A’DAN Z’YE KENTSEL DÖNÜŞÜM
A’DAN Z’YE
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel Dönüşüm ile İlgili Pratik Bilgiler ve Dilekçeler
Av. Ali Güvenç KİRAZ
Yay›n No : ???
İşletme Dizisi : ???
2. Baskı - Ocak 2014 – İSTANBUL
ISBN 978 - 605 - 333 - ??? - ?
Cop yright© Bu ki ta b›n bu ba s› s› n›n Tür ki ye’de ki ya y›n hak la r› BE TA Ba s›m Ya y›m Da €›- t›m A.fi.’ye ait tir. Her hak k› sak l› d›r. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra f› k›s men ve ya ta ma men ya da özet ha lin de, fo to ko pi, fak si mi le ve ya bafl ka her han gi bir fle kil de ço €al t› la maz, da €›- t› la maz. Nor mal öl çü yü aflan ik ti bas lar ya p› la maz. Nor mal ve ka nu nî ik ti bas lar da kay nak gös te ril me si zo run lu dur.
Dizgi : Beta Bas›m A.fi.
Baskı - Cilt : Net K›rtasiye tan. ve Matbaa San. Tic. Ltd. fiti.
Taksim Cad. Yo€urtçu Faik Sok. No: 3 Taksim Beyo€lu/‹STANBUL
(Sertifika No: 13723) Tel: (0-212 249 40 60) Kapak Tasar›m : ???
Beta BASIM YAYIM DA⁄ITIM A.fi.
Narl›bahçe Sokak Damga Binas› No: 11 Ca€alo€lu - ‹STANBUL
Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50
www.betayayincilik.com
“Türkiye’de kentsel dönüşüm modelini en iyi uygulamış olan Ankara Eski Büyükşehir Belediye Başkanı Sayın Murat Karayalçın ve gayri-
menkul sektöründe bu konuya önem ve yer veren değerli gazeteci arkadaşım Yavuz Karaman’a ithaf ediyorum.”
Av. Ali Güvenç KİRAZ
Av. Ali Güvenç KİRAZ 1976 yılında İstanbul’da doğmuştur. 1999 yılında İs- tanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olmuş ve avukatlık stajı- nı gayrimenkul hukukunun en büyük üstadlarından Av. Haluk ÖZTAP’ın yanında yapmıştır. 2003 yılında AGK Hukuk Bürosu’nu kurmuş ve gayri- menkul hukuku alanındaki çalışmalarına burada devam etmektedir. Av.
Ali Güvenç KİRAZ, Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı, GİSP (Gayrimenkul için Strateji Platformu), GYİAD (Genç Yönetici ve iş Adamları Derneği), GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği), DenizTe- miz Derneği (TURMEPA) ve Galatasaray Spor Kulübü Kongre üyesidir. Ayşe Özge Özyıldırım KİRAZ ile evli olup Kentsel Dönüşüm konularında görsel ve yazılı basında sürekli olarak görüşleri yer almaktadır.
ÖNSÖZ
Büyük bir imparatorluk tarihini ve köklü bir Cumhuriyet geleneğini barındı- ran bir ülke konumunda olan Türkiye Cumhuriyeti 1970-1980 sonrasında köyden kente geçiş ile birlikte şehirleşmeyi ve kentleşmeyi öğrenmeye başladı. Bu geçiş siyasi kaygılarla beraber şehirleşmenin planlı olan esasını değiştirerek gecekondu- laşmayı, imar kanunlarının değişmesi ve esnekliğinden faydalanılan farklı emsal ve şekillerde yapıları, yapı stoklarını doğurdu. Yıllar boyu özellikle büyük şehirlerde ve İstanbul’da süren çarpık yapılaşma Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğu gerçe- ği ile insanların akıllarına 1999 yılında yaşanan ve büyük can kayıplarına yol açan Adapazarı-Kocaeli-Yalova depremi ile kazındı. Depremin İstanbul’un çok yakınında meydana gelmesi ve hatta bir bölümünde yıkıma neden olması ilk etapta yapılaşma esasları ile ilgili ciddi kararlar alınması sürecini doğurdu. Bu vesile ile deprem son- rasında? Yapı Denetim esasları değiştirildi ve sıkı bir denetim esası getirildi. Yine yapım sürecindeki aktörlerde cezai sorumluluklar nedeni ile daha sağlam binalar yapmaya yöneldiler. Ancak 1999 depremi sonrasında da imar süreçlerinde deği- şiklik olmayışı yapı stoğunun yıl ve yıl arttırmaya devam etti. Şehirler adeta beton şehirler halini almaya başladı ve bu süreçte özellikle büyük bir deprem olduğunda toplanma alanlar yeşil alanların varlığı kavramı ve zorunluluğu ortaya çıktı. Yine acı bir deneyim Van depremi bu gerçeği de gözler önüne sermeye yetti. Her acı olay sonrasında karar alma mantığını işleten bir gelenek olarak bu süreçten de bir
“Kentsel Dönüşüm Yasası” çıkarmak zorunda olduğumuzu fark ettik. Böylece 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun adı altında bir yeni yasamız oluştu. Yasanın hazırlanış süreci maalesef ki bilimsel tartışmalar ve konusunun uzmanı üniversiteler, meslek odaları, barolar, STK temsilcilerinin bir konsensüsü sonucunda gerçekleşmedi. Yasa hızlı bir şekilde ortaya çıkarıldı ve üç yönetmelik değişikliği de gösterdi ki; ciddi eksiklikleri olduğu ve birkaç yönetmelik değişikliğini daha ihtiyaç duyulduğu anlaşıldı.
Türkiye’de kentleşme ile birlikte oluşan gecekondulaşma ve bunun giderilmesi konusunda en ciddi adım Ankara Eski Büyükşehir Belediye Başkanı Murat Karayal-
VIII Önsöz
çın tarafından atılmıştır. Modern anlamda bir kent yapısı, gecekondulaşmış bir böl- ge üzerinde uygulanmış, mülkiyet haklarına hiçbir tecavüzde bulunulmamış tam bir konsensüs ile gecekondular malikleri tarafından yıktırılmış ve yeni yaşanabilir bir yapılaşma oluşturulmuştur. Bu gecekondu bölgesi üzerinde ortaya çıkan tüm boş alanlar ranta değil, yeşil alana ve sosyal-kültürel tesis alanları oluşturulmasına harcanmıştır. Kentsel dönüşümün esası budur. Kentsel dönüşüm dünya ölçeğinde ki olumlu uygulamaları da yan yana konulduğunda “yaşanabilir şehirleşme” de- mektir. istanbul ve büyük şehirler olgusuna baktığımızda yaşanılan ise kentsel dö- nüşümden çok binaların yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Bu sürecin uzun yıllar alacğaı düşünüldüğünde doğru bir raya gireceğine ve mülkiyet hakkı dasha iyi korunan bir yönetmelik değişikliği gerektiğine inanmaktayım. 6306 sayılı Afet Riski Altın- daki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun veya kamuyounun verdiği isimle Kentsel Dönüşüm yasasını tamamen pratik mantığı ile irdelemeye çalıştım. Elbette ortada çok yeni bir yasanın varlığı mahkemeler ve Yargıtay nezdinde bu konuda bir içtihat olgusunun olmayışı en büyük eksikliklerden birisini oluşturmaktadır. Bu nedenlerle bazı konularda hukuki görüşlerim olarak süreçle ilgili sorulara cevap verdim. A’dan Z’ye Kentsel Dönüşüm vatandaşın temel ihtiyaçları dikkate alınarak yazılan bir kitap oldu. Teknik ve hukuk dili ile değil tamamen anlaşılır bir idlle soru-cevap tarzı ile yazdım. Bunun haricinde de ortaya çıkabilecek olan ihtilaflarla ilgili gazete-dergi ve web sitelerinde yer alan makalelerimi de kullandım. Yine ga- zetelerde çıkan yazılarımı bu kitap ile herkese sunmaya çalıştım. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında vatandaşların ve hukuçuların faydalanabilecekleri tüm formları ve dilekçe örneklerini de kitabıma koymaya çalıştım.
Yaşadığımız şehirlerin bizler ve geleceğimiz çocuklarımız için daha yaşanılır, yeşil, çevreci ve planlı şehirler olmasını istiyorsak kentsel dönüşüm yasalarının temel mantığını desteklemeliyiz. Ancak kentsel dönüşüm yasaları ile sadece ve sadece rant odaklı bir yaklaşım uygulanmasını kabul etmemiz doğaya ve insan özümüze büyük bir haksızlık olacaktır. Kentsel dönüşüm hayallerini daha yaşanılır bir doğa ve kent için sunan bütün çevre, hayvan ve doğa dostlarına, mimarlara, mühendislere, hukukçulara, gayrimenkul sektörü temsilcilerine, değerleme uzman- larına, bürokratlara, akademisyenlere ithaf ediyorum.
Kitabın hazırlanış sürecinde bana çok büyük destekler sunan Av. Neslihan Kayol, Av. M. Çağatay Şencan, Av. Okan Ertuğrul, Av. Ali Rıza İlgezdi, gayrimenkul sektöründe çok büyük bir özveri ve dürüstlük ile çalışan iyi bir gazeteci Yavuz Ka- raman’a şükranlarımı ve teşekkürlerimi suunuyorum.
Av. Ali Güvenç KİRAZ
İÇİNDEKİLER
1) KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR? ...
2) AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ve YÖNETMELİKLERİ NE ZAMAN
ÇIKARILMIŞTIR? ...
3) TÜRKİYE’DE UYGULANAN KENTSEL DÖNÜŞÜM
MODELLERİ NELERDİR? ...
4) KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI ile NE HEDEFLENMEKTEDİR ? ...
5) RİSKLİ ALAN ve REZERV YAPI ALANI NEDİR ? ...
6) RİSKLİ YAPI NEDİR ? ...
7) RİSKLİ YAPI STATÜSÜNE HANGİ BİNALAR GİRER ?
ARSA RİSKLİ YAPI MIDIR? ...
8) RİSKLİ YAPILARA SADECE KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ TAŞINMAZLAR MI GİRER YOKSA İSKANI OLMAYAN veya KAÇAK DİYE TABİR EDİLEN TAŞINMAZLARDA UYGULAMAYA
TABİ MİDİR? ...
9) RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ KİM NASIL YAPAR? LİSANSLANDIRILMIŞ KURULUŞ NE DEMEKTİR ? ...
10) RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE GÖREV ALACAKLARIN ÖZELLİKLERİ NELERDİR ? TAŞINMAZA RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN GELEN
GÖREVLİ NELERİ İBRAZ ETMELİDİR ? ...
11) RİSKLİ YAPI DENETİMİNİ YAPAN KURULUŞLARIN NELERE
DİKKAT ETMESİ GEREKİR ? ...
12) RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ KİMLER YAPTIRABİLİR ? ...
13) RİSKLİ YAPI TESPİTİ SONRASI SÜREÇ NASIL İŞLEYECEKTİR ? ...
14) RİSKLİ YAPI TESPİTİ BİLDİRİMLERİNE KARŞI İTİRAZ SÜRESİ ve YOLLARI NELERDİR ? RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI 2. BİR RAPOR DÜZENLETTİRİLEBİLİR Mİ? ...
X İçindekiler
15) YIKIM TEBLİGATI NE ZAMAN YAPILACAKTIR ? ...
16) YIKIM TEBLİGATI NELERİ İÇERİR, YIKIMDA SÜRELER NELERDİR, YIKIMI KİM UYGULAYACAKTIR, YIKIMA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ? ...
17) RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ, TAHLİYESİ ve YIKIMI İŞLEMLERİNDE CEZAİ MESULİYET VAR MIDIR? ...
18) RİSKLİ YAPILARDA YIKIM RUHSATI NASIL DÜZENLENECEKTİR ? ...
19) RİSKLİ YAPILARDA UYGULAMA YIKIM ÖNCESİNDE Mİ
YOKSA YIKIM SONRASINDA MI YAPILACAKTIR ? ...
20) RİSKLİ YAPILARDA UYGULAMA SÜRECİ NASIL BAŞLAYACAKTIR? ...
21) RİSKLİ YAPILARDA UYGULAMA SÜRECİNİ KİM veya KİMLER
BAŞLATABİLECEKTİR? ...
22) RİSKLİ YAPILARDA NOTER MARİFETİ ile TOPLANTI DAVETİ
NE ANLAMA GELMEKTEDİR? ...
23) RİSKLİ YAPILARDA NOTER MARİFETİ ile TOPLANTI DAVETİ
HANGİ ADRESE YAPILACAKTIR ? ...
24) RİSKLİ YAPILARDA NOTER MARİFETİ ile YAPILACAK OLAN UYGULAMA TOPLANTISI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA MI
TABİDİR? BU TOPLANTI USULÜ NEDİR? ...
25) RİSKLİ YAPILARDA KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİ
OYBİRLİĞİ ile UZLAŞAMAZLARSA NE YAPILACAKTIR ? ...
26) RİSKLİ YAPILARDA KAT MALİKLERİ/HAK SAHİPLERİ SPK (SERMAYE PİYASASI KURULU) LİSANSLI DEĞERLEME
KURULUŞUNDAN NEDEN RAPOR İSTEYECEKLERDİR ? ...
27) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 KURALI NE DEMEKTİR? NE
ANLAMA GELİR? ...
28) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 ARSA PAYI ile KARAR VERİLMESİ
HALİNDE BU 2/3’ÜN ALACAĞI KARARLAR NELERDİR ? ...
29) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 OY ORANI ARSA PAYINI MI ?
KAT MAKLİKLERİ SAYISINI MI İFADE EDER? ...
30) RİSKLİ YAPILARDA YENİDEN YAPIM/UYGULAMA TOPLANTISINDA 2/3 ile KARAR ALINMASI HALİNDE KAT MALİKLERİ/
HAK SAHİPLERİ NE YAPACAKLARDIR ? ...
İçendekiler XI
31) RİSKLİ YAPILARDA 2/3 ORANINA HİÇ ULAŞILAMAZSA NE OLUR ? ...
32) RİSKLİ YAPILARDA YENİDEN YAPIM İÇİN UYGULAMA TOPLANTISINA/OYA KATILAMAYAN VEYA TOPLANTIYA/
OYA KATILIP DA HAYIR DİYENLERİN YANİ 1/3’ÜN HUKUKİ
DURUMU NE OLACAKTIR? ...
33) RİSKLİ YAPILARDA YENİDEN YAPIM İÇİN UYGULAMA TOPLANTISINA/OYA KATILAMAYAN veya TOPLANTIYA/
OYA KATILIP DA HAYIR DİYENLERİN ARSA PAYLARININ
AÇIK ARTTIRMA SURETİ ile SATIŞI NASIL YAPILACAKTIR ? ...
34) RİSKLİ YAPI İLAN EDİLEN TAŞINMAZ PARSELLERİNDE BİRDEN FAZLA YAPI BULUNMASI HALİNDE UYGULAMA NASIL
YAPILACAKTIR ? ...
35) BİRDEN FAZLA PARSELİN RİSKLİ YAPI İLAN EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE YAN YANA BULUNAN PARSELLERDE TEVHİD
(BİRLEŞTİRME) İMKANI VAR MIDIR ? ŞARTLARI NELERDİR ? ...
36) RİSKLİ ALANLARDA UYGULAMA NASIL YAPILACAKTIR ? ...
37) RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELDE RİSKSİZ YAPI
BULUNMASI HALİNDE İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILACAKTIR ? ...
38) RİSKLİ YAPILARDA KİRA YARDIMI NE ANLAMA GELMEKTEDİR ? KİRA YARDIMI KİME YAPILACAKTIR ? KİRA YARDIMI SÜRESİ ve BEDELİ NE KADARDIR ? KİRA YARDIMININ KOŞULLARI
NELERDİR ? KİRA YARDIMI DAHA SONRA GERİ ÖDENECEK
MİDİR ? ...
39) RİSKLİ YAPILARDA KİRA YARDIMI HARİCİNDE BAŞKA YARDIMLAR YAPILABİLMEKTE MİDİR ? KONUT ve İŞYERİ
TAHSİSİ MÜMKÜN MÜDÜR ? ...
40) RİSKLİ YAPILARDA TAŞINMAZI KENDİSİ YAPMAK İSTEYEN MALİKLERE KREDİ KULLANILMASI DURUMUNDA DEVLETİN
SAĞLAYACAĞI FAİZ İNDİRİMİ NE ANLAMA GELMEKTEDİR ? ...
41) RİSKLİ YAPILARDA KİRACI veya SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLANLARIN RİSKLİ YAPININ YENİDEN YAPIMI HALİNDE HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR ? ...
42) RİSKLİ YAPILARDA RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN KESİNLEŞMESİ ve YIKIM KARARININ TEBLİĞİ SONRASINDA KİRACILARIN TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜDÜR ? TAHLİYE NEDENİYLE
KİRACILARIN MALİKLERDEN YASAL TALEP HAKLARI VAR MIDIR? ...
XII İçindekiler
43) RİSKLİ YAPILARDA DEVLET TARAFINDAN HARÇ ve VERGİLERDE UYGULANACAK MUAFİYETLER NELERDİR ? ...
44) RİSKLİ ALAN ve YAPILARDA İMAR PLANI YAPMA YETKİSİ
HANGİ KURULUŞTADIR ? ...
45) RİSKLİ YAPILARDA MÜTEAHHİTLERLE RİSKLİ YAPI TESPİTİ ÖNCESİNDE veya SONRASINDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT
SÖZLEŞMESİ İMZALAYANLARIN HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR ? ...
46) RİSKLİ YAPI OLARAK İLAN EDİLMİŞ TAŞINMAZLARDA UYGULAMA TOPLANTISI ÖNCESİNDE ARSA PAYLARININ 2/3 ÇOĞUNLUĞU ile KABUL EDİLEN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YERİNE FARKLI BİR SÖZLEŞME İMZALAMIŞ OLAN KAT MALİKİ/HAK SAHİBİ NE YAPACAKTIR ? SÖZLEŞMEYİ FESH EDEBİLİR Mİ? 2/3 ÇOĞUNLUK ile İMZALANAN SÖZLEŞMEYİ İMZALARSA DİĞER SÖZLEŞME
TARAFI MÜTEAHHİT MADDİ TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİR Mİ? ...
47) RİSKLİ YAPILARDA YARGILAMA SÜREÇLERİ NASIL OLACAKTIR?
İDARE MAHKEMELERİNDE VERİLEMEYECEK OLAN YÜRÜTMENİN DURDURULMASI YETKİSİ NE ANLAMA GELİR? ...
48) RİSKLİ YAPILARDA HUKUK MAHKEMELERİ KARAR
VEREBİLİR Mİ? ...
49) RİSKLİ YAPILARDA İHTİLAFLI VE DAVALIK OLAN TAŞINMAZLARIN HUKUKİ DURUMU NE OLACAKTIR ? RİSKLİ YAPI TESPİTİ
SÜREN DAVALARI SONA ERDİRİR Mİ ? ...
50) RİSKLİ YAPILARDA UYGULANACAK CEZA HÜKÜMLERİ
NELERDİR ? ...
51) RİSKLİ YAPILARDA UYGULANMAYACAK OLAN YASAL
MEVZUAT NELERDİR? ...
52) RİSKLİ YAPILARDA ACELE KAMULAŞTIRMA YAPILMASI
NE DEMEKTİR? ...
53) RİSKLİ YAPILARDA TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İPOTEKLER, TEDBİRLER, HACİZLER ve ŞERHLERİN AKİBETLERİ NE OLACAKTIR ? ...
54) RİSKLİ YAPILARDA TAŞINMAZIN TOKİ veya KAMU TARAFINDAN YAPILMASI NE DEMEKTİR ? ...
KENTSEL DÖNÜŞÜM ile İLGİLİ PRATİKTE KULLANILAN FORMLAR-
DİLEKÇELER ...
KENTSEL DÖNÜŞÜM ile İLGİLİ MAKALELERİM ...
İçindekiler XIII
KENTSEL DÖNÜŞÜM ile İLGİLİ GAZETE YAZILARIM ...
AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA
KANUN ...
AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA
KANUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ ...
RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR ...
