Kat Mülkiyeti Hukuku

(1)

Kat Mülkiyeti Hukuku

(2)

(3)

Mahir Ersin GERMEÇ

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı

K K A A T T M M Ü Ü L L K K İ İ Y Y E E T T İ İ H H U U K K U U K K U U

3. 3 . B Ba as sk kı ı

KAT MÜLKİYETİ - KAT İRTİFAKI DEVRE MÜLK ve TOPLU YAPI

Düzenine İlişkin Kurallar – Açıklamalar

Yargıtay Kararları İlgili Mevzuat

Ankara, 2010

(4)

Kat Mülkiyeti Hukuku Mahir Ersin GERMEÇ

Hukuk Kitapları Dizisi: 764 ISBN 978-975-02-1236-9

Üçüncü Baskı:

Mayıs - 2010

© Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.

Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.’ye aittir. Yayınevinin yazılı izni olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz.

Sayfa Tasarımı:

Ömer Candan

Kapak Tasarımı:

İsmail Çam

Yayın ve Dağıtım:

Merkez: Seçkin Yayıncılık, Sağlık Sokak No: 21 06410 Sıhhiye, ANKARA Tel: (0–312) 435 30 30 (Pbx), Faks: (0–312) 435 24 72

Şube: Ankara Adliye Sarayı K Blok Zemin Kat Sıhhiye, ANKARA Tel: (0-312) 309 52 48 Şube: Abidei Hürriyet Caddesi 179/E (Şişli Ceza Adliyesi Altı) Şişli – İSTANBUL Tel: (0-212) 234 34 77 Şube: Strazburg Cd. No:23 Sıhhiye - ANKARA Tel: (0312) 230 52 62 / ankarasube@seckin.com.tr Web Adresi: www.seckin.com.tr, E–posta: yayin@seckin.com.tr

Baskı:

Sözkesen Matbaacılık, Tel: (0–312) 395 21 10

(5)

Üçüncü Baskı İçin Önsöz

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının (5711 ve 5912 sayılı yasalarla yapılan değişiklikler ve bu yasalarla eklenen yeni hükümler de dahil) her bir maddesine ilişkin açıklamaları ve bunların uygulanmasıyla ilgili Yar- gıtay kararlarını, ayrıca kat mülkiyeti, kat irtifakı, devre mülk ve toplu yapıyı ilgilendiren diğer mevzuat (yasa, tüzük, yönetmelik) hükümleri ile uygulamada yararlı olacağını düşündüğümüz yönetim planı, kapıcı söz- leşmesi ve yönergesi örneklerini içeren KAT MÜLKİYETİ HUKUKU adlı kitabın üçüncü baskısı yayıma hazırlanmış bulunmaktadır.

Kitabın bir önceki baskısında, Kat Mülkiyeti Yasasında 5711 sayılı Yasayla yapılan değişikliklere ve özellikle toplu yapılara ilişkin özel hü- kümlerle ilgili açıklamalara yer verilmişti.

Bu son çalışmada; madde açıklamaları ve ilgili Yargıtay kararları başta olmak üzere kitabın bir önceki baskısı tümden gözden geçirilerek gerekli düzeltmeler ve yeni eklemeler yapılmıştır. Bu bağlamda Kat Mülkiyeti Yasasının 5912 sayılı Yasayla değiştirilen madde ve fıkra hü- kümleriyle ilgili açıklamalar kaleme alınmış, 5912 ve özellikle 5711 sa- yılı Yasalarla yapılan değişiklikler nedeniyle uygulama açısından işlevini yitirmiş olan Yargıtay kararları ayıklanmış, son yıllara ilişkin yüzlerce yeni karar ilgili maddelerin açıklamaları altına konulmuştur. Öte yandan kat mülkiyetini ve toplu yapıyı ilgilendiren mevzuat da gözden geçiril- miş, bunlara yenileri (örneğin kitabın ikinci baskısından sonra yürürlüğe girmiş bulunan “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik”) dahil edilmiştir. Yine Kat Mülkiyeti Yasasında 5711 sayılı Yasayla yapılan değişiklikler de gözetilerek yönetim planı ve diğer örnekler yeniden düzenlenmiş, ayrıca bir “Toplu Yapı Yönetim Planı”

örneği eklenmiştir.

Kitapta; kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması, kat maliklerinin ve/veya kat irtifakı sahiplerinin hakları-borç ve yükümlülükleri, anataşınmazın yönetimi, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin sona ermesi, devre mülk hakkı, toplu yapı, toplu yapılarda kat mülkiyeti ve kat irtifa- kının kurulması, toplu yapının yönetimi konularında uygulamaya yönelik ayrıntılı açıklamalar ve binaltıyüzden fazla Yargıtay kararı, kat mülkiyeti ve toplu yapı düzeniyle ilgili diğer mevzuat hükümleri ve yönetime iliş- kin örnek düzenlemeler yer almaktadır.

Yukarıda içeriği özetlenen bu kitap, uygulamanın içinde olan hukuk-

çular (yargıçlar, avukatlar) başta olmak üzere, kat mülkiyeti ve toplu yapı

(6)

Kat Mülkiyeti Hukuku 6

düzeni içinde yaşayan (kat maliki, irtifak hakkı sahibi, yönetici-denetçi vb.) herkesin yararlanabileceği, özellikle kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümünde güvenle başvurabileceği bir kaynak oluş- turması amacıyla yayıma hazırlanmış ve üçüncü baskısı yapılmıştır.

Amacımızda başarıya ulaştığımızı duyumsamak bizi mutlu edecektir.

Kat mülkiyeti ve toplu yapı düzeninde herkesin sorunsuz, mutlu ve huzurlu bir ortamda yaşaması dileğiyle….

Ankara, 16.03.2010

Mahir Ersin GERMEÇ

(7)

İkinci Baskı İçin Önsöz

KAT MÜLKİYETİ HUKUKU adlı kitabın Ekim- 2006 tarihli birinci baskısından sonra, Kat Mülkiyeti Yasasında Değişiklik Yapılmasına iliş- kin 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Yasa, 28.11.2007 günlü ve 26714 sa- yılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

5711 sayılı Yasa ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasında önemli deği- şiklikler yapılmış, özellikle uygulamada sıkıntı yaratan, kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklara çözüm getiremeyen bazı maddeler değişti- rilmiş, bu bağlamda yeni madde fıkraları eklenmiştir. Ayrıca anılan Ya- sayla 634 sayılı Yasaya “Dokuzuncu Bölüm” başlığı altında eklenen

“Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” ile birden çok parsel üzerinde kurulmuş olan toplu yapılarda da kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanma- sına olanak sağlanmıştır.

Yukarıda sözü edilen değişiklikler çerçevesinde kitabın birinci bası- mı gözden geçirilerek yasa maddelerinin açıklamaları yeniden yazılmış ve kitap ikinci basıma hazırlanmıştır.

Kat Mülkiyeti Yasasının, kent yaşamında hemen herkesi ilgilendiren ve uygulama açısından güncelliğini sürekli koruyan önemli özel yasalar- dan biri olduğunda kuşku yoktur. Onun içindir ki bu kitapta, anılan Yasa hükümleri ile bunların açıklamalarına ve Yargıtay kararları ile diğer ilgili mevzuata yer verilerek; her bağımsız bölüm malikinin ve irtifak hakkı sahibinin, yönetici ve denetçinin Kat Mülkiyeti Yasasından doğan hakla- rı, görev ve yükümlülükleri konusunda ayrıntılı bilgi sunulmaya çalışıl- mıştır.

Kat mülkiyeti ve toplu yapı düzeni içinde yaşayan bağımsız bölüm maliklerinin özellikle birbirinin haklarını çiğnememeye özen göstererek, yasa ve doğruluk kurallarına uymaları, komşuluk hukuku ilkeleri çerçe- vesinde karşılıklı sevgi ve saygıya dayalı huzurlu bir ortamda yaşamaları, dolayısıyla yargı önüne gelecek uyuşmazlıkların azalması dileğiyle…

Ankara, 24.02.2008

Mahir Ersin GERMEÇ

(8)

(9)

Önsöz

Hukukun anası haktır ve insanla başlar. İnsanın temel haklarından bi- ri kuşkusuz “mülkiyet hakkı”dır. Bu hak, Türk hukukunda en üstün norm olarak Anayasanın 35. ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine ek 1 sayılı Protokolün 1. maddesi ile güvence altına alınmış bulunmaktadır. “Mal, canın yongasıdır” özdeyişinden yola çıkarak, “mülkiyet hakkı”nın en önemli konusunu taşınmaz malların oluşturduğunu söylemek yanlış ol- maz. İşte taşınmaz mal mülkiyetinin özel bir türü de “kat mülkiyeti”dir.

Ülkemizde kat mülkiyeti, -Türk Medeni Kanununun taşınmaz malla- ra ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak- 2 Ocak 1966 günü yürürlüğe giren 634 sayılı Yasayla düzenlenmiş, bu yasa Türk hukuk mevzuatının özel yasaları arasında yerini almıştır.

634 sayılı Yasa yapılırken, “kat mülkiyetinin ve kat irtifakının salt bir arsa (tek parsel) üzerinde kurulması” ilkesi benimsenmiş; bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, anataşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenme- sinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmıştır. Ancak bir süre sonra yasa koyucunun başlangıçta öngörmediği toplumsal yaşamın ve eko- nomik koşulların zorlamasıyla (13.04.1983 günlü ve 2814 sayılı Yasayla) 634 sayılı Yasada bir takım önemli değişiklikler yapılması yoluna gidilmiş;

bu tümceden olarak yine bir arsa üzerinde olması kaydıyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmıştır. Kat Mülkiyeti Yasasında bundan sonraki değişiklikler sırasıyla 3227, 3770 ve 5378 sayılı Yasalarla gerçekleştirilmiştir.

Toplumsal yaşamın hızına ayak uyduramayan, yeni hukuksal sorunlara çözüm getirmeyen, dolayısıyla uygulamada ortaya çıkan yasal boşlukları dolduramayan yasalarda gereken değişikliklerin yapılması ve gereksinime yanıt verecek nitelikteki düzenlemelere gidilmesi doğaldır ve zorunludur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğe girdiği 2.1.1966 tarihin-

den günümüze dek geçen kırk yılı aşkın süre içinde özel ya da iş ve ticaret

yaşamındaki gelişmeler, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların

(büyük blokların) yapılmasını zorunlu kılmış; bu durum, toplu yapıların ve

özellikle ortak yerlerin yönetimi ile ortak giderlere katılma açısından birçok

sorunun doğmasına yol açmıştır. İşte “toplu yapı” uygulamasının ortaya

çıkardığı çok yönlü sorunların da kat mülkiyeti düzeni içinde çözümlenmesi

amacıyla Adalet Bakanlığınca hazırlanan ve ilgili komisyonlardan geçerek

TBBM önüne gelmiş bulunan “Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Ya-

pılmasına İlişkin Kanun Tasarısı” ile 634 sayılı Yasaya “Dokuzuncu Bö-

(10)

lüm” başlığı altında “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler”in eklenmesi ve böylece birden çok parsel üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapılarda da Kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanmasına olanak sağlanması öngörülmüştür.

Bir ülkede yasaların değiştirilip iyileştirilmesi kadar, o yasaların somut olaylara uygulanıp doğru yorumlarla sorunun çözümlenmesi de önem taşır.

Bir yasa ne denli özenle yapılırsa yapılsın, kuralları doğru algılanıp gerektiği gibi somut olaya uygulanmış olmadıkça doğru sonuca ulaşılamaz. Bunun içindir ki yargı kararlarının ve özellikle uygulamada-yasal boşlukları da dol- duran -Yargıtay içtihatlarının önemi yadsınamaz. Bu gerçekten yola çıkıla- rak uygulamanın içinde olan hukukçulara (yargıçlara, avukatlara), kat mül- kiyeti düzeninden doğan anlaşmazlıklarla karşılaşan (kat maliki, kat irtifak hakkı sahibi, yönetici, denetçi vb.) yurttaşlara yararlı olacağı düşüncesiyle kitaba -hemen her konuyla ilgili- çok sayıda Yargıtay kararları konulmuş bulunmaktadır. Bu tümceden olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 18.

Hukuk Dairesi kararlarından bazıları, Kat Mülkiyeti Yasasının birden çok maddesini ilgilendirdiğinden, o maddelerin açıklamalarının sonuna mükerre- ren konularak uygulamacıya kolaylık sağlanmak istenmiştir.

Kitap, iki ana ayrımdan oluşmaktadır;

Birinci ayrımda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının her bir maddesi sırasıyla yazıldıktan sonra altına ayrıntılı açıklaması yapılmış, maddeyle ilgili Yargıtay kararları işlenmiş, ayrıca okuyucuya yardımcı olmak açı- sından her kararın özeti çıkartılarak baş tarafına yazılmıştır.

İkinci ayrımda (değişiklik, ek ve geçici maddeleriyle birlikte) Kat Mülkiyeti Yasasının tam metni ile Hükümet gerekçeleri ve komisyon ra- porlarına, ayrıca ilgili diğer mevzuat (yasa, tüzük, yönetmelik) hükümleri- ne; Kat mülkiyeti ve devre mülkle ilgili genelgeler ile (Yönetim planı, iş- letme projesi, kapıcı sözleşmesi) örneklerine yer verilmiştir. Böylece başta hukukçular olmak üzere kat malikleri ile kat irtifak hakkı ve devre mülk hakkı sahipleri ile apartman yöneticileri ve denetçilerinin, özetle bu konuy- la ilgilenen herkesin yararlanabileceği bir kitap sunulmaya çalışılmıştır.

Kitabın hazırlanmasında, başlangıcından sonuna dek bana güç veren, yardımlarını ve desteğini esirgemeyen başta değerli eşim olmak üzere sevgili çocuklarım Ezgi ve Egemen’e, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi çalı- şanlarına, eserin özenle yayımlanmasını ve değerli okuyucuların hizmeti- ne sunulmasını sağlayan Seçkin Yayınevi sahibi Aytaç Seçkin’e ve eme- ği geçen herkese teşekkür etmeyi bir borç bilirim.

Ankara, 06.09.2006

Mahir Ersin GERMEÇ

(11)

İçindekiler

Üçüncü Baskı İçin Önsöz ... 5

İkinci Baskı İçin Önsöz ... 7

Önsöz ... 9

BİRİNCİ AYRIM KAT MÜLKİYETİ YASASI MADDELERİNİN AÇIKLAMASI VE YARGITAY KARARLARI

KAT MÜLKİYETİ YASASI

GİRİŞ ... 37

BİRİNCİ BÖLÜM

A. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI ... 39

I. Genel Kural (Madde 1) ... 39

AÇIKLAMA ... 39

1. Kat Mülkiyeti ... 39

a. Kat Mülkiyetinin Tanımı ... 39

b. Kat Mülkiyetinin Konusu ... 40

c. Kat Mülkiyetinin Uygulama Alanı ... 40

ca. Yapıların Bir Arsa Üzerinde Bulunması ... 40

cb. Yapıların Tamamının Kargir Olması ... 41

cc. Yapıların Tamamlanmış Olması ... 41

cd. Yapılarda Her Bir Bağımsız Bölümün Başlı Başına Kullanılmaya Elverişli Bulunması ... 43

2. Kat İrtifakı ... 43

a. Kat İrtifakının Tanımı... 43

b. Kat İrtifakının Konusu ... 44

c. Kat İrtifakının Uygulama Alanı ... 44

d. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar ve Benzerlikler ... 44

Yargıtay Kararları ... 45

1. Taşınmazın Üzerindeki Yapının Kat Mülkiyeti Kurulmasına Elverişli Olması ... 45

2. Kat Mülkiyeti Yasasının Uygulama Alanı ile İlgili Yargıtay Kararları ... 46

a. KMY’nin Uygulanması Gereken Uyuşmazlıklarla İlgili ... 46

(12)

b. KMY’nin Uygulanamayacağı Uyuşmazlıklarla İlgili Kararlar ... 51

c. Bağımsız Bir Bölüme Haksız Elatma ile İlgili Uyuşmazlıklara İlişkin ... 56

d. Başka Bir Parsele Haksız Elatma İle İlgili Uyuşmazlıklara İlişkin ... 57

II. Tarifler (Madde 2) ... 59

AÇIKLAMA ... 59

1. Anataşınmaz, Anayapı, Bağımsız Bölüm, Eklenti, Kat Mülkiyeti, Kat Maliki ... 59

a. Anataşınmaz ... 59

b. Anayapı ... 60

c. Bağımsız Bölüm ... 60

d. Eklenti ... 60

e. Kat Mülkiyeti ... 61

f. Kat Maliki ... 62

2. Ortak Yerler ve Kullanma Hakkı ... 62

a. Ortak Yerler ... 62

b. Kullanma Hakkı ... 63

3. Kat İrtifakı ve Kat İrtifakı Sahibi ... 63

a. Kat İrtifakı ... 63

b. Kat İrtifakı Sahibi ... 64

4. Arsa Payı ... 64

5. Sözleşme ... 65

III. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Niteliği (Madde 3) ... 66

AÇIKLAMA ... 66

1. Kat Mülkiyetinin Niteliği ... 66

2. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ... 66

a. Arsa Payı Oranının Saptanması ... 67

b. Arsa Payının Düzeltilmesi ... 69

c. Arsa Paylarının Değiştirilemeyeceği Durumlar ... 70

3. Kat İrtifakının Niteliği ... 71

4. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ... 72

a. Tapu İdaresince Resen Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ... 72

b. İstem Üzerine Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ... 73

1. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ile İlgili ... 76

2. Arsa Payının Düzeltilmesi ile İlgili ... 84

IV. Ortak Yerler (Madde 4) ... 92

AÇIKLAMA ... 92

1. Ortak Yerlerin Sözleşme ile Belirlenmesi ... 93

2. Yasa Gereğince Ortak Yerler ... 93

(13)

İçindekiler 13

3. Ortaklaşa Kullanma Korunma ya da Yararlanma İçin Zorunlu Olan Ortak Yerler ve

Şeyler ... 94

4. Uygulamada Özelliği Olan Bazı Ortak Yerler... 95

a. Teraslar ... 95

b. Genel Girişi-Çıkışı Olmayan Bahçe ... 96

c. Dükkânların Önündeki Boşluklar ve Avlular ... 96

d. Depolar ve Garajlar ... 96

1. Genel Olarak Ortak Yerlerle İlgili Kararlar ... 97

2. Terasla İlgili Yargıtay Kararları ... 106

3. Çatı ve Çatı Arası İle İlgili Yargıtay Karaları ... 116

4. Bahçe ile İlgili Yargıtay Kararları ... 121

5. Özel Amaca Özgülenmiş Ortak Yerlerle İlgili ... 129

B. BAĞLANTILAR ... 134

I. Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı (Madde 5) ... 134

AÇIKLAMA ... 134

1. Arsa Payının Bağımsız Bölümün Değeri ile Oranlı Olması ... 134

2. Arsa Payının Tek Başına Devredilemeyeceği ... 135

3. Açıkta Arsa Payı Bırakılamayacağı ... 136

4. Ortak Yerler ve Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılamayacağı ... 136

5. Kat Mülkiyetini Kayıtlayan Hakların Arsa Payını da Kayıtlayacağı ... 137

6. Kat İrtifakıyla Bağdaşmayan İrtifakların Kurulamayacağı... 137

7. Tapuya Tescil Edilmiş Önceki Hakların Kat Mülkiyetini de Kayıtlayacağı ... 138

1. Arsa Payının Bağımsız Bölümün Değeri İle Oranlı Olmasına İlişkin ... 138

2. Açıkta Arsa Payı Bırakılmayacağına İlişkin ... 144

3. Ortak Yerlere Arsa Payı Ayrılamayacağına İlişkin Kararlar ... 145

II. Bağımsız Bölümlerle Eklentiler ve Ortak Yerler Arasındaki Bağlantı (Madde 6) ... 149

AÇIKLAMA ... 149

1. Eklentinin Hukuksal Niteliği ... 149

a. Eklentilerin Bağımsız Bölümün Bütünleyici Parçası Olması ... 150

b. Eklentilerin Bağımsız Bölümün Dışında Olması ... 151

c. Eklentilerin Onaylı Projede ve Sözleşmede Belirtilmiş Olması ... 151

d. Eklentilerin Kat Mülkiyeti Kütüğünün (Beyanlar) Hanesine Kaydedileceği ... 151

2. Bağımsız Bölüm Üzerinde Kat Mülkiyetiyle Bağdaşmayan İrtifakların Kurulamayacağı ... 151

3. Bağımsız Bölümlerin Devri ya da Kiralanması ile Eklentilerin ve Ortak Yerlerin de Devredişmiş veya Kiralanmış Olacağı ... 152

(14)

1. Eklentilerle İlgili ... 153

2. Depolarla İlgili Yargıtay Kararları ... 158

C. ORTAKLIĞIN (ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA (ŞÜF’A) HAKKI ... 161

I. Ortaklığın Giderilmesi (Madde 7) ... 161

AÇIKLAMA ... 161

1. Kat Mülkiyetli veya Kat İrtifaklı Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesinin İstenemeyeceği ... 161

2. Paylı Bağımsız Bölümlerde Ortaklığın Giderilmesi ... 162

Ortaklığın Giderilmesi ile İlgili ... 162

II. Öncelikle Satınalma Hakkı (Madde 8) ... 167

AÇIKLAMA ... 167

1. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Öncelikle Satınalma Hakkı ... 167

2. Aynı Bağımsız Bölüm Paydaşlarının Öncelikle Satınalma Hakkı ... 167

3. Sözleşmede Bu (8.) Maddenin Tersine Hüküm Konulabileceği ... 168

Yargıtay Kararı ... 169

D. GENEL HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI (Madde 9) ... 170

AÇIKLAMA ... 170

İKİNCİ BÖLÜM KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI

A. GENEL KURAL (Madde 10) ... 175

AÇIKLAMA ... 175

1. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Tescil ile Doğacağı ... 176

2. Anayapının Salt Bir Bölümü Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulamayacağı ... 176

3. Aynı Katta Birbirine Bitişik Birkaç Bölümün Tek Bağımsız Bölüm Olarak Tescil Edilebileceği... 177

4. Bir Yapının İktisadi Açıdan ya da Kullanma Bakımından Bütünlük Arzeden Birden Çok Katının veya Bölümünün Tek Bağımsız Bölüm Olarak Tescil Edilebileceği... 179

5. Kat Mülkiyetinin Kuruluş Yolları ... 179

(15)

İçindekiler 15

1. Kat Mülkiyetinin Sözleşme (resmi senet) ile Kurulması ... 180

2. Kat Mülkiyetinin Yargı Kararıyla Kurulması: (Ortaklığın Giderilmesi Davası) ... 180

6. Ortak Yararlanmaya Özgülenmiş Olan Bağımsız Bölümlerin Tescili ... 184

1. Birden Çok Bağımsız Bölümün Tek Bağımsız Bölüm Olarak Tescili İle İlgili ... 184

2. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi İle İlgili ... 185

B. KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ (Madde 11) ... 232

AÇIKLAMA ... 232

1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının “Kat Mülkiyeti Kütüğü”ne Tescil Edilmesi ... 232

2. Kadastrosu Yapılmamış Yerlerde “Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri” Tutulacağı ... 233

C. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI ... 237

I. İstem ve Belgeler (Madde 12) ... 237

AÇIKLAMA ... 237

1. Kat Mülkiyetinin Kurulması İstemi ... 238

2. Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Zorunlu Belgeler ... 238

a. Mimari Proje ... 239

b. Yönetim Planı ... 239

II. Sözleşme ve Tescil (Madde 13) ... 244

AÇIKLAMA ... 244

1. Sözleşmenin Düzenlenmesi ... 244

2. Kat Mülkiyetinin Tescili ... 245

D. KAT İRTİFAKININ KURULMASI (Madde 14) ... 260

AÇIKLAMA ... 260

1. Resmi Sözleşmenin Düzenlenmesi ... 260

1. Kat İrtifakının Kurulması İstemi ... 261

2. Tapu İdaresine Verilmesi Zorunlu Belgeler ... 261

a. Mimari Proje ... 261

b. Yönetim Planı ... 261

2. Kat İrtifakının Tescili ... 262

3. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ... 262

(16)

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI

A. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI ... 273

I. Bağımsız Bölümler Üzerinde (Madde 15) ... 273

AÇIKLAMA ... 273

1. Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hak ve Yetkileri ... 273

2. Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümlerini Kullanma Hakkı ... 273

a. Maddi Anlamda Kullanma ... 274

b. Hukuksal Anlamda Kullanma ... 274

II. Ortak Yerler Üzerinde (Madde 16) ... 280

AÇIKLAMA ... 280

1. Ortak Yerlerden Yararlanma Oranı ... 280

2. Kiracının Ortak Yerden Yararlanması ... 281

3. Ortak Yerlerdeki Hakların Korunması ... 281

4. Ortak Yerlere Kat Malikinin Elatması ... 282

5. Ortak Yerlere Üçüncü Kişilerin Elatması ... 282

B. KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI (Madde 17) ... 294

AÇIKLAMA ... 294

1. Yapının Tamamlanmasını Karşılıklı İsteme ve Dava Hakkı ... 295

2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama ... 297

3. Kat İrtifaklı Taşınmazda Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Uygulanması Koşulları ... 297

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI

A. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI ... 311

I. Genel Kural (Madde 18) ... 311

(17)

İçindekiler 17

AÇIKLAMA ... 311

1. Kat Maliklerinin Borçları ... 312

a. Doğruluk Kurallarına Uymak ... 312

b. Birbirini Rahatsız Etmemek ... 313

ba. Gürültü Çıkarmamak ... 314

bb. Bağımsız Bölümde (Kedi-Köpek-Tavuk vb.) Hayvan Beslememek ... 315

bc. Pis Su ve Kokular Yaymamak ... 315

c. Birbirinin Haklarını Çiğnememek ... 316

d. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak ... 317

2. Bağımsız Bölümde Oturanların Borçları ... 318

1. Rahatsız Etmemekle İlgili ... 319

2. Bağımsız Bölümlerde Hayvan Beslemekle İlgili Kararlar ... 350

II. Anataşınmazın Bakımı Korunması ve Zarardan Sorumluluk (Madde 19) ... 359

AÇIKLAMA ... 359

1. Bakım Borcu ... 360

2. Koruma Borcu ... 360

a. Mimari Durumu Koruma ... 361

b. Güzelliği Koruma ... 362

c. Sağlamlığı Koruma ... 363

3. Anataşınmazda Değişiklik Yapmama Borcu ... 364

a. Ortak Yerlerde Değişiklik ... 365

b. Anayapının Güçlendirilmesi ... 368

c. Günısı (Güneş Enerjisi ile Su Isıtma) Sistemi ... 369

d. Bağımsız Bölümlerde Değişiklik ve Onarım ... 371

4. Zarardan Sorumluluk ... 372

1. Davada Taraf Olma Yeteneği (Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti) ile İlgili ... 374

a. Kat Maliklerinin aktif-pasif husumet ehliyeti ... 374

b. Yöneticinin Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti ... 381

c. İntifa Hakkı Sahibinin Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti ... 384

d. Kiracının Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti ile İlgili Kararlar ... 386

e. Bağımsız Bölümden Sürekli Yararlananın Aktif-Pasif Husumet Ehliyeti ile İlgili Kararlar ... 388

2. Ortak Yerlerde Değişikliğe Muvafakat ve İyi Niyetle İlgili Kararlar ... 390

3. Mimari Durumu, Sağlamlığı ve Güzelliği Koruma ile İlgili Kararlar ... 402

a. Mimari Durumu Koruma ile İlgili ... 402

b. Anayapının Sağlamlığının Korunması ve Yapının Güçlendirilmesi İle İlgili Kararlar ... 420

c. Değişiklik Projesinin Geçerliliği ve Bağlayıcılığı ile İlgili Kararlar ... 424

d. Projeye Aykırılığın Giderilmesinin Anayapıya Zarar Vermesi ile İlgili Kararlar ... 431

4. Ortak Yerlerde Onarım, Tesis ve Değişiklik Yapma ile İlgili ... 435

(18)

5. Bağımsız Bölümlerin İçerisinde Yapılan Değişikliklerle İlgili kararlar ... 466

6. Ortak Yerlerde Kat Maliklerinin Rızasına Bağlı Olmadan Yapılabilecek Tesis ve Değişikliklere İlişkin Kararlar ... 477

a. Günısı (Güneş Enerjisi) Sistemi ile İlgili ... 477

b. Sabit Tesis Niteliğinde Olmayan Panjurlarla İlgili ... 483

c. Güvenlik Amacıyla Kapı ve Pencerelere Parmaklık Takmakla İlgili ... 485

d. Reklam Panosu Asmak Anten ve Klima Cihazı Takmakla İlgili ... 491

7. Zarardan Sorumlulukla İlgili kararlar ... 499

III. Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma (Madde 20) ... 511

AÇIKLAMA ... 511

1. Genel Giderlerin Kapsamı ... 512

2. Genel Giderlere Katılma Yöntemi ... 512

a. Genel Giderlere Katılmada Anlaşma İlkesi ... 513

b. Genel Giderlerin Ödenmesinde Yasal İlke ... 515

ba. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler ... 515

bb. Arsa Payı Oranında Ödenecek Giderler ... 515

3. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama ... 516

a. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme ... 517

b. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanmaya Gerek ve Gereksinim Olmaması ... 517

c. Ortak yer ve Tesislerden Yeterli Derecede Yararlanamama ... 518

4. Birden Çok (Toplu) Yapılarda Genel Giderlere Katılma ... 519

a. Kendi Blokuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluk... 519

b. Bütün Yapılar İçin Ortak Tesis ve Yerlere İlişkin Giderlerden Sorumluluk ... 520

5. Genel Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı ... 520

a. Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi ... 521

b. İcra İnkâr Tazminatı ... 522

c. Gecikme Tazminatı ... 523

d. Kat Mülkiyetinin Devri Zorunluluğu ... 527

6. Kat İrtifaklı Taşınmazlarda 20. Maddenin Uygulanması ... 527

7. Kusurlu Kişinin Sorumluluğu ve Rücu Hakkı ... 528

1. Kat Maliklerinin Ortak Giderlerden Sorumluluğu ile İlgili ... 529

2. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama ile İlgili ... 542

3. Ortak Giderlere Katılma Yöntemi ile İlgili ... 550

4. Blok Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ile İlgili ... 556

5. Ortak Yerlerin Onarım Giderleri ile İlgili ... 559

6. Ortak Giderleri Kovuşturma ve Aktif-Pasif Dava Ehliyetiyle İlgili ... 562

7. Gecikme Tazminatı ve İcra Tazminatı ile İlgili ... 575

IV. Sigorta Anlaşması (Madde 21) ... 596

(19)

İçindekiler 19

AÇIKLAMA ... 596

1. Kat Malikleri Kurulu Kararı ... 596

2. Sigorta Primlerine Katılma Oranı ... 597

3. Sigorta Bedelinin Paylaştırılması ... 597

4. Özel Sigorta ... 597

V. Ortak Giderlerin Teminatı (Madde 22) ... 598

AÇIKLAMA ... 598

1. Ortak Giderlerden Sorumlu Olanlar ... 598

a. Kat Maliki ... 598

b. Bağımsız Bölümde Sürekli Oturan ve Yararlananlar ... 599

2. Yasal İpotek Hakkı ... 601

3. Ortak Gider Alacağının Öncelikli Olması ... 602

1. Kiracının Ortak Giderlerden Sorumluluğu İle İlgili ... 602

2. Bağımsız Bölümden Sürekli Yararlananın Ortak Giderlerden Sorumluluğu İle İlgili ... 613

VI. Müsaade Mecburiyeti (Madde 23) ... 616

AÇIKLAMA ... 616

1. Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verme Zorunluluğu ... 617

a. Hasar ve Bozukluğun Giderilmesi ... 617

b. Yapının Güvenliğiyle İlgili Teknik İncelemeler Yapılması ... 618

c. Harap Olan Yerlerin Yeniden Yapılması ... 619

2. İzin Vermekle Yükümlü Olanlar ... 620

3. İzin Alanların Yükümlülüğü ... 621

4. İzin Yüzünden Uğranılan Zararın Karşılanması ... 621

5. Hakimin Müdahalesi ... 622

VII. Yasak İşler (Madde 24)... 635

AÇIKLAMA ... 635

1. Bağımsız Bölümü Özgülendiği Amaca Uygun Kullanma Yükümlülüğü ... 635

2. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşler ... 636

3. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Vereceği Kararla Yapılacak İşler ... 637

a. Kütükte Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümde İş Yeri Açılması ... 637

b. Uygulamada Kurul Kararı Olmadan Meskenlerde Açılabilecek İş Büroları ... 638

ba. Doktor Muayenehanesi ... 639

bb. Avukat Yazıhanesi ve Mimarlık-Mühendislik Çizim Bürosu ... 640

b. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Şerh Verilmesi ... 642

4. Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmayan Durumlar ... 642

5. Yönetim Planı ile Getirilen Yasaklama ... 644

(20)

6. Yasak İşlerin Yaptırımı (Eski Hale Getirme ve Tahliye) ... 646

a. Davacı ve Davalı Olmak ... 646

b. Yetkili ve Görevli Mahkeme ... 647

c. Mahkeme Kararının İçeriği ve Niteliği ... 647

1. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşlerle İlgili ... 648

2. İşyeri Olan Bağımsız Bölümde Tapuda Yazılı Olandan Farklı Bir İşyeri Açılmasıyla İlgili ... 653

3. Meskende İş Yeri Açılması ile İlgili ... 659

4. Meskenin İşyeri ile Birleştirilmesiyle İlgili Yargıtay Kararları ... 673

5. Meskende Muayenehane Yazıhane ve Büro Açılmasıyla İlgili ... 674

6. Yönetim Planında Getirilen Yasaklama İle İlgili ... 689

7. Dava Açma Yeteneği ve İyi Niyet ile İlgili ... 697

VIII. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (Madde 25) ... 706

AÇIKLAMA ... 706

1. Devir Zorunluluğunun Koşulları ... 707

a. Borç ve Yükümleri Yerine Getirmemek ... 707

b. Borç ve Yükümleri Yerine Getirmemenin Çekilmez Derecede Olması ... 708

ba. Ortak Gider ve Avanstan Payına Düşeni Ödememekte Direnme ... 708

bb. Hakimin Kararını Yerine Getirmemekte Direnme ... 710

bc. Bağımsız Bölümün Ahlâk ve Adaba Aykırı Olarak Kullanılması ... 712

2. Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devrini İsteme ... 713

a. Devir Konusunda Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması ... 713

b. Devir Davası Açılması ... 715

ba. Davanın Tarafları ... 715

bb. Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 715

3. Dava Hakkının Düşmesi ... 716

4. Mahkeme Kararının Niteliği... 717

a. Devir Bedeli ... 718

b. Devrin Arsa Payı Oranında Yapılması ... 719

Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davasıyla İlgili ... 719

B. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI (Madde 26) ... 725

AÇIKLAMA ... 725

1. Yapının Tamamlanması Yükümlülüğü ... 725

1. Borçları Yerine Getirmek ... 726

2. Yapım İşini Kolaylaştırmak ... 727

2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu ... 727

(21)

İçindekiler 21

3. Kat İrtifakının Devrini İsteme Koşulları ... 728

1. Kat İrtifakı Sahibinin Payına Düşen Borçları Yerine Getirmemiş Olması ... 728

2. Borçlunun Temerrüde Düşmesi (Borcunu Ödememekte Direnmesi) ... 728

4. Kat İrtifakının Devri Davası ... 729

1. Davanın Tarafları ... 730

2. Dava Açma Süresi ... 730

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 731

4. Mahkeme Kararının Niteliği... 731

5. Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderimi ... 732

BEŞİNCİ BÖLÜM ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

A. GENEL KURAL (Madde 27) ... 739

AÇIKLAMA ... 739

1. Anataşınmaz Kat Malikleri Kurulunca Yönetilir ... 739

2. Yönetim Biçimi Kat Malikleri Kurulunca Kararlaştırılır ... 740

3. Yönetim Biçimi Yasaların Buyurucu Kurallarına Aykırı Olamaz ... 740

B. YÖNETİM PLANI (Madde 28) ... 744

AÇIKLAMA ... 744

1. Yönetim Planının Kapsamı ... 744

1. Yönetim Biçimi ... 744

2. Kullanma Amacı ve Biçimi ... 745

3. Yönetici ve Denetçilere Verilecek Ücretin Saptanması ... 746

4. Yönetime İlişkin Diğer Hususların Belirlenmesi ... 747

2. Yönetim Planının Düzenlenmesi ... 748

1. Yönetim Planının Oybirliğiyle Hazırlanması ... 749

2. Yönetim Planının İmzalanmış Sayılması ... 749

3. Yönetim Planının Değiştirilmesi ... 750

4. Yönetim Planının İptali ... 751

5. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı ... 752

1. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı İle İlgili ... 753

(22)

2. Yönetim Planının Değiştirilmesi İle İlgili ... 777

3. Yönetim Planının İptali İle İlgili ... 791

4. Kat MalikininYönetim Planını İmzalamış Sayılmasına Karar Verilemeyeceği İle İlgili ... 795

C. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI ... 798

I. Toplantı Zamanı (Madde 29) ... 798

AÇIKLAMA ... 798

1. Olağan Toplantı ... 798

2. Olağanüstü Toplantı ... 799

3. Kat Maliklerinin Toplantıya Çağırılması ... 800

a. Olağan Toplantıya Çağrı ... 800

b. Olağanüstü Toplantıya Çağrı ... 801

II. Yeter Sayı (Madde 30) ... 811

AÇIKLAMA ... 811

1. Toplantı İçin Yeter Sayı ... 811

a. Birinci Toplantı Yeter Sayısı ... 811

b. İkinci Toplantı Yeter Sayısı ... 812

2. Karar İçin Yeter Sayı ... 813

a. Genel Kural (Oy Çoğunluğu) ... 813

b. Oybirliği Aranan Durumlar ... 813

c. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Durumlar ... 814

d. Sayı ve Pay Çoğunluğu Aranan Durumlar (çifte çoğunluk) ... 814

III. Oya Katılma (Madde 31) ... 818

AÇIKLAMA ... 818

1. Kat Malikinin Oy Hakkı ... 818

a. Tek Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı ... 818

b. Birden Çok Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı ... 819

c. Birden Çok Maliki Olan Bir Bağımsız Bölümde Oy Hakkı ... 819

2. Oy Kullanma ... 820

a. Kat Malikinin Oy Kullanması ... 820

b. Yasal Temsilcinin Oy Kullanması ... 820

c. Vekil Eliyle Oy Kullanma ... 821

3. Doğrudan Kendisini İlgilendiren Konuda Oya Katılamama ... 822

IV. Kararlar (Madde 32) ... 828

(23)

İçindekiler 23

AÇIKLAMA ... 828

1. Kurul Kararlarının Dayanağı ve Kaynağı ... 828

2. Kurul Kararlarına Uyma Yükümlülüğü ... 828

3. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma ... 829

a. Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar ... 829

b. Öncelikle Kurula Başvurmanın Gerekmediği Durumlar ... 830

4. Kararların Deftere Yazılması ve İmzalanması ... 831

5. Aynı Konuda Alınan Önceki Kararın Geçerliliği ... 832

Kat Malikleri Kurulu Kararları ile İlgili ... 832

V. Hakimin Müdahalesi (Madde 33) ... 840

AÇIKLAMA ... 840

1. Dava Hakkı ve Hakime Başvurma ... 841

a. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası ... 842

b. Borç ve Yükümlerini Yerine Getirmeyenlere Karşı Başvurma ... 844

2. Hakimin Müdahalesini İsteme Yöntemi ... 845

a. Dava Açma Hakkı ... 845

aa. Kat Maliklerinin Dava Hakkı ... 846

ab. Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı ... 847

ac. Yöneticinin Dava Hakkı ... 850

b. Davanın Kimler Hakkında Açılacağı ... 851

ba. Haksız Eylemlerle İlgili Anlaşmazlıklarda ... 851

bb. Tazminat ve Alacakla İlgili Anlaşmazlıklarda ... 852

bc. Toplantı ve Kurul Kararlarının İptali İstemlerinde ... 853

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme ... 854

4. Yargılama Yöntemi ... 855

5. Uyuşmazlığı İnceleme ve Karar Verme ... 856

a. İnceleme Aşaması ... 856

b. Hakimin Kararı ... 857

6. Hakimin Kararının Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı ... 858

1. Hakimin Müdahalesi İsteminde Husumet ve İyiniyet İle İlgili ... 858

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İlgili ... 903

3. Hakimin Müdahalesi İstemlerinde Yargılama ve Hükümle İlgili ... 914

D. YÖNETİCİ ... 948

I. Atanması (Madde 34)... 948

AÇIKLAMA ... 948

Yönetici Atanması (Seçimi) ... 949

(24)

1. Yönetici Atanması Koşulu ... 949

a. Yönetici Atanması Zorunluluğu ... 949

b. İsteme Bağlı Yönetici Atama ... 950

c. Anataşınmazın Tek Malikinin Yönetici Sayılması ... 950

2. Yönetici Atama Yöntemi ... 951

a. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Atanması ... 951

b. Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması ... 952

3. Yönetici ile Sözleşme Yapılması ve Güvence İstenmesi ... 954

4. Yöneticinin Adı ve Adresinin Anataşınmazın Belli Bir Yerine Asılması ... 955

1. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Seçilmesi ile İlgili ... 956

2. Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması ile İlgili ... 963

3. Zorunlu Olmamasına Karşın İsteme Bağlı Yönetici Atanmasıyla İlgili ... 970

4. Yöneticinin Ad ve Adresinin Anayapının Girişine Asılması ile İlgili ... 972

II. Yöneticinin Görevleri ... 974

1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi (Madde 35) ... 974

AÇIKLAMA ... 974

1. Yöneticinin Görev Kapsamı ile İlgili ... 979

2. Yöneticinin Dava Açma Yeteneği İle İlgili ... 988

3. Yöneticiye Husumet Yöneltilmesiyle İlgili ... 1001

4. Yöneticinin Yargılama Sırasında Değişmesiyle İlgili ... 1005

2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması (Madde 36) ... 1007

AÇIKLAMA ... 1007

3. İşletme Projesinin Yapılması (Madde 37) ... 1010

AÇIKLAMA ... 1010

1. İşletme Projesinin Yapılması ... 1010

2. İşletme Projesinin Tebliği ve İtiraz ... 1011

3. İşletme Projesinin Kesinleşmesi ... 1012

4. Kesinleşen İşletme Projesine Göre İcra Takibi ... 1013

III. Sorumluluğu ... 1018

1. Genel Kural (Madde 38) ... 1018

AÇIKLAMA ... 1018

Yöneticinin Sorumluluğu ... 1018

1. Sorumluluğun Niteliği ... 1018

2. Sorumluluğun Yaptırımı-Tazminat ... 1019

3. Kurul Kararlarının İptali Davasında Yöneticinin Temsil Yetkisi ve Görevleri ... 1020

(25)

İçindekiler 25

a. Davada Husumetin Yöneticiye Yöneltilmesi Gerektiği ... 1020

b. İptal Davasını Yöneticinin İlgililere Duyurma Görevi ... 1022

c. Yargılama Giderlerinin Karşılanması ... 1022

2. Hesap Verme (Madde 39) ... 1032

AÇIKLAMA ... 1032

Yöneticinin Hesap Vermesi ... 1032

1. Yöneticinin Hesap Verme Zamanı ... 1032

2. Yöneticinin Hesap Vereceği Kimseler ... 1032

IV. Hakları (Madde 40) ... 1036

AÇIKLAMA ... 1036

Yöneticinin Hakları ... 1036

1. Yöneticinin Sözleşmeyi Bozma ve Yöneticilikten Çekilme Hakkı ... 1036

2. Yöneticinin Tazminat İsteme Hakkı ... 1037

3. Yöneticinin Ücret İsteme Hakkı ... 1037

E. YÖNETİMİN DENETLENMESİ (Madde 41) ... 1040

AÇIKLAMA ... 1040

1. Denetleme Zamanı ... 1040

2. Denetçi ya da Denetim Kurulu ... 1041

1. Denetleme Raporu ... 1041

2. Denetçi Defteri ... 1041

3. Denetçi Ücreti ... 1042

F. YENİLİK VE İLAVELER... 1044

I. Faydalı Olanlar (Madde 42)... 1044

AÇIKLAMA ... 1044

1. Ortak Yerlerde Faydalı Olan Yenilik ve İlaveler ... 1045

2. Yenilik ve İlaveler İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı ... 1046

3. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma ... 1047

4. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler ... 1048

5. Anayapının Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının Değiştirilmesi ... 1049

a. Isı Yalıtımı ... 1049

b. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü ve/veya Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi ... 1050

c. Anayapının Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi Giderlere Katılma ... 1053

(26)

d. Isıtma Sistemi Dönüşüm Kararına Aykırı Olan Yönetim Planı Hükümlerinin

Değiştirilmiş Sayılması ... 1053

1. Ortak Yer ve Tesislerde Yararlı Yenilik ve Eklemeler ile İlgili ... 1054

2. Özel Amaca Özgülenen Ortak Yerlerde Yenilik ve Eklemelerle İlgili ... 1059

3. Anayapının Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi, Yakıt Dönüşümü ve Isı Yalıtımı ile İlgili ... 1064

4. Yenilik ve Eklemeler Konusunda Kat Malikleri Kurulu Kararları ile İlgili ... 1068

5. Yararlı Yenilik ve Eklemelerin Giderlerine Katılma ile İlgili ... 1072

II. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar (Madde 43) ... 1073

AÇIKLAMA ... 1073

1. Çok Masraflı veya Lüks Olan Yenilik ve Eklemeler ... 1074

2. Çok Masraflı ve Lüks Sayılan Yenilik ve Eklemeler İçin Giderlerin Ödenmesi ... 1074

III. Bağımsız Bölüm İlavesi (Madde 44) ... 1077

AÇIKLAMA ... 1077

1. Bağımsız Bölüm Eklemenin Kapsamı ... 1078

2. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Ekleme Koşulları... 1080

a. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Karar Vermesi ... 1080

b. Arsa Paylarının Oybirliğiyle Yeniden Saptanması ... 1081

c. Resmi Senetle Kat İrtifakı Kurulması ve Tescil ... 1081

3. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Malikinin Durumu ... 1082

4. Yeni Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ve Tescili ... 1083

5. 2981 Sayılı Yasasının 16/Son Maddesine Göre Tescil ... 1083

1. Bağımsız Bölüm Eklenmesine Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Karar Vermesi Koşulu İle İlgili ... 1084

2. Kat Malikleri Kurulunda Olumlu Oy Vermeyen Kat Malikinin Onay Vermiş Sayılmasına Karar Verilemeyeceği İle İlgili ... 1094

3. Kat Eklenmesini Öngören Yönetim Planı Hükmünün Geçerli Olup Olmayacağı İle İlgili ... 1096

4. 2981 Sayılı Yasasının 16/Son Maddesine Göre Tescil ile İlgili ... 1099

5. 3194 Sayılı İmar Yasasının Geçici 7. Maddesi ile İlgili ... 1113

G. TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İŞLER (Madde 45) ... 1116

AÇIKLAMA ... 1116

1. Temliki Tasarruflar ... 1116

2. Önemli Yönetim İşleri ... 1117

(27)

İçindekiler 27

ALTINCI BÖLÜM KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

A. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ ... 1127

I. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması ile (Madde 46) ... 1127

AÇIKLAMA ... 1127

1. Tüm Kat Maliklerinin İstemiyle Sicil Kaydının Silinmesi ... 1128

2. Anataşınmazın Arsasıyla Birlikte Tamamen Yok Olması ... 1129

3. Anataşınmazın Kamulaştırılması ... 1130

II. Anayapının Harap Olması (Madde 47) ... 1133

AÇIKLAMA ... 1133

1. Anayapının Tümünün Harap Olması ... 1134

2. Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması ... 1135

a. Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Yeniden Yaptırma Zorunluluğu... 1135

b. Harap Olan Bağımsız Bölümün Arsa Payının Devri ... 1135

c. Arsa Payını Devir Alanların Bağımsız Bölümü Yaptırma Zorunluluğu... 1137

3. Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması ... 1138

4. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesimesi ... 1139

5. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi .... 1140

III. Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi (Madde 48) ... 1147

AÇIKLAMA ... 1147

1. Bildirme Ödevi ve Zarardan Sorumluluk ... 1147

2. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Kaydın Silinmesi... 1148

3. Kat Mülkiyetinin Yeniden Kurulması ... 1148

B. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ (Madde 49) ... 1150

AÇIKLAMA ... 1150

1. Kat İrtifakının İrtifak Hakkı Sahiplerinin İstemiyle Sona Ermesi ... 1150

2. Kat İrtifakının Kendiliğinden Sona Ermesi ... 1151

1. Arsanın Tamamıyla Yok Olması ... 1151

2. Arsanın Üzerinde Yapı Yapılamayacak Duruma Gelmesi ... 1151

(28)

3. Arsanın Kamulaştırılmış Olması ... 1152

3. Kat İrtifakının Süreye Bağlı Olarak Sona Ermesi ... 1152

YEDİNCİ BÖLÜM SON HÜKÜMLER

A. YASAKLAR (Madde 50) ... 1163

AÇIKLAMA ... 1163

1. Diğer Yasalara Göre Bağımsız Bölümler Üzerinde Kişisel İrtifak Hakkı Kurulamayacağı ... 1163

2. Tümü Kargir Olmayan Yapılarda Kat Mülkiyeti Kurulamayacağı ... 1163

B. YENİ DURUMA UYMA ... 1166

I. Medeni Kanunun Yürürlüğe Girmesinden Sonra Kurulan İrtifaklarda (Madde 51) ... 1166

AÇIKLAMA ... 1166

II. Medeni Kanundan Önce Kurulmuş Olan Haklarda (Madde 52) ... 1176

AÇIKLAMA ... 1176

Yargıtay Kararı ... 1177

III. Medeni Kanuna Göre Kurulmuş Kat İrtifaklarının Yönetimi (Madde 53) ... 1178

AÇIKLAMA ... 1178

C. ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞÜYULANDIRMA) HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU (Madde 54) ... 1179

AÇIKLAMA ... 1179

1. Tüm Maliklerin Anlaşmasıyla Ortaklığın Giderilmesi ... 1180

2. Dava Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi ... 1181

D. HARÇ VE VERGİLER (Madde 55) ... 1195

AÇIKLAMA ... 1195

E. BELEDİYESİ OLMAYAN YERLERDEKİ DURUM (Madde 56) ... 1196

AÇIKLAMA ... 1196

(29)

İçindekiler 29

SEKİZİNCİ BÖLÜM DEVRE MÜLK HAKKI

57, 58, 59 ve 60. MADDELERİN AÇIKLAMASI ... 1197

A. Devre Mülk Hakkının Tanımı ve Hukuksal Niteliği ... 1198

1. Tanımı ... 1198

2. Hukuksal Niteliği ... 1198

B. Devre Mülk Hakkının Konusu ... 1198

C. Devre Mülk Hakkının Kurulması ... 1199

1. Devre Mülk Hakkının Kurulmasının Koşulları ... 1199

a. Devre Mülk Hakkı Kurulacak Taşınmaz, Mesken Nitelikli Bağımsız Bir Yapı ya da Kat Mülkiyetine veya Kat İrtifakına Çevrilmiş Bağımsız Bölüm Olmalıdır ... 1199

b. Bir Yapıda veya Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkını Kuracak Kimseler, O Yapının veya Bağımsız Bölümün Ortak Malikleri Olmalıdır ... 1200

c. Devre Mülk Hakkının Kurulması İçin Ortak Malikler Arasında ve Tümünün İmzasını Taşıyan Bir Sözleşme (Devre Mülk Sözleşmesi) Yapılmalıdır ... 1200

d. Devre Mülk Hakkının Kurulması Konusunda Tapu Memuru Huzurunda Resmi Senet Düzenlenmelidir ... 1201

2. Devre Mülk Hakkının Kurulması Biçim ve Yöntemi ... 1201

D. Devre Mülk Hakkının Kapsamı ... 1202

1. Devre Mülkten Yararlanma Hakkı ... 1202

2. Devre Mülk Hakkı Üzerinde Tasarruf Yetkisi ... 1203

3. Devre Mülk Üzerinde Aynî Hak Tesisi ... 1203

E. Devre Mülk Payı ile Devre Sayısı ve Sürelerinin Saptanması ... 1203

61. MADDENİN AÇIKLAMASI ... 1209

1. Devre Mülk Sözleşmesi ... 1209

2. Devre Mülk Hakkı Sahipleri ile Kat Malikleri Arasındaki İlişki ... 1210

3. Yönetici Atanması ... 1211

Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkı Kurulmasına Öteki Bağımsız Bölüm Maliklerinin Onay Vermesine Gerek Olmadığı ... 1215

(30)

Devre Mülk Hakkı Kurulmuş Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesinin

İstenemeyeceği ... 1216

Devre Sonunda Taşınmazı Boşaltma Yükümlülüğü ... 1217

Devre Mülk Hakkının Bağlı Olduğu Hükümler ... 1218

DOKUZUNCU BÖLÜM TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER

KAPSAM (Madde 66) ... 1221

AÇIKLAMA ... 1221

1. Toplu Yapının Tanımı ... 1221

2. Toplu Yapının Kapsamı ve Niteliği ... 1222

ORTAK YERLER (Madde 67) ... 1224

AÇIKLAMA ... 1224

1. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller... 1224

2. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri ... 1225

VAZİYET PLANI VE PROJELERİ (Madde 68) ... 1226

AÇIKLAMA ... 1226

1. Toplu Yapı Vaziyet Planı ve Projeleri ... 1226

2. Toplu Yapı İçerisinde Kalan Kamuya Ayrılan Yerlerin Durumu ... 1227

3. Toplu Yapı Uygulamasına İlişkin Yönetmelik ... 1228

YÖNETİM (Madde 69) ... 1229

AÇIKLAMA ... 1229

1. Blok Kat Malikleri Kurulu ve Blok Yönetimi ... 1230

a. Blok Kat Malikleri Kurulunun Oluşumu ve Yetki Alanı ... 1230

b. Blok Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Zamanı ... 1231

c. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı ... 1232

d. Kurula Katılma ve Oy Hakkı ... 1232

2. Ada Kat Malikleri Kurulu ve Ada Yönetimi ... 1233

3. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Yönetimi ... 1234

(31)

İçindekiler 31

YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ (Madde 70) ... 1235

AÇIKLAMA ... 1235

YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA (Madde 71) ... 1237

AÇIKLAMA ... 1237

1. Blok İçin Yönetici ve Denetçi Atanması ... 1238

2. Toplu Yapı İçin Yönetici ve Denetçi Atanması ... 1238

ORTAK GİDERLERE KATILMA (Madde 72) ... 1240

AÇIKLAMA ... 1240

1. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ... 1240

a. Kendi Blokuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluk ... 1241

b. Bütün Yapılar İçin Ortak Tesis ve Yerlere İlişkin Giderlerden Sorumluluk ... 1241

c. Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı... 1242

ca. Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi ... 1242

cb. İcra İnkâr Tazminatı ... 1244

cc. Gecikme Tazminatı ... 1245

2. Ortak Giderlerle İlgili Kurul Kararlarının Niteliği ... 1248

3. Toplu Yapı Ortak Giderlerine Katılmaktan Kaçınamama ... 1249

a. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme ... 1251

b. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanmaya Gerek ve Gereksinim Olmaması ... 1251

c. Ortak yer ve Tesislerden Yeterli Derecede Yararlanamama ... 1252

GEÇİCİ YÖNETİM (Madde 73) ... 1253

AÇIKLAMA ... 1253

UYGULANACAK DİĞER HÜKÜMLER (Madde 74) ... 1254

AÇIKLAMA ... 1254

GÖREVLİ MAHKEME (Ek Madde 1) ... 1255

KULLANMA YERLERİNİN BOŞALTILMASI (Ek Madde 2) ... 1268

AÇIKLAMA ... 1268

Yargıtay Kararları ... 1270 BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER (Ek Madde 3) . 1283

(32)

AÇIKLAMA ... 1283

KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ (Ek Madde 4) ... 1290

AÇIKLAMA ... 1290

Geçici Madde 1 ... 1290

AÇIKLAMA ... 1292

Geçici Madde 2 ... 1290

AÇIKLAMA ... 1293

KAT MÜLKİYETİ YASASI METNİ, İLGİLİ MEVZUAT VE ÖRNEKLER

BİRİNCİ BÖLÜM KAT MÜLKİYETİ KANUNU METNİ

KAT MÜLKİYETİ KANUNU ... 1297

HÜKÜMET GEREKÇELERİ VE KOMİSYON RAPORLARI ... 1321

İKİNCİ BÖLÜM İLGİLİ MEVZUAT

TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI (İlgili Maddeler) ... 1349

TÜRK MEDENİ KANUNU (İlgili Maddeler) ... 1351

BORÇLAR KANUNU (İlgili Maddeler) ... 1363

İCRA VE İFLAS KANUNU (İlgili Maddeler) ... 1369

3194 SAYILI İMAR KANUNU ... 1375

2981 SAYILI İMAR VE GECEKONDU MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA UYGULANACAK BAZI İŞLEMLER VE 6785 SAYILI İMAR KANUNUNUN BİR MADDESİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ HAKKINDA KANUN ... 1385

(33)

İçindekiler 33

1475 SAYILI İŞ KANUNUNA BİR EK MADDE İLE BİR GEÇİCİ MADDE

EKLENMESİNE DAİR KANUN ... 1388

7201 SAYILI TEBLİGAT KANUNU ... 1389

TEBLİGAT TÜZÜĞÜ ... 1393

3030 SAYILI KANUN KAPSAMI DIŞINDA KALAN BELEDİYELER TİP İMAR YÖNETMELİĞİ (İlgili Maddeler) ... 1399

BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE VE DIŞINDA PLAN BULUNMAYAN ALANLARDA UYGULANACAK İMAR YÖNETMELİĞİ .... 1405

3194 SAYILI İMAR KANUNUNA GÖRE DÜZENLENMİŞ BULUNAN İMAR YÖNETMELİKLERİNE SIĞINAKLARLA İLGİLİ EK YÖNETMELİK ... 1417

SIĞINAK YÖNETMELİĞİ ... 1421

KALORİFER KAZANI VERİM YÖNETMELİĞİ ... 1425

ASANSÖR YÖNETMELİĞİ ... 1427

OTOPARK YÖNETMELİĞİ ... 1439

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ ... 1445

BELEDİYE İMAR YÖNETMELİKLERİNİN KAPICI DAİRELERİ İLE İLGİLİ HÜKMÜNÜN DEĞİŞTİRİLMESİNE VE YÖNETMELİKLERİNDE BU KONUDA HÜKÜM OLMAYAN BELEDİYELERİN YÖNETMELİKLERİNE EK MADDE KONULMASINA DAİR YÖNETMELİK ... 1448

YAPILARDA ÖZÜRLÜLERİN KULLANIMINA YÖNELİK PROJE TADİLİ KOMİSYONLARI TEŞKİLİ, ÇALIŞMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK ... 1449

DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ UYGULAMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK... 1452

TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK ... 1455

(34)

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM ÖRNEKLER

(Örnek: 1) YÖNETİM PLANI ... 1459

(Örnek: 2) TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI ... 1463

(Örnek: 3) KONUT KAPICILIĞI SÖZLEŞMESİ ... 1475

(Örnek: 4) KAPICI YÖNERGESİ ... 1477

Kaynakça ... 1479

Kavram Dizini ... 1481