Hazırlayan
Sayı:6
Eylül, 2020
BRIDGE
www.dengedegerleme.com
Baki BUDAKOĞLU
Yönetim Kurulu Başkanı
1
BİRİKTİREMEDİKLERİMİZ...
Biriktiremediklerimiz…
Biriktirip de değerlendiremediklerimiz…
Tüm dünyada ekonomilerin oldukça dalgalı seyir izlediği son yıllarda kuşkusuz yatırım araçlarının getirilerinde de bir ön göremezlik söz konusu. Küçük, büyük yatırımcılar birikimlerinin hacmine göre, kendi bilgi birikimleri ya da danışmanlarının yönlendirmeleri doğrultusunda yatırım araçlarına olan tercihlerini belirlemeye çalışıyorlar.
Gördüklerimiz, duyduklarımız herkesin kafasının karışık olduğu yönünde. Şöyleki, sayfiye bölgesinde gayrimenkul alımı için Kasım-Aralık’ı beklemek gerekirmiş? Döviz yükselmeye devam edecekmiş. Belirsizlik ortamı devam ettiği sürece altının yükselişinin önüne geçilemezmiş. Gümüşün Türkiye’de piyasası yokmuş. Hisse senetlerine yatırım yapmak kumar oynamakmış. Başka bir görüşe göre de borsaya uzun vadeli girmek her zaman kazandırırmış. Bir de yatırım fonlarının getirisi yüksekmiş, mutlaka yatırım yapmak
gerekirmiş. Uzayıp gidiyor.
Bugüne kadar dövizi bir yatırım aracı olarak göremedim, ülke olarak ürettiğimiz bir yatırım enstrümanı olmaması nedeniyle. Zira gerek üretim için gerekli ara mamullerin ithalatı gerekse enerji,makine, ekipman, teknoloji ithalatı için gerekli olan dövizi karşılamakta ülke olarak zorlanırken bir de bireysel ya da kurumsal yatırımcının birikiminin değerini koruma içgüdüsüyle dövize olan yatırımı elbette dövizin fiyatının artmasına neden oluyor. Bu da sonuçta enerji başta olmak üzere her türlü ithal ara mallarının TL cinsinden fiyatlarını arttırıyor,o da üretim maliyetlerini yükseltiyor yani maliyet enflasyonuna neden oluyor. Doğal olarak da ülkedeki genel fiyat seviyesinin yükselmesi olarak ifade edilen enflasyonla karşı karşıya kalıyoruz. Sözün özü ülke olarak kaybediyoruz.
Bu noktada hep ülkemizdeki gayrimenkul stoku aklıma gelir. Öyle ki, Ülke ekonomisinde oldukça büyük bir yere sahip olan söz konusu gayrimenkul yatırımlarının nihai tüketiciye yapılan satışla atıl bir hüviyete kavuşmasının ekonomimize katkısı ürettiği kira vb. gelir kadar olabiliyor. Oysa milyarlarca Türk Lirası karşılığı gayrimenkul atıl vaziyette bekliyor. İşte atıl vaziyette bekleyen bu taşınmazların mülkiyet haklarını temsil eden paylarının ikinci el piyasalarda alınıp satılıyor olmasına gerekli ortamın sağlanması ve bir yatırım aracı olarak yaygın olarak bilinirliğinin sağlanmasının önemi malum. Bizler de bu durumu önemli görerek bültenimizin eylül sayısında gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemiz ekonomisi açısından taşıdığı önemi
irdelemeye çalıştık.
Sağlıklı günler dileğiyle…
e-bülten/6
Yıllık Büyüme
%
9,9 GSYH
1 trilyon41 milyar643 milyon TLDolar $ Avro €
%7,35
%8,77
Kur
Konut Satışları
Ağu’20
Ortalama Konut Fiyat Endeksi Artış Oranı
%
26,9
(Ç2’20) (Ç2’20)
%
2,7
İnşaat Sektörü Büyüme Oranı
(Ç2’20)
İşsizlik Oranı
%
13,4
Haz’20
Ağu’20
EKONOMİK VERİLER
Konut
Ağu’19
110.538
Ağu’20
Ağu’20
170.508
%
54
%
13,31
Kredilere Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları
Turizm AVM Kentsel Dönüşüm
Toplam Ziyaretçi Sayısı
Tem’20 Türkiye
932.9Bin İstanbul
301.9Bin
Otel Doluluk Oranları
Tem’20 İstanbul
%
13,8
Türkiye
%
22,9
Ç4’19
Toplam Stok
454 AVM GLA
Proje Halinde
44 AVM 13,5 milyon m²
Oca’20
Ziyaretçi Endeksi
103
621.641 adet
Riskli Yapı Tespiti Yapılan Bağımsız Birim Sayısı
505.618 adet
KD Kapsamında Yıkılan Bina Sayısı
1.040.337 adet
Enerji ve Kimlik Belgesi Alan Bina Sayısı
9.174 adet
Tescili Yapılan Anıt Ağaç Sayısı
Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE)
TÜFE / ÜFE Ağu’20
%11,7
%11,5
2
www.dengedegerleme.com
%45’ü ipotekli satış
e-bülten/6
İLLERE GÖRE KONUT SATIŞINDAKİ DEĞİŞİM ORANLARI
%91 - %88
%88 - %77 (5)
%77 - %58 (13)
%58 - %47 (10)
%47 - %39 (10)
%39 - %29 (14)
%29 - %19 (15)
%19 - %9 (10)
%-7 - %-21 (1)
%-21 - %-28 (2) (1) Konut Satışı
Değişim Oranı
3
www.dengedegerleme.com
Türkiye konut satışları değişim oranı ortalaması %40 olarak gerçekleşmiştir. Marmara, Ege, Akdeniz ve Doğu Karadeniz bölgelerindeki denize yakın illerimiz ortalamanın üzerinde performans göstermiştir.
Turizm sektöründeki yaşanan sıkıntılar Antalya ilinde düşük artışlarla etkisini göstermektedir.
*2020 yılı Ağustos ayı ile bir önceki yılın aynı ayına göre konut satışındaki değişim oranını gösterir.
Değer Endeks
Artışı
%35 - %34
%34 - %32 (6)
%32 - %29 (7)
%29 - %28 (4)
%28 - %27 (11)
%27 - %26 (7)
%26 - %25 (17)
%25 - %22 (17)
%22 - %20 (8)
%20 - %19 (1) (3)
e-bülten/6
İLLERE GÖRE DEĞER DEĞİŞİM ORANLARI
4
www.dengedegerleme.com
Türkiye genelinde, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre, konut fiyat endeksi artış oranı %27 olarak gerçekleşmiştir. Marmara Bölgesi genelinde, değişim oranının, ortalamanın altında seyretmesi fiyatların doyuma ulaştığını göstermektedir.
*2020 yılı Temmuz verileri ile bir önceki yılın aynı ayına göre konut fiyat endeksi değişimini gösterir.
0 50.000 100.000 150.000 200.000
İlk Kez Satılan Konut (adet) İkinci Satış (adet)
*Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı 2020 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı
ayına göre %28 artış gösterdi.
*İkinci el konut satışları ise 2020 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %69 artış gösterdi.
0 50.000 100.000 150.000 200.000
İpotekli Konut Satışı Toplam Konut Satışı İpotekli Satış Oranı
*Türkiye genelinde; 2020 Ağustos ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %123 artış gösterdi.
*İpotekli konut satışının tüm satışlar
içerisindeki payı ise %45 olarak gerçekleşti.
e-bülten/6
TÜRKİYE GENELİ KONUT SATIŞ RAKAMLARI
5
*Kaynak: TÜİK
*Kaynak: TÜİK
www.dengedegerleme.com
40.634 69.904
Ağu.19
110.538
51.393 95.510
Eyl.19
146.903
50.181 92.629
Eki.19
142.810
48.909 89.463
Kas.19
138.372
75.480 126.594
Ara.19
202.074
36.040 77.575
Oca.20
113.615
37.303 81.450
Şub.20
118.753
34.089 74.581
Mar.20
108.670
14.848 27.935
Nis.20
42.783
16.860 34.076
May.20
50.936
58.632 131.380
Haz.20
190.012
67.937 161.420
Tem.20
229.357
52.123 118.285
Ağu.20
170.408
Ağu.19
34.148 110.538
Eyl.19
57.811 146.903
Eki.19
50.411 142.810
Kas.19
43.911 138.372
Ara.19
50.278 202.074
Oca.20
42.237 113.615
Şub.20
43.733 118.753
Mar.20
43.329 108.670
30,9%
39,4%
35,3% 31,7%
24,9%
37,2% 36,8% 39,9% 39,9%
36,3%
53,4%
57,0%
44,6%
Nis.20
17.088 42.783
May.20
18.483 50.936
Haz.20
101.504 190.012
Tem.20
130.721 229.357
Ağu.20
76.019 170.408
*Türkiye genelinde; 2020 Ağustos ayında yabancılara yapılan
konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %8 arttı.
*2020 Ağustos ayında, yabancıya yapılan konut satışlarının
tüm satışlar içerisindeki payı ise %2 olarak gerçekleşti.
Yabancıya Satışta İlk 5 İl
İran Irak
Rusya Federasyonu Afganistan
Azerbaycan
0 0,0%
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
1,0% 1,5% 0,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5%
e-bülten/6
TÜRKİYE GENELİ YABANCIYA SATIŞ RAKAMLARI
6
Türkiye’den Konut Alan İlk 5 Ülke Vatandaşı
www.dengedegerleme.com
*Kaynak: TÜİK
İstanbul Antalya Ankara
Mersin Yalova
Yabancılara Yapılan Konut Satışları Toplam Satış İçerisindeki Payı
Ağu.19 Eyl.19 Eki.19 Kas.19 Ara.19 Oca.20 Şub.20
3.604 4.177 4.272 3.988 5.298 3.907 4.005
Mar.20
3.036
Nis.20
709
May.20
860
May.20
1.664
Tem.20
2.741
Ağu.20
3.893 3,3%
2,8% 3,0% 2,9%
2,6%
3,4% 3,4%
2,8%
1,7% 1,7%
%0,9
%1,2
%2,3
2017 2018 2019 2020
Ç1 Ç2 Ç3 Ç4 Ç1 Ç2 Ç3 Ç4 Ç1 Ç2 Ç3 Ç4 Ç1
e-bülten/6
GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ GELİŞİMİ
7
www.dengedegerleme.com
100 200 300 400 500 600 700 800 900
Fon Büyüklüğü Endeksi (2017 Ç1=100) Gayrimenkul Yatırım Fonu Payı
2016-2017 yıllarından itibaren ülkemizde gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluşu hız kazanmış olup, bugün itibariyle Türkiye’deki gayrimenkul yatırım fonu sayısının 53’e ulaştığı bilinmektedir.
Yatırım fonlarının 2020 yılı Ç1 itibari ile toplam büyüklüğü 132,16 Milyon TL, Gayrimenkul Fonlarının payı ise 7,014 Milyon TL büyüklüğe ulaşmıştır.
Gayrimenkul yatırım fonunun 2017 yılı Ç1 büyüklüğü 100 kabul edilerek endekslendiği ve toplam yatırım fonlarının içindeki yüzdesel oranın gösterildiği grafik aşağıdaki gibidir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları 2017 yılında 85 Milyon TL büyüklük ile toplam fon büyüklüğünün %2’sini oluştururken günümüzde 7 Milyar TL büyüklük ile toplam fon büyüklüğünün %5’ini oluşturmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Fonunun toplam yatırım fonların içerisinde payı, dönemsel olarak %4 ile %7 arasında ağırlıklandığı ortalamada %5 oranında gerçekleştiğini görmekteyiz.
1.8100
2,7
3,8 4,2
160
232
282 307 322 333
444
595 624 668
760 779
10 9 8 7 6 5 4 3 2
4,2
4,6
5,1
7,0
6,8 6,4
5,8
5,3 5,3
www.dengedegerleme.com
Mehmet Ali ERGİN
RE-PIE Asset Management CO.
Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
8
e-bülten/6
Türk yatırımcısı açısından gayrimenkul, temel yatırım araçlarının başında gelmektedir. Bu motivasyonu göz önünde bulundurarak, küresel örneklerde olduğu gibi, emeklilik fonlarında ideal bir portföy çeşitlendirme aracı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu, bireysel tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan bir yapıdır. Türkiye’de hukuki temeli 03.01.2014 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne dayanmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulundan izin almış bir portföy yönetim şirketi veya gayrimenkul portföy yönetim şirketi, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklar gibi gayrimenkul cinsinden yatırım araçlarına yatırım yapmak üzere inançlı mülkiyet esasına göre fon kurulmaktadır. Kurulan fonların amacı gayrimenkul varlıklarına yatırım suretiyle değer artış kazancı ve/veya kira geliri elde edilmesidir. Fon kurulduktan sonra kurucular, nitelikli yatırımcılardan katılma belgesi karşılığında para toplayıp yatırımcılara belirttikleri alanlara yatırım yapılmaktadır. Fon kurucuları içtüzük, ihraç belgesi, yatırımcı bilgi formu ile birlikte faaliyetlerini Sermaye Piyasası Kurulunun izin ve denetiminde gerçekleştirmektedir. Fon katılma belgeleri, merkezi kayıt kuruluşunda saklanmaktadır. Bu şekilde yönetilen gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırımlarında şeffaflık, denetim, uzman yönetim ve likidite sağlayan bir yatırım aracı olarak ortaya çıkmaktadır.
Yatırım aracının gelişmesi için ayrıca çeşitli vergi teşvikleri de sağlanmıştır.
Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu pazar büyüklüğü 30 Haziran 2020 itibarı ile 6,8 milyar TL seviyesine ulaşmıştır.
İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olan fonlar da dahil olmak üzere toplam 45 gayrimenkul yatırım fonu yatırım almıştır. Nisan 2020 ile Haziran 2020 arasında SPK tarafından 4 yeni gayrimenkul yatırım fonuna kuruluş izni, 3 gayrimenkul yatırım fonuna ihraç belgesi onayı verilirken 3 mevcut gayrimenkul yatırım fonunun da tasfiyesi onaylanmıştır. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı İşlem Pazarı’nda 6 adet gayrimenkul yatırım fonu işlem görmektedir.
Ülkemiz gayrimenkul sektörünün büyüklüğü ve emeklilik yatırımı amaçlı konut alma döneminin geride kaldığı göz önünde bulundurulduğunda ve bireysel olarak farklı bölgelerde yatırım yapmak için ciddi bir varlığa sahip olmanız gerekirken, fon yatırımcısı olarak birden fazla gayrimenkule ve farklı türlere yatırım yapmanın mümkün olduğu, operasyonel yüklerden kurtaran, çeşitli vergi teşvikleri sağlanmış olan gayrimenkul yatırım fonu uygulamasının, diğer sermaye piyasası enstrümanlarına nazaran hızlı şekilde artacağını ve gayrimenkule dayalı olup da sıkı şekilde regüle edilmiş bir enstrüman olması nedeniyle yatırımcılar tarafından gelecekte de tercih edileceği öngörülmektedir.
Finansal okur yazarlık ile birlikte gayrimenkul yatırım fon ürünleri tanındıkça riskin profesyonel yöntemlerle doğru dağıtıldığı ve yatırım süreçlerinin doğru analiz edildiği yapılarla sadece konut değil; ticari gayrimenkul alanında da birikimlerin daha az vergi; daha profesyonel yönetim ve ölçek ekonomisi avantajları ile çekici hale geleceğini
öngörülmektedir.
TÜRKİYE’DEKİ GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI VE GELECEĞİ
www.dengedegerleme.com
9
e-bülten/6
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIMCI ÜZERİNDEKİ ROLÜ
Ahmet AKBALIK
Özak Global Holding Yönetim Kurulu Başkanı
Gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları, özellikle gelişen ekonomilerin en önemli itici güçlerinden biri olan gayrimenkul sektörünün finansmanında dünyada yaygın olarak kullanılan enstrümanlar. Ancak gayrimenkul yatırım fonlarının hali hazırda, Türkiye’de etkin bir varlığından söz etmek mümkün değil.
Türkiye’de çok yaygın olmayan ve kendine yeni yeni uygulama alanı bulma gayretinde olan gayrimenkul yatırım fonları, tıpkı bireysel emeklilik sisteminde olduğu gibi, bireysel tasarrufların bir araya getirilmesi ve ardından toplu olarak gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal bir yapı olarak tanımlanabilir.
Gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemizde yeterince gelişememiş olmasının farklı sebeplerinden söz etmek mümkün. Mevcut ekonomik konjonktür, döviz kurlarındaki dalgalanma, Türkiye’deki bireysel yatırımcıların mevcut yatırım alışkanlıkları, yeni
yatırım araçları konusundaki muhafazakarlığı ve sektörel/yapısal bazı sorunlar bu sebeplerin başında geliyor.
Diğer taraftan dünya genelinde yaygın olarak faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım fonlarının da Türkiye pazarına yatırım yapma konusunda yeterince iştahlı olduğunu söylememiz mümkün değil.
İşte bu noktada ülkemizde, halka açık olarak faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinden söz edebiliriz. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sahibi veya işletmecisi olduğu gayrimenkullerden kira geliri, satış geliri ya da değer artışı yoluyla gelir elde eden ve gayrimenkul yatırımları yapan şirketler olarak tanımlanabilir.
Bütçesi sınırlı bireysel bir yatırımcının kâr elde etmek amacıyla, getiri potansiyeli yüksek bir projeye yatırım yapması ya da bir alışveriş merkezine veya bir otele ortak olması her zaman mümkün olmayabilir. Bireysel olarak, tamamen yatırım amaçlı fiziksel bir
gayrimenkul yatırımı yapmanın farklı bazı zorlukları olduğunu da söyleyebiliriz.
Bu nedenle, yatırım amaçlı gayrimenkul alıp satmak yerine, halka açık, çok farklı alanlarda ve kârlılık potansiyeli yüksek, geniş bir yelpazede yatırımları bulunan gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerine hisse senedi alarak yatırım yapmanın değerlendirilmesi gereken bir alternatif olduğunu ifade edebiliriz. Diğer taraftan fiziki bir gayrimenkulü ihtiyaç duyulan anda, gerçek değeriyle nakde çevirebilmek her zaman mümkün olmayabilir. Ancak bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait hisse senetlerini, kolayca ve gerçek değeri üzerinden nakde çevirmek her zaman mümkündür.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bunun gibi pek çok avantajdan söz etmek mümkün. Tabii bu noktada yatırım yapılması planlanan gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketinin de çok doğru bir şekilde analiz edilmesi gerektiğini hatırlatmak gerekir. Şirketin gelecek vizyonu, mevcut arsa ve gayrimenkul stoğu, gelişim stratejileri, finansal durumu, gelir potansiyeli gibi birçok kalem çok hassas bir şekilde değerlendirilmelidir. Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıkları şeffaf yapıları sayesinde bu değerlendirmeye olanak sağlasa da, yatırım yapılması planlanan şirketin çok dikkatli bir şekilde irdelenmesi gerekir.
Diğer taraftan, ülkemiz genelindeki gayrimenkul fiyatlarının mevcut seviyesine bakıldığında, ekonomik gelişmeler doğrultusunda önemli bir getiri potansiyeli taşıdığını dikkate almak gerekir. Bu tespit de, gayrimenkul yatırım ortaklıklarını, önümüzdeki dönemin kârlı bir yatırım alternatifi haline getirecektir. Sektörün finansmanı noktasında, ülkemizde de, dünyanın farklı ülkelerinde olduğu gibi, gayrimenkul yatırım fonlarına ihtiyaç duyulduğunu ve önümüzdeki dönemde hayata geçirilecek yapısal bazı düzenlemelerle bu alanda da önemli bir yol kat edileceğine inandığımızı belirtmek isterim. Bunula birlikte, uluslararası gayrimenkul yatırım fonlarının Türkiye’ye olan ilgisini artıracak ekonomik ve sektörel bazı düzenlemelerin de, gayrimenkul sektörünün gelişimine önemli katkı sağlayacağını belirtmek gerekir.
Her zaman ifade ettiğimiz gibi, doğru bir gayrimenkul yatırımı şartlar ne olursa olsun, her dönemde önemli bir getiri potansiyeli taşır. Şeffaf ve geleceğe güvenle bakan gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketleri de, bu kâr potansiyelinden yararlanmak isteyen bireysel yatırımcılara önemli fırsatlar sunabilir.
www.dengedegerleme.com
10
e-bülten/6
3 Ocak 2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile mevzuatımıza giren gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemizde ilk örneklerini 2016 sonunda görmeye başladık. 2016 sonunda sadece 3 adet gayrimenkul yatırım fonu toplam 85 Milyon TL tutarında büyüklüğe sahipken, 2020’nin ilk çeyreği itibariyle 19 adet portföy yönetim şirketi tarafından yönetilen gayrimenkul yatırım fonu sayısı 42’ye çıkmıştır. Fonların büyüklüğü ise 7 Milyar TL’nin üzerine çıkmış durumdadır.
Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) tarafından hazırlanan aşağıdaki tabloda son bir yıldaki gelişim ve gayrimenkul yatırım fonlarının diğer yatırım fonlarına göre durumu özetlenmektedir.
yatırım yapan finansal gücü yüksek kişi ve kuruluşların hem de profesyonel olarak yönetilen diğer yatırım fonlarının gözdesi olmaktadır.
Gayrimenkul yatırım fonlarının en büyük avantajı vergiyle olan ilişkisidir. Hali hazırda fiziki olarak bir gayrimenkul alan yatırımcılar, elde ettikleri kira gelirinden dolayı gayrimenkul sermaye iradına ilişkin olarak beyanname vermektedirler. Bununla birlikte aynı tam mükellef gerçek kişi, aynı gayrimenkulü bir gayrimenkul yatırım fonu üzerinden aldığında, kira gelirleri fona yansıdığında oluşan fiyat artışına Diğer bir husus da, kişinin kendi mali gücünün, fonun yatırım yaptığı gayrimenkule tek başına yeterli olamayacağı konusudur. Bu durumda, gayrimenkul yatırım fonuna katılan her yatırımcı, kendi finansal gücünü diğer yatırımcılarla birleştirerek, çok daha büyük gayrimenkul yatırımlarına ortak olabilmektedir. Bu anlamda gayrimenkul yatırım fonları, bireysel tasarrufların bir araya getirilmesi ve toplu olarak gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal bir yapı olarak da değerlendirilebilir.
Bu avantajları ile güzel bir ivme kazanmış olan gayrimenkul yatırım fonlarındaki ilgi 2020 itibariyle tüm Dünya’da etkisini gösteren Covid-19 pandemisi sebebiyle azalmıştır. Gayrimenkul ve ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYODER) tarafından hazırlanan Gösterge’nin 2020 ilk çeyrek raporunda gayrimenkul faaliyetleri %2,4 İnşaat sektörü ise %1,5 azaldığı vurgulanmaktadır. Bununla birlikte pandemi sonrasında kapanma sürecinin bitmesi ve kredi faizlerindeki indirimler gibi alınan önlemler toparlanma eğilimini güçlendirmiştir.
Konut satışlarında 2019 yılına nazaran %23,5 oranında bir artış yaşanmıştır. Bu eğilimin dolaylı olarak gayrimenkul yatırım fonlarına da sirayet edeceği ve önümüzdeki dönemde bu fonlara gösterilen ilginin daha da artacağı inancı finans sektörü tarafından kuvvetli bir şekilde kabul görmektedir. istinaden, tıpkı menkul kıymet yatırım fonlarında olduğu gibi sadece %10 stopaj ödeyecektir. Bu stopaj da işleme aracılık eden kuruluş tarafından kaynağında ödendiğinden, yatırımcılar hem tutarsal olarak hem de operasyonel olarak avantaj elde etmektedir. Bununla birlikte gayrimenkul yatırım fonları inançlı mülkiyet esasına göre yönetilmekte, her yatırım kararı sektörde deneyimli, bu konuda lisanslara sahip profesyonel yöneticiler tarafından alınmaktadır. Dolayısıyla bu fona yatırım yaptığında, kişinin kendi imkanlarıyla yapacağı araştırmadan çok daha detaylı bir değerlendirme hizmeti almış olacaktır.
Dünya genelinde Almanya, Fransa, İngiltere, İsviçre ve Lüksemburg gibi Avrupa ülkelerinde yoğun olarak işlem gören bir enstrüman olan gayrimenkul yatırım fonlarına ülkemizde de giderek artan bir talep bulunmaktadır. Ülkemizde sadece asgari 1 Milyon TL tutarında finansal varlığa sahip olan ve mevzuatta tanımlı şartları yerine getirerek “Nitelikli Yatırımcı” olarak tanımlanan gerçek ve tüzel kişiler tarafından alınabilen gayrimenkul yatırım fonları bu anlamda hem fiziki olarak gayrimenkullere
Berna Sema YİĞİT SEVİNDİ
24 Portföy Yönetimi A.Ş Direktör
GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ TÜRKİYE’DEKİ GELECEĞİ
Yatırım Fonu Büyüklükleri (milyon TL)
2019/03 2019 2020/03 Menkul Kıymet Yatırım Fonu
Gayrimenkul Yatırım Fonu Girişim Sermayesi Yatırım Fonu Borsa Yatırım Fonu
Serbest Yatırım Fonu Toplam
Özel Fon
62,927 5,355
848 270 9,066 78,465
7,714
98,635 6,842
1,516 292 20,007
127,292 13,344
97,042 7,014 1,780 426 25,898 132,160
14,143
www.dengedegerleme.com
11
e-bülten/6
Bekir Yener YILDIRIM
Gayrimenkul yatırım fonları ülkemiz gayrimenkul ve finans sektörü için görece yeni bir araç olsa da gördüğü ilgi büyüktür. Bu aracın özelliklerini kısaca hatırlayalım.
Kısaca GYF olarak adlandırılan bu yatırım fonu; yatırımcıların bir havuza attığı nakitleri veya ayni sermaye olarak koydukları taşınmazları, belirli bir gayrimenkul yatırım stratejisine göre yönetme aracıdır diyebiliriz. Bu havuza koyduğunuz nakit veya gayrimenkulün o havuzun toplam büyüklüğüne oranı da sizin katılma payınızı ifade etmektedir.
GYF’ler bir yatırım havuzudur. İster az sayıda, ister geniş bir yatırımcının yatırımlarından oluşsun; GYF’lerin ana hareket noktası daha iyi getiriye; güvenli bir ortamda, devlet güvencesinde ve bağımsız profesyonel hizmet sağlayıcılar gözetiminde vergi avantajlarıyla ulaşmaktır. Bu yatırımlar büyüdükçe, havuz da büyümektedir. GYF’lerin tüzel kişiliği, kendine ait personeli, ekipmanı yoktur. GYF’ler sadece bir malvarlığıdır. GYF’ler SPK’nın lisans verdiği portföy yönetim şirketlerince kurulabilirler ve bu şirketler tarafından yönetilir, temsil edilirler. SPK her fonun anayasası olarak tabir edilebilecek fon dokümanlarını en başlangıçta kuruluş aşamasında onaylar. Fonun bu yasal dokümanları fona dair her türlü yatırım kurallarını, fona yatırımcıların giriş çıkış esaslarını, kar payı dağıtmasını, fonun paylarının ikinci el piyasalarda satılmasını, fona ait gayrimenkullerin ne şekilde yönetileceğini, kiralanacağını belirleyen bir anayasadır.
GYF’lere dair şu süreçler son derece önemlidir: Fonun gayrimenkul kiralama alma ve satma işlemlerinde SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının belirlediği değer baz alınır. Fonun hesapları bağımsız denetim kuruluşlarınca denetlenir.
Fonun sahibi olduğu gayrimenkulleri ile yatırımcılar ait nakitler, saklamacı banka ve portföy şirketinin ortak imzası ile hareket ettirilebilir, ikili koruma altında altındadır. Tapuda malik Fon olarak görünürken saklama kuruluşu adı verilen SPK tarafından özel yetkilendirilmiş saklamacı kuruluş da Fonun tapudaki tüm işlemlerine imza atmalıdır. Aksi takdirde Fonlar tapuda gayrimenkul alım ve satımı yapamazlar. Fondaki nakitler de saklamacı bankada açılan hesaplarda tutulur.
Yatırımcıların Fondaki paraları başka amaçlar için rehnedilemez, haczedilemez.
GYF’ler kurumlar vergisi mükellefi değildirler. GYF’lerin kira getirilerinden veya alım satım karlarından elde ettikleri parasal değerler, Fonda kaldığı sürece vergilendirilmez. Bu değerlerin Fon portföyünden çıkarılıp yatırımcılarına ödenmesi durumunda da yatırımcılara bazı özel vergi avantajları sağlar.
Yenilikçi ve güçlü kurumsal alt yapıya sahip olması, ortaklaşa yapılan gayrimenkul yatırımlarına dair pratikte karşılaşılan bir çok sorunu güvenli ve sağlam bir şekilde çözmesi, bireysel emeklilik ve sigorta fonlarının gayrimenkule yönelmesini sağlayabilmesi ve vergi avantajları da taşıması sebebiyle ülkemizde GYF’lerin önü çok açıktır. Dünyanın en büyük varlık sınıfı olan gayrimenkullere dayalı finansal araçlar tüm dünyada önemli parasal değerlere ulaşmış ve her geçen gün de büyümektedir. Gayrimenkulün kilit bir varlık olduğu ülkemizde de GYF’lerin çok hızlı büyüyeceğini söyleyebiliriz.
GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ ÖNEMİ
Vera Venture
Yönetim Kurulu Başkanı
