Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü
Beyanlar Hanesi’nde;
“2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır.
13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no”
kaydı mevcuttur. İlgili şerhin parselin küçük bir bölümünden geçen BOTAŞ hattı için konulduğu bilgisine ulaşılmış olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir.
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır.
Değerleme konusu 2448 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir.
4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir.
Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir.
Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 525.000 TL olarak takdir edilmiştir.
4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
BÖLÜM 5
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
Tarafımızdan 2448 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu,
kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır.
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır.
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır.
Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması gerekmektedir.
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.
BÖLÜM 6 SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
2448 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir.
6.2 Nihai Değer Takdiri
Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin;
KDV Hariç 1.340.000.-TL 639.343.-USD 468.531.-EURO KDV Dahil 1.581.200.-TL 754.425.-USD 552.867.-EURO 20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin;
KDV Hariç 2.218.000.-TL 1.058.257.-USD 775.524.-EURO KDV Dahil 2.617.240.-TL 1.248.743.-USD 915.119.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır.
(Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2,0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.)
Görkem ERKAN Engin AKKOÇ Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 SPK Lisans No: 400244
Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır.
Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI
1
3
GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI:
TAPU KAYDI
İMAR DURUM BELGESİ
KADASTRAL ÇAPI
İMAR PLANI
LİSANSLAR