Gayrimenkul Yazıları | Celal Erdoğdu
Birisi Söyleyebilir Mi!
Bu Ev Gerçekten Kaç
Metrekare?
Birisi Söyleyebilir Mi! “Bu Ev Gerçekten Kaç Metrekare?”
2
Celal Erdoğdu
celal.erdogdu@igd.com.tr 08/08/2018
Standart Ölçme Mümkün Mü?
Yabancı yatırımcı istiyoruz, ama neden gel- miyor? Biz yabancı yatırımcı için ne yaptık (yapıyoruz?) ki gelsin? Vatandaş, inşaat fir- masına, müteahhide, emlakçıya, değer- leme uzmanına güven(e)miyor. Çünkü standart yetersiz.
Türkiye’de bir çok alanda olan standart ek- siği, gayrimenkul alanında da mevcut.
Bu tür alanlarda, eksikliği kamu kurumları tamamlıyor. Kamu ile vatandaş ve tüzel kişilikler arasında oluşan her türlü vergilen-
dirmede, standartlar yıllar içerisinde oluşuyor.
Gayrimenkullerin pazarlanması sırasında, eski yıllardan kalan bir terim vardı “em- lakçı metrekaresi” bununla söylenmek is- tenen; emlakçının kolay pazarlama yapmak için abartıya kaçtığıydı.
Son yıllarda inşaat firmalarının pazarlama- larında ve broşürlerinde gördüğümüz ka- palı alanları görünce, emlakçıların insaflı
2
olduğu buna karşın birazcık abarttığı or- taya çıkmış oldu.
Türkiye’de konutların (gayrimenkullerin de pek tabi ki) kapalı alan ölçümüne ilişkin ola- rak kısıtlı bilgi var. Başta da değindiğim gibi, bu veriler de kamu otoriteleri tarafın- dan yayınlanmış. Halihazırda iki kurum ta- rafından, ölçüme ilişkin tanımlar
mevcut; birisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, diğeri ise Gelirler İdaresi Başkanlığı’nın Vergi Resim ve Harç Serileri (Seri 3, Seri 30 ve Özelgeler).
Gelirler İdaresi Başkanlığı, tahmin edile- ceği üzere konuya vergi açısından
baktığından ve de serilerin eski tarihli olma- ları sebebiyle gayrimenkul profesyoneller- inin beklentisine cevap verebilecek derin- likte değil. Ancak tanım olarak, şu başlıklar altında toplanmış tanım:
1. Net Alan (NA) 2. Faydalı Alan (FA)
2013 tarihli ÇŞB Yönetmeliği, konuya tek- nik olarak değiniyor haklı olarak ve oldukça da detaylı alt başlıklara sahip. Bu başlıkları aşağıda yönetmelik altında görebilirsiniz tanımlarıyla.
1. Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA)
2. Eklenti Net Alanı (ENA)
3. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)
4. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)
5. Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı (BBBA) 6. Eklenti Bürüt Alanı (EBA)
7. Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı (BBTBA)
8. Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı (BBGBA)
ÇŞB Yönetmeliği detaya sahip mi dersek, evet. Yeterli mi, kısmen hayır. Bu konu hem vergiyi, hem alıcı ve satıcıların bir arada olduğu piyasayı, vergi mevzuatını, tüketici hakkını da ilgilendirmesi sebebiyle seyrek zaman aralıklarıyla çıkan yönetmelikler ile bu konuya değinmek tarafları zor durumda bırakabiliyor. Örneğin, vergi mevzuatını il- gilendiren tanımlar 1985 ve 1988 tarihli. İler- leyen inşaat teknolojileri, müşteri alışkanlık- ları ve talepleri ile değişen yapılaşma koşul- larını göz önüne alırsak, oldukça geriden geldiği aşikar.
Peki ne yapmak lazım? Uluslararası Gayri- menkul Ölçme Standartları (International Property Measurement Standards – IPMS) kurumu, 80 üye kurumun dahil olduğu ve kar amacı gütmeyen bir kuruluş. Bu kuru-
mun üyeleri arasında değerleme birlikleri, inşaat birlikleri, gayrimenkul yönetim firma- ları, mimarlar odaları, yeşil bina birlikleri ve bankalar yer alıyor. Yani, işin özünde ko- nunun tarafı olan ve kendini ilgili gören herkes. Türkiye’den henüz bir kurum
üyesi YOK. Neden? Türkiye Değerleme Uz- manları Birliği, Mimarlar Odası, Şehir
Plancıları Odası, Harita Mühendisleri Odası, GYODER ve TOKİ hemen üye ol- malı.
IPMS, oluşan ihtiyaca göre standartlar yayınlıyor bu standartlar:
1. Ticari Binalar Ölçüm Standardı 2. Sanayi Binaları Ölçüm Standardı 3. Konut Binaları Ölçüm Standardı 4. Ofis Binaları Ölçüm Standardı
Herkesi ilgilendirecek olan bir örnek seçiyo- rum, konut binaları ölçüm standardı. IPMS 3A ve 3B olarak iki standart var bu başlık içerisinde.
IPMS 3A – Konut Özel kullanım alanı.
Apartman Dairelerinde: Dış duvarların, dışarıda kalan yüzeyinden, komşu duvarın ortasından, sosyal (ortak) tesislerinde bitiş (yüzey) duvarından alınan ölçüm.
Dahil olarak ölçülen ancak ayrı ve özel olarak belirtilmesi gereken alan:
Tavan arası, depo/kiler, bodrum.
Özel kullanımda olan balkon ve veranda.
Dahili (eklenti) garaj.
Kısıtlı (sınırlı) kullanım alan.
Harici olarak ölçülen ancak ayrı ve özel olarak belirtilebilecek alan:
Veranda (teras)
Eklenti olmayan park alanı (park adedi ola- rak veya ölçülerek belirtilebilir)
Merdiven boşlukları
0,25m2’den büyük ara boşluklar
Ortak kullanım alanlarının parçası olan boşluklar
4
IPMS 3B – Konut
Kişisel kullanım alanı, zemin alanları iç du- varlar ve kolonlar ile ölçülür:
Diken bölenlerin (duvar, çerçeve cam vb) içerisinde kalan alan.
Eğer merak ediyorsanız, sitesinden tüm de- tayları görebilir ve bilgisayarına indirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken; tanımların yapılmış olması. Tartışmaya mahal veril- meyecek şekilde, ölçümlerin yapılmasın- dan, ifade edilme biçimine kadar detay ver- ilmiş olması önemli. Bu sayede, bir satıcı (sahibi, inşaat firması vb) internete, kata- loğa veya televizyona ilan verirken örneğin IPMS 3A’ya göre 98m²’dir diyebilecek. Ya- bancı kurumsal yatırımcı, gayrimenkul değerleme uzmanı da, emlak vergisi de, inşaat firmasının KDV’si de bu metrekare üzerinden veya standart içerisinde ilgili başka maddeye göre, ama bir standarda bağlı olacak.
Bir başka ölçme kuruluşu da 1907’de kurul- muş olan BOMA Building Owners and Man- agers Association International. Hem ulu- sal hem uluslararası üyelerden oluşuyor.
Türkiye bu kuruluşa da üye değil
maalesef. BOMA, standartlarını ücretsiz paylaşmadığı için inceleme fırsatım olmadı.
Bu konuda elinden kaynak olan benimle paylaşırsa (celal.erdogdu@igd.com.tr) sev- inirim.
Şimdilik bir organizasyonumuz olmayabilir, üye de olmamış olabilir ama elimizde
ÇSB’nin tanımları var. Bir sonraki adıma ka- dar, tüm gayrimenkul profesyonelleri bu tanımları kullanabiliriz. Şeffaflık, herkesin ihtiyacı.
Aşağıda, Türkiye’de yapılmış tanımların de- taylarını bulabilirsiniz. Detay açısından, ÇSB yeterli denilebilir ancak, ortak bir stan- dart olması (tüm kurumların üzerinde mu- tabık kalacağı) daha tarafsız olacaktır.
2013 Tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği
Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetme- lik’e Göre
1 Haziran 2013 Sayı:28664, Bağımsız Bölüm Net Alanı
(BBNA): Bağımsız bölüm içerisindeki ka- palı olup duvarlar arasında kalan net alandır.
Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içi- ndeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yü- ksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız
bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su
ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edil- mez.
Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alan- lar bağımsız bölüm net alanı içinde değe- rlendirilmez. Bağımsız bölümün içten
bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.
Eklenti Net Alanı (ENA): Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan mekanların, (41) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır.
Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA): Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklen- tilerin net alanlarının toplamıdır.
Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı
(BBBA): Bağımsız bölümün içerisindeki du- varlar, kolonlar, sıva payları, bağımsız
bölümün merdiven sahanlıkları ve basamak-
ları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yer- ler ile sadece bağımsız bölüme ait ve
bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu ala- na; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların
bağımsız bölüme düşen payları dahil edil- mez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı ola- rak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu kat- lardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri
ayrıca belirtilmek zorundadır.
Eklenti Bürüt Alanı (EBA): Sadece
bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kul- lanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölu-
̈mden ayrı olan mekanların (44) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanıdır.
Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı
(BBTBA): Bağımsız bölüm bürüt alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin bürüt alanının ilave edilmesiyle hesaplanan to- plam bürüt alandır.
6
Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı (BBGBA): Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlar- dan düşen payların da eklenmesi sureti- yle hesaplanan genel bürüt alandır.
GİB 3 Seri No’lu Konut İnşaatı ve Yatırım- larında Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği’ne Göre
25/03/1985 Sayı:18705
Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yöre- lerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkındaki 2982 sayılı Kanunun uygulan- masında tereddüde düşüldüğü anlaşılan hususlarla ilgili olarak aşağıdaki açıklam- aların yapılması gerekli görülmüştür.
KONUTLARDA NET ALANIN TESPİTİ: 1 seri numaralı genel tebliğin V -1 /e
bölümünde; 2982 sayılı Kanunun uygulan- masında “net alan” deyiminin faydalı al- anı ifade ettiği ve faydalı alandan mak- sadın, konut içerisinde duvarlar
arasında kalan temiz alan olduğu
açıklanmıştır. Bu açıklama l5/1l/1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi Gazete’de yayımla- nan Halk Konutu Standartlarındaki esaslar dikkate alınarak yapılmıştır. Faydalı alanın tespitinde, Halk Konutu Standartlarının, 11/
6/1972 gün ve 14212 sayılı Resmi Gaze- te’de yayımlanan Yönetmeliğin 1 inci mad-
desiyle değişik 3 üncü maddesi ve 4 üncü maddesi hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir. Sözkonusu 3 ve 4 üncü madde hükümleri aynen aşağıya alınmıştır.
Faydalı alan konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır. Konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp ba- cası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;
karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki, balkonların veya arsa zemininden 0,75 m. den yüksek tera- sların toplamının 2,00 metrekaresi; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde
zemin katların komşu hududuna kadar uza- ması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven ve sahanlık- lar, asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,70 me- tre yüksekliğinden az olan yerler; bodrum- larda, konut başına bir adet, konutun bulun- duğu bina dışında, konut başına 4 me-
trekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, ç- amaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan garajlar,fay- dalı alan dışındadır. Bina dışındaki,
kömürlük veya depoların 4 metrekareyi, ga-
rajların 18 metrekareyi aşan miktarları ait oldukları konut faydalı alanına dahil edilir.
Faydalı alan, duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabil edilerek proje üzerinde gö- sterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesap edilir.
Kaynaklar:
1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2. Gelir İdaresi Başkanlığı
3. IPMS International Property Measure- ment Standards
4. CLGE the Council of European Geo- detic Surveyors
5. BOMA Building Owners and Manag- ers Association International
6. Mehmet Mollaismailoğlu, Mali Müşavir – Bağımsız Denetçi
8
