ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
DÖNEM PROJESİ
DEMETEVLERDE KENTSEL DÖNÜŞÜM GEREKSİNİMİ VE POLİTİKA ARAYIŞLARI
Murat ÖZTÜRK
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI
ANKARA 2019
Her Haklı Saklıdır
ÖZET
Dönem Projesi
DEMETEVLERDE KENTSEL DÖNÜŞÜM GEREKSİNİMİ VE POLİTİKA ARAYIŞLARI
Murat ÖZTÜRK Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ
Sanayi devrimi ile başlayan ve teknolojik gelişmelerle devam eden süreçte, kırsal yerleşimlerden kentlere göç hızlanmış ve kent nüfuslarının hızlı artışı sonucunda da barınma ihtiyacına yönelik sorunlar ortaya çıkmaya başlamıştır. Özellikle kent merkezlerinde, hızlı bir şekilde ortaya çıkan barınma ihtiyacına, acil çözüm üretebilmek için yapı kalitesi, yeterli altyapı ve kent mirası gibi birçok husus göz ardı edilmiştir. Bu gelişim; doğal afetler karşısında kendisinden beklenen direnci gösterme kapasitesinden yoksun, sağlıksız ve kalitesiz yapı stokunun artmasına ve kentsel dönüşüm zorunluluğunu ortaya çıkarmıştır. Bu çalışmada kentsel dönüşüm kavramı amaçları ve yöntemleriyle birlikte bir bütün olarak tanımlanmış ve başkent Ankara’nın fiziksel, ekonomik ve soysal açıdan çöküntü alanı olarak tanımlanan Demetevler Semti; yönetimsel, coğrafi ve demografik nitelikler değerlendirilerek dönüşüm gereksinimi irdelenmiştir. Semtin karşı karşıya olduğu çevresel sorunlar ve afet riskleri ortaya konulmuştur. Çalışma alanı olarak seçilen semte ilişkin mülkiyet dokusu, yapı yoğunluğu, yapı stokunun kalitesi irdelenmiş ve dönüşüm sürecinde yaşanabilecek bütün sorunlara yönelik çözüm önerileri de detaylı olarak tartışılmıştır.
Saha çalışmasının sonuçlarına göre semtin yeşil alan, park, çocuk oyun alanı, otopark alanları, spor alanları ve sanatsal faaliyetler için gerekli olan tesis sayısı açısından semt halkının ihtiyaçlarına cevap vermekten çok uzak olduğu, ancak alışveriş imkânları, eğitim tesisi sayısı, elektrik, su, kanalizasyon gibi hizmetler ve özellikle ulaşım açısından bölge halkına nispeten fazla imkânın sunulduğu tespit edilmiştir. Brüt alan ve yapı kalitesi açısından standart olarak tanımlanabilecek bir konutun satış fiyatı aralığının 2017 yılı fiyatları üzerinden 150.000 ile 175.000 TL ve aylık kira parasının ise 500 TL ile 700 TL aralığında olduğu semtin, Ankara’nın birçok ilçesine kıyasla konut fiyatı ve aylık konutu kirasının çok daha düşük seviyelerde olmasına rağmen, konut talebine etki eden en önemli unsur olarak ulaşım faktörünün ön plana çıktığı dikkati çekmektedir. Saha çalışmalarının sonuçlarına göre incelenen proje alanında ivedi biçimde kentsel dönüşüm projesine ihtiyaç olduğu kabul edilmesine rağmen, bir dönüşüm projesinin semt halkı tarafından destekleneceği ve böyle bir projede semt halkının haklarının korunacağı ve dönüşümün gerçekleştirilebilir olduğuna olan inanç ve güven derecesinin olması gereken düzeyin altında kaldığı gözlenmiştir. Gerek incelenen alanın özellikleri, mülkiyet ve hak sahipliği ilişkileri, gerekse dönüşüme yaklaşım biçimleri yönlerinden proje geliştirme ve uygulama süreçlerinde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarına görev verilmesi ve kendi kendini finanse edebilecek proje geliştirme ve yerinde dönüşüme öncelik verilmesi gerekli görülmektedir.
Şubat 2018, 43 Sayfa
Anahtar Sözcükler: Kentsel dönüşüm, dönüşüm gereksiniminin analizi, kentsel dönüşüm politikaları ve Demetevler mahallesinde dönüşüm olanakları.
ABSTRACT
Term Project
URBAN TRANSFORMATION REQUIREMENTS AND IN PURSUIT OF POLICIES IN DEMETEVLER NEIGHBOURHOOD, YENİMAHALLE DISTRICT
Murat ÖZTÜRK Ankara University
Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management
,
Supervisor: Prof. Harun TANRIVERMİŞ
The process that started with the Industrial Revolution and followed with technological developments, the accelerated migration from rural settlements to urban areas and resulted rapid growth of urban populations, the problems related to housing has started to emerge. A number of issues such as building quality, adequate infrastructure and urban heritage have been overlooked especially in urban centres in order to produce an immediate solution to the rapidly emerging need for shelter. This development has revealed the necessity of urban transformation due to increased unhealthy and unqualified building stock, lack of capacity to the expected resistance against natural disasters. In this study, the concept of urban transformation is defined as a whole with its aims and methods and the need for transformation is examined by evaluating the administrative, geographical and demographic characteristics of Demetevler neighbourhood that has been defined as the physical, economic and social collapsed area in the capital of Ankara. In this study, the environmental problems and disaster risks that faced by the district have been identified. The property texture, structure density, quality of the building stock and the solution proposals for all the problems that may occur during the transformation process were discussed in detail.
According to the results of the field study, the district is far from responding to the needs of the neighbourhood people in terms of green areas, parks, children's playgrounds, parking spaces, sports fields and the number of facilities required for artistic activities, however, the number of shopping facilities, educational facilities, electricity, water and sewage services, and more specifically transportation facilities provides relatively more opportunities to the people of the region. Although the sales price of a house founded standard in terms of gross area and construction quality ranges between 150.000 TL and 175.000 TL and the monthly rent ranges between 500 TL and 700 tl, despite the housing price and monthly housing rent are much lower compared to many other districts in Ankara and it is noteworthy that transportation became the most important factor that affects housing demand.
According to the results of the field studies, it has been observed that a transformation project is needed and will be supported by the people of the neighbourhood and therefore the level of trust and confidence of the people of the neighbourhood will be protected. In the project development and implementation processes, real estate development and management experts should be assigned and priority should be given to the self-financing project development and on-site transformation, both in terms of properties, ownership and ownership relationships of the investigated area and the ways of approach to the transformation.
February 2018, 43 pages
Key Words: Urban transformation, analysis of transformation requirements, urban transformation policies and transformation opportunities in Demetevler neighbourhood.
TEŞEKKÜR
Kentsel ve kırsal alanda gayrimenkul çalışmalarının kapsamı oldukça geniş olmasına karşın, her geçen gün yeni konular ve çalışma alanlarının bu meslek dalının ilgi alanına girdiği gözlenmektedir. Kentsel gelişme, imar uygulama ve özellikle değer esaslı imar uygulamaları, konut üretimi ve politikaları, konuta erişilebilirlik ve kredi mekanizmaları gibi konular, gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının ilgi alanına giren başlıca konular arasında ilk sıralarda gelmektedir. Gerek lisansüstü eğitim sürecinde gerekse proje çalışmam boyunca danışmanlığımı üstlenen, kıymetli yardımlarıyla beni yönlendiren danışman hocam Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ (Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanlığı) ile Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanlığının değerli öğretim elemanları ile meşakkatli lisansüstü eğitim programı boyunca manevi desteğini esirgemeyen ve her daim yanımda olan eşim Ebru ÖZTÜRK’e teşekkürü bir borç bilirim.
Murat ÖZTÜRK Ankara, Şubat 2018
İÇİNDEKİLER
ÖZET ... i
ABSTRACT ... ii
TEŞEKKÜR ... iii
ŞEKİLLER DİZİNİ ... v
ÇİZELGELER DİZİNİ ... vi
1. GİRİŞ ... 1
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM YÖNTEMLERİ ... 4
2.1 Kentsel Dönüşüm Kavramı ... 4
2.2 Kentsel Dönüşümün Amaçları ... 5
2.3 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri ... 6
2.3.1 Kentsel yenileme ... 6
2.3.2 Kentsel iyileştirme ... 7
2.3.3 Kentsel canlandırma ... 7
2.3.4 Kentsel koruma ... 8
2.3.5 Soylulaştırma ... 8
3. DEMETEVLER SEMTİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜM GEREKSİNİMİ ... 9
3.1 Alana İlişkin Genel Araştırmalar ... 9
3.1.1 Yönetimsel yapı ... 9
3.1.2 Coğrafi ve fiziksel yapı... 11
3.1.3 İklim ve bitki örtüsü ... 12
3.1.4 Demografik yapı ... 12
3.1.5 Kentsel altyapı hizmetleri ... 13
3.2 Mevcut İmar Planlarının İncelenmesi ... 14
3.3 Alana İlişkin Çevresel Sorunların ve Afet Riskinin Saptanması ... 18
4. DÖNÜŞÜM İÇİN POLİTİKA ARAYIŞLARI ... 23
4.1 Proje Alanına İlişkin Mülkiyet Dokusu ... 23
4.2 Proje Alanına İlişkin Fiili Durumun Analizi ... 24
4.3 Proje Alanında Arazi Kullanımı Durumu ... 25
4.3.1 Arazi kullanımının türlerine göre dağılımı ... 25
4.3.2 Proje alanındaki mevcut yapılaşma durumu ... 27
4.3.3 Anket sonuçlarının analizi ... 29
5. SONUÇ VE ÖNERİLER ... 33
KAYNAKLAR ... 38
EK: Demetevlerde Kentsel Dönüşüm Gereksinimi ve Politika Arayışları İle İlgili Anket Çalışması ... 40
ÖZGEÇMİŞ ... 43
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 3.1 Ankara il haritası ... 9
Şekil 3.2 Teknik altyapı hizmetleri analizi ... 14
Şekil 3.3 Ankara’nın yerleşik alan gelişimi ... 16
Şekil 3.4 Proje alanının “1/25000 Başkent Ankara Nazım İmar Planı” içindeki konumu ... 17
Şekil 3.5 Ankara ili deprem haritası ... 19
Şekil 3.6 15905 ada 9 parsel riskli bina tespit raporu ... 21
Şekil 3.7 15904 ada 4 parsel riskli bina tespit raporu ... 22
Şekil 4.1 Proje alanındaki mülkiyet dokusunun analizi ... 24
Şekil 4.2 Arazi kullanım analizi ... 25
Şekil 4.3 Proje alanının 1987 yılına ait görüntüsü ... 28
ÇİZELGELER DİZİNİ
Çizelge 4.1 Alana ilişkin mülkiyet verileri ... 23
Çizelge 4.2 Alansal arazi kullanım nitelikleri ... 25
Çizelge 4.3 Proje alanındaki konut fonksiyonlu bağımsız birim sayıları ... 26
Çizelge 4.4 Mahallelere göre ticari birim sayıları ... 26
1. GİRİŞ
18. yüzyılda İngiltere’de başlayan ve tüm dünyaya yayılan Sanayi Devrimi ile birlikte işgücüne olan ihtiyacın hızlı biçimde artış göstermesi, kırsal yerleşimlerden kentlere hızlı bir göç dalgası oluşmasına sebebiyet vermiştir. Kent yöneticileri, kent nüfuslarındaki hızlı artış ile beraber konut yetersizliği sorunu ile karşı karşıya kalmışlarıdır. Bu değişim süreci karşısında, kent tarihi mirası, yapı kalitesi ve estetiği, fonksiyonellik, kentin içme suyu ve kanalizasyon gibi altyapı sistemleri ikincil boyuta taşınmış, öncelikli amaç kentlerde meydana gelen konut yetersizliği sorununa çözüm üretebilmek olmuştur. Belirtilen süreçte bu gibi unsurlardan yoksun mikro ölçekte parsel bazında yapılar, makro ölçekte ise bazen mahalle büyüklüğünde bazen de semt büyüklüğünde kent parçacıklarının oluştuğu gözlemlenmiştir. Günümüze kadar olan dönemin deneyimlerine bakılarak kentsel dönüşüm uygulaması ile mevcut yapı alanlarının ve yapı nizamlarının daha fonksiyonel ve kullanılır duruma getirilmesinin hedeflendiği algısı güçlenmekte, rant artışı ve paylaşım konuları ele alınmakta, ancak dönüşümün mekânsal etkileri, sosyal ve çevresel etkileri genellikle ihmal edilmektedir.
Türkiye’de birçok il ve ilçede çarpık kentleşmeye bağlı olarak oluşan gecekondu alanlarının ortadan kaldırılması, daha yaşanabilir alanların oluşturulabilmesi ve afet risklerinin mümkün olduğunca azaltılabilmesi için planlı bir müdahalenin gerekliliği, kentsel dönüşüm kavramını ortaya çıkarmıştır (Tanrıvermiş vd. 2017). Kentsel dönüşümle; fiziksel, sosyal ve kültürel açıdan çöküntüye uğramış kentsel bölgelerin kent ile bütünlüğünü kurarak daha yaşanabilir standartlarda mekânlar haline getirilmesini sağlaması hedeflenmektedir (Çelik 2017).
Çalışmada örnek olarak alınan semtte kentsel dönüşüme ihtiyaç duyup duymadığını ortaya koymak için, ilgili kurumlar, literatür araştırması ve anket uygulaması ile edinilen veriler analiz edilmiş, analiz sonuçlarından hareketle çalışma alanında yaşam kalitesinin artırılması ve kentle bütün yönlerden bütünleşmenin sağlanabilmesi için dönüşüm ihtiyacı olduğu ortaya konulmuştur. Ayrıca örnek uygulama alanı üzerinden, kentsel dönüşüm uygulamalarında yataydaki düzensiz, çarpık ve çoğu yerde riskli yapılaşmanın, semtte nüfus yoğunluğunu aşırı düzeyde artırmayacak biçimde ve makul bir seviyede
düşeye taşınması halinde, bozuk kent dokusunun gerekli bütün donatı alanları ile planlanarak modern ve yaşanılabilir alanlara dönüştürülebilme olanakları da tartışılmıştır.
Türkiye’de birçok kentsel dönüşüm uygulamasında bunun yeterince sağlanamamış olması teknik yetersizlikten çok kentsel dönüşümdeki ana amacın göz ardı edilmesinden kaynaklanmaktadır (Tanrıvermiş vd. 2016). Kentsel dönüşüm uygulamalarında amaç, ortaya sadece rant çıkarmaktan çok mekânsal, ekonomik, sosyal ve çevresel yönlerden proje alanında iyileşmenin sağlanması olmalıdır. Bu çalışmada Başkent Ankara’nın mevcut yapı stoku kalitesi bakımından ciddi derecede sorunlu olan, kentsel çöküntü alanlarına örnek olabilecek ve çözülmediği takdirde Başkent Ankara’nın uzun süre gündeminden düşmeyecek çarpık kentleşme ve yapılaşmada ilk akla gelen Demetevler Semtinde meydana gelebilecek afetlerin etkileri incelenmiş ve aynı zamanda Demetevler Semtinde yapı kalitesi bakımından zaman kaybetmeden gerçekleştirilmesi gereken kentsel dönüşüm ekonomik ve fiziki boyutlarıyla irdelenmiştir. Bu irdelemede semtte gerçekleştirilen parsel bazında dönüşümler bütün yönleri ile incelenmiş ve aynı zamanda alanın bütünü gerek yapı yoğunluğu, gerekse yapı kalitesi bakımından detaylı olarak sunulmaya çalışılmıştır.
Yaklaşık 70.000 kişilik nüfus büyüklüğünü bünyesinde barındıran bir semtin yapı kalitesi açısından sorunlu ve ivedilikle bir dönüşüm ihtiyacı olduğu, siyasiler ve mahalli idare yöneticileri tarafından çeşitli platformlarda ifade edilmiştir. Ancak bugüne kadar, bu soruna ilişkin kapsamlı bir çözüm önerisi kamuoyuna ve semt halkına sunulamamıştır.
Bu çalışmanın amacı; bölgede mevcut olan sorunu bütün yönleri ve somut verilerle ortaya koymak ve tanımlanan sorunlara ilişkin farklı çözüm önerilerinin neler olabileceğinin tespit edilmesidir.
Çalışmanın literatüre katkı sağlaması ve bölgede kentsel dönüşüm yapılmasının zorluklarının iyi anlaşılabilmesi için çalışılan bölge için daha önce yapılan proje ve çalışmalar irdelenmiş, bölgede yapı sektörünün önde gelen firma temsilcileri ile görüşmeler yapılmış, anket uygulanmış, sorunun somut ve katılımcı bir yaklaşım ile ortaya konulmasına özen gösterilmiştir. Saha çalışması aşamasında hızlı değerlendirme yaklaşımı ile katılımcılara; kentsel dönüşüm kavramı, yapılacak kentsel dönüşüm
uygulaması hakkında bilgi sahipliği, kentsel dönüşüm gereksinimi, mevcut projeler ve farkındalık ile ilgili sorular yöneltilmiş ve anket sonucu elde edilen verileri analiz edilmiştir. Genel durum ve ihtiyaç analizi ile çalışma sonlandırılmıştır.
Çalışma beş bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümünde; kentsel dönüşüm kavramı bütün yönleriyle açıklanmış, kentsel dönüşüm yöntemleri ve amaçları anlatılmaya çalışılmıştır.
İkinci bölümde, proje alanına ilişkin araştırmalar yapılmış, proje alanının halen mevcut olan afet riski somut verilerle ve bütün yönleriyle incelenmiş; devamında üçüncü bölümde, alanın mülkiyet dokusu ve mevcut durumu sosyal, ekonomik ve kültürel boyutları açısından irdelenmiştir. Dördüncü bölümde ise, bölgede yapı sektörünün önde gelen firma temsilcilerine anket uygulanması sonucu elde edilen veriler analiz edilerek, yorumlanmıştır. Sonuç olarak, proje çalışması neticesinde ulaşılan sonuç ve çözüm önerileri sıralanmıştır.
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM YÖNTEMLERİ
2.1 Kentsel Dönüşüm Kavramı
Kentsel dönüşüm kavramı kimi zaman, kentsel sorunlara çözüm üretmek amacıyla değişime uğrayan bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm sağlamaya çalışan kapsamlı bir vizyon ve eylem olarak (Thomas 2003); kimi zaman ise bir kentin tümünün veya belli kesimlerinin değişmesi, başka bir arazi kullanışı ya da yapılanma formu kazanması şeklinde tanımlanmıştır (Keleş 2004). Lichfield (1992) ise kentsel dönüşümü, kentsel bozulma süreçlerini daha iyi anlama ihtiyacından doğan ve gerçekleştirilecek dönüşümde elde edilecek sonuçlar üzerinde uzlaşma şeklinde ifade etmektedir.
Özden (2002) kentsel dönüşümü en genel anlamıyla; “zaman süreci içerisinde eskiyen, köhneyen, yıpranan ya da potansiyel arsa değeri mevcut üst yapı değerinin üzerinde seyreden ve çoğu kez yaygın bir yoksulluğun hüküm sürdüğü kent dokusunun, altyapısının sosyal, ekonomik programlar ile oluşturduğu bir stratejik yaklaşım içinde, günün sosyo-ekonomik ve fiziksel şartlarına uygun olarak yenilenmesi, değiştirilmesi, geliştirilmesi, yeniden canlandırılması ve bazen de yeniden oluşturulması eylemidir”
olarak açıklamaktadır.
Turok’da kentsel dönüşümü benzer bir tanımla ifade ederken bu tanımı üç temel özellik ile buluşturmuştur. Buna göre kentsel dönüşüm;
Bir yerin (mekânın) doğasını değiştirmeyi ve yerleşik halk ile söz konusu yerin geleceğinde söz hakkı bulunan diğer aktörleri sürece dâhil etmeyi amaçlar.
Bölgenin özel sorunlarına ve potansiyeline bağlı olarak devletin temel işlevsel sorumlulukları ile kesişen çok çeşitli hedefleri ve faaliyetleri içerir.
Ortaklığın özel kurumsal yapısı değişkenlik gösterse de, farklı paydaşlar arasında işleyen bir ortaklık yapısını gösterir (Yüksel 2007).
Yukarıdaki tanımlamalardan yola çıkarak Akar (2006) kentsel dönüşümü; “çökme ve bozulma olan mekânın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü” olarak tanımlanmaktadır.
2.2 Kentsel Dönüşümün Amaçları
Kentsel dönüşüm uygulamaları, kentlerin büyüyerek, kent içi fonksiyon dengeleri devamlı değişen ve zaman zaman bu değişimler neticesinde köhneme, gecekondulaşma gibi sakıncalarla karşılaşmış alanlarında kentin sosyo-ekonomik yapısını olumlu şekilde etkileyecek yeni ortamlar oluşturmakla ilgilenir. Bu alanların oluşturulabilmesi, sosyal, ekonomik ve fiziksel bazı amaçların gerçekleşmesine bağlıdır (Sarpkaya 2011).
Bu kapsamda değerlendirildiğinde herhangi bir alanda uygulanacak kentsel dönüşümün fiziksel, sosyal ve ekonomik amaçları sağlaması beklenmelidir. Buna göre kentsel dönüşüm çalışmalarının fiziksel amaçları aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Olası kentsel risklere karşı (deprem, sel gibi) fiziki çevrenin niteliğinin iyileştirilmesi ve risklere karşı uygun hale getirilmesi,
Köhnelemenin ortadan kaldırılması,
Altyapı ve sosyal donatıların eksikliklerinin giderilmesi,
Kent parçaları arasında yoğunluk dengesinin sağlanması,
Ulaşım sorununun çözülmesi.
Kentsel dönüşüm projelerinden beklenen sosyal amaçları şöyle sıralanabilir:
Sağlıklı ve güvenli, yaşam standartlarına uygun çevrelerin oluşturulması,
Fiziksel olumsuz koşullarla sosyal sorunlar arasındaki ilişkiyi kurarak sosyal dışlamanın önlenmesi,
Mahalleler arası fiziki, sosyal ve ekonomik farklılıkların azaltılarak, sosyal köhnemenin engellenmesi.
Dönüşüm projesi alanında ortaya çıkması beklenen birçok ekonomik amaç bulunmakta olup, bunlar genel olarak aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Ekonomik dengesizliğin azaltılması,
İş hayatının canlandırılması,
Yatırım açısından değeri düşen alanların tekrar kent ekonomisine katılması,
Kent yönetiminin mali olanaklarının geliştirilmesi (Eke 2013).
2.3 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri
2.3.1 Kentsel yenileme
Özden’e (2002) göre kentsel yenilemenin amacı, kent için önem arz eden, ancak çeşitli nedenlerle çöküntüye uğramış, köhnemiş, eskimiş, bozulmuş ya da bu süreçlerin henüz yaşanmakta olduğu kent parçalarının yeniden hayata döndürülmesidir.
Kentsel yenileme, Endüstri Devrimi ve İkinci Dünya Savaşı sonrasında, Avrupa kentlerinde mekansal yenileme, iyileştirme, sağlıklaştırma politikaları ve operasyonları ile kentsel çöküntü alanlarının veya sağlıksız yerleşmelerin, kentsel yaşama yeniden kazandırılmasını hedef almış, 1950 ve 1960’lı yıllardan beri gündeme gelmeye başlamıştır (Çakıcıoğlu ve Cebeci 2003).
Eke (2013) tarafından da ifade edildiği gibi, kentsel yenilemenin ana hedefleri aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Daha kaliteli bir yaşam ve çevre oluşturmak,
Yerleşme standartlarının iyileştirilmesini sağlamak,
Kent ekonomisini canlandırmaya yönelik mekânsal şartları sağlamak,
Kentsel altyapının kullanımını iyileştirmek.
2.3.2 Kentsel iyileştirme
Bazı kaynaklarda “sağlıklaştırma” ya da “daha iyi duruma getirme” de denilen kentsel iyileştirme kavramı, eskimiş kent dokusunun ve çöküntü bölgesi haline gelmiş alanların belli yerlerinin iyileştirilmesi/sağlıklaştırılması ile yeniden kullanıma açılmasını ifade etmektedir (Polat 2008).
Ataş’a (2015) göre kentsel iyileştirme ile hedef, bir kentin veya bir bölgenin kendiliğinden gelişmesinin önüne geçmektir. Bu yaklaşım yerinde ıslah etme yöntemi ile uygulanmaktadır. Merkezi yönetimin liderliğinde geliştirilen bu projelerin etkileri sınırlı kalsa da, kentsel dönüşümün hem fiziksel hem de toplumsal boyutlarının bir arada ele alınması gerekliliğinin sağlaması açısından önemlidir. Bu projeler sayesinde, kent alanların iyileştirilmesi, düzenlenmesi ve geliştirilmesi, merkezi yönetimlerin öncelikli politika hedefleri olmuştur.
2.3.3 Kentsel canlandırma
Yeniden canlanma / yeniden canlandırma, ekonomik, sosyal ya da fiziksel açılardan bir çöküntü dönemi yaşayan ya da bu çöküntü dönemi sonucunda terk edilmiş, başıboş bırakılmış kent parçalarının, özellikle de kent merkezlerinin çöküntü kaynağı olan faktörlerin ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesiyle tekrar hayata döndürülmesi anlamına gelmektedir. Uygulanan kentsel canlandırma projelerinde özellikle sanayinin kent dışına çıkması ile boşalan alanlarda kent ekonomisini canlandıracak fonksiyonların verilmesi en sık kullanılan yöntemdir (Özden 2002).
Ataş’a (2015) göre kentsel yeniden canlandırma, ekonomik, sosyal ve fiziksel açıdan çöküntü sürecine girmiş veya çöküntü nedeniyle terk edilmiş kentsel alanların, çöküntüye sebep olan etkenlerini ortadan kaldırarak tekrar canlandırılmasıdır. Bu uygulamaya, yapıların özgün işlevlerini yitirdikleri veya yapı olarak sağlam olmalarına rağmen değerlerinin bazı nedenlerden dolayı kaybettikleri durumlarda ihtiyaç duyulmaktadır.
Böylelikle işlevini kaybetmiş yapıların önceki kullanım amacına uygun bir şekilde yeniden restore edilmesi bu yöntemle sağlanmaktadır. Bu yönteminin temel amacı, eski
canlılığını yitirmiş kentsel alanların, özellikle de tarihi kent merkezlerinin alınacak önlemlerle yeniden canlılık kazanmasını sağlamaktır.
2.3.4 Kentsel koruma
“Koruma” ve “kentsel yenileme” özellikle dönüşüm içindeki tarihi kent çevrelerinin sürekliliğini sağlayan modellerdir. Genel olarak koruma, taşınmaz kültürel ve doğal varlıkların, yasal mevzuat çerçevesinde özelliklerinin muhafaza edilmesidir. Tarihi çevre korumanın amacı tarihi yerleşmeyi yok olmaktan koruma, kültür mirasını günümüz yaşamıyla bütünleştirmektir (Alp 2005).
Aynı zamanda kentsel koruma toplumun geçmişteki sosyal, ekonomik koşullarını, kültürel değerlerini yansıtan fiziksel yapısının günümüzün değişen sosyal ve ekonomik koşulları altında yok olmasına engel olmak ve çağdaş toplumla, çağdaş gereksinmelerle bütünleştirilerek yaşamasını sağlamak olarak tanımlanmaktadır (Eke 2013).
2.3.5 Soylulaştırma
Kentsel dönüşüm projesinin başlıca hedeflerinden olan mevcut nüfusun barındırılması, uzun dönemde gerçekleştirilmemekte, bu alanlar orta ve yüksek gelir grubunca ele geçirilmektedir. Özel sektör ve yerel yönetimlerde bu sosyal dönüşümü istemektedirler.
Yıllardan beri süregelen bu çöküntü ve gecekondu problemlerinden sonra sosyal dönüşüm, fiziksel dönüşümden sonra gelecek kültürel ve ekonomik yeniden yapılanmanın göstergesidir.
Soylulaşma kavramını, kentsel alanlar bir üst gelir grubunca ele geçirilmesi süreci olarak tanımlanırsa, bu süreç talep merkezli ve arz merkezli olmak üzere iki başlık altında toplanabilir. Talep merkezli tartışmasının çıkış noktası yeni bir orta sınıfın oluşumu ve bu sınıfın kent merkezi alanı talebidir. Arz merkezli tartışmalar sınıf varlığını reddetmezken soylulaştırmada gerçek etkenin talep değil, hükümetlerin arz mekanizmaları olduğunu vurgulamaktadır. Soylulaştırmanın kaynağı kentlerde değişen sanayi yapısı ve bunun getirdiği beyaz yakalı profesyonel yönetici ve teknik işçilerden oluşan yeni bir kentsel sınıf oluşumudur (Kocamemi 2006).
3. DEMETEVLER SEMTİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜM GEREKSİNİMİ
3.1 Alana İlişkin Genel Araştırmalar
3.1.1 Yönetimsel yapı
Şehir merkezine uzaklığı yaklaşık 5 km olan Yenimahalle ilçesi, Ankara’nın 16 merkez ilçesi arasında yer almaktadır. İlçe 1957 yılında kurulmuştur. İlçenin 64 olan mahalle sayısı, 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 51’e düşürülmüştür. Genel itibariyle ilçedeki yerleşimin yarısı düz arazi, diğer yarısı ise engebeli arazi üzerine kurulmuş ve yerleşim durumunun büyük bir kısmı planlı ve düzenli bir şekilde konumlandırılmıştır (Şekil 3.1).
Şekil 3.1 Ankara il haritası
295 no’lu Yeniden Kaza Kurulması Hakkındaki Kanuna göre 27.06.1957 gün ve 7033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01.09.1957 tarihinden itibaren Yenimahalle ilçe yapılmıştır. Yenimahalle’nin ilçe olması ile birlikte o zaman nahiye olan Kazan- Yenikent-Sincan ve Etimesgut Nahiyeleri Yenimahalle ilçesine bağlanmıştır. 30.11.1983 tarihinde Sincan, daha sonra Kazan, Yenikent ve Etimesgut, Yenimahalle’den ayrılmış ve bugünkü coğrafi ve mülki konumuna gelmişlerdir.
Günümüz koşullarında Yenimahalle ilçesi; başkent Ankara’nın en önemli yerleşim merkezlerinden biridir ve Yenimahalle ilçesi bu özelliğini 1946 yılında kazanmıştır. 14 Haziran 1948 tarihinde 5218 sayılı “Ankara Belediyesi’ne arsa ve arazisinden belli bir kısmını mesken yapacaklara arsa tahsis edilmesi” hükmünü içeren yasa tasarısı hazırlanmıştır. Bu yasa tasarısında bulunan “imar planlarıyla parselleme işlerinin yapılması ve belediyenin göstereceği tipte mesken yapılması” gibi bazı hükümlerle aslen amaçlanan mevcut gecekondu stokunun önüne geçebilmek ve bu yasadan itibaren gerçekleşecek olan yapılaşmayı daha planlı bir yapılaşma şekline dönüştürerek kontrol altında tutmaktır. Bu şekilde bir yasanın suiistimal edilmesini önlemek ve spekülasyon gibi sebeplerle oluşabilecek fiyat artışlarının önüne geçebilmek maksadıyla, ilgili yasa ile aynı zamanda hak sahiplerine verilecek olan arsaların üzerine yapı inşa etme zorunluluğu getirilmiştir.
1952 yılında Ankara’da yeni yerleşim alanları ihtiyacı hissedilmiş ve alternatif bölgeler üzerinde düşünülmüştür. Bu alternatifler arasından 2 bölge ön plana çıkmıştır; Batıkent ve Yenimahalle. Ankara Belediye Başkanı Ragıp Tüzün’ün girişimleri neticesinde Yenimahalle, yeni yerleşim bölgesi olarak tasarlanmıştır. Bu durum, Yenimahalle’nin Ankara’nın yakın yerleşim alanı olarak planlanmasına yol açmış, 1950’li yıllarda genellikle dar gelirli vatandaşların konut sahibi edilmesi için yapılaşmaya başlamıştır.
Hızlı bir gelişme gösteren Yenimahalle, 1957 yılında ilçe merkezi haline getirilmiştir.
Şehir genelinde meydana gelen konut problemleri üzerine, çeşitli kanunlarda değişiklik yapan 5218 Sayılı Kanun ile Ankara Belediyesine, arsa ve arazisinden belli bir kısmını mesken yapacaklara 2490 sayılı Artırma, Eksiltme ve İhale Kanunu hükümlerine bağlı olmaksızın ve muayyen şartlarla tahsis ve temlik yetkisi verilmesi hakkında kanun ile
konut inşa edebilmek amacıyla arsası bulunmayan düşük gelirli vatandaşlara belli koşullar dâhilinde arsa tahsisine izin verilmiştir. İlgili kanun hükümlerinden faydalanarak arsa tahsis edilmesini talep edecekler için aranan şartlar aşağıda sıralanmıştır:
En az 1 yıl süreyle belediye sınırları içerisinde oturmuş olmak,
Kendisinin eşinin veya reşit olmayan çocuğunun Ankara’da meskeni veya mesken yapmaya elverişli arsası veya bir meskende en az yarı hissesi bulunmamak,
Başkaca bir geliri olmamak,
Kendilerine arsa verilmesi uygun görülenler için arsaların tahsis ve teslim tarihinden itibaren Belediyenin göstereceği bir tipte konutu 1 yıl içerisinde yapmak.
Belirtilen şartlar Ankara Belediyesi tarafından çeşitli reklam ve ilan araçları ile halka duyurulmuş ve bu vesileyle 5.756 kişi arsa tahsisi için Belediyeye başvuruda bulunmuştur. Başvuruda bulunan kişiler ilgili kanun hükümleri ile incelenmiş ve 5756 kişi içerisinden yalnızca 2.085 kişi arsa tahsisine hak kazanmış ve sözleşmelerini yapmışlardır.
1949 yılında 32 arsa sahibi inşaata başlamış, 18 kişi yılsonu itibariyle inşaatı bitirmiş ve Yenimahalle’nin oluşumunun ilk öncüleri bunlar olmuşlardır. 1951 yılı inşaat dönemi sonunda inşaatı biten bina sayısının 2.000 olduğu tespit edilmiştir. Yenimahalle Cumhuriyet tarihinde mesken siyasetinin ve imar mevzuatının uygulandığı alanlardan biri haline gelmiştir. Bu kadar kısıtlı bir saha üzerine 3-5 sene gibi kısa bir zaman zarfında 3 bine yakın bina yapılmak suretiyle nüfusun 20 bine ulaştığı görülmüştür. 5218 sayılı Kanunun hükümlerinden yararlanarak meydana gelen Yenimahalle ilçesi, Ankara’nın imar ve mesken sorununun çözülmesi açısından önemli duruma gelmiştir.
3.1.2 Coğrafi ve fiziksel yapı
Ankara'nın merkez ilçelerinden biri olan Yenimahalle, ilçe merkezi haricinde engebeli bir arazide kurulmuştur. Denizden yüksekliği 830 metredir. İlçenin yüzölçümü 274 km²'dir.
İlçenin kuzeyinde Kazan, kuzeydoğusunda Keçiören, doğusunda Altındağ, güneyinde
Polatlı ve Gölbaşı, güneydoğusunda Çankaya, batısında Etimesgut ve Sincan ilçeleri bulunmaktadır.
3.1.3 İklim ve bitki örtüsü
İç Anadolu bölgesinde karasal iklim hakimdir. Karasal iklimde yazlar sıcak, özellikle bölgenin doğusunda yazlar daha sıcak, kışlar ise soğuk ve kurak geçmektedir, özellikle bölgenin doğu kesimlerinde karasal iklim özellikleri daha şiddetli geçmektedir. Bölgenin doğu kesimlerinde yazlar bölge ortalamasından daha sıcak, kışlar ise daha soğuk ve kurak geçmektedir. Yenimahalle ilçesinde, iç Anadolu bölgesinin iklimsel özelliklerini taşımaktadır. İlçe genelinde kış aylarında sis olayı hayatı olumsuz yönde etkilemektedir.
İlçede yıllık ortalama sıcaklık 11.7 derece düzeyindedir.
3.1.4 Demografik yapı
Son yıllarda azalma eğilimine girmiş olsa da Ankara kenti hızla göç almakta ve göç ile gelen dar gelirli haneler de yerleşim için öncelikle Demetevler gibi semtleri tercih etmektedirler. 2017 yılı nüfus sayımına göre Ankara ilinin nüfusu 5.445.026 kişi olup, Yenimahalle ilçesi, il nüfusunun yaklaşık %8.25’ini (659.603 kişisini) bünyesinde barındırmakta olduğu görülmektedir.
İlçede oransal olarak işçi ve memur kesimin ağırlığı diğer kesimlerde çalışan insan sayısına oranla çok yüksek düzeylerdedir. Proje alanımızı oluşturan Demetevler semti ve komşu mahallerde demografik açıdan irdelendiğin de ilçe genelinin karakteristik yapısıyla benzer özelliklere sahiptir. İlçenin özellikle iç Anadolu ve Karadeniz bölgelerinden ciddi derecede göç aldığı görülmüştür. Proje alanında yaşayan kesimin gelir düzeyinin ilçenin batı ve güney kesimleriyle karşılaştırıldığında düşük gelirli kişilerin tercih ettiği bölge olduğu tespit edilmiştir.
Yerleşik nüfusun fazla olması, ilçenin ticari merkez olarak değil konut işlevinin ön plana çıktığını göstermektedir. Bu özellikteki yerleşmelerde gece-gündüz nüfus farklılıklarının da çok yüksek olması beklenmemektedir.
3.1.5 Kentsel altyapı hizmetleri
Yenimahalle, Ankara’nın önemli merkez ilçelerinden olmasından dolayı güçlü bir ulaşım ağına sahiptir. İl çevresinden dolaşan, Ankara çevre yolu, ilçenin Susuz mahallesinden başlayıp Yakacık ve Kuzey Yıldızı mahallerinin güney kısmından ilçe içerisinden geçmektedir. Ayrıca kentin ana arterlerinden olan Eskişehir ve Konya Yolları ile çevre yolunu birbirine bağlayan, ekspres yol niteliğinde olan Anadolu Bulvarı ilçenin merkezinden geçmektedir. Aynı zamanda Fatih Sultan Mehmet Bulvarı ( Ankara- İstanbul Karayolu ) Altındağ ve Etimesgut ilçelerini Yenimahalle’ye bağlamaktadır. İlçe içerisinden Kızılay-Törekent metro hattı, ilçenin Batıkent semtinden başlayarak Mamak ilçesine kadar ulaşım olanağı sağlayan halk otobüsleri ve çeşitli dolmuş ağları ilçenin var olan güçlü ulaşım ağlarını daha da güçlendirmektedir.
Proje alanı; içerisinde Demetevler ve Hastane metro istasyonlarını barındırmaktadır.
Ayrıca çeşitli toplu taşıma araçlarıyla Kızılay Ulus Sıhhıye gibi merkezlere ulaşmak oldukça kolaydır. Bu güçlü ulaşım ağı yönü proje alanın cazibesini daha da artırmaktadır.
Proje alanının teknik altyapısı analiz edildiğinde, parsellerin tamamının kentsel altyapı hizmetleri olan içme suyu, elektrik, doğalgaz, telefon, fiber hızında internet altyapısı ve atıksu hatlarının tamamından sorunsuz olarak faydalanabildiği görülmüştür. Proje alanının teknik altyapısı analiz edildiğinde, parsellerin tamamının kentsel altyapı hizmetleri olan içme suyu, elektrik, doğalgaz, telefon, fiber hızında internet altyapısı ve atık su hatlarının tamamından sorunsuz olarak faydalanabildiği görülmüştür (Şekil 3.2).
Şekil 3.2 Teknik altyapı hizmetleri analizi (Anonim 2014)
3.2 Mevcut İmar Planlarının İncelenmesi
Proje alanı için en temel üst ölçekli plan, Ankara Büyükşehir belediyesi tarafından yapılan 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planıdır. Proje alanı, ilgili imar planında önerilen 15 stratejik alt merkezden bir tanesidir. Stratejik alt merkez kavramı 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında; “Kentin konut alanları ile iç içe ve merkezi iş alanı dışında yoğunlaşan ticari işlevlerin bulunduğu alanlardan bu plan ile özel bir kimlik ve anlam yüklenen alt merkez alanlarını tanımlamaktadır. İkincil nitelikli merkezi iş alanları olan ve daha çok konut alanlarının gelişmesi sürecinde yol boyu ve/veya kendi içinde yoğunlaşıp dönüşerek oluşan bu tür merkezler, merkezi iş alanı ile yoğun ilişki ve işbölümü içinde işleyen bir sistemin parçalarıdır. “Merkezler Ana Planı” kapsamında detaylı olarak analiz edilecek ve gelişimlerine yönelik kararlar oluşturulacak “stratejik alt merkezlerin; bulunduğu bölgenin hizmetlerini karşılaması, yakın çevresinin dönüşümün gelişimine yönelik katkılar sağlaması ve merkezi iş alanı ile “takımyıldız” biçiminde ilişkilenmesi sağlanmalıdır. Merkezler Ana Planı’nda, merkezi iş alanının çöküntüleşmesi sürecini dengeleyen bir stratejik alt merkez seçimi yapılmasına da özen gösterilmelidir. Stratejik alt merkezlerin özel planlama bölgeleri ve özel proje alanları olarak ele alınması gerekmektedir. Stratejik alt merkezlerde işlevsel-yapısal bütünlük ve
denge, ulaşım-yaya, dolaşım ilişkilerini de gözeten özel planlama ve kentsel tasarım faaliyetleri üzerinden uygulamaya geçilmelidir” şeklinde tanımlanmıştır.
Ayrıca stratejik alt merkez olarak tanımlanan proje alanına ilişkin, alansal anlamda tanımlama ve çözüm önerileri de ilgili imar planında şöyle ifade edilmektedir:
Demetevler Stratejik Alt Merkezi: 1960’lı yılların sonu itibariyle hisseli parselasyon yolu ile kaçak yapılaşmış çok yoğun bir konut alanı olan Demetevler bölgesinde, İvedik Caddesi üzerinden başlayarak saçaklanan ve ağırlıkla perakende ticaret işlevleriyle yoğunlaşan alt merkez eğiliminin, bu bölgenin sağlıklı bir kentsel çevre oluşturacak biçimde dönüştürülebilmesi yönünde kullanılması hedeflenmektedir. Batı Planlama Bölgesi içindeki en önemli merkezlerden olan Demetevler, gerek yapılaşma biçimi, gerek zemin özellikleri, gerek yapı kalitesi ve gerekse sosyo-kültürel yapısı ile bir çok kentsel risk ve tehlikeye açık görünmektedir. Bu risklerin giderilebilmesi anlamında bölgede kapsamlı, bütünlüklü, sistematik bir yenileme ve dönüşüm gerçekleştirilmesi zorunlu olarak değerlendirilmektedir. Bu plan ile özel planlama bölgesi olarak tanımlanan Demetevler çevresinin, bölgedeki tüm riskleri giderecek, ulaşım, altyapı, otopark, sosyal donatı vb sosyal-teknik altyapı sorunlarını çözümleyecek bir proje ile dönüştürülmesi aşamasında, bölgedeki çok yoğun ticaret etkinliklerinin değerlendirilmesi sağlanabilir.
Bu amaçla bölgenin nüfus kapasitesi, etkinlik alanı, merkezi iş alanı ile uzaklığı ve ilişkileri bağlamında tüketici hizmetler ve perakende sektörü yanında sosyo-kültürel donatılar ve bunlarla ilişkili üretici hizmetler de içerecek biçimde bir stratejik alt merkez haline getirilmesi hedeflenmektedir.
Proje alanı için özel bir planlama çalışmasına ihtiyaç olduğu ve Demetevler semtinin kentin önemli sorunları ve acilen çözüme kavuşturulması gerektiği ve zemin yapısına, yapı kalitesiyle ilgili sorunlara ait riskler 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında defaatle vurgulanmıştır.
Proje alanındaki yapılaşma, 1960 ve sonrasında şekillenmiştir. Alandaki yapılaşma, öncelikle İvedik caddesi gibi ana caddeler üzerinde, mahalle özelinde ise Demetgül
mahallesinde başlamış, daha sonra 1970 sonrası dönemde ara sokaklar oluşarak mahallelerin yapılaşması tamamlamıştır. (Şekil 3.3)
Şekil 3.3 Ankara’nın yerleşik alan gelişimi
Ankara il genelini kapsayan 1/25000 Başkent Ankara Nazım İmar Planı içerisinde özellikle Demetevler Semti ele alınarak inceleme yapıldığı zaman, meskun olarak düzenli ve düzenlenecek olarak belirlenmiş konut alanları göze çarpmaktadır. Proje sınırlarının tam içerisinde kalan meskun konut alanları aynı zamanda “Kentsel Dönüşümü Öngörülen Alanlar” olarak belirlenmiştir (Şekil 3.4).
1/25000 Başkent Ankara Nazım İmar Planında, proje alanına ilişkin sorunun tanımlanması şu şekilde ifade edilmiştir: “Batı Planlama Bölgesi içindeki yerleşik alanlardan Demetevler çevresi için yapı kalitesi, yapılaşma biçimi zemin özellikleri vb.
riskler doğrultusunda özel bir planlama çalışması doğrultusunda yenileme ve dönüşüm çalışması yapılması, kentin öncelikli ve ivedi sorunlarından biridir”.
Şekil 3.4 Proje alanının “1/25000 Başkent Ankara Nazım İmar Planı” içindeki konumu
Demetevler, sahip olduğu stratejik ve jeolojik özellikler göz önünde bulundurularak, bölgedeki dönüşümü tetikleyici ve afete dayalı risklerin ortadan kaldırılarak yaşayanların yaşam kalitesini artırma amaçlı bir proje alanı olarak belirlenmiştir.
Proje alanının 1/25000 Başkent Ankara Nazım İmar Planı içindeki konumu, “KD” ile gösterilen kentsel dönüşüm ve yenileme alanları, plansız gelişen, fiziki ve sosyal çevre koşulları sağlıksız yerleşmeleri ya da afet riski olan bölgeleri kapsamaktadır. Bu alanlarda, afet risklerinin önlenmesi ve sağlıklı kentsel çevre oluşturulması amacı ile tasfiye ve yenileme stratejileri uygulanacaktır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanında planlama, projelendirme ve uygulamalar 5393 sayılı Belediyeler Kanunu ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak yürütülecektir. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanlarındaki uygulamalarda, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi ve ilgili diğer kurum, kuruluş ve etkilenen tüm kesimlerle birlikte sosyo-ekonomik nitelikleri de olan ortak projeler geliştirilebilir.
Özel Planlama Bölgeleri; niteliği, karmaşık sorunları nedeniyle kentsel özel müdahaleler gerektiren sorunlu alanlar ile bu plan bağlamında verilmiş kararların hayata geçebilmesi için tetikleyici olabilecek, içerisinde Özel Proje Alanında bulunan, “bütüncül planlama
çalışmasının yapılacağı bölgelere” ait sınırları kapsamaktadır. Günümüze kadar olan süreçte klasik planlama yaklaşımları ve mevcut mevzuat hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulamamış Ankara kentinin sorunlu alanları, bu sınır içerisinde tanımlanmıştır.
1950’li yıllardan sonra imar hareketleri artan Yenimahalle İlçesi’nde Demetevler Semtine ait imar planı çalışması Ankara Belediyesi Planlama Birimi tarafından 1979 yılında yapılmıştır. Daha sonra 13.11.1981 tarihinde 1/1000 ölçekli hazırlanan revizyon imar planı, önceki imar planına prensip olarak benzerlik göstermektedir.
Proje alanının mevcut imar planı genel itibariyle ayrık yapı nizamını öngörmekte ve toplam 7 kata kadar yükseklik izni verilmektedir. Ana arterlere bağlanan toplayıcı yollar üzerinde ticaret birimleri önerilmiş ve planlanan alanın batı tarafında ise kamusal-hizmet alanlarına yer verilmiştir.
3.3 Alana İlişkin Çevresel Sorunların ve Afet Riskinin Saptanması
Alana ilişkin en büyük sorun, imarsız yapılaşmadan kaynaklı, kalitesiz yapılı çevredir.
Afet riskine karşı proje alanını savunmasız bırakan yapılaşma türü, proje alanındaki çözülmesi gereken öncelikli ve temel sorundur. Bu sağlıksız ve yoğun yapılaşmadan kaynaklı olarak, çevresel faktörler de olumsuz olarak etkilenmektedir. Yoğun trafik, hava kirliliği ve gürültüye sebep olmakta, aynı zamanda açık alan kullanımını da kısıtlamaktadır. Düzensiz yapılaşma ve kat yüksekliklerinin bütüncül bir planlama yaklaşımı ile hayata geçirilmemiş olması, yapıların güneşlenme sürelerini ve aldıkları rüzgarı etkilemektedir. Yapıların büyük bir çoğunluğunda, bu sebepten ötürü karanlık odalar mevcuttur. İnsan sağlığına olumsuz etkileri olan ve yapı yönetmeliklerine aykırı olan bu durum, yeni ve sağlıklı bir yapılaşmayı içeren dönüşümle çözülebilecektir.
Ankara ili deprem haritasından da görüleceği üzere; proje alanının tamamı, Ankara ilinin dördüncü derece deprem kuşağı olan bölgesinde yer almaktadır (Şekil 3.5). Bu durum, normal şartlar altında doğru önlemler alındığı takdirde, yüksek risk yaratmayacak yapılaşmalar ortaya çıkarmaktadır.
Şekil 3.5 Ankara ili deprem haritası
Fakat proje alanının özellikli yapısı, risk faktörünü daha yükseğe çıkarmaktadır. Bu özellikli yapının sebeplerine aşağıdaki gibi sıralanabilir:
Proje alanında mevcut yapı stokunun büyük bölümü deprem yönetmeliği öncesinde yapılmış, eski ve kalitesiz yapılardır. Yapı stokunun güvensizliği, olası bir afet durumunda yaşanacak can ve mal kaybı tehlikesini artırmakta ve tehdit unsuru oluşturmaktadır.
Proje alanı için yapılan planlama ve inşaat çalışmaları için referans olabilecek bir zemin etüt çalışması mevcut değildir. Bu durumda, yerleşime sakıncalı alanlar tespit edilmemiş olduğu için, bu alanlar üzerinde yapılaşma olması muhtemeldir.
Diğer taraftan proje alanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında parsel bazında (15904 ada 4 parsel ve 15905 ada 5 parsel)
2 adet dönüşüm gerçekleştirilmiştir. Bu parsellere ilişkin yapılan araştırmalarda dönüşümün, parsel maliklerinin tamamının onayıyla bölge müteahhitleri aracılığıyla gerçekleştirildiği gözlemlenmiştir. Dönüşüm öncesi yapılardan alınan karot örneklerinin incelenmesi sonucunda çarpıcı sonuçların elde edildiği görülmektedir.
Nitekim şekil 3.6 ve şekil 3.7’de bulunan riskli yapı tespit raporunun 3 numaralı binadan bilgi toplama kısmının 2. satırında bulunan mevcut beton dayanımı kutucuğundan da görüleceği üzere, her 2 yapıdan alınan karot örneklerinde beton dayanımının C5 ve C10 olduğu, ayrıca aynı kısmın mevcut donatı tipi kısmından, donatı demiri olarak nervürlü demir kullanılmadığı sonucuna varılmıştır. Ayrıca dönüşümün gerçekleştiği parsellerden 15904 ada 4 parselde bulunan yapı da maliklerin ikamet ettiği esnada taşıyıcı sistem elemanlarından 2 adet kolonun zemin kat kısmında çatlamaların gerçekleştiği ve bu nedenle de yapının Yenimahalle Belediyesi zabıta ekipleri tarafından mühürlenerek, yıkımının gerçekleştirildiği tespit edilmiştir.
Belirtilen özelliklerden ötürü, yaşanacak bir deprem, proje alanında bir başka yerde yaşanabilecek sonuçlardan daha yıkıcı sonuçlar doğuracaktır. Proje alanı çevresinde en büyük tehdit oluşturan afet türü depremdir. Bunun dışındaki afetlere yerleşim olarak hazırlıklı olmak, sağlıklı kentsel ve sosyal yaşam için önemli gerekliliklerdendir. Fakat geçmiş dönemlere bakıldığı zaman, yerleşimin diğer afetlerden mağduriyet yaşamadığı, en büyük tehlikeyi deprem riskinin arz ettiği görülmektedir.
Proje alanı yakın çevresinde gerçekleşen en son depremler, 2007 yılında merkez üssü Yenimahalle olan 3.2 ve 3.6 şiddetindeki depremlerdir. 24 saat içerisinde aynı bölgede meydana gelen bu depremler, Demetevler çevresinde yoğun şekilde hissedilmiş olup, kısa süreli paniğe yol açmıştır. Bunun dışında yakın zamanda doğrudan proje alanı yakın çevresinde deprem ve benzeri afetler yaşanmamış olmakla birlikte, sürekli artan risk tüm resmi kurumlar ve akademik camialar tarafından dile getirilmektedir.
Şekil 3.6 15905 ada 9 parsel riskli bina tespit raporu
Şekil 3.7 15904 ada 4 parsel riskli bina tespit raporu
4. DÖNÜŞÜM İÇİN POLİTİKA ARAYIŞLARI
4.1 Proje Alanına İlişkin Mülkiyet Dokusu
Proje alanı, mülkiyet yapısı olarak çoğunluk itibariyle özel mülkiyet hakimiyetindedir.
Kamu mülkiyetinde bulunan alanlar, kamusal işlevler amacıyla kullanılmaktadır. Dernek mülkiyeti, dernek-özel mülkiyet, kamu-dernek mülkiyeti, kamu-özel mülkiyet gibi çoklu mülkiyet durumları da mevcuttur (Çizelge 4.1). Çizelgede tapuya tescilli parsellerin mülkiyet verileri yer almakta olup, bunun dışındakiler tescil dışı alanlardır. Kamu mülkiyeti olarak belirlenen bölümde Maliye Hazinesi, Ankara İl Özel İdaresi, Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Yenimahalle Belediyesi mülkiyetleri yer almaktadır.
Çizelge 4.1 Alana ilişkin mülkiyet verileri Mülkiyet Durumu Parsel
Adedi
Toplam Yüzölçümü (m²)
Toplam Alan İçindeki Oranı (%)
Özel Mülkiyet 1.417 899.132,55 79,10
Kamu Mülkiyeti 23 45.809,16 4,03
Kamu + Özel Mülkiyet 20 92.982,36 8,18
Kamu + Dernek Mülkiyeti 1 6.138,20 0,54
Kamu + Vakıf Mülkiyeti 1 568,35 0,05
Dernek Mülkiyeti 1 1.477,71 0,13
Dernek + Özel Mülkiyet 10 5.910,86 0,52
Vakıf Mülkiyeti 2 4.660,48 0,41
Vakıf + Özel Mülkiyet 11 70.816,63 6,23
TOPLAM 1.486 1.136.703,61 100
Proje alanın mülkiyet dokusunun detaylı analizi yapılmıştır (Şekil 4.1). Açık yeşil renkli alanlar, konut ve konut + ticaret fonksiyonuna sahip özel mülkiyet parsellerini göstermektedir Mavi renkli alanlara, mevcut imar planında kentsel altyapı fonksiyonu yüklenmiştir. Bu alanlardan parsel bazındaki mevcut mülkiyet dokusu analiz edildiğinde;
kamu payının yüksek olmasına karşın, özel mülkiyetin de var olduğu, malik sayısısın fazla olmasından dolayı halen üzerinde herhangi bir yapılaşmanın gerçekleştirilemediği, bölge halkı tarafından fiilen, proje alanında yetersiz olan otopark ihtiyacını karşılamak
amacıyla kullanıldığı görülmektedir. Proje alanında yoğun olarak özel mülkiyet olmakla birlikte kamu ve özel mülkiyetinin birlikte paylaşıldığı parsellerinde dikkate değer boyutta olduğu gözlemlenmiştir.
Şekil 4.1 Proje alanındaki mülkiyet dokusunun analizi (Anonim 2014)
4.2 Proje Alanına İlişkin Fiili Durumun Analizi
Proje alanı; Demetgül, Demetlale ve Demetevler Mahallelerini içine alacak şekilde üç mahalleden oluşmaktadır. Proje alanı; Demetevler Mahallesi 90 hektar, Demetlale Mahallesi 30,23 hektar, Demetgül Mahallesi 41,88 hektar olmak üzere toplam 162,11 hektardır. Geçmiş yıllarda Yenimahalle ilçesinde, mahalli sınırların yeniden düzenlenmesi, Demetevler Mahallesi’nin sınırlarının değişmesini beraberinde getirmiş ve daha sonradan oluşan Demetlale ve Demetgül Mahalleleri ile mahalli sınırlar son şeklini almıştır.
4.3 Proje Alanında Arazi Kullanımı Durumu
4.3.1 Arazi kullanımının türlerine göre dağılımı
Proje alanındaki kullanım türlerinin alansal olarak analiz edilmesiyle aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Proje alanının imar parsellerinin kullanım fonksiyonları açısından analizi yapıldığında, alanda mevcut olan baskın kullanım türünün %43,08 oranı ile karma kullanım olduğu görülmektedir. Karma kullanım işlevini %12.41 ile konut kullanım türü takip etmedir. Teknik altyapı ve ticaret kullanım türleri ise sırasıyla %0.03 ve %0.96 ile en düşük kullanım türlerine sahiptir (Çizelge 4.2, Şekil 4.2).
Çizelge 4.2 Alansal arazi kullanım nitelikleri
Kullanım Niteliği Toplam Yüzölçümü (m²)
Toplam İçindeki Oranı (%)
Konut 201.139,58 12,41
Ticaret 15.623,52 0,96
Karma Kullanım 698.325,13 43,08
Donatı Alanları 206.765,37 12,75
Teknik Altyapı 542,00 0,03
Yollar 431.252,01 26,60
Boş Alanlar 67.452,41 4,16
Toplam 1.621.100.025 100,00
Şekil 4.2 Arazi kullanım analizi (Anonim 2014)
Proje alanında toplam 33.435 adet konut fonksiyonlu bağımsız birim bulunmaktadır.
Proje alanının yüzölçümü olarak % 55.51’ini kapsayan Demetevler mahallesi, alanda mevcut olan konut fonksiyonlu bağımsız birimlerin yalnızca % 31.58’ini bünyesinde barındırmasına karşın, çalışma alanının % 25.84’ünü kapsayan Demetgül mahallesi, alanda mevcut olan konut fonksiyonlu bağımsız birimlerin % 41.16’sını bünyesinde barındırmaktadır (Çizelge 4.3).
Çizelge 4.3 Proje alanındaki konut fonksiyonlu bağımsız birim sayıları Mahalle Adı
Konut Bağımsız Birim
Sayısı
Toplam İçindeki Oranı
(%)
Mahalle Yüzölçümü
(m²)
Mahalle Yüzölçümü
Oranı (%)
Demetevler 10.559 31,58 899.938,31 55,51
Demetlale 7.443 22,26 302.314,72 18,65
Demetgül 15.433 41,16 418.846,92 25,84
Toplam 33.435 100,00 1.621.100 100,00
Benzer şekilde, proje alanının yüzölçümü olarak % 55.51’ini kapsayan Demetevler mahallesi, alanda yer alan ticari fonksiyonlu bağımsız birimlerin yalnızca % 35.05’ini bünyesinde barındırmasına karşın, proje alanın yüzölçüm olarak % 25.84’ünü kapsayan Demetgül mahallesi, alanda mevcut bulunan ticari fonksiyonlu bağımsız birimlerin % 42.69’unu bünyesinde barındırmaktadır. Konut fonksiyonlu bağımsız birim adedi açısından bakıldığında, proje alanında bu anlamda yapı yoğunluğunun en yüksek Demetgül mahallesinde olduğu sonucuna varılabilmektedir. Diğer taraftan proje alanında 6.402 adet ticari fonksiyonlu bağımsız birim bulunmaktadır (Çizelge 4.4).
Çizelge 4.4 Mahallelere göre ticari birim sayıları
Mahalle Adı Ticari Bağımsız Birim
Sayısı (Adet)
Toplam İçindeki Oranı
(%)
Mahalle Yüzölçümü
(m²)
Mahalle Yüzölçümü
Oranı (%)
Demetevler 2.244 35,05 899.938,31 55,51
Demetlale 1.425 22,26 302.314,72 18,65
Demetgül 2.733 42,69 418.846,92 25,84
Toplam 6.402 100,00 1.621.100 100,00
Proje alanında kullanım türü açısından konut ve konut + ticaret parselleri sayısı alanın çoğunluğunu oluşturmaktadır. Proje alanı detaylı analiz edildiğinde, baskın kullanım türü olan konut+ ticaret parsellerinin, proje alanının yüzölçümünün yaklaşık olarak %43,08 ini oluşturduğu gözlemlenmiştir. Donatı alanları, eğitim ve sağlık tesisleri, idari tesisler ve dini tesislerin bulunduğu parsel alanlarının toplamıdır. Bu kullanım türüne ait parsel alanlarının toplamı ise proje alanın yüzölçümünün %12,75’ini oluşturmaktadır.
4.3.2 Proje alanındaki mevcut yapılaşma durumu
Proje alanının yerleşik nüfusu resmi verilere göre 69.748 kişidir. Alanın Yenimahalle Belediyesinden temin edilen diğer verilere göre mevcut imar ve kullanım durumu aşağıdaki gibidir:
Toplam Alan: 1.621.100 m²
Yapı Adası Büyüklüğü: 1.136.703,609 m²
Konut ve Ticaret Fonksiyonlu Yapı Adası Büyüklüğü: 915.088,23 m²
Toplam Konut Alanı: 3.505.822 m²
Toplam Ticaret Alanı: 340.844 m²
Toplam Konut ve Ticaret Alanı: 3.846.666 m²
Yapı Adedi: 1.501
Konut Bağımsız Birim Adedi: 33.435
Ticari Bağımsız Birim Adedi: 6.402
Toplam Bağımsız Birim Adedi: 39.837
Yukarıdaki verilere göre proje alanı bütününde brüt emsal; 3.846.666 m² / 1.621.100 m²
= 2,37 olarak tespit edilmiştir. Konut ve ticaret fonksiyonlu yapı adalarında ortalama emsal ise; 3.846.666 m² / 915.088,23 m² = 4,20 olarak saptanmıştır. Toplam 3.846.666 m² konut ve ticaret alanı bağımsız birimlerin brüt alanları olup bağımsız birim bazında emsale dâhil alanlar ile ilgili veri bulunmadığından analizlerde brüt kullanım alanları kullanılarak hesaplamalar yapılmıştır. Ancak şaftlar, bacalar, iskan edilmeyen bodrum katlar, balkon ve kat holleri emsale dâhil olmayan alanlar olduğundan brüt alan içinde % 10 ile % 15 arasında değişen oranda inşaat emsaline dâhil olmayan alan olduğu göz
önünde bulundurulmuş ve proje alanındaki net emsalin 3,50 – 3,80 düzeylerinde olduğu tespit edilmiştir.
Proje alanına ilişkin mevcut imar planları incelendiğinde alanın büyük bir kısmında yapılaşma koşulunun çekme mesafeleri ile tanımlanan ayrık nizam 7 kat olduğu görülmüştür. Fakat proje alanın 1987 yılına ait hava görüntüsü incelendiğinde; birçok yapı, mevcut olan imar planları yürürlüğe girmeden önce inşa edilmiştir (Şekil 4.3).
Şekil 4.3 Proje alanının 1987 yılına ait görüntüsü
Proje alanındaki parsellerin KAKS verileri analiz edildiğinde, KAKS’ın 5 ve üzerinde olduğu parsellerin genel olarak proje alanının belli kesimlerinde kümelendiği ve bu parsellerin yapı yaşı ortalamasının, genel alan yapı yaş ortalamasının üzerinde kaldığı gözlemlenmiştir. Bu kümelenme alanının ise Demetgül mahallesi içerisinde olduğu ve
özel olarak belirtmek gerekirse, batısında 408. Cadde, kuzeyinde İvedik Caddesi, doğusunda 95. Cadde, güneyinde ise 418. Caddelerle çevrili alan sınırları içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Buna göre, proje alanındaki kentsel dönüşümün gerçekleştirilememesine etki edebilecek sorunlu parsellerinde bu parseller olduğu ifade edilebilir.
4.3.3 Anket sonuçlarının analizi
Proje alanında faaliyet gösteren gayrimenkul sektörünün aktörlerine (gayrimenkul danışmanı, müteahhit ve planlama şirketleri gibi) anket uygulanarak alanın mevcut durumu ve kentsel dönüşüm sürecinden beklentileri tespit edilmeye çalışılmıştır. Çalışma alanı sınırları içinde fiilen faaliyet gösteren ve anket uygulamasını kabul eden 22 adet firma temsilcisine 11 sorudan oluşan anket yüzyüze görüşme yoluyla uygulanmıştır.
Anket iki kısımdan oluşmaktadır. Birinci kısımdaki sorular; proje alanın genel olarak tanımlanması, mevcut sorunların analizi ve proje alanında bulunan standart bir konutun kira ve fiyatlarının tespit edilmesi amacına hizmet etmektedir. İkinci kısımda; alanda faaliyet gösteren sektör aktörlerinin izlenimleri doğrultusunda, hak sahiplerinin kentsel dönüşüme karşı bakış açıları ve kentsel dönüşümden beklentilerini tespit etmeye yönelik sorular ile önermelerden oluşmaktadır (EK 1). Özellikle katılımcıların kentsel dönüşüm çalışmalarına yaklaşımlarını irdelemek üzere 17 adet önermeye katılım durumları ve görüşleri alınarak kentsel dönüşüm projesine olası gereksinim ve projenin başarı koşullarının analizi yapılmıştır.
Çalışma alanında birçok sosyal ve kültürel olanak ve altyapının büyük ölçüde yetersiz olduğu katılımcıların üzerinde görüş birliği sağladıkları konuların başında gelmektedir.
Görüşülen kişilerin % 86’sının proje alanında mevcut olan yeşil alanlar, parklar ve çocuk oyun alanlarının yetersiz olduğunu, %5’i fikri olmadığını ifade etmesine karşın, sadece
%9’u ise bu alanları yeterli bulmaktadır. İnceleme alanının mevcut yapılaşma koşulları ve yeşil alan ile oyun, spor ve dinleme alanları gereksinimi dikkate alındığı zaman, söz konusu amaçla gerekli olan arazilerin kamulaştırma ile elde edilmesi alternatifi olmakla birlikte, yerel idarelerin bütçe büyükleri içinde bunun mümkün olamayacağı açıktır.
Çalışma alanında alışveriş mekanlarının yeterliliğini katılımcıların %68’i yeterli bulmakta, %5’i fikir beyan etmemekte ve %27’si ise yetersiz olarak değerlendirmektedir.
Görüşülenlerin %90’ı proje alanında otopark alanlarının yetersiz olduğunu ifade etmekte iken, otopark alanlarını yeterli bulanların ve fikir beyan etmeyenlerin oranı %5 düzeyinde kalmıştır. Önermeler arasında proje alanına ilişkin oransal olarak en olumsuzu, otopark alanlarının yetersizliği olarak ortaya çıkmaktadır. Katılımcıların %81’i proje alanının güvenlik durumunu yetersiz bulmakta, %5’i fikir beyan etmemekte ve %14’ü ise alanda herhangi bir güvenlik sorunu olmadığını ifade etmektedir. Katılımcıların %81’inin spor alanlarını yetersiz bulmasına karşın, fikir beyan etmeyenlerin oranı %5 ve yeterli bulanların oranı ise %14 düzeyinde olduğu saptanmıştır.
Çalışma alanında mevcut eğitim tesislerini yeterli bulanların oranı %50, fikir beyan etmeyenler %14 ve yetersiz bulanların oranı ise %36 seviyesinde bulunmuştur. Ankete katılanların %73’ü sanatsal faaliyetler için yeterli tesisin bulunmadığını ifade etmekte,
%9’u fikir beyan etmemekte ve %18’i ise tesis sayısının yeterli olduğunu belirtmektedir.
Görüşülen kişilerin %55’i ibadethane sayısının yeterli olduğunu belirtmekte, %18’i konu ile ilgili fikir beyan etmemekte ve %27’si mevcut ibadethanelerin sayısının yeterli olduğunu düşündüğünü beyan etmiştir.
Alanda uygulanan anket çalışmasına katılanların %59’u sosyal faaliyetler için tesis sayısının yeterli ve %27’si yetersiz olduğunu ifade etmekte ve %14’ü ise bu konuda fikir beyan etmemektedir. Görüşülen kişilerin %81’i yolların bakım durumunu yetersiz olarak değerlendirmekte, % 14 yeterli bulmakta ve %5’i ise bu konuda fikir beyan etmemiştir.
Katılımcıların %73’ü altyapı sistemini yetersiz bulmakta, %9’u bu konuda fikir beyan etmemekte ve %18’i ise yeterli bulmaktadır. İçme suyu şebekesi önermesini yeterli bulan katılımcıların oranı %59 iken, yetersiz bulanların oranı %27, bu konuda fikir beyan etmeyenlerin oranı ise %14 düzeyinde olmuştur. Ankete katılanların %57’si elektrik şebekesinin yeterli olduğunu ifade ederken, %19’u bu konuda fikrinin olmadığını ve
%24’ü ise elektrik şebekesini yetersiz bulduğunu belirtmektedir.
Görüşülen kişilerin %50’sine göre belediye hizmetleri yeterli iken, bu konuda fikir beyan etmeyenlerin oranı %14 ve yetersiz bulanların oranı ise %36 düzeyindedir. Ankete
katılanların %67’si çevre temizliği hizmetine yetersiz yanıtını verirken, %5’i bu konuda fikir beyan etmemekte ve %28’i ise çevre temizliğinin yeterli düzeyde olduğunu ifade etmektedir. Katılımcıların %95’i ulaşım önermesine yeterli yanıtını vermiş olmasına karşın, ulaşımı yetersiz bulanların oranı yalnızca %5 düzeyinde kalmıştır. Katılımcıların
%77’sine göre proje alanında konut talebine etki eden en önemli unsur ulaşımdır.
Kentlerde orta ve düşük gelirli hanelerin yaşam alanlarının dönüştürülmesinde temel sorunun hanelerin ödeme güçlerinin zayıf olması olduğu bilinmektedir. Bu tür alanlarda yoğun yapılamanın tercih edilmesi ve adeta hazırlanarak ihale edilen projenin yüklenicisine kamuda bulunan imar hakkının aktarımının dolaylı olarak yapılması dönüşüm projelerinin uygulamaya konulduğu ve birçok kentin her semtinde yüksek yapıların ortaya çıktığı dikkati çekmektedir. Proje alanında katılımcıların %50’si konut talep edenlerin aylık hane halkı gelirinin 1.600-3.000 TL aralığında bulunduğunu, ancak katılımcıların %59’una göre proje alanının sınırları içinde yeni ve standart özelliklere sahip bir konutun aylık kira bedelinin 501-700 TL ve satış fiyatının ise 150.001-175.000 TL aralığında değiştiğini belirtmişlerdir. Bu sonuçlara göre; semtte kira çarpanının 250 ile 300 arasında olduğu ve kira parasının düşük olmasına karşın, konut piyasa fiyatının nispeten yüksek olduğu, bunun da temel nedenin dar gelirli hanelerin ikamet (kiralama) ve satın alma amaçlı konut tercihleri için öncelikle proje alanına yönelmeleri ilgili bulunmaktadır.
Saha çalışmasında görüşülen kişilerin “kentsel dönüşüm projesi ihtiyacının sizce derecesi nedir?” sorusuna %50’si gerekli ve %32’si çok gerekli yanıtını vermişlerdir. Hak sahipleri projeye destek verecektir? önermesine kararsızım yanıtını verenlerin oranı %14, katılmıyorum yanıtını verenlerin oranı %27 ve kesinlikle katılmıyorum yanıtını verenlerin oranı ise %18 düzeyinde olduğu saptanmıştır. Dönüşüm projesinin özel sektör aracılığıyla yapılması gerektiğini belirtenlerin oranı %50 düzeyinde iken, belediye aracılığıyla yapılması gerektiğini düşünenlerin oranı %23 ve TOKİ tarafından yapılması gerektiğini düşünenlerin oranı ise %27 olmuştur.
Hızlı değerlendirme anketine katılanların %18’i “Semtinizde kentsel dönüşümün gerçekleştirilebilir olduğuna inanıyor musunuz?” sorusuna kesinlikle katılıyorum yanıtını
