ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

(1)

ARTI GAYRİMENKUL

DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu

KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır.

Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz,

çoğaltılamaz, dağıtılamaz.

(2)

DEĞERLEME RAPORU

KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.

KÜTAHYA SERAMİK – KIRMA ÖĞÜTME BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ

RAPOR NO: 2013-OZ-00399 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013

(3)

DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER

RAPOR NO: 2013-OZ-00399

RAPOR TARİHİ: 20.12.2013

RAPORU TALEP EDEN : KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME

VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI:

Engin AKKOÇ

Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244

Görkem ERKAN

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087

Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden

GAYRİMENKULUN ADRESİ:

Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA

GAYRİMENKULUN KULLANIMI: Kırma ve Öğütme Fabrikası

TAPU KAYIT BİLGİLERİ:

Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü,

“Arsa” nitelikli taşınmaz.

İMAR DURUMU: Sanayi ve Ticaret Tesisleri

Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut durum değeri

KDV Hariç: 2.218.000.-TL KDV Dahil: 2.617.240.-TL

Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;

Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;

Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;

Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı;

Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği;

Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;

Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği;

Hususunu beyan ederiz.

(4)

BÖLÜM 1

RAPOR BİLGİLERİ

1.1 İÇİNDEKİLER

BÖLÜM 1

RAPOR BİLGİLERİ

1.1 İçindekiler 4

1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 7

1.3 Rapor Türü 7

1.4 Raporu Hazırlayanlar 7

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 7

1.6 Değerleme Tarihi 7

1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 7

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 8

BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 8

2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 9

2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 9

BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11

3.3 İmar Bilgileri 12

3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12

3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 12

3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı

Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler

(5)

Hakkında Bilgi 13

3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13

BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut 16

Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 16

4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası 18

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 19

4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 19

4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 19

4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 21

4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 21

4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 22

4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 23

4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 23

4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 23

4.12 Makine Teçhizatların Değeri 24

4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 25

4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 25

4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 26

4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 27

4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 27

4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 27

4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 28

4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 28

4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 28

BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler 28

(6)

5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının

Gerekçeleri 29

5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup

Olmadığı 29

5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya

Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde,

Bir Engel Olup Olmadığı 29

BÖLÜM 6 SONUÇ

6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 30

6.2 Nihai Değer Takdiri 30

EKLER: 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU

2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI

3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI

5- İMAR DURUM BELGESİ 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI

8- LİSANSLAR

(7)

1.2 Rapor Tarih ve Numarası

Bu rapor Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00399 rapor numarası ile düzenlenmiştir.

1.3 Rapor Türü

Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen San. A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.4 Raporu Hazırlayanlar

Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir.

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır.

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.

1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

(8)

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00399 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.

BÖLÜM 2

ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi

Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete Caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize

‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’

hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir.

“Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m² üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.

Kütahya Porselen Kırma Öğütme Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir

(9)

2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getiriler Sınırlamalar

Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.

2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları

Adil Piyasa (Pazar ) Değeri

Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;

satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.

BÖLÜM 3

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER

3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin

Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan kırma öğütme fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.

Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Kırma Öğütme Binası’dır.

Taşınmazın güneyinde Fayans ve Yer-1 Fabrikaları, batısında hammadde alanı, doğusunda ve kuzeyinde komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.

Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Kütahya Seramik Fabrikası’nı geçer geçmez Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girildiğinde 500 m sonra sağ tarafta yer alan Kırma Öğütme Tesislerine ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 500 m, Çalca Yolu’na cepheli, demiryolu hattına 350 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır.

Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.

(10)

Uydu Görüntüsü;

Değerleme Konusu Taşınmaz

Kütahya Porselen Demiryolu

Değerleme Konusu

Taşınmaz

(11)

Coğrafi Koordinatları;

İLİ KÜTAHYA MEVKİİ -

İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR

BUCAĞI - YEVMİYE NO 10393

MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO 29

KÖYÜ - SAHİFE NO 2836

SOKAĞI - TAPU TARİHİ 04.12.2007

ANA GAYRİMENKUL

PAFTA NO 15 PARSEL NO 2448

ADA NO - YÜZÖLÇÜMÜ 21.752,71 m²

NİTELİĞİ ARSA

MALİKİ KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. (TAM)

3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar

Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur.

(12)

3.3. İmar Bilgileri

Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830- 7811-35853 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’te gösterilmiştir.

Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır.

Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır.

Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır.

3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu

Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.

Değerleme konusu taşınmazın, tapu kayıtlarında son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.

3.5

Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup ilgili belgeye göre taşınmazın;

Beyanlar Hanesi’nde;

“2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır.

13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no”

kaydı mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır.

(13)

3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş

Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır.

Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir.

Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.

3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır.

3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

(14)

BÖLÜM 4

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır.

Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur.

Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır.

Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli 11 875 km2’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır.

Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topoğrafik yapıya sahiptir.

Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır.

Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen platolarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek platoları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir.

Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 ^oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir.

ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır.

(15)

Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık' dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır.

Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayii Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır.

Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır.

Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayii tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayiinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayii (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayii kuruluşlarıdır.

İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır.

Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel

(16)

sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960' lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayii yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayii Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir.

Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayii istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayii kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır.

Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayiinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayii, kiremit ve tuğla sanayii, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayii imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.

Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır.

Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması bir çok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya' nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

4.2.1 Makro Ekonomik Veriler;

Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu.

2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır.

Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur.

Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla

(17)

birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır.

Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir.

2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir.

2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır.

2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de

%8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu.

Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta

%0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır.

Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28

(18)

artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu.

4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası

Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m2 olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da, yüzde 25’i Avrupa’da, yüzde 10’u Güney Amerika’da, kalan yüzde 6’lık bölümü ise Afrika ve Kuzey Amerika’da gerçekleşmektedir. Sektörün ağırlıklı üretimi Çin merkezlidir.

Başta seramik olmak üzere toprağa dayalı sektörler, ülkemizde Eskişehir, Kütahya ve Bilecik’te odaklanmaktadır. Bu üç ilin oluşturduğu bölge, devlet tarafından ulusal kümelenme bölgesi olarak kabul edilmektedir. Kısa adı EBK olan ulusal seramik kümelenmesi de, bu bölgede konuşlanmış haldedir. Özetle; söz konusu bölgede, ekonomi açısından seramiğin özel bir önemi vardır. Diğer yandan sanayi – üniversite işbirliğinin en seçkin örneği olan Seramik Araştırma Merkezi (SAM) Eskişehir’de Anadolu Üniversitesi bünyesinde konuşlanmış durumdadır.

Seramik sektörünün dünyada lider ülkeleri İspanya ve İtalya’dır. Sektörün ihtiyacı olan teknolojinin ve ilgili donanımın bu ülkelerde üretilmesi yanında, dünya modası da aynı ülkeler tarafından yönlendirilmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi bu alanda da Çin, hızla büyüyen dev rolünü oynamaya devam etmektedir. Aynı bağlamda Hindistan ve İran da maliyet avantajları ile sektörün ilerleyen ekonomileri arasındadır. Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır ve Polonya’nın özellikle karo sektöründe Türkiye’nin ciddi rakipleri oldukları şimdiden belirlenmiş durumdadır.

1995 yılında karo üretimini ihraç eden ülkeler arasında ilk iki sırada İtalya ve İspanya yer alıyordu. O yılda ilk sekiz ülkenin toplamında İtalya ve İspanya’nın oranı yüzde 81 dolayında idi. 2007 yılında ise bu oran yüzde 46’ya indi. 1995’de ihracatın ilk sekizinde yer almayan Çin, 2007’de tek başına (ilk sekiz toplamında) yüzde 32’lik oranla liderlik koltuğuna oturdu.1995’te sıralamaya giren Fransa ve Almanya, 2007’de listenin ilk sekizi dışına düşerken, Çin ve Birleşik Arap Emirlikleri ilk sekiz arasına girdi. 1995’ten 2007’ye kadar Türkiye, karo üretimi sektöründe gelişme kaydetmekle birlikte ikna edici yükselişi sağlayamadı.

Karo üretimi sektörünün makine ihtiyacı hâlâ İtalya ve İspanya gibi ülkelerden sağlanmaya devam etmektedir. Genel anlamda makine sektöründe olduğu gibi Çin, seramik donanımı üretiminde de ilerleme kaydetmeye devam etmektedir. Türkiye’nin bu sektörde ciddi ihtiyaçlarından birisinin sektörel makine üretimi olduğu anlaşılmaktadır. Zira; sektörün kaynaklarının ciddi bölümü, makine ithalatı için sektördeki lider ülkelere ödemeye devam edilmektedir. Dijital baskı imkânlarının gelişmesi ile birlikte karo üretimindeki kârlılık düşmeyi sürdürürken makine donanımındaki katma değerli durum devam etmektedir. Özetle; sektörün yerli makine ihtiyaçlarını halledecek çözümlere ihtiyaç vardır.

Karo üretimi sektörünün ihracat rakamlarına bakıldığında; Çin ve İtalya’nın uzak ara lider olduğu görülmekte olup bu iki ülkeyi İspanya takip etmektedir. Dördüncü sıradaki Türkiye, Çin ve İtalya’nın her birinin yüzde 10’u, İspanya’nın ise yüzde 20’si mertebesindedir. 2007-2011

(19)

döneminde ihracat rakamları açısından Çin, yüzde 125 gibi bir artış sağlamışken, Türkiye ise aynı dönemde yüzde 10’luk artışta kalmıştır.

Hali hazırda ülkemizde "sektörün ihtiyaç duyduğu teknik standartlar", "yenilikçi ürünlerin üretim ve satışına yönelik teşvik mekanizmaları", "yeni hammadde araştırmaları",

"sektörde piyasa denetiminin güçlendirilmesi", "ihracat kredilerinin büyütülmesi" ve "KOBİ ortak girişimlerinin desteklenmesi" gibi stratejiler ile sektöre destek verilmektedir.

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Değerlemeye konu 2448 no’lu parselin yüzölçümü 21.752,71 m²’dir. Parsel zemini stok sahasında beton kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilidir.

Parsel üzerinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan 3.234 m² alanlı 1 adet fabrika binası, müştemilat olarak ise; 128 m² alanlı 1 adet yığma kagir bina, 168 m² alanlı depo, 225 m² alanlı su deposu ve 375 m² alanlı çelik sundurma mevcuttur.

4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Değerlemeye konu 2448 no’lu parsel düz bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas yapılar hakkındaki tespitler aşağıdaki gibidir.

Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 3.234 m² alana sahip olup betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ince sıvalı, yüksek olan kısımda trapez saç kaplama, kapı ve pencereleri demir doğramadır.

(20)

İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar ince sıvalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri trapez saç kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde yükseklik h=8,50 m olarak ölçümlenmiştir.

Parsel üzerinde ayrıca müştemilat olarak; 128 m² alanlı 1 adet yığma kagir bina, 168 m² alanlı depo, 225 m² alanlı su deposu ve 375 m² alanlı çelik sundurma mevcut olup, bu yapılar, harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir.

Parsel üzerinde değerlemeye esas yapıların toplamı 3.234 m², müştemilatların toplamı 896 m², alanlı müştemilatlar dahil toplam yapı alanı 4.130 m²’dir.

Isıtma Sistemi : Mevcut Değil Hidrofor : Mevcut Değil Jeneratör : Mevcut Değil

Paratoner : Mevcut

Yangın Tesisatı : Mevcut Değil

Asansör : Mevcut Değil

Bekçi Kulübesi : Mevcut Değil

Otopark : Mevcut

Sığınak : Mevcut Değil

Su Deposu : Mevcut

Yangın Merdiveni : Mevcut Değil

Taşıyıcı Sistemi : Betonarme Prefabrik Kullanılan Malzeme : Tuğla

Döşeme : Betonarme Karkas

Dış Cephe : İnce Sıvalı + Trapez Saç Kaplama

(21)

4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

Değerleme konusu taşınmaz Kütahya Porselen Fabrikaları’nın kuzeyinde yer alan 2448 parsel ve üzerinde yer alan Kırma Öğütme fabrikası ile makine teçhizatlarıdır.

Parselin yaklaşık 2 km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin yaklaşık 350 m güneyinden geçmekte olup halihazırda kullanılmaktadır.

Fabrikada çevre aydınlatması ve paratoner mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır.

Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu :

Fabrika

TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile

“Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır.

Topografik Yapı : Düz Kanalizasyon : Şebeke

Elektrik : Şebeke

Su : Şebeke

Doğalgaz : Şebeke

Telekom Hizmetleri : Şebeke

Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler

 Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması,

 İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması,

 Ulaşım imkanlarının kolay olması,

 Şehir merkezine yakın mesafede bulunması,

 Altyapıdan istifadesinin tam olması,

 Sanayi ve Ticaret Tesisleri imarlı olması

Olumsuz Faktörler

 Yapıların ruhsat dışı olarak inşa edilmiş olması

4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Tarafımızdan 2448 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.

(22)

Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

 Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.

 Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

 Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.

 Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

 Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

 Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır.

Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.

Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır.

4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı

Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı

Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.

Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

(23)

Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.

4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.

Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Arsa Değeri; 21.752,71 m² x 37,50 TL/m² = 815.726,63 TL

4.11 Maliyet Oluşumları Analizi

a) Yasal Durum Değeri:

Parsel üzerindeki yapılar ruhsat dışı olarak inşa edildiğinden dolayı yasal değer olarak sadece arsa değeri ve parsel üzerindeki makine&teçhizatların değeri takdir edilmiştir: Buna göre;

15 Pafta, 2448 Parsel

Alan (m²)

Birim Değer (TL/m²)

Toplam Değer (TL)

ARSA DEĞERİ 21.752,71 37,50* 815.726,63

MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** 525.000,00

DÜZELTME DEĞERİ -726,63

GENEL TOPLAM 1.340.000,00

(24)

Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 1.340.000 TL olarak takdir edilmiştir.

b) Mevcut Durum Değeri:

Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş binalar ve diğer inşai yatırımların değeri dahil toplam mevcut durum değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre;

Alan (m²)

ARSA DEĞERİ 21.752,71 37,50* 815.726,63

FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 3.234,00 370** 1.196.580,00

BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%35***) -418.803,00

HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** 100.000,00

MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** 525.000,00

DÜZELTME DEĞERİ -503,63

GENEL TOPLAM 2.218.000,00

*Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir.

**Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır.

***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımnlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”den alınmıştır.

****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi karo kilit taş kaplama ve asfalt sahalar, asfalt ring yolu, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 100.000 TL olarak takdir edilmiştir.

*****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir.

Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 2.218.000 TL olarak takdir edilmiştir.

4.12 Makine Teçhizatların Değeri

Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir.

Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır.

İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir.

Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim

(25)

kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır.

Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur.

Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 475.000.-TL (Dörtyüzyetmişbeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 525.000.-TL (Beşyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.

4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı

Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır.

Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;

Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro

Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç)

Aylık Kira Bedeli: 4.130 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 13.422,50.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 13.422,50.-TL/Ay x 12 Ay = 161.070.-TL

Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 161.070.-TL / 0,10 = ~1.611.000.-TL 1.611.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri

Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır:

(26)

Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika 0 532 786 62 63

Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’inde, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 5.000 m2 arsa üzerinde toplam 1.350 m2 kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500 TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000 TL fiyat istenmektedir. (2,59 TL/m²/ay)

3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur.

Bina Değeri = 360 TL/m2 (2C) x 1.350 m2 x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100 TL Arsa Değeri = 500.000 TL – 413.100 TL = 86.900 TL / 5.000 m2 = (17,38 TL/m2) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa 0 532 275 26 06

Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.600 m2 imarsız arsa için aylık 2.000 TL kira bedeli istenmektedir. (0,16 TL/m2/ay)

0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33 TL/m2 bulunur. (21,33 TL/m2) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği 0 274 223 92 78

Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m2 birim değerlerinin 20 TL/m2 olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20 TL/m2)

Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir.

Emsal – 4: Akarsu Emlak 0 274 223 08 00

Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 12.000 m2 arsa için 2.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (166 TL/m2)

4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır.

Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.

Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir.

Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2500 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere;

(27)

Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 4.130 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 13.422,50.-TL/Ay

Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 13.422,50.-TL/Ay x 12 Ay = 161.070.-TL olarak takdir edilmiştir.

4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri

Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır.

Alan (m²)

FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 3.234,00 370* 1.196.580,00

MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ** 525.000,00

GENEL TOPLAM 1.721.580,00

*Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır.

**Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir.

Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 1.721.580.-TL takdir edilmiştir.

4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü

Beyanlar Hanesi’nde;

“2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır.

13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no”

kaydı mevcuttur. İlgili şerhin parselin küçük bir bölümünden geçen BOTAŞ hattı için konulduğu bilgisine ulaşılmış olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir.

Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811- 35853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.

4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

(28)

4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır.

Değerleme konusu 2448 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir.

4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir.

Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir.

Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 525.000 TL olarak takdir edilmiştir.

4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.

BÖLÜM 5

ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler

Tarafımızdan 2448 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.

Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu,

(29)

kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır.

5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır.

5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır.

Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir.

5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı

Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.

(30)

BÖLÜM 6 SONUÇ

6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

2448 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir.

6.2 Nihai Değer Takdiri

Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda;

Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin;

KDV Hariç 1.340.000.-TL 639.343.-USD 468.531.-EURO KDV Dahil 1.581.200.-TL 754.425.-USD 552.867.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin;

KDV Hariç 2.218.000.-TL 1.058.257.-USD 775.524.-EURO KDV Dahil 2.617.240.-TL 1.248.743.-USD 915.119.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır.

(Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2,0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.)

Görkem ERKAN Engin AKKOÇ Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 SPK Lisans No: 400244

 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır.

 Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

 Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

(31)

MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU

MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI

1

3

(32)

GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI: