ARTI GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi üzerine hazırlanmıştır.
Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz,
çoğaltılamaz, dağıtılamaz.
DEĞERLEME RAPORU
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.
KÜTAHYA AMBALAJ – OFSET BİNASI KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00401 RAPOR TARİHİ: 20.12.2013
DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER
RAPOR NO: 2013-OZ-00401
RAPOR TARİHİ: 20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN : NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN: ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME
VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI:
Engin AKKOÇ
Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400244
Görkem ERKAN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401087
Olcay USTA (Makine Mühendisi) Değerlemeye Yardım Eden
GAYRİMENKULUN ADRESİ:
Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km 43001 Merkez / KÜTAHYA
GAYRİMENKULUN KULLANIMI: Ambalaj Üretim Fabrikası
TAPU KAYIT BİLGİLERİ:
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402- 24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz.
İMAR DURUMU: Sanayi ve Ticaret Tesisleri
Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut durum değeri.
KDV Hariç: 9.860.000.-TL KDV Dahil: 11.634.800.-TL
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;
Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı;
Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde gerçekleştiği;
Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;
Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği;
Hususunu beyan ederiz.
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İçindekiler 4
1.2 Rapor Tarihi ve Numarası 7
1.3 Rapor Türü 7
1.4 Raporu Hazırlayanlar 7
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 7
1.6 Değerleme Tarihi 7
1.7 Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 7
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı 8
BÖLÜM 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi 8
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 2.3 Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar 9
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları 9
BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER 3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar 11
3.3 İmar Bilgileri 12
3.4 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu 12
3.5 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 13
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 13 3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı
Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu
ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler
Hakkında Bilgi 14
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14
BÖLÜM 4 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut 17
Trendler ve Dayanak Veriler 4.2.1 Makro Ekonomik Veriler 17
4.2.2 Türkiye’de Ambalaj Piyasası 19
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 22
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 22
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 23
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 24
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 25
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 26
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 27
4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 27
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi 27
4.12 Makine Teçhizatların Değeri 28
4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı 29
4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri 29
4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler 30
4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri 31
4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 31
4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar 31
4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 32
4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 32
4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 32
BÖLÜM 5 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler 33
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının
Gerekçeleri 33
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı 33
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya
Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde,
Bir Engel Olup Olmadığı 34
BÖLÜM 6 SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 35
6.2 Nihai Değer Takdiri 35
EKLER: 1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU
2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI
3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 4- TAPU KAYDI
5- İMAR DURUM YAZISI 6- KADASTRAL ÇAPI 7- İMAR PLANI
8- MİMARİ PROJESİ 9- YAPI RUHSATI
10- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ 11- LİSANS BELGESİ
1.2 Rapor Tarih ve Numarası
Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00401 rapor numarası ile düzenlenmiştir.
1.3 Rapor Türü
Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 8.300m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4 Raporu Hazırlayanlar
Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir.
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır.
1.6 Değerleme Tarihi
Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.
1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00401 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize
‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’
hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
1996 yılında oluklu mukavva ambalaj sektöründe faaliyete başlayan Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi, ülkemizin en önemli markalarından biri olan NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. bünyesinde yer almaktadır. Günümüzün en ileri teknolojisine sahip BOBST grubu flexo baskı, kesim ve katlama-yapıştırma makine parkurunda her türlü standart ve özel kesim ambalajı üretme yeteneğine sahiptir.
Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68 m²
yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 8.300 m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa (Pazar ) Değeri
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;
satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan ambalaj fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi’dir.
Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. idari binası ve D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu, kuzeyinde Kütahya Ambalaj Fabrikası, batısında ise demir yolu hattı ile Mitterteich fabrikası bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Seramik Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra yaklaşık 50m ilerde sağ tarafta yer alan Nizamiye kapısından girilerek ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 100 m, Çalca Yolu’na 20 m, Kütahya Otogarı’na 4 km, demiryolu hattına 10 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu Taşınmaz
Kütahya Porselen
Demiryolu
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Coğrafi Koordinatları;
İLİ KÜTAHYA MEVKİİ ZİYARETYERİ
İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR
BUCAĞI - YEVMİYE NO 16731
MAHALLESİ ÇALCA CİLT NO 30
KÖYÜ - SAHİFE NO 2925
SOKAĞI - TAPU TARİHİ 30.10.2013
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO 2402-24Ö1-250N PARSEL NO 2520
ADA NO - YÜZÖLÇÜMÜ 15.238,68 m²
NİTELİĞİ ARSA
MALİKİ NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM)
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 03.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030380-7812-35854 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur.
3.3. İmar Bilgileri
Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli ve 98030380- 7812-35854 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 999 metre ile 1009 metre arasındadır. Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-22.06.2007 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.)
-01.08.2012 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (2443 parselin ifrazı sonrası düzenlenmiştir.)
-05.03.2007 tarih ve 2007/068 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.)
-01.08.2012 tarih ve bila sayılı yapı ruhsatı, (ifraz sonrası düzenlenmiştir.)
-17.07.2007 tarih ve 2007/178 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiş) bulunduğu belirlenmiştir.
Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası ile ilgili Kütahya Belediyesi'nde İmar Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur.
İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 29 cilt, 2831 sayfada kayıtlı, 21.854,41 m2 yüzölçümlü 21 pafta, 2443 parselde, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 20.07.2009 tarih 13249 yevmiye no ile kayıtlı iken, son üç yıl içinde ifraz işlemi nedeni ile, Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2925 sayfada kayıtlı, 15.238,68 m2 yüzölçümlü, 2402-24Ö1-250N pafta, 2520 parselde, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 05.12.2011 tarih 20056 yevmiye no ile tescil edilmiştir.
İfraz sonucu oluşan diğer parsel; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2926 sayfada kayıtlı, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 05.12.2011 tarih 20056 yevmiye no ile tescilli 6.615,73 m2 yüzölçümlü 2402-24Ö1-250N pafta, 2521 parseldir.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde 16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir.
3.5
Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 03.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın;
Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde;
“M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır 02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur.
3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 999 metre ile 1009 metre arasındadır. Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-22.06.2007 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.)
-01.08.2012 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (2443 parselin ifrazı sonrası düzenlenmiştir.)
-05.03.2007 tarih ve 2007/068 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.)
-01.08.2012 tarih ve bila sayılı yapı ruhsatı, (ifraz sonrası düzenlenmiştir.)
-17.07.2007 tarih ve 2007/178 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiş) bulunduğu belirlenmiştir.
Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapılarla ilgili olarak ise, ifraz sonrası oluşan 2520 parsel için henüz alınmamış olan yapı kullanma izin belgesinin alınması ve tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Zira mevcut durumda; ifraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür.
Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.
3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır.
3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır.
Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur.
Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır.
Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır.
Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir.
Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır.
Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir.
Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir.
ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır.
Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır.
Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır.
Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır.
Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır.
İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır.
Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel
sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir.
Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır.
Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.
Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır.
Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.2.1 Makro Ekonomik Veriler;
Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu.
2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır.
Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur.
Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla
birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır.
Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir.
2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir.
2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır.
2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de
%8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu.
Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta
%0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9 düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır.
Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59 oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28 artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu.
4.2.2 Türkiye’de Ambalaj Piyasası
Ambalaj çok özetle üretilen ürünleri sürdürülebilir şekilde saran, saklayan, stoklayan, taşıyan ve satan bir endüstriyel ürün olarak tanımlanabilir. İster tarım, isterse imalat sanayilerinin diğer dallarında olsun çeşitli sektörlerde üretilen ürünlerin ambalajın tanımındaki işlevleri gerçekleştirebilmesi için bir ambalaja gereksinimi vardır. Bu yönüyle irdelendiğinde ambalaj, tüm imalat sanayilerinde bir lokomotif görevi görmektedir.
Ambalaj sektörünün gelişmişliği ve kişi başına ambalaj tüketimi genel olarak “yaşam standardı ve ekonomik faaliyetlerin göstergesi” olarak da değerlendirilmektedir. Türkiye’de mevcut ve son yıllarda gelişme eğilimi gösteren sanayi dallarında üretilen çeşitli tarım ve gıda ürünleri ile diğer gıda dışı ürünlerin amaca yönelik pazarlanmasında, özellikle ihraç mallarında ambalaj giderek çok önemli bir yer tutmaktadır. Bu arada, son birkaç yıldır, içindeki nihai ürünün bağlı bulunduğu üretim sektörlerinde yaşanan ekonomik durgunluk her ne kadar ambalaj sektörüne de yansımış bulunmakta ise de ülkede ambalajda gelişmeler, kalite arttırma çalışmaları, kullanılan ana ve yardımcı maddelerde uygulanmaya başlayan rasyonalizasyon ve çevreye uyum önlemleri dünya pazarlarında, özellikle gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de devam etmektedir. Hatta imalat sanayi yeni üretim tesisleri kazandıkça Türkiye Ambalaj Sektörü de yeni talepleri karşılamak için ekonomisi gelişmiş ve göreceli olarak ambalaj pazarı doyuma ulaşmış AB ülkelerinde olduğundan daha hızlı bir gelişme göstermektedir.
Son on yılda kişi başına isabet eden ortalama gelirdeki artışlar nedeni ile yaşam standartlarında önemli değişimler yaşanmaktadır. Büyüyen şehirleşme trendi, ortalama ömrün uzaması, kadın nüfusun iş hayatına katılım payının artması, tüketim alışkanlıkları ve tüketici beklentilerinin değişime uğraması, tüketim merkezlerinde self servis yöntemlerini geliştirmekte ve tüketiciye doğrudan satış yapan hipermarket, süpermarket ve market zincirlerinin tüm ülke sathına yayılmasını teşvik etmektedir. Bu sırada söz konusu perakende satış sistemleri porsiyon tarzı ambalajın gelişim ve kullanımına destek vermektedir. Keza tüketiciler, geniş pazarlama alanına sahip marketlerde çok daha fazla çeşit, ucuz ama kaliteli ve güvenilir ürün, fiyat ve kalite dengesi bulma imkanları elde etmektedir. Bunun dışında müşteri hizmeti, satış noktasında yapılan promosyonlar, özel indirimler, bedava ürün kuponları gibi faktörler müşteriyi tercihen marketten alışveriş yapmaya yönlendirmektedir. Kısaca zincir mağazacılık ve alışveriş merkezleri raftan satış düzenini ve buna bağlı olarak da ambalajlı ürün talebini beslemektedir.
Türkiye’de her ne kadar ilk büyük mağaza olarak 1954 yılında Migros, 1956 yılında Gima ve 1962 yılında Ordu Pazarı (Oypa) kurulmuşsa da yaygın Marketçilik 1980’li yılların sonlarına doğru başlamış bulunmaktadır. 1987 yılında açılan ilk alışveriş merkezi Galleria ile Türkiye’de perakende sektörü zincir mağazalarından sonra yeni bir döneme girmiş oldu. Ardı ardına gelişen yeni projeler özellikle 2006’dan sonra hızlı bir büyüme eğilimine girmiştir. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) verilerine göre Mart 2011 itibari ile AYD veri bankasında bulunan faal AVM sayısı 276 ve toplam kiralanabilir alan 6.800.000 m2’dir.
2000’li yılların başlarında % 20’lerin biraz üstünde telaffuz edilen organize perakende ticaret oranının artık % 40’ları geçtiği belirtilmektedir. Ekonomisi gelişmiş Avrupa Birliği
ülkeleri ile Kuzey Amerika ülkelerinde bu oranın % 80’leri aştığı göz önüne alınırsa Türkiye’de de ambalajlı ürün talebinin giderek önem kazanacağını düşündürmektedir.
Yalnız yeni AVM’lerin devreye girmesi değil, diğer yandan AVM’lerdeki alışveriş adedinde (fiş sayısı) yıl içindeki mevsimler dalgalanmalara karşın genel de bir artış görülmekte olup, perakende ticaretin organize ticarete yönlenmesini bir göstergesi olarak değerlendirilmelidir. Planet Retail raporuna göre 2013 yılında Türkiye’de perakende ticaretin 948 milyar TL ye bunun içindeki organize perakendenin ise 448 milyar TL’ye yani %47’ye ulaşması beklenmektedir.
Ambalajlı ürün talebini besleyen diğer bir ticaret kanalı e-ticarettir. Son beş yılda Türkiye’de internet altyapısındaki gelişmelerin de yardımı ile elektronik ticaret ile uğraşan 15 firma Avrupa’da elektronik ticaret ile uğraşan 300 firma sıralamasında yıllık 154 milyon ila 7 milyon dolar arasında değişen cirolarla yer almışlardır. Bu 15 firmanın 2010 yılı toplam cirosu 607 milyon dolara ulaşmıştır. Elektronik Ticaret İşletmecileri Derneği (ETİD) tarafından yapılan açıklamalara göre 2011 ve 2012 yıllarında beklenen önemli altyapı atılımları ile toplamda yıllık 10 Milyar TL ve bunun içinde dört milyar TL’yi aşan ve hem birincil hem de taşıma için ambalaj gerektiren elektronik eşya satışı beklenmektedir.
Ancak hepsinin ötesinde ambalajlı ürün satışlarını en çok etkileyen unsur hane halkı ve fert başına milli gelirdeki gelişmelerdir. Türkiye Satın Alma Gücü Paritesine göre hesaplanmış fert başına milli gelir gelişmesi oldukça olumlu sonuçlara işaret etmektedir.
Ambalaj sektörü temel olarak stoğa üretim yapmamaktadır. Üretim siparişlere bağlı olarak yapılmaktadır. Dolayısıyla üretim - tüketim aynı kabul edilebilir. Diğer yandan üretim rakamları maalesef ülkemizde yaşanan istatistik veri eksikliği nedeni ile, yaklaşık bir yıl kadar gecikmeli olarak, sektör ihtisas derneklerinin çalışmaları ve çeşitli kaynaklardan derlenerek elde edilmekte; ara dönemler ise bazı varsayımlara bağlı ekstrapolasyonlarla hesaplanmaktadır. Buna göre 2011 yılında tüm dallarda üretim miktarının altı milyon ton ve toplam cironun 12 milyar dolar olarak gerçekleştiği tahmin edilmektedir. 2009’da küresel krizden etkilenen ve 2010 yılında hızlı bir toparlanma içerisine giren Türkiye Ambalaj Sanayi 2011’de üretim miktarını % 8; cirosunu % 14 arttırmıştır.
Malzeme Grubuna ve Yıllara Göre Üretim Miktarı (ton)
Malzeme Grubuna Göre 2011 Yılı Üretim Dağılımı
Yıllara Göre Ambalaj Sektör Büyüklüğü
Türkiye Ambalaj Sanayi 2011 yılında 12 milyar dolara yakın bir boyuta erişmiştir. Dış satımları daha yakın bir tarih aralığından izleyebiliyoruz. Dış ticaret göstergelerini dikkate aldığımızda Ambalaj Sektör büyüklüğünün 2012 sonunda 14-15 milyar doları bulacağını öngörmekteyiz.
Ambalaj sektörü sınaî ve zirai ürünlerin pazarlanmasına olanak sağlamaktadır. Genel olarak ambalajların değerinin ürünün satış fiyatının günlük ihtiyaç maddelerinde %3-5 daha az hareket gören ve nispeten daha lüks tanımlanacak emtiada %10 civarında olduğu kabul edilmektedir. Ambalaj üretiminin yaklaşık %50’sinin günlük ihtiyaç maddeleri arasında büyük ağırlıkta da gıda ürünleri olduğu ve %20-30’unun diğer gıda dışı tüketim malları ve keza %20-
30’unun ise endüstriyel ambalajlar olduğu WPO-Dünya Ambalaj Örgütü tarafından ele alınmakta olan değerlerdir. Bu orantılara göre 12 milyar dolarlık ambalaj üretiminin aslında 2011 yılında en az 170-200 milyar dolar civarındaki bir ekonomiyi mümkün kılmaktadır. 2012 yılında bu 200-250 Milyar Dolar olması beklenmektedir.
Bir diğer öngörü İSO 500+500 anket sonuçlarına göre değerlendirilebilir. İSO en büyük 1.000 firma içinde ambalaj sektöründe faaliyet gösteren firmalar üretim satışları 377,9 Milyar TL tutan 1.000 firma içinde 10,4 Milyar TL yani % 2,8 ciro yapmışlardır. Ambalaj sektörü ihracatı TÜİK tarafından yayınlanan 2011 değerlerine göre 2,95 milyar dolar olmuştur. Bunun yanı sıra büyük miktarlarda ambalajında dolu olarak ihraç ürünü ambalajı olarak dolaylı yollardan ihraç edildiği de göz önüne alınmalıdır. Ambalaj Sanayi ihracatı bir önceki yıla göre % 24 oranında artmıştır.
İstanbul Sanayi Odası’nın her yıl düzenlediği geleneksel ilk 500 ve ikinci 500 büyük firma anketi sonuçlarına göre 2011 yılında ambalaj dalında faaliyet gösteren 55 sanayi kuruluşu ilk 1.000 firma arasına girmiştir. 2010 yılında 53 olan İSO 1.000 listesindeki ambalaj sanayi firma sayısında önemli bir değişim olmadığı görülmektedir. İSO 1.000 anketinde yer bulan 55 firmanın 25 tanesi Ambalaj Sanayicileri Derneği (ASD)’nin üyesidir.
Bu 55 firma 2011 yılında 10,45 milyar TL'lik üretimden satış gerçekleştirmiştir. Ambalaj Sektörünün yıllık değişimine bakıldığında; İSO 1.000’de yer alan firmaların sayısının 53’den 55’e yükseldiği, bu 55 firmanın gerçekleştirdiği üretimin tutarının yaklaşık % 26, dönem karlarının yaklaşık % 24, ihracatlarının yaklaşık % 2 arttığı, çalışan sayılarının ise yaklaşık % 10 oranında azaldığı görülmektedir. Ambalaj Firmaları tüm İSO 1.000 Firmalarının, Üretimden Satışlarının % 2,8, Dönem Karlarının % 2,3, İhracatlarının %1,9 ve Çalışan Sayılarının ise % 2,4’ünü oluşturmaktadır.
4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Tarafımızdan 2520 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır.
4.4 Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
Değerlemeye konu 2520 no’lu parselin yüzölçümü 15.238,68 m²’dir. Parsel zemini ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında
kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiş olup, ifraz ile ayrılan komşu 2521 parsel ile sınırı ise değerleme konusu 2520 parsel üzerindeki fabrika binasına bitişik olarak inşa edilmiş idari bina ile belirlenmiştir.
Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve ofset binası olarak adlandırılan 8.000m² alanlı 1 adet fabrika binası, 300m² alanlı 1 adet yükleme rampası mevcuttur. İfraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür.
4.5 Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerlemeye konu 2520 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup, geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir.
Ofset Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 8.000m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır.
İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=7,85m, minimum yükseklik h=6,75m olarak ölçümlenmiştir.
Yükleme rampası toplam 300m² alana sahip olup yaklaşık 1,5m yükseklikte betonarme sistemle inşa edilmiştir. Rampa üzeri betonarme prefabrik sistemle kapatılmış olup, yarı açık durumda olan dış cephesi trapez saç kaplama, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Maksimum yükseklik h=7,85m, minimum yükseklik h=6,75m olarak ölçümlenmiştir.
Isıtma Sistemi : Mevcut Değil
Hidrofor : Mevcut
Jeneratör : Mevcut
Paratoner : Mevcut
Yangın Tesisatı : Hortumlu Söndürme Sistemi
Asansör : Mevcut Değil
Bekçi Kulübesi : Mevcut
Otopark : Mevcut
Sığınak : Mevcut
Su Deposu : Mevcut
Yangın Merdiveni : Mevcut
Taşıyıcı Sistemi : Betonarme Prefabrik Kullanılan Malzeme : Tuğla
Döşeme : Betonarme Karkas
Dış Cephe : İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı
4.6 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerleme konusu taşınmaz eski 2443 parselin ifrazı ile oluşan iki parselden biri olan 2520 parsel ve üzerinde yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır. İdari bina; ifraz sonrası 2521 parselde kalmış ve böylece ikiz nizam şeklinde bir görünüme kavuşmuştur.
Parselin yaklaşık 1,5km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı tesisin kuzey sınırından geçmekte olup, halihazırda kullanılmaktadır.
Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır. Binanın kuzey cephesinde 1 adet doğalgaz istasyonu bulunmaktadır.
Taşınmazın niteliği Mevcut İmar Durumu :
Fabrika
TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile
“Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır.
Topografik Yapı : Hafif eğimli Kanalizasyon : Şebeke
Elektrik : Şebeke
Su : Şebeke
Doğalgaz : Şebeke
Telekom Hizmetleri : Şebeke
Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler
Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması,
İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması,
Ulaşım imkanlarının kolay olması,
Şehir merkezine yakın mesafede bulunması,
Altyapıdan istifadesinin tam olması,
Ruhsatlı ve iskanlı olması,
Mer’i imar durumuna uygun olması
Olumsuz Faktörler
İfraz sonrası iskan belgesinin güncellenmemiş olması ve cins tashihinin yapılmamış olması
Kiralamaya esas bazı makine ve teçhizatın yan parseldeki binaya taşınmış olması
4.7 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
Tarafımızdan 2520 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmaktadır.
Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini 10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına dayalıdır.
4.8 Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
4.9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların Kütahya Şehir Merkezine ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa Değeri; 15.238,68m² x 50.-TL/m² = 761.934.-TL
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre;
a) Yasal durum değeri;
2402-24Ö1-250N Pafta, 2520 Parsel
Alan (m²)
Birim Değer (TL/m²)
Toplam Değer (TL)
ARSA DEĞERİ 15.238,68 50,00* 761.934,00
FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 8.000,00 370** 2.960.000,00
BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -177.600,00
HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** 415.000,00
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** 5.905.000,00
DÜZELTME DEĞERİ 666,00
GENEL TOPLAM 9.035.000,00
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 9.035.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
b) Mevcut durum değeri;
2402-24Ö1-250N Pafta, 2520 Parsel
Alan (m²)
Birim Değer (TL/m²)
Toplam Değer (TL)
ARSA DEĞERİ 15.238,68 50,00* 761.934,00
FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C) 8.000,00 370** 2.960.000,00
YÜKLEME RAMPASI (2-B) 300,00 320** 96.000,00
BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***) -183.360,00
HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)**** 415.000,00
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ***** 5.905.000,00
DÜZELTME DEĞERİ 1.426,00
GENEL TOPLAM 9.860.000,00
*Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir.
**Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır.
***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” ‘den alınmıştır.
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 415.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
*****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir.
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 9.860.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
4.12 Makine Teçhizatların Değeri
Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş, fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir.
Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır.
İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır.
Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur.
Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.855.000 TL (Beşmilyonsekizyüzellibeşbin.-Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 5.905.000 TL (Beşmilyondokuzyüzbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır.
Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 4,25TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;
Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri Ro
Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç)
Aylık Kira Bedeli: 8.300m² x 4,25TL/m²/Ay = 35.275.-TL/Ay Yıllık Kira Bedeli: 35.275.-TL x 12 Ay = 423.300.-TL
Taşınmazların Toplam Değeri: 423.300.-TL / 0,10 = 4.233.000.-TL 4.233.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır:
Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat
3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur.
Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²) Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay)
0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²) Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği (0 274 223 92 78)
Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m² birim değerlerinin 20.-TL/m² olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20.-TL/m²)
Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir.
Emsal – 4: Akarsu Emlak (0 274 223 08 00)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda, 12.000m² arsa için 2.000.000.-TL bedel talep edilmektedir. (166.-TL/m²)
4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen emsal veriler kullanılmıştır.
Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 4,25TL olacağı belirlenmiştir.
Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca Köyü 2520 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 8.300m² x 4,25TL/m²/Ay = 35.275.-TL/Ay
Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 35.275.-TL/Ay x 12 Ay = 423.300.-TL olarak takdir edilmiştir.
