.
Uygulama Ġmar Planı: Ana plana uygun olarak hazırlanan, yapı adalarını, yolları, yoğunlukları vb. bilgileri gösteren plan.
Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir.
YeĢil Alan: Kentlerde park, çocuk bahçesi, oyun alanı olarak ayrılan yer.
Yola Terk: Ġmar planlarında taĢınmaz malları bir bölümünün açılan yollara bırakılması.
Yoldan Ġhdas: Ġmar planı uygulaması sonucu kapanan yol alanlarında yeni parsel oluĢturma iĢi.
Zilyet: Sahip. Bir Ģeyi fiilen elinde bulunduran; kullanan ya da onun üzerindeki ilgisini gösteren tasarrufu ile durumu sabit olan.
Zilyetlik: Maddi bir Ģey üzerinde bir kiĢinin sahip bulunduğu eylemsel egemenlik ve gücü tanımlar. Türk Medeni Kanunu m. 887‟ye göre “bir Ģey üzerinde tasarruf sahibi olan kimse o Ģeyin zilyedidir”.
3.4. Ġmar Planı ve Uygulamasının Faydaları
Ġmar planı uygulamalarının belli baĢlı faydaları vardır. Bunlar (KeleĢ, 1990); 1- Ġmar planının uygulanmasını sağlamak amacıyla idarenin yerine getirmekle yükümlü
olduğu görevlerin öncelik sırasına göre yapılması imkânı doğar. Birinci iĢler yapılmadan diğer öncelikli iĢlere baĢlanmaz.
2- Baskı ve menfaat gruplarının menfaatlerine uygun olan iĢler, „toplumun yararına olan iĢler‟ olarak ele alınarak uygulanır.
3- Mali durum konusunda ilgililer ve halkın bilgi edinmesi kolaylaĢır. Böylece halkın yerel hizmetlere katılımı kolaylaĢır.
4- ÇeĢitli projeler, araç, gereç, çalıĢma ve donatım imkânlarını zorlamayacak Ģekilde uyarlanabilir.
5- Ġmar planı ile ulusal ve bölgesel kalkınma plan ve programları arasında ahenk ve iliĢki sağlanması kolaylaĢır.
6- Ġmar planının uygulanması amacıyla alınması gerekli olan arsaların zamanında elde edilmesi veya kamulaĢtırması mümkün olur.
7- Yatırımların yıllara dağıtılması sonucunda belediyenin gelirlerini ve kaynaklarını zorlamak, örneğin bunun için taĢınmazların satılması gerekmez.
4. ĠMAR PLANI UYGULAMA YÖNTEMLERĠ
Ġlgili idaresince hazırlanarak/onanarak yürürlüğe konulmuĢ bir uygulama Ġmar planı, idarenin kabul edeceği ya da uygun gördüğü Ģartları içerisinde ve aĢağıda ifade edilen üç ayrı yöntemden birisi kullanılmak suretiyle zemine uygulanır. Bu yöntemler; a. KamulaĢtırma,
b. Mal sahibinin isteği üzerine yapılan parsel biriminde uygulamalar (3194 sayılı imar kanunun 15 ve 16. maddeleri),
c. Arsa ve arazi düzenlemesi (3194 sayılı imar kanunun 18. Madde uygulamaları).
4.1. KamulaĢtırma Yöntemi (4650 Sayılı Kanunla DeğiĢik 2942 Sayılı KamulaĢtırma Kanunu Uygulamaları)
4.1.1. KamulaĢtırma nedir?
Hızlı nüfus artıĢı, insanların ve Ģehrin istekleri doğrultusunda birçok resmi ve özel yatırımcıyı yatırım yapmak için harekete geçirmiĢtir. Yatırım yapılacak arazilerin bazı özel mülkiyete ait olduğundan, yapılacak projelerin önüne geçmektedir. Durum böyle olunca, kamulaĢtırma yöntemine baĢvurmak kaçınılmaz olmaktadır. Kamu yararı göz önünde bulundurularak kamulaĢtırma iĢlemi yapılmaktadır.
Ayrıca kamulaĢtırma ile ilgili tanımlar aĢağıda belirtilmiĢtir;
TDKS‟de kamulaĢtırma, “özel kiĢi mülkiyetindeki bir taĢınmazı, sahibinin rızasını almadan kamuya mal etme” iĢlemidir.
TC. Anayasası ve 2942 sayılı KK‟da kamulaĢtırmanın açık bir tanımı yapılmamıĢtır. Yalnızca “kamu yararının zorunlu kıldığı durumlarda gerçek ya da özel hukuk tüzel kiĢilerinin mülkiyetinde bulunan taĢınmazların, Devlet ve kamu tüzel kiĢilerince kamulaĢtırılabileceği” (KK m.1) belirtilmiĢtir. Önceleri “istimlâk” terimi kullanılırken 1924 Anayasası‟nın 1945 yılında TürkçeleĢtirilmesi ile yerini “kamulaĢtırma” terimi almıĢtır (Köroğlu, Ö.1995:5).
KamulaĢtırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taĢınmazların, kamu yöntemlerince kamu mülkiyetine zorla geçirilmesine denir (Gürler, M. 1983:146)
KamulaĢtırma, toplumsal yetki olayıdır ve kamu adına bir tüzelkiĢinin, özel mülkiyetteki bir malı, kamu (toplum) yararı amacıyla elde etmesi demektir.
KamulaĢtırmada genellikle bir zorlama ve karĢılığında bir bedel verilmesi esası vardır (Berdi, Ç: Erdoğan, T.1975,79)
KamulaĢtırma: devlet ve diğer kamu tüzelkiĢilerince kamu yararının gerektirdiği hallerde karĢılıkları peĢin ödemek koĢuluyla, özel mülkiyette bulunan taĢınmazların, kanunla gösterilen esas ve usullere göre zorla alınmasıdır (Köroğlu, Ö.1995:6).
“Ġdari ve Adli Yargıda KamulaĢtırma” adlı eserinde Ali Haydar Karahacıoğlu (1998:53), “Devlet ve kamu tüzel kiĢilerinin sahip bulundukları kamu kudretine dayanarak özel kiĢilerin mülkiyetinde bulunan taĢınmazı, kamu yararına, bedelini nakden ve peĢin olarak, özel durumlarda ise eĢit taksitlerle ödemek suretiyle zorla almasıdır” olarak tanımlanmıĢtır.
EKT. m. 28‟e göre kamulaĢtırma; “Kamu idarelerinin veya kamu kurumlarının; kamu kudretine dayanarak ve kamu yararı amacıyla, gerçek veya özel hukuk tüzel kiĢiliklerine ait taĢınmazları veya kaynakları, sahibinin rızasına bakılmaksızın bir kamu hizmetinin veya kamu teĢebbüsünün yürütülmesine tahsis edilerek ya da emlakine katılmak üzere bedeli peĢin veya taksitle ödenmek suretiyle iktisap etmeleridir”.
KamulaĢtırma, Anayasanın 46 ncı maddesine göre, “Devlet ve kamu tüzel kiĢilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karĢılığını peĢin ödemek Ģartıyla, özel mülkiyette bulunan taĢınmaz bir malın tamamına veya bir kısmına, kanunda gösterilen esas ve usullere göre zorla el atmasıdır” Ģeklinde tanımlanır (Günday, 2004).
KamulaĢtırma, “Kamu tüzel kiĢileri ve kurumlarınca, kamu yararı için gerekli iĢlere tahsis edilmek (özgülenmek) üzere özel kiĢilere ait taĢınmazların ve kaynakların yetkili organlar tarafından verilen kararlar uyarınca ve bedeli peĢin ödenerek mülk edinilmesidir” (Yıldız, 2006).
Türkiye dıĢındaki ülkelerde de kamulaĢtırmanın tanımı, Türkiye‟deki tanımlara yakındır. Örneğin;
Almanya‟nın 1949 Anayasa‟sında 14. maddenin 3. fıkrasına göre,
“kamulaştırma; sadece kamu yararı için yapılmalıdır. Kanuna uygun şekilde bedelin miktarı ve ödeme şekli belirlenir. Kamu yararını ve özel mülkiyetin çıkarlarını göz önünde bulundurmak suretiyle uygulanmalıdır”.
Suriye‟nin 1973 Anayasa‟sının 15. maddesine göre, “özel mülkiyet, sadece kamu yararı adına kamulaştırılabilir ve kanunlara uygun adil maddi bedel ödeme karşılığında yapılmalıdır”.
Mısır‟da ise 1971 Ülke Anayasa‟sının 34. maddesine göre, “özel mülkiyet korunmaktadır, koruma gerekliliği sadece kanunda bildirilen durumlarda, yasal
çerçeve içerisinde uygulanmaktadır. Sadece kamu yararı için kamulaştırılmaktadır. Yasanın belirttiği şekilde bedel ödeme karşılığında yapılmaktadır”.
Irak‟ın 1970 Anayasa‟sında 54 nolu kamulaĢtırma kanununda yapılan değiĢiklikler ve Irak Devrim Komuta Konseyi‟nin (07.09.1974) tarihli oturumuna göre alınan (977) nolu kararına göre, “Kamulaştırma; özel mülkiyet sahibinden mülkiyeti (sadece ayni haklar) alınır. Alınan hak kamu yararı için olmalı ve bedeli ödenerek yapılmalıdır”.
Bahreyn‟in 1970 Anayasa‟sının 8. maddeye göre, “Arazi mülkiyetine el koymak suretiyle, kamulaştırma yapan kurum yararına ki bu; Devlet’tir genelde. Kamu yararına yapılan projelerin zeminini oluşturmak amacıyla uygulanmaktadır. Yasalara uygun bedel ödeme şartıyla yapılmalıdır”.
Ġmar planında yol, meydan, park otopark gibi yerler kamuya ayrılmıĢ ve resmi hizmet binaları okul, hastane, karakol gibi yerler bazen özel mülkiyete ait olan alanlara girer; dolayısıyla devlet veya belediyeler tarafından zorunlu el koyma iĢlemi uygulanır. Bu gibi yerleri kamu yararına kazandırmak amacıyla tümünü veya bir kısmını karĢılığı peĢin ödenmek Ģartıyla kamulaĢtırılır.
KamulaĢtırma örneği olarak ġekil 4.1‟de yapılan imar planında yol yapımı için kamulaĢtırılan araziler görülmektedir.
ġekil 4.1. Yol KamulaĢtırması.
4.1.2. KamulaĢtırmanın yasal dayanakları
KamulaĢtırmanın yasal dayanakları 1982 Anayasası‟nın 35 ve 46. maddeleri ile 24.04.2001 gün ve 4650 sayılı kanunla değiĢik 8.11.1983 gün ve 2942 sayılı KamulaĢtırma Kanunudur. Zilyetlik kamulaĢtırması da 2942 sayılı kanunun 19. maddesi ve 3402 sayılı kanunun 16. maddesinde yer almaktadır.
KamulaĢtırmaya iliĢkin hükümler Anayasa‟lara da girmiĢ ve kamulaĢtırma iĢlemi birey özgürlüğü bakımından ele alınmıĢtır. Çünkü kamulaĢtırma, özel kiĢilerin elinde bulundurdukları taĢınmazların iyeliğinin veya irtifak haklarının kendi istençleri dıĢında idareye geçmesi sonucunu yaratmaktadır. KamulaĢtırma, Anayasa ile bir temel hak olarak kabul edilmiĢ olan iyelik hakkının özüne dokunan bir kurum olarak görülmüĢ ve ona Anayasalarla izin verilmiĢ ve kamulaĢtırma hukukunun temel ilkeleri Anayasalarda düzenlenmiĢtir:
Madde 46 “Devlet kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usulleri kanunla belirlenir, kanun kamulaştırma bedelinin tespitinde vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatlarını ve yapı maliyet hesaplarını ve diğer objektif ölçüleri dikkate alır. Bu bedel ile vergi beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendirileceği kanunla gösterilir.
Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir, ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi ve yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenmesi şekli kanunla gösterilir, kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz. Bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir ve peşin ödenmeyen kısım devlet borçları ile öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük
çiftçiye ait olanlarının bedeli her halde peşin ödenir.”
Anayasanın 46. maddesi uyarınca hazırlanan KamulaĢtırma Kanunu 08.11.1983 günü 2942 no. ile kanunun 12. maddesinde çıkarılması öngörülen Yönetmelik ise “Baraj ĠnĢaatı Ġçin yapılan KamulaĢtırmalarda KamulaĢtırma Sahasına Mücavir TaĢınmaz Malların KamulaĢtırılması Hakkında Yönetmelik” adı altında 06.08.1985 günü Resmi Gazete‟de yayımlanarak yürürlüğe girmiĢtir.
Anayasa maddeleri, KamulaĢtırma Kanunu ve KamulaĢtırma Yönetmeliği ilgili tüm kurumlar için geçerli olmasına rağmen bazen bunların bütün ihtiyaçlarına cevap vermez. O zaman ilgili kurumun kendi görev yasası ve yönetmeliği ya da talimatından yararlanılır. Örnek olarak, 6200 sayılı Devlet Su ĠĢleri (DSĠ) Genel Müdürlüğü TeĢkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanun, DSĠ Emlak ve KamulaĢtırma Talimatı, ayrıca DSĠ KamulaĢtırma Planları Yapımı Teknik ġartnamesi gösterilebilir. Ancak, çeĢitli kurumların kendi kanunları kamulaĢtırma ortak mevzuatındaki hükümlere aykırı bir madde içeremez.
KamulaĢtırmaya ait birçok tanım yapılmıĢ olsa da, ortak bir noktada birleĢtirecek olursak, KamulaĢtırma “Özel kiĢilerin tasarrufu altında olan taĢınmazların, tamamını veya bir kısmını Kamu yararı amacıyla, yetkili kuruluĢça, bedeli ödenmek Ģartıyla taĢınmaz sahibinin rızası olsun veya olmasın almaktır” diyebiliriz.
4.1.3. Yasalarda kamulaĢtırma
KamulaĢtırma konusunun yer aldığı öteki yasalar aĢağıdaki gibi sıralanabilir (Bilgen, P. 1996:4):
1326 tarihli Menafii Umumiye ye Müteallik Ġmtiyazat Hakkında Kanun, 4373 sayılı TaĢkın Sulara ve Su Baskınlarına KarĢı Koruma Kanunu,
5516 sayılı Bataklıkların Kurutulması ve Bundan Elde Edilecek Topraklar Hakkında Kanun,
6200 sayılı Devlet Su ĠĢleri Genel Müdürlüğü‟nün TeĢkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanun,
6326 sayılı Petrol Kanunu,
6538 sayılı Ġstanbul Kapalı ÇarĢının Tamir ve Ġhyası Hakkında Kanun, 6747 sayılı ġeker Kanunu,
7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Ait Kanun,
7478 sayılı Köy Ġçme Suları Hakkında Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,
775 sayılı Gecekondu Kanunu,
933 sayılı Kalkınma Planlama Uygulaması Esaslarına Dair Kanun, 2450 sayılı Atatürk Kültür Merkezi Kurulması Hakkında Kanun,
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik bölgeleri Hakkında Kanun, 2634 sayılı Turizmi TeĢvik Kanunu,
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu,
2487 sayılı Toplu Konut Kanunu,
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım reformu Kanunu, 3194 sayılı Ġmar Kanunu,
3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu, 4721 sayılı Medeni Kanun.
4.1.4. KamulaĢtırmanın konusu
Ancak özel mülkiyetteki taĢınmazlar kamulaĢtırılabilir. Amaca uygun ise taĢınmazın tamamı yerine bir kısmı kamulaĢtırmaya konu olabilir ya da bütünü veya bir kısmı üzerinde süreli/süresiz olarak irtifak hakkı kurulabilir.
Üzerinde irtifak hakkı kurulan taĢınmaz, sahibinin mülkiyetinde kalır. Türk Medeni Kanunu, madde 679‟a göre, “Kaynak, toprağın bütünleyici parçası olup mülkiyeti, kaynadıkları toprağın mülkiyeti ile edinilir. BaĢkasının toprağındaki kaynaklarından yararlanma hakkı tapu kütüğüne irtifak hakkı olarak kayıt ve tesis olunur”.
Bu hükümle kaynak, arzın bütünleyici parçası sayılmaktadır. Arazinin kamulaĢtırılması kaynağı da kapsar. Kaynak, bağımsız Ģekilde de kamulaĢtırılabilir veya üzerinde irtifak hakkı kurulabilir.
Bazen aynı bir taĢınmaz üzerinde hem irtifak hakkı tesis edilebilir hem de arazinin bir kısmı kamulaĢtırılabilir. Elektrik direğinin bulunduğu yer kamulaĢtırmaya, elektrik enerji nakil hatlarının geçtiği Ģerit irtifak hakkı kurulmasına konu olur. Bunun gibi petrol ya da maden kanunu uyarınca iĢletme sahibi (kamu kurumu ya da özel kiĢi) adına aynı iĢlemler yapılabilir. Petrol ya da maden kuyusu açılacak yer kamulaĢtırılır, açık maden iĢletmesi yapılacak yer üzerinde süreli olarak ve iĢletme sahibi lehine irtifak hakkı tesis edilebilir ya da bu yer kamulaĢtırılabilir.
TaĢınmaz, irtifak hakkı ve kaynakların kamulaĢtırmaya konu olabilmesi için bunları özel iyelikte ve tapuda kayıtlı olması gerekir.
TaĢınmazların bir bölümü özel tüzelkiĢilerin veya kamu kurumlarının iken bir bölümü doğası gereği (sular ve dağlar) veya tahsis yoluyla (yollar, parklar, meydanlar, meralar, yaylaklar, kıĢlaklar vb.) herkesin yararlanmasına ve kullanmasına sunulmuĢtur ve özel tüze hükümlerine bağlı değildir. “Kamu Malları” denilen bu grup tapu kütüğüne kayıtlı değildir ( Karahacıoğlu, A.H.1998, 57 ) ve kamulaĢtırmaya konu olmazlar.
Ayrıca, tapuda kayıtlı malik hanesi boĢ, iyeliği çatıĢmalı ve davada hazine‟nin taraf olduğu taĢınmazlar (Bilgen, P.1996, 63) ile kömür havzası içindeki araziler, özel yasa ile kamulaĢtırılması yasak olan mallar ve önceden kamulaĢtırılmıĢ mallar kamulaĢtırılamaz (Köroğlu, Ö.1995, 60).
4.1.5. KamulaĢtırma yapmaya yetkili olanlar
KamulaĢtırmada, kamu tüzel kiĢileri haricinde, gerektiği zamanlar kamulaĢtırmaya yetkili olanlar bazı özel tüzel kiĢileri veya kurumlar vardır. Bunlar;
KamulaĢtırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaĢtırmalarda, ilgili Bakanlık,
Köy yararına kamulaĢtırmalarda Köy Ġhtiyar Kurulu, Belediye yararına kamulaĢtırmalarda Ġl Daimi Encümeni, Ġl Özel Ġdaresi yararına kamulaĢtırmalarda Ġl Daimi Encümeni, Devlet yararına kamulaĢtırmalarda Ġl Ġdare Kurulu,
Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaĢtırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
Üniversite, Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür- Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaĢtırmalarda yönetim kurulları,
Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaĢtırmalarda Ġlçe Ġdare Kurulu,
Bir il sınırları içinde birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaĢtırmalarda Ġl Ġdare Kurulu,
Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkiĢileri yararına kamulaĢtırmalarda Bakanlar Kurulu,
Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaĢtırmalarda Bakanlar Kurulu, Kamu kurumları yararına kamulaĢtırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunları olmaması halinde yetkili idare organları,
Gerçek kiĢiler yararına yapılacak kamulaĢtırmalarda yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının baĢvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
KamulaĢtırma yetki sahipleri ve iĢlemleri yapacak kurumları, Çizelge 4.1‟de özetle anlatılmaktadır.
Çizelge 4.1. Kamu TüzelkiĢileri (KK 3. md)
,
4.1.6. KamulaĢtırmada yapılacak iĢlemler
KamulaĢtırma iĢlemi aynı zamanda hukuki iĢlem ağırlıklı olduğundan, ilgili kanunun ön gördüğü iĢlemlerin yapılmasındaki hata veya eksiklik ileride bir takım problemlerin doğmasına sebep olur. Bu nedenle, bütün iĢlemler sırasıyla ve eksiksiz olmalıdır. Bunlar;
Kamu yararı kararının alınması ve onayı,
KamulaĢtırılacak taĢınmazın ve sahibinin belirlenmesi, Kamu TüzelkiĢileri Devlet Kamu Kurumları Ġl Özel Ġdareleri Belediyeler Köyler Üniversiteler Yükseköğretim Kurulu Türkiye Radyo ve Televizyon Kurumu Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu
Devlet Daireleri, Genel Müdürlükler Ġktisadi Devlet TeĢekkülleri (MTA, SSK, THY, EĠEĠ vd.) Barolar, Ticaret ve Sanayi Odaları, Menkul Kıymetler ve Kambiyo Borsası, Türk Mühendis-Mimar Odaları Birliği
Tapu kaydına Ģerh konulması, KamulaĢtırma bedelinin tespiti, KamulaĢtırmaya yapılan itirazlar, TaĢınmazın kurum adına tescili, TaĢınmaza acele el koyma ve tescil, Mal sahibinin isteği üzerine kamulaĢtırma, KamulaĢtırmadan vazgeçme ve geri alma,
4.1.6.1. Kamu yararı kararının alınması ve onayı
Kamu Yararı Kararını verecek olan merciler; a) Köy yararına kamulaĢtırmada, köy ihtiyar kurulu, b) Belediye yararına kamulaĢtırmada, belediye encümeni, c) Ġl özel idaresi yararına kamulaĢtırmada, il daimi encümeni, d) Devlet yararına kamulaĢtırmada, il idare kuruludur.
Onay mercileri ise;
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları için, ilçelerde kaymakam, il merkezlerinde vali,
b) Ġlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları için ise validir (KK, md.6).
4.1.6.2.KamulaĢtırılacak taĢınmazın ve sahibinin belirlenmesi
KamulaĢtırılacak parsellerin hangilerinin olduğu, bunların tamamının mı yoksa bir kısmının mı kamulaĢtırılacağını anlamak için birinci Ģart bu taĢınmaza ait kadastro haritalarının temin edilmesidir. Eğer bu alanın kadastrosu yapılmamıĢ ise önce bu eksikliğin giderilmesi gerekir.
Bilhassa baraj alanı ve karayolu güzergâhlarının belirlenmesinde bu duruma sıkça rastlanır. KamulaĢtırma alanın ölçüsü, bu gibi durumlarda ilgili idarenin teknik elemanları tarafından yapılır. Elde kadastro haritası mevcut olsa bile, genellikle kadastro haritası ile imar planını çıkıĢtırmak mümkün olmamaktadır. Bunun sebebi; a) Kadastro haritası ile imar planının ölçekleri farklı olabilir. Bu durumda kadastro haritasının
ölçeği imar planının ölçeğine getirilir. Bu iĢlemde tercih edilen, orijinal arazi bilgilerinden faydalanmaktadır. Eğer bunlar temin etmek mümkün değilse, pantograflar yararlanabilir.
b) Kadastro haritası ile imar planı aynı ölçekte olabilir. Fakat koordinat eksenleri arasında kayıklık ve dönüklük bulunur. Bu durumda, bu kayıklık ve dönüklüğün giderilip, kadastro, haritasının koordinatlarının imar koordinatlarına dönüĢtürülmesi gerekir.
4.1.6.3. Tapu kaydına Ģerh konulması
Ġdare kamulaĢtırma kararı verdikten sonra kamulaĢtırmanın tapu siciline Ģerh verilmesi kamulaĢtırmaya konu taĢınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiĢtiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri aynı haklarda meydana gelecek değiĢiklikleri tapu idaresi kamulaĢtırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.
4.1.6.4. KamulaĢtırma bedelinin tespiti
KamulaĢtırma iĢleminin en önemli kısmı kamulaĢtırma bedelinin tespitidir. Bu etapta yapılan iĢlerde bir usul hatası olmamalıdır. Çünkü itirazın en bol olduğu etap bu etaptır. TaĢınmazın bedelini tespit için bir „kıymet takdir komisyonu‟ kurulur. Bu komisyon, her yıl Ocak ayının ilk haftasında il ve ilçe dâhilinde göre yapmak üzere beĢ asil ve beĢ yedek üyeden oluĢur.
a) Ġl Kıymet Takdiri Komisyonu
1) Ġl idare kurulunca; defterdarlık memurlardan, resmi kuruluĢların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, o ildeki fen adamları arasından birer asıl ve birer yedek olmak üzere üç üye;
2) Belediye Encümenince; taĢınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye; b) Ġlçe Kıymet Takdiri Komisyonu
1) Ġlçe idare kurulunca; mal müdürlüğü memurlarından, resmi kuruluĢların ziraat mühendislerinden, yoksa ziraat teknisyenlerinden, ilçedeki fen adamları, temin edilmemesi halinde o ilçenin bağlı bulunduğu ildeki fen adamları arasından birer asıl ve birer yedek olmak üzere üç üye;
2) Ġlçe belediye encümenince taĢınmaz mal sahipleri arasından iki asıl ve iki yedek üye;
olmak üzere seçilir.
Belediye sınırları içindeki nüfus, son nüfus sayımına göre yüz bini geçen Ģehirler için aynı sınırlar içerisinde yapılacak kamulaĢtırmalarda kıymet takdiri komisyonu,
